裁判字號：臺灣基隆地方法院87年訴字第256號民事判決
裁判日期：民國89年02月29日
裁判案由：返還無權占有房屋
臺灣基隆地方法院民事判決八十七年度訴字第二五六號
原告戊○○訴訟代理人 侯傑中 律師（兼送達代收人）
施介元 律師 李明 諭律師複代理人丁○○住臺北被告乙○○住基隆
丙○○住基隆右二人共同訴訟代理人 張質平 律師右當事人間返還無權占有房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落基隆市○○區○○段第六之五、八之三及二六○之一地號土地上建號一七四號之建物即門牌為基隆市○○區○○路○○○號、一五九號及一六一號之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交還原告，並共同給付原告新臺幣（下同）一百七十四萬四千七百四十元及自民國（下同）八十七年八月十五日起至遷讓房屋之日止每月以二萬九千零七十九元計算之金額。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
三、以預供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、系爭房屋係原告於八十一年間因買賣而取得，並已辦妥所有權移轉登記，有建物登記謄本可稽。不料系爭房屋自原告買受之初，即為被告二人無權占有至今，屢次催請被告返還，均不獲置理。
二、按所有人，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。現被告二人與原告既無租賃關係，亦無使用借貸關係，自屬無權占有，原告當可請求返還之。
三、另被告二人自八十一年七月間即無權占用系爭房屋至今，無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依土地法第九十七條之規定，以系爭房屋現值及坐落基地申報地價總價額年息百分之十計算之金額，請求給付每月二萬九千零七十九元之相當租金之不當得利，迄交屋之日止。其相當租金之不當得利每月應付金額，計算公式如下：
15360×（11+152）+19200×3+123600+804600=0000000;0000000×10%×1/12）=29079依上述每月應付額計算，被告占用至今已有五年，即應給付原告一百七十四萬四千七百四十元整。
四、退萬步言，縱認被告主張民法第四百二十五條「買賣不破租賃」為有理由，然依被證一「房屋租借合同書」第一條「甲方（即原出租人甲○○）所有之房（店）屋坐落基隆市○○路○○○號店面壹間租與乙方（即被告）」之約定觀之，被告所主張者亦僅及於店面之部分。被告亦應就其餘部分返還，並將無權占有使用該房地相當於租金之利益返還原告。
五、被告雖以七十三年十月一日「雙方同意書」（指前所有人甲○○與被告乙○○所簽訂之同意書）主張就系爭房屋除門牌號碼一五九號店面外之其餘部分亦有使用收益之權，並以甲○○之證明書以證其實，惟：
(一)按「稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第四百二十一條第一項定有明文。今遍觀此「雙方同意書」並無管理標的之約定，是雙方就此契約之必要之點意思表示並未合致，其契約顯不成立，不足以之做為曾就系爭房地之租約證明。
(二)甲○○之證明書內容，原告否認為真正：
(１)查證明書中之「座落基隆市○○區○○路一五七、一五九、一六一號五層房屋一棟」、「並同意任由乙○○轉租他人」等語，於前開「雙方同意書」中並未明定，顯係事後謊稱，不足為憑。
(２)次查，甲○○之所以為此不利於原告之證明書，係曾因系爭房地之買賣於八十五年至八十七年二月間與原告對簿公堂，原告終獲勝訴判決確定，甲○○心有不平。又甲○○竟於八十七年二月二十七日判決確定前，將原本售予原告且為判決效力所及之土地，轉賣給訴外人 陳慶章 。由上情可知甲○○非但無履行契約之誠信，更藐視法院之判決，且因此造成更複雜之法律關係。是甲○○與原告間已有閒隙在前，其證詞顯有偏頗之虞，其前開證明書之內容不足採信甚明。
參、證據：
一、提出下列證物為證：
(一)基隆市○○區○○段一七四建號之建物登記謄本一件。
(二)基隆市○○區○○段六之五、八之三、二六○之一地號土地之登記謄本各一件。
(三)八十六年度房屋稅繳款影本二件。
(四)臺灣高等法院八十五年度重上字二九五號民事判決及判決確定證明書影本各一件。
(五)基隆市○○區○○段八之三、二六○之一地號土地之登記謄本各一件。
(六)原告與第三人簽訂之房屋租賃契約書影本五件。
(七)電費收據影本五張。
二、聲請訊問證人即系爭房屋之前所有人甲○○及被告乙○○。
三、聲請勘驗系爭房屋。
乙、被告方面：
壹、聲明（二人均同）：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述（二人均同）：
