裁判字號：臺灣士林地方法院96年重訴字第95號民事判決
裁判日期：民國96年11月30日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決96年度重訴字第95號原告乙○○訴訟代理人 周立仁 律師
廖于清 律師丁○○被告丙○○
樓訴訟代理人 徐秀鳳 律師複代理人甲○○上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於96年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國95年6月5日簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價新臺幣（下同）1,800萬元，購買原告所有坐落台北市○○區○○段一小段151地號土地，及其上建號10191建物即門牌號碼台北市○○路○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭不動產）。依系爭買賣契約第3條約定：買賣價金分2次給付，第1次款300萬元，於簽約當日給付；第2次款1,500萬元，由被告代為清償原告向上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀行）及建華商業銀行股份有限公司（下稱建華銀行）設定抵押登記所擔保借款，並於清償後塗銷抵押權設定登記完畢2日內，被告應將剩餘款項結清給付原告。嗣該抵押權設定業於95年6月16日（正確日期應為14日）塗銷登記完畢，被告未依約於塗銷抵押權設定登記完畢2日內將第2次款1,500萬元扣除代為清償債務後之餘款51萬2,337元給付原告，經原告多次催告，均未履行，原告乃於95年7月28日以新莊郵局第
1726號存證信函催告被告履行，該存證信函並於95年7月31日送達，被告迄未履行，依系爭買賣契約第8條約定原告得解除買賣契約，並沒收被告已交付之價款作為違約賠償，為此，爰依所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記與原告，並聲明：被告應將坐落台北市○○區○○段一小段151地號土地，及其上建號10191建物即門牌號碼台北市○○路○○○巷○弄○○號房屋之所有權移轉登記與原告。
二、被告則以：被告就系爭買賣契約業已支付1,748萬7,663元之價金，僅餘51萬2,337元尾款未給付。依系爭買賣契約第6條第1項約定：除本約另有約定外，原告應於被告付清尾款之同時，將房屋現狀點交予被告。另於系爭買賣契約第9條第6項約定：原告為保證履行於95年7月22日前順利交屋，同意於結清第2次款時開立支票1張交付被告作為履行交屋之擔保，原告交屋後，被告將支票交還原告。兩造口頭約定支票之金額為100萬元。因原告遲未依約交付支票作為如期交屋之擔保，被告自無交付尾款之義務，被告並曾多次通知原告，業已備妥尾款，將於點交系爭房屋之同時付清，請原告依約謄空房屋，實無何違約之情事。何況縱使被告有違約未如期付款之情事，依系爭買賣契約第8條約定，應經原告通知被告限期履行契約，逾期仍不履行時，原告方得履行解除契約，原告並未合法催告被告限期履約，自不得解除系爭買賣契約，原告解除契約並不合法，其請求被告將系爭不動產所有權移轉登記與原告，為無理由。更退而言之，如鈞院認原告解除系爭買賣契約為合法，被告業已交付1,748萬7,
663元買賣價金，高達系爭買賣契約總價之97％，本件買賣契約原告並無任何損害，原告主張沒收該全部價金作為違約金，顯有過高，且契約解除雙方應互負回復原狀之義務，被告主張同時履行抗辯，被告於返還系爭不動產同時，原告應返還所受領之1,748萬7,663元價金並加計法定利息等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造確於民國95年6月5日簽訂系爭買賣契約書。
㈡被告分別於95年6月5日及同年月12日給付300萬元、1448萬7663元之買賣價金。
㈢被告尚有51萬2337元未給付。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點為：㈠被告交付餘款51萬2337元之同時，原告有無簽發契約書第9條第6項之支票之義務？㈡如被告違背契約遲延交付餘款時，原告是否業已合法催告被告限期履行？茲審酌如下：
㈠按意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思
，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於期間以修正或補足之，有最高法院88年度台上字第1671號判決要旨可參。又按民法第264條第一項規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，而不動產之買賣，買受人之給付價金與出賣人應交付買賣標的物及為所有權之移轉，有互為對待給付關係。因此除非當事人有一方須先為給付之約定外，買賣雙方應有同時履行之義務。觀之兩造系爭買賣契約書其中第6條第1項約定：除本約另有約定外，原告應於被告付清尾款之同時，將房屋現狀點交予被告；第9條第6項則約定：原告為保證履行於95年7月22日前順利交屋，同意於結清第2次款時開立支票1張交付被告作為履行交屋之擔保，原告交屋後，被告將支票交還原告等語。執此，可見於95年7月22日以後，被告交付尾款與原告交付房屋，應屬同時履行之義務。至於95年
