臺灣士林地方法院民事簡易判決
原 告 品佳不動產經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 連世昌 律師
范宗熙 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 傅文民 律師
複代理人 甲○○
上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國96年5月9日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國九十五年十二月九
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾捌萬元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告與原告於民國（下同）95年7月17日簽訂「
不動產專任委託銷售契約」（下稱系爭契約），依系爭契約
內容約定：被告自95年7月17日起至95年11月20日止之期間
內將其所有座落於臺北市○○區○○○○段○○○○○○○○○○號上
之建物1棟第3層樓（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○
號3樓）（下稱系爭房地），以委託價格新臺幣（下同）81
0萬元委由原告公司代為居間仲介銷售，嗣經兩造多次更改
委託銷售金額，最後於同年8月2日同意更改為被告實拿70
0萬元（內含土地增值稅）。原告旋即積極行銷，除使用大
小廣告促銷外，並依系爭契約第8條第7款之約定將本委託
標的物之資訊提供給原告加入之網站、機構、團體進行展示
、行銷、分析及運用，並與他品牌或同品牌之各店流通銷售
暨供消費大眾查詢及運用。嗣95年8月2日原告接獲嘉誠房
屋仲介有限公司（下稱嘉誠公司）之通知，已覓得訴外人即
買方 陳麗華 小姐同意以總價720萬元承購系爭房屋，並依系
爭契約第6條第2項之約定，委託嘉誠公司代原告收受買方
支付之定金70,000元後，原告即通知買賣雙方於95年8月4
日至原告公司簽訂買賣合約，續行尚未完成之買賣手續，詎
原告無端拒絕履行買賣合約，依系爭契約第8條第3項第3
款之約定，被告於原告公司收受買方定金後，因可歸責於被
告之事由而不願或無法與買方簽立不動產買賣契約書時，視
為原告已完成居間仲介之義務，被告應給付原告按委託銷售
價4%之服務費，然被告拒絕給付。為此，原告爰提起本件訴
訟，訴請被告給付280,000元之服務費，及自訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情。
二、被告則抗辯如下：原告故意隱匿系爭房地之使用分區已由住
宅區變更為商業區之事情（此乃影響市價之重要訊息），屢
次要求被告降低出售價格，明顯違反系爭契約中原告應盡之
善良管理人注意義務，除依系爭契約應負賠償責任外，且有
違反誠實及信用方法之情事，依民法571條規定之意旨，原
告不得向被告請求報酬及償還費用；另依訴外人承購總價72
0萬計算4%報酬，即被告應付報酬即達28萬元，則被告無法
實拿700萬元，故原告所收受之定金，條件尚未成就。並聲
明㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假
執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於95年7月17日以總價810萬委託原告銷售系爭房屋，
嗣經兩造同意以書面更改為750萬，又更改為實拿680萬（
即被告不必再支付仲介費及土地增值稅），最後於同年8月
2日變更為實拿700萬（不含土地增值稅約15萬元，即被告
應負責繳納土地增值稅）。
㈡訴外人陳麗華於95年8月2日以願出總價720萬承購系爭房
屋，並交付定金7萬元予誠嘉公司。
㈢原告有通知被告與訴外人陳麗華於95年8月4日在原告公司
簽定系爭房地之買賣契約。
四、本案之爭點為：㈠原告收受陳麗華給付之定金是否合法有效
；㈡原告提供之銷售資訊有無有無隱匿不實，致依系爭契約
第7條第2項原告對被告應負賠償責任，及原告有違反誠實
及信用方法之情事，致被告得依民法第571條之規定拒絕給
付報酬及償還費用；㈢本案是否因可歸責於被告之事由而不
願或無法與買受人即訴外人陳麗華簽立不動產買賣契約書。
經查：
㈠原告已收受系爭房地買方定金之事實，業經原告提出訴外人
陳麗華書立之附停止條件定金委託書及其確認書為證，自堪