一、系爭房屋共有三門牌，分別為基隆市○○路○○○號、一五九號及一六一號，被告乙○○自六十年間起，即向原屋主甲○○承租一五九號店面（有「房屋租借合同書」影本可證），嗣於七十三年十月一日起更包租整棟房屋，再分租他人（亦有同意書影本可證）。上開租賃關係原本雖每次定有一年期限，然自七十四年間租期屆滿後，被告乙○○仍為租賃物之使用收益，出租人甲○○亦未即表示反對之意思而繼續向被告乙○○收取租金，依民法第四百五十一條之規定，已視為以不定期限繼續租賃契約。
二、縱原告於八十一年間買受系爭房屋而成為所有人，然依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，上開租賃契約對於受讓人之原告，仍繼續存在。是被告乙○○本於租賃關係而占有系爭房屋，自非無權占有；而被告丙○○為被告乙○○之配偶（有戶口名簿影本可證），本於占有輔助之關係，亦非無權占有自明。以上各情，除有上開證物外，亦有出租人甲○○出具並經我國駐外單位簽證之證明書在卷可憑，且另經證人即次承租人 周延章 到庭結證無訛。
三、關於原告主張：上開同意書中並無租賃標的物之約定，包租契約並不成立；且同意書中係用「管理」字樣，並非租賃契約乙節，亦非實在。蓋租賃契約為諾成契約，且為不要式契約，並不以訂立書面為必要，故只須甲○○與被告乙○○就租賃契約之內容意思合致即可成立，自不因書面契約中漏載租賃標的而受影響，更何況由甲○○所出具之證明書中亦清楚可見包租之標的物確為本件系爭房地。又包租契約所以使用「管理」字樣，乃當事人法律常識不足所致，此由同意書中約定：「（乙○○要支付甲○○）管理費三十八萬五千元，每月一日付三萬二千元」、「房捐地稅、燈水馬達保修、一切罰款均由乙○○負責繳付，門窗損壞必須修理時，各付百分之五十」等文句以觀，若是甲○○委託被告乙○○管理系爭房屋，理應要由甲○○支付被告乙○○管理報酬，且一切房屋維修水電稅捐費用等亦均應由甲○○自付才對，豈有反倒由被告乙○○按月付錢給甲○○，並又要負擔房屋維修等費用之理？故上開同意書確係甲○○將系爭房地全部租予被告乙○○之明證，至為灼然。
四、本件既有不定期租賃關係存在，則被告之占有自非無法律上之原因，是被告請求不當得利乙節，即非有據。又原告自承並未取得系爭房屋之基地所有權，然渠計算相當於租金之損害時，卻擅自加入基地之價值，亦顯非妥適。另原告依土地法第九十七條最高標準之「年息百分之十」計算損害金，就當地之繁榮程度不高而言，亦嫌無據。
五、綜上，足認原告之請求並無理由，均應駁回，請判決如聲明所載，以保權益，並昭大公。
參、證據：
一、提出下列證物為證：
(一)甲○○與乙○○於七十三年七月一日簽訂之「房屋租借合同書」影本一件。
(二)甲○○與乙○○於七十三年十月一日簽訂之「雙方同意書」影本一件。
(三)被告之戶口名簿影本一件。
(四)甲○○所出具並經我國駐外單位證明之「證明書」一件。
二、聲請訊問證人即系爭房屋之次承租人 周廷章 。
三、聲請。
丙、本院依職權函請內政部警政署入出境管理局檢送甲○○之入出境資料，並訊問證人即系爭房屋之次承租人 劉茂昌 及 邱永光 。
理由
一、本件原告主張：系爭房屋為伊所有，詎被告自八十一年間伊買受之初即無權占有至今，迭催不還，故依民法第七百六十七條之規定及不當得利之法律關係，起訴求為命被告應將系爭房屋交還予伊，並給付伊一百七十四萬四千七百四十元及自八十七年八月十五日起至遷讓房屋之日止每月以二萬九千零七十九元計算之金額之判決。
二、被告乙○○則以：渠與系爭房屋之原所有人即原告之前手甲○○間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，原非無權占有，縱原告事後取得系爭房屋之所有權，依民法第四百二十五條之規定，其租賃關係仍存在於原告與渠之間，渠占有系爭房屋仍非無權占有，又渠占有系爭房屋既非無權占有，自無不當得利可言，故原告訴請渠交還系爭房屋並給付相當租金額之損害金，自無理由等語，資為抗辯。
被告丙○○則以：伊為被告乙○○之配偶，被告乙○○既非無權占有系爭房屋，伊本於占有輔助之關係，亦非無權占有系爭房屋，故原告訴請渠交還系爭房屋並給付相當租金額之損害金，亦無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張：系爭房屋為伊所有之事實，業據提出系爭房屋之登記謄本一件為證，經核屬實，且為被告所不爭，原告此部分之主張自堪信為真實。又主張：系爭房屋自八十一年間伊買受之初即由被告占有迄今之事實，亦為被告所不爭，並經本院勘驗屬實，原告此部分之主張同堪信為真實。至被告占有系爭房屋，原告主張被告係無權占有，被告則抗辯渠等係有權占有，並以前情為辯，故如被告之抗辯為真，則原告之訴即無理由，反之、如被告之抗辯為不實，則原告之訴即有理由。以下詳述之。
