臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第27940號
原 告 亞都世界大廈管理委員會
兼法定代理人丙○○
之7
共 同
訴訟代理人 楊進興 律師
複 代理人 丁○○
被 告 甲○○
之1
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求排除侵害事件，於民國98年2月17日言詞辯論
終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟叁佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人能力之爭執：被告雖抗辯原告管委會非合法成立之組
織，無當事人能力云云。惟查，原告管委會，係由亞都世界
大廈即臺北市○○區○○○路○段○○號11樓之8等乙棟97戶（
下稱系爭大廈）之區分所有權人，經區分所有權人會議成立
，並申請經臺北市政府報備許可之公寓大廈管理組織乙節，
有原告所提出台北市政府函及公寓大廈管理組織報備證明等
件影本各1份在卷可稽，堪認原告管委會係依公寓大廈管理
條例規定，合法成立之管理組織，依該條例第38條規定，自
有當事人能力。
二、訴之追加之爭執：訴之同一與否，必以當事人、訴訟標的及
訴之聲明三者是否同一為斷。如在訴訟進行中三者有一變更
，即應認原訴已有變更（本院26年渝上字第386號判例參照
），則當事人之變更或追加，自屬訴之變更或追加，此觀同
法第255條第1項第5款之規定益明。本件原告於民國97年11
月5日所提準備書狀中，由原告亞都世界大廈管理委員會撤
回起訴，並追加原告丙○○提起本件訴訟，復於98年1月22
日準備書狀追加亞都世界大廈管理委員會為原告，並於98年
1月22日準備書狀，由原告管委會為先位聲明，請求被告應
將坐落台北市○○區○○○路○段○○號12樓屋頂平台增建物
如複丈成果圖所示面積86.13平方公尺拆除，將屋頂平台返
還予原告亞都世界大廈管理委員會管理；並以原告丙○○為
備位聲明，請求被告將坐落台北市○○區○○○路○段○○號
12樓屋頂平台增建物如複丈成果圖所示面積86.13平方公尺
拆除，將屋頂平台返還予原告丙○○及其他全體共有人（先
位、備位聲明詳細內容如後載）等語。被告雖陳明不同意原
告為訴之變更及追加，惟就拆除建物返還平台部分，原告係
將原有之請求，依其主張法律關係之不同，變更為預備合併
之訴之聲明形式，形式上固有訴之變更及追加之外觀，惟實
質上請求之內容相同，應屬更正聲明之性質，況本件原告丙
○○所提之追加之訴及原告亞都世界大廈管理委員會嗣後追
加之訴，所主張之事實均為被告無權占有系爭亞都世界大廈
之屋頂平台，則原告原來之訴與追加之訴之主要爭點有其共
同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關
連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，
在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之
審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避
免重複審理者，即可認為原來之訴與追加之訴之基礎事實同
一（參最高法院90年度台上字第287號裁定要旨、90年度台
上字第2號裁定要旨），是本件追加之訴與原來之訴之基礎
事實同一，自與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，
被告對於原告所為之追加雖表示反對，然依民事訴訟法第
255條第1項第2款規定，原告所為之追加，應予准許，合先
敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭大廈為坐落系爭土地、門牌台北市○○區○○○路○
段○○號12樓之1之大樓，原告管委會係依公寓大廈管理條
例合法成立之管理組織。系爭屋頂平台為全體區分所有人
共有。被告於為系爭大廈12樓之1房屋之所有權人，未經
全體共有人之同意，且系爭屋頂平台並無所謂「約定專用
部分」，被告竟主張12樓屋頂平台上之增建物屬其所買受
之範圍，而執意占有使用該增建物且不同意拆除，妨害屋
頂平台之公用性質及公共安全，經原告管理委員會函請其
拆除，詎料被告竟不願拆除等語。原告管委會自得依公寓
大廈管理條例之規定，請求被告拆除上開增建物，將系爭
平台騰空返還原告管委會管理。如認原告管委會不得為上
開請求，則原告丙○○為系爭大廈區分所有權人之一，為
系爭平台之共有人，亦得依民法第767條、第821條規定，
請求被告拆除上開增建物，將系爭平台騰空返還全體共有
人。
