臺灣新北地方法院108年度訴字第2369號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第2369號民事判決

裁判日期：民國109年01月08日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2369號原告 廖樹萍 訴訟代理人 黃信仁 訴訟代理人 吳家輝 律師被告 潘進甫 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○巷○號5樓房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）8萬2,500元。
三、被告應自民國108年5月17日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告2萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項於原告依序以60萬元、2萬7,500元及第三項各到期部分以7,000元為被告供擔保後，均得假執行。但被告如依序以萬180萬元、8萬2,500元及各到期部分以全額為原告預供擔保，各得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴主張其與被告間之租賃契約已經終止，被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○號5樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告。嗣於108年8月30日具狀追加請求被告給付積欠之租金及管理費共計24萬1,000元；又於108年11月14日當庭具狀減縮請求積欠之租金為8萬2,500元，且追加依據契約約定請求每月給付違約金7萬5,000元，而變更聲明為：㈠被告應自將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號5樓之房屋遷空返還予原告。㈡被告應給付原告8萬2,500元。㈢被告應自108年5月17日起至返還系爭房屋予原告之日為止，按月給付原告7萬5,000元等情，有民事起訴狀、追加訴之聲明狀及民事追加聲明暨補充理由狀附卷可稽（108年度重簡字第1257號卷《下稱重簡卷》第11頁、本院卷第21頁、第83頁）。核原告上開所為訴之變更及追加或係基於終止與被告間租賃契約之同一基礎事實，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與上述規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告為系爭房屋所有權人，兩造就系爭房屋訂有租約（下稱系爭租約），每月租金1萬5,000元，租賃期間原自107年
9月1日至108年2月28日止。惟系爭租約期滿後，經被告二度央求延長，兩造始合意延長租賃期間至108年5月16日止。原告於而度延長租賃期間屆滿之際，另寄發台北民權郵局存證號碼第318號之存證信函予被告，表明租約到期被告應遷讓系爭房屋。詎被告仍一再推託避不見面，拒絕交還房屋。又被告於系爭租約租賃期間僅支付3個月租金共計4萬5,000元，尚積欠5.5個月租金，共計8萬2,500元未給付。再者，系爭租約已因租賃期間屆滿而消滅，被告迄今仍拒不交還房屋，且管理費、水費、電費等均拒不繳付，則原告依據系爭租約第6條，請求被告於未返還系爭房屋前，按月給付租金5倍計算之違約金。爰依民法第455條前段、第76
7條第1項前段，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋；依民法第439條前段規定及系爭租約第6條約定，請求被告給付積欠之租金及違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷空返還予原告。㈡被告應給付原告8萬2,500元。㈢被告應自
108年5月17日起至返還系爭房屋予原告之日為止，按月給付原告7萬5,000元。㈣願供擔保，請准就第一項、第二項聲明，及到期之第三項聲明，宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告之訴訟代理人黃信仁於107年8月29日晚上9點在新北市○○區○○路○○○號麥當勞2樓協談系爭房屋買賣事宜，經雙方訂定買賣總額為1,200萬元，並由被告當場支付訂金20萬元。惟因被告事業及經濟不穩定，兩造同意改簽訂租賃契約，將訂金收據作廢，並約定系爭房屋每月租金為1萬5,000元，被告於簽訂系爭租約當日已給付20萬元，後來又分別支付3萬元及1萬5,000元，被告共支付租金24萬5,000元，亦即已支付16.33個月租金，可居住至109年1月10日等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張系爭租約已於108年5月16日屆期，，且被告於租賃期間未依約給付租金，迄今仍無權占用系爭房屋，爰依據民法第455條前段或767條第1項前段規定，及租賃契約之約定請求被告返還系爭房屋與給付積欠之租金及違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件之爭點析論如下：
㈠、原告依據民法第455條前段規定，請求被告返還房屋，有無理由？⒈經查，系爭租約第2條記載租賃期間為107年9月1日至10