四、經查被告乙○○抗辯：渠與系爭房屋之原所有人即原告之前手甲○○間就系爭房屋有不定期租賃關係存在之事實（詳見被告陳述一），業據提出甲○○與乙○○於七十三年七月一日簽訂之「房屋租借合同書」一件、甲○○與乙○○於七十三年十月一日簽訂之「雙方同意書」一件及甲○○所出具並經我國駐外單位證明之「證明書」一件為證，並經證人即系爭房屋之次承租人周延章、劉茂昌、邱永光證稱屬實。雖原告抗辯：上開「雙方同意書」中並無標的物之約定，雙方就契約之必要之點意思表示並未合致，租賃契約並不成立，不足以之做為曾就系爭房地有租賃關係之證明，並否認甲○○所出具之「證明書」之內容為真正云云，惟：
(一)按租賃契約為諾成契約，且為不要式契約，並不以訂立書面為必要（參見民法第四百二十二條），故只須系爭房屋原所有人甲○○與被告乙○○就租賃契約之內容意思合致即可成立，自不因書面契約中漏載租賃標的而受影響，更何況由甲○○所出具之證明書中亦清楚可見租賃之標的物確為系爭房屋無訛。且由「雙方同意書」中約定：「（乙○○要支付甲○○）管理費三十八萬五千元，每月一日付三萬二千元」、「房捐地稅、燈水馬達保修、一切罰款均由乙○○負責繳付，門窗損壞必須修理時，各付百分之五十」等文句觀之，倘當事人間之真意，係甲○○委託乙○○管理系爭房屋，依常理應由甲○○支付乙○○管理報酬，且一切房屋維修水電稅捐費用等亦均應由甲○○自付為是，豈有反由被告乙○○按月付款予甲○○，並須負擔房屋維修等費用之理？
(二)其次、甲○○所出具之「證明書」業經我國駐外單位證明為其所出具，自堪信為真實，其內容亦核與證人即系爭房屋之次承租人周延章、劉茂昌、邱永光等人所證稱者相符，亦堪認為真實。雖原告以甲○○曾與伊涉訟，二人間早有嫌隙，故認甲○○所稱內容顯有偏頗之虞云云，並提出臺灣高等法院八十五年度重上字二九五號民事判決及判決確定證明書影本各一件為證，惟查該件之當事人為 劉基勳 與甲○○，並無原告，原告所稱自不可採。
(三)此外參以證人即系爭房屋之次承租人周延章到庭證稱：其住在系爭房屋處已近十九年，房屋係渠向被告乙○○所承租，房租於每月初皆繳交乙○○處，八十或八十一年間甲○○回國時曾親口告訴渠，房子是他租給被告乙○○等語；證人即系爭房屋之次承租人劉茂昌、邱永光於本院八十八年四月二十七日至系爭房屋現場勘驗時，亦均證稱：渠等知房東為甲○○，住此處已分別近十多年、八年，期間均係向被告乙○○租屋，租金亦皆交予被告乙○○等語，原告均未認為不實，自亦堪信渠等之證言為真實。
綜上判斷、原告之抗辯為不可採。被告乙○○與系爭房屋之原所有人即原告之前手甲○○間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，應堪認定。
五、被告乙○○與系爭房屋之原所有人即原告之前手甲○○間就系爭房屋既有不定期租賃關係存在，如前所述，則原告於嗣後因買賣而取得系爭房屋之所有權，依民法第四百二十五條「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存存在。」之規定，原不定期租賃契約仍繼續存在於被告乙○○與原告之間，亦即被告乙○○與原告間就系爭房屋仍有不定期租賃關係存在。
六、被告乙○○與原告間就系爭房屋既有不定期租賃關係存在，如前所述，則被告乙○○之占有系爭房屋，即非無權占有。從而原告以被告乙○○係無權占有系爭房屋為由，依民法第七百六十七條之規定及不當得利之法律關係，訴請被告乙○○交還系爭房屋，並給付伊一百七十四萬四千七百四十元及自八十七年八月十五日起至遷讓房屋之日止每月以二萬九千零七十九元計算之金額（即相當租金額之損害金），自無依據，應不准許。又被告丙○○乃被告乙○○之配偶，此有被告之戶口名簿影本一件在卷可證，且為被告所不爭，從而被告丙○○本於占有輔助人之關係，占有系爭房屋，亦非無權占有。原告亦以被告丙○○係無權占有系爭房屋為由，依民法第七百六十七條之規定及不當得利之法律關係，訴請被告丙○○交還系爭房屋，並給付伊一百七十四萬四千七百四十元及自八十七年八月十五日起至遷讓房屋之日止每月以二萬九千零七十九元計算之金額（即相當租金額之損害金），亦無依據，而應不准許。
七、原告之訴既應駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。又被告既未受不利益之判決，則其聲請免為假執行之條件尚未成就，本院自無庸予以宣告，併予敘明。
八、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年二月二十九日
民事庭法官林金發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於收受本判決後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本及依法繳納上訴裁判費（按每銀元一百元繳納上訴裁判費一．五元）。
中華民國八十九年三月二十四日
法院書記官方淑真