（二）原告 爰本 於上揭規定之法律關係，提起本訴：
甲、先位聲明：
1、被告應將坐落台北市○○區○○○路○段○○號12樓屋頂平台
增建物如複丈成果圖所示面積86.13平方公尺之建物拆除，
將屋頂平台返還予原告亞都世界大廈管理委員會管理。
2、原告願供擔保請准宣告假執行。
乙、備位聲明：
1、被告將坐落台北市○○區○○○路○段○○號12樓屋頂平台增
建物如複丈成果圖所示面積86.13平方公尺之建物拆除，將
屋頂平台返還予原告丙○○及其他全體共有人。
2、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告頂樓增建部分已存在近20年，其他區分所有權人均無
異議，已有默示之同意，亦即有默示分管契約存在，故該
增建部分為約定專用部分。
（二）依公寓大廈管理條例第55條第1項之規定，於該條例施行
前已取得建造執照之公寓大廈，並受第7條各款不得為約
定專用部分之限制。被告頂樓增建部分既為約定專用部分
，故原告之請求實屬無據。
（三）被告屬共有人之一，非民法第821條之「第三人」，原告
依之請求，並無理由。
（四）上開增建部分之面積僅於數百坪中佔約20坪左右，不影響
公共安全，原告所言並非實在。被告並聲明：1、原告之
訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行
。
三、本件不爭執事項：
（一）系爭大廈係坐落系爭土地、門牌台北市○○區○○○路○
段○○號12樓之1之大樓（乙棟）。被告於97年1月7日因買
賣而登記為系爭大廈12樓之1房屋之所有權人。
（二）原告丙○○亦為系爭大廈之區分所有權人。
四、本件爭點之論述：
原告主張被告未經全體共有人同意，無權占有系爭大廈7樓
系爭平台增建建物，而由原告管委會，依公寓大廈管理條例
規定，請求被告拆除增建物，將平台騰空交還原告管委會管
理為先位聲明；如原告管委會上開請求無理由，則由原告丙
○○，依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除增建物
，將平台騰空返還全體共有人為備位聲明等語。被告則以前
揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點，應在於：（一）系爭
大廈共有人間，是否有系爭平台由頂樓所有權人使用之分管
契約存在？原告管委會是否應受上開分管約定之拘束？（二
）被告於系爭平台設置增建物之使用方式，是否合於上述分
管契約之約定？原告管委會得否請求拆除增建物？得否請求
將系爭平台交還其管理？原告丙○○得否請求被告拆除增建
物，將系爭平台返還全體共有人？茲分別論述如下：
(一)系爭大廈共有人間有系爭平台由頂樓即12樓之1所有權人使
用之分管契約存在，原告管委會應受上開分管約定之拘束：
1、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部份，推定為各所有人之共有，民法第799條前段
定有明文。次按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有
部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分。公寓
大廈管理條例第7條第3款固亦有明文。惟同條例第55條第2
項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，
得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭大廈
係73年4月6日建築完成，有建物登記謄本附卷可稽，是以系
爭大廈原始之區分所有權人，就共有之共同部份，如已依民
法共有之相關規定，為特別之約定者，自仍有其效力。惟於
特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關
規定之適用，應先究明。
2、復按，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；倘共有人已
按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
（最高法院91年台上字第2477號判決意旨參考）。被告抗辯
系爭大廈興建完成後，各所有人間默示約定系爭平台由頂樓
所有權人使用乙節，雖為原告所否認。惟核，系爭大廈頂樓
已由被告實際管理使用至少10餘年乙節，為原告所不爭執，
堪認被告此部分之主張無訛。且類同此種約定1樓空地、屋
頂平台分別歸由1樓及頂樓所有權人各自管理使用之買賣條
件，乃吾國60、70年間，公寓大廈房地買賣交易中，常見之
形態，綜酌上情，堪認被告上開抗辯之情，應非子虛。參諸