8年2月28日，後於該條文下方加註「續延至108年4月30日」，又於租約末頁記載本合約延至108年5月16日等情，有系爭租約附卷可證（本院卷第70-3頁、第70-6頁）。次查，原告於108年5月15日以存證信函向被告表示：被告所承租之系爭房屋租期至108年5月16日止，租期已屆滿，被告必須於到期10日內遷讓搬出，不得再以任何理由占用等情，有存證信函附卷可考（重簡卷第13頁）。是原告主張系爭租約已於108年5月16日屆期乙節，自勘信為真實。而按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。是系爭租約既因屆期而消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務。從而，原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，即為有理由，應予准許。
⒉被告雖抗辯其已繳納16.33個月共計24萬5,000元之租金，
應可居住至109年1月10日等語。然查，證人 黃文信 於本院證稱：法院拍賣系爭房屋時，我受原告委託代為標購系爭房屋，受原告委託的內容包括要完成該法拍屋之交付，因系爭房屋是要點交之法拍屋，所以我代原告標得系爭房屋後，與事務官至系爭房屋現場履勘，一般執行處會給債務人1個月的搬家時間，我與被告協商搬離系爭房屋時間時，被告說他想要用1,200萬元把系爭房屋買回去，並支付20萬元房屋買賣的訂金以表示其有想買回系爭房屋之誠意，當時有簽署收受20萬元訂金收據給被告；兩造合意由被告將系爭房屋買回是私下買賣，執行處之事務官不知情，所以被告建議簽署房屋租賃契約陳報給事務官，事務官就不需於107年9月4日對被告強制執行搬遷系爭房屋；20萬元是買賣房屋的訂金，跟租約沒有關係，訂金收據沒有作廢，被告也沒有要求將訂金收據作廢。我們也沒有同意將20萬元買賣訂金收據，轉為租約；簽訂租賃契約時沒有跟被告收取押租金，被告說買賣契約有完成交易，會再給付30萬元給原告作為補償；系爭契約記載107年8月29日有收到12萬元是被告說先寫這樣，配合租約租期是6個月及押租金3萬元；後來租約租期有延長
2次，第一次延長至4月30日時，被告有給3萬元之租金，第二次延長至5月16日，被告給付1萬5,000元等語（本院卷第103至106頁）。據上可知，被告於租賃期間僅於延長租期時共給付原告租金4萬5,000元。被告抗辯原作為購買系爭房屋訂金20萬元已作廢並轉為系爭租約租金之給付部分，既為證人所否認，被告復未提出其他證據以實其說，自無從為有利於被告之認定。從而，被告辯詞，洵屬無據，無足憑採。
㈡、原告依據民法第439條第1項前段規定，請求被告給付積欠租金8萬2,500元，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。經查，系爭租約第3條約定：租金每月1萬5,000元；第4條約定：租金應於每月1日以前繳納，每次應繳納1個月份等情，有系爭租約附卷可證（本院卷第70-3頁）。則被告於承租系爭房租期間即107年9月1至108年5月16日止，應給付租金總額為12萬7,500元（計算式：15,
000元×8.5月＝127,500）。而被告於系爭房屋租賃期間僅給付租金4萬5,000元，亦經本院認定如上，則被告積欠之租金為8萬2,500元（計算式：127,500－45,000＝82,500）。是原告依據民法第439條第1項規定，請求被告給付積欠之租金8萬2,500元，自屬有據，應予准許。
㈢、原告依據系爭租約第6條約定，請求被告於返還系爭房屋前按月給付違約金7萬5,000元，有無理由？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭租賃契約第6條約定：承租人於租期屆滿時，除
經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金5倍之違約金至遷讓完了之日止等語，核屬因未履行遷讓房屋而生之損害賠償總額約定。被告於系爭租賃契約屆期後，未隨即遷讓返還系爭房屋，固有違約之事實，惟審酌原告因被告遲延遷讓房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金之損害及被告居住該處所使用之水電、瓦斯等費用，且原告亦未舉證此外尚受有其他損害等情，認原告請求每月按月租金5倍金額之違約金，核屬過高，應以每月2萬元為適當，逾此部分即屬無理由。
五、綜上所述，原告依據民法第455條前段租賃物返還請求權、民法第439條規定及系爭租之約定，訴請被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並應給付積欠租金8萬2,500元，及應自10
8年5月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告既就民法第455條前段、第767條第1項前段規定係主張為選擇合併，請求擇一有理由而為審判，則本院既已認定原告得基於民法第455條前段租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，則就原告對被告之所有物返還請求權之法律關係即無須審論，併此敘明。
六、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本件原告僅就其請求違約金部分係部分敗訴，是以本件訴訟費用應由被告全部負擔，併此說明。
七、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中華民國109年1月8日
民事第六庭法官王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月8日
書記官鄔琬誼