7月22日以前，因兩造係約定原告以交付支票1張作為履行交屋之擔保，該支票性質上係屬交屋義務之暫代，依社會上買賣房屋交易上之習慣及經濟目的，並依誠信原則解釋，自應解釋為被告交付尾款與原告交付支票，亦屬同時履行之義務。惟兩造於系爭買賣契約未就該支票之面額若干為書面約定，雖被告主張兩造口頭約定為100萬元，為原告所否認，被告復未證以實其說。然縱使兩造未就該支票之面額為約定，亦應依首揭解釋契約之原則，加以斟酌交易上之習慣、經濟目的，依誠信原則而為之，本院以兩造所欲達到之目的、習慣及誠信原則為標準，認尾款與交屋既有互為對待給付關係，則該支票之面額至少應為尾款之金額，方屬相當，原告所辯兩造並未同意交付期限延到95年7月22日交屋，且既未約定票面金額，即屬未約定原告應交付支票云云，與系爭買賣契約之書面約定相悖，自不足取。
㈡次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前
，固仍可發生遲延責任之問題，惟行使以後，則能免責（有最高法院50年台上字第1550號判例意旨可參）。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254條所明定。經查：原告主張：依兩造約定第2次買賣價金1,500萬元之給付方式，係由被告代償原告於上海銀行及建華銀行之借款，被告於塗銷抵押權設定登記後2日內，將剩餘款項結清給付原告。嗣抵押權設定業於95年6月16日（應為14日之誤）塗銷登記完畢，被告迄今未將餘款51萬2,337元給付原告之事實，固為被告所不爭執，惟依民法第254條規定及兩造系爭買賣契約第8條約定：「甲方（即被告）違反本契約之約定時，…如經乙方（即原告）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得履行解除契約…」等文字，則原告自應先定相當期限催告被告履行契約，逾期被告仍不履行時，原告方得履行解除契約。被告否認原告曾為合法之催告，民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，依舉證責任分配原則，原告自應就其曾合法催告被告繳納尾款之事實，負舉證責任。查原告於起訴狀表示「經原告多次催告，並於95年7月28日寄發存證信函催告履行，該函亦於95年7月31日送達被告」，惟本院稽諸被告於95年7月31日收受之該存證信函即新莊郵局第1726號存證信函（見本院卷第34、35頁）其內容為「…為表慎重，本人曾於九十五年七月十七日要求代書務必轉達台端於九十五年七月十九日結清尾款，詎台端依然置之不理，顯然台端已違反本契約第八條之規定，特以本函表達台端違約而本人依法解除契約並沒收已繳款項作為違約賠償，台端若有疑義，請於函到五日內前來協商善後」等語，依其內容觀之縱使原告主張其曾於95年7月17日要求代書轉達被告於95年7月19日結清尾款之事實屬實，惟實際上該代書有無轉達？何時轉達？轉達之內容為何？均未得知，且於95年7月17日請代書轉達竟限期於95年7月19日即屬履行，其期限亦顯不相當，根本無從認定原告已為合法之催告。況且被告已於95年7月21日發出律師函表明：原告應於95年7月22日將房屋交付；復於95年7月27日寄發士林郵局第244號存證信函載明：「剩餘新臺幣伍拾壹萬貳仟叁佰叁拾柒元正（詳如九十五年七月二十六日 陳怡帆 代書傳真所列），上開尾款本人等已準備隨時給付，請貴大律師轉知貴當事人…將房屋點交本人等，本人等同時付清上開價款」等語（見本院卷第56至59頁），可見被告亦已行使同時履行抗辯，自得免除遲延責任之問題，原告自無權再為解除契約之行為。原告另請求本院訊問證人丁○○證明原告業已合法催告乙節，惟查丁○○不僅為原告之夫，系爭買賣契約第2次款所匯入帳戶之名義人且為本件訴訟代理人，其庭呈並口述之乙○○自述書大綱，處處表達其對被告極度不滿之情緒，且本件買賣實則因其積欠地下錢莊債務，而不得不已出賣系爭不動產，本件訴訟結果事關丁○○個人利益甚深，其證言顯難期公允而有偏頗之虞，本院認無訊問之必要，特此敘明。
㈢綜上，原告主張兩造間之系爭買賣契約業已合法解除，自有未洽。
五、從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之規定，訴請被告應將坐落台北市○○區○○段一小段151地號土地，及其上建號10191建物即門牌號碼台北市○○路○○○巷○弄○○號房屋之所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年11月30日
民事第一庭法官陳靜芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年12月7日
書記官阮弘毅