信原告已有收受訴外人陳麗華定金支付之定金。至於系爭定
金之收受者，雖非原告之員工，但依系爭契約第8條第7款之
約定，被告既同意原告將本委託標的物之資訊提供給原告加
入之網站、機構、團體進行展示、行銷、分析及運用，並與
他品牌或同品牌之各店流通銷售（含與該店之買方配對成交
及使用該店之契據）暨供消費大眾查詢及運用，是原告自得
委託訴外人嘉誠公司，代為收受系爭定金，況原告委託他人
代為收受定金，乃係其間之內部關係，無礙於原告已收受訴
外人陳麗華所給付定金70,000元之事實，故原告收受定金應
屬合法有效。
㈡依卷附原告所提不動產說明書系爭房地之土地登記謄本（臺
北市○○區○○段1小段0000-0000地號），其上有關使用
分區及使用地別欄，皆記載為空白，原告應無隱匿商業區之
事實。而且被告自81年起即為系爭房地之所有人，對系爭房
地之使用分區如已變更為商業區，亦應知之甚詳；又系爭房
屋位於三樓，主要用途是住家用，此有系爭建物登記簿謄本
附卷可參。另證人即被告妻弟於本院證稱有關系爭房地係商
業區之資料是買方提出，益證非原告事先明知。故被告主張
原告刻意隱匿系爭房地之使用分區已由住宅區變更為商業區
之事情，未盡到善良管理人應盡支注意義務，應無理由。此
外，原告雖未證明其有依契約提供系爭房地附近3個月內成
交之交易行情。但依其提出附卷之成交公報觀之，系爭房地
之委託出售價格並未偏離當時系爭房地附近中古屋銷售之市
場價格。又依兩造契約第7條以觀，乙方雖應於簽約前撥實
提供該公司近3個月之成交行情，供甲方訂定售價之參考；
如有隱匿不實，應負賠償責任。被告並未舉證原告就其定價
有隱匿不實，是被告指稱原告違反契約及誠信原則，自無可
採。
㈢依兩造委託契約第6條第2項：「買方出價達到委託價格時
，乙方（即原告）無須再行通知甲方（即被告）即得全權代
理收受定金及安排買賣雙方簽約事實。甲方並同意買賣契約
於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或
依書面所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定
金即轉為買賣價款之一部分。」經查：訴外人陳麗華出價72
0萬並支付定金7萬，而被告以書面同意實收700萬元（不
含土地增值稅）委託原告銷售，均為兩造所不爭執。依委託
買賣不動產之經驗法則並參酌被告於95年12月19日之答辯狀
及解釋兩造意思表之真意，被告實收700萬之真意，應係被
告不用再支付4%的仲介服務費。則訴外人陳麗華出價720萬
，原告仍能獲得仲介費20萬元，而被告雖應繳納土增稅約15
萬元，但又比實拿680萬元之條件能多拿5萬元。
㈣又依民法第366條規定，出賣人得以特約免除或限制其物之
瑕疪擔保義務。然查依同法第354條規定，出賣人本有物之
瑕疪擔保責任。惟依前述，兩造買賣契約已因訴外人出價達
委託價及原告代收定金而成立並生效，被告依前述約定有簽
約之義務；而且被告並未於委託銷售時於契約載明免除物之
瑕疪擔保責任，卻於簽約時以免除物之瑕疪擔保責任，為簽
約之條件，實有違誠信原則。另證人 林長憲 於本院亦證稱代
書也不同意我們劃掉瑕疵擔保責任的條款，所以後來就沒簽
約，契約書是由代書收回，我們就離開了等語。因此，本件
買賣契約無法簽訂係可歸責於被告之事由而不願所致，與原
告無涉。
㈤綜上所述，原告已依約為被告所有之系爭房地覓得買方，並
代為收受定金，但因可歸責於被告之事由而不願與原告所介
紹之客戶簽訂買賣契約。從而，原告依系爭契約第8條第3
項第3款之約定，請求被告給付按委託銷售價格4%計算之服
務費280,000元，及自訴狀繕本送達翌日即95年12月9日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准
許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴，且所命給付之金額未逾500,000元之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款、第5款規定，應依職權宣告假執行；
且依被告聲請，酌定相當之金額，准許預供擔保免為假執行
。並依職權確定訴訟費用額共為2,980元，應由被告負擔。
中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
內湖簡易庭法官李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
書記官蕭永同