前述說明，應認系爭大廈原始共有人間經由各別與建商之約
定，已合意成立上述內容之分管契約而應受該分管契約之拘
束。而頂層之所有權人已使用其分管之共有部分，嗣後其他
受讓取得系爭土地及區分所有建物之應有部分者，對於上開
分管契約之存在，縱非明知，亦屬可得而知，自亦應受上開
分管契約之拘束甚明。
3、況按，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，
已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院
83年度台上字第1377號判決要旨參考）。依上所述，系爭
大廈乃73年8月3日建築完成，而系爭增建部分至少於83年3
月6日已存在，有上述建物登記謄本及林務局農林廳空測所
所攝製之空照圖等在卷可憑。而觀諸原告於97年2月13日致
被告函影本所示，系爭大廈住戶，就頂樓專有使用系爭部分
，其他住戶系於97年1月23日決議拆除系爭增建部分。準此
，縱認原始區分所有權人間，未明示為分管之約定，惟系爭
大樓頂層所有權人，自系爭大樓完成後，已使用管領系爭平
台，各共有人未予干涉，顯然已歷多年，就頂樓專有使用系
爭平台部分，已歷時約10年以上，亦應認有默示分管契約之
存在，殆無疑義。
4、復按，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之
協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議
訂定之；是其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共
有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之（
最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。則於系爭
大廈全體區分所有權人同意終止或變更上開分管契約之前，
原告管委會自不得否認該分管契約之存在及效力，而應受該
分管契約之拘束，縱區分所有權人會議多數決為反對之決議
亦同。
(二)被告既因分管協議取得系爭平台使用權，自得設置增建物，
原告不得請求拆除。
1、60、70年間在習慣上及建築商營業通例皆於建好公寓大廈
房屋出售時或預售時即已安排約定，地面前後空地歸一樓
管理使用，而屋頂平台則歸頂樓管理使用，已如前述。且
買賣房屋時，一樓最貴，頂樓亦較其他樓層為貴，換言之
頂樓之人使用屋頂平台早已付出代價。而買受頂樓之人之
所以願意花費較高的代價係因屋頂平台通常用來加蓋建物
，增加室內使用面積，此通稱「頂加」亦為普遍存在之現
象與事實。故依民法第1條前段之規定，在屋頂平台增建亦
沿襲包括在頂樓戶使用屋頂平台之使用方式與範圍。
2、系爭大廈之屋頂平台增建部分並非被告自行頂加增建，而
係被告承受其前手而來，而系爭大廈頂樓住戶管理使用該
部分建物，迄今已逾十餘年，應認自始買受之其他住戶與
頂樓住戶已接受此一屋頂建物存在之事實，且就頂樓住戶
對此屋頂平台之管理使用方式已有分管之默示合意，即其
後住戶將房屋出售，受讓人及其他區分所有權人對分管契
約及該屋頂平台建物自始存在及此種管理使用方式之事實
，亦不能推諉為不知，而應受其拘束，是於頂樓平台建物
之管理使用方法並未違反系爭默示之分管契約。
3、依複丈成果圖及勘估標的物現況照片所示，被告並未將系
爭平台全部建滿，而依勘估標的物現況照片，系爭增建物
之位置與構造，並無礙全體住戶之出入，是原告請求被告
將系爭平台之增建物拆除，將損及被告支配使用系爭平台
之權利。
4、綜上所述，原告不論係管委會或丙○○及其他住戶既不得
否認有默示分管契約存在，且頂樓加建亦為默示分管契約
之內容，而增建物亦無礙全體住戶之出入，是原告自不得
訴請被告拆除。
五、綜此，被告之抗辯，自屬可信，原告之前揭主張，為不足採
。從而，原告亞都世界大廈管理委員會以先位聲明請求被告
將坐落台北市○○區○○○路○段○○號12樓屋頂平台增建物
如複丈成果圖所示面積86.13平方公尺之建物拆除，並將屋
頂平台返還予原告亞都世界大廈管理委員會管理，暨原告丙
○○以備位聲明請求被告將坐落台北市○○區○○○路○段
○○號12樓屋頂平台增建物如複丈成果圖所示面積86.13平方
公尺之建物拆除，將屋頂平台返還予原告丙○○及其他全體
共有人，均無理由，不應准許。原告之訴既經全部駁回，其
假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要
，併予敘明。
中 華 民 國 98 年 2 月 24 日
臺北簡易庭
法官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 24 日
書記官 梁華卿