裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年苗簡字第312號民事判決
裁判日期：民國93年10月19日
裁判案由：給付租金等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決九十三年度苗簡字第三一二號
原告乙○○訴訟代理人甲○○原告丙○○被告中連汽車貨運股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人戊○○右當事人間請求給付租金等事件，本院於民國九十三年十月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾萬捌仟參佰伍拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
甲、兩造之聲明及陳述要旨
壹、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述要旨：被告租用原告位於苗栗縣福麗里十六鄰田內十二號房屋，租期自民國八十六年十一月四日起至九十四年十一月四日止，依據租賃合約第三條暨補充條款第六項約定，被告應於每年租期開始時，一次支付全年份租金，但被告未經原告同意，自九十二年十一月份起，逕自變更付款方式，為每月支付一個月份租金，被告明顯違反合約第三條約定，因此訴請被告應立即支付一次補足本期自九十三年六月四日起至同年十一月四日止，所積欠五個月之租金。另依據合約第十五條暨補充約定第五項約定，被告應負擔一半之房屋稅，但被告自九十一年修約日起，均未履行，原告曾多次口頭及書面告知，並於九十三年六月一日以存證信函催告，無法獲得正面回應，爰依房屋租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
三、證據：提出土地租賃契約書、房屋及土地租賃契約書補充約定書、房屋稅繳款書、存證信函、電力復電費收據影本及照片等件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述略以：被告並未有違約，因租賃合約僅記載雙方各負一半，並未言何時給付，關於房租部分，原告於租賃契約到期前要求被告搬走，造成被告業務流失及造成成本未到期之折舊損失。被告在租約未到期前，已將租賃標的物全區出租，詳如原告提出之搬遷協議書第四行，依民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條，因承租物有第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益，承租人得終止租賃契約。被告就建築改良物未到期之折舊餘額，尚未統計營業損失，高達新臺幣（下同）二十四萬九千二百三十八元，對此主張抵銷。
三、證據：提出契約書補充約定、被告函文、搬遷協議書影本等件為證。
乙、得心證之理由
一、本件原告主張：被告租用原告位於苗栗縣福麗里十六鄰田內十二號房屋，租期自八十六年十一月四日起至九十四年十一月四日止，雙方訂有八十六年十一月四日土地租賃契約書及九十一年十月二十六日之房屋、土地租賃契約書補充約定，但被告自九十二年十一月份起，變更為每月支付一個月份租金，尚未繳納九十三年六月四日起至同年十一月四日止五個月份之租金，另依據合約第十五條暨補充約定第五項約定，被告應負擔一半之房屋稅，但被告尚未給付九十二年度及九十三年度房屋稅之一半等事實，為被告所不爭執，復有原告提出與其所述相符、被告不爭執其為真正之土地租賃契約書（見本院九十三年度苗簡字第三一二號卷第八至十頁）、房屋及土地租賃契約書補充約定書（見同上卷第十一、十二頁）、房屋稅繳款書（見同上卷第十七頁）、存證信函（見同上卷第十四至十六頁）影本及照片等件（見同上卷第五十至五十三頁）為證，應堪信為真實。
二、關於原告請求租金之部分，原告前開主張被告給付租金之情形，為被告所不爭執，惟被告提出抵銷抗辯。經查：
（一）兩造八十六年十一月四日訂立之土地租賃契約書第三條除約定八年之租賃期間中，每年以每月租金若干計算，並載明：「乙方（按：兩造之合約，甲方即指原告，乙方即指被告，下同）應於租期開始時開具即期支票，支付第一年全年份之租金，於租滿壹年時，續支付第二年全年份之租金，餘此類推，至付清第八年之租金為止」（見同上卷第八頁），而嗣後九十一年十月二十六日之房屋、土地租賃契約書補充約定，亦僅就每月應以四萬五千六百五十元計算租金之租金計算方式，重行約定，並未改變上開每年開始時，應以即期支票支付全年租金之租金支付方式，亦即就租金之計算方式重行約定，並不能改變租金支付方式之既有約定，此由兩造九十一年十月二十六日房屋、土地租賃契約書補充約定第６條約定有：「其他條件如原契約書」等語（見同上卷第十一頁），更足證之。而所謂「即期支票」之約定，自有每年開始時立即支付整年租金之意思，縱或原告曾經接受被告開立到期日不同之支票以支付全年租金之事實屬實，亦不影響原告依約得要求被告於每年開始時立即支付全年租金之權利。
（二）被告既尚未繳納九十三年六月四日起至同年十一月四日止五個月份之租金，已如前述，而依上開說明，此部分租金應於九十三年一月一日起即應繳納，則原告請求被告支付以每月四萬五千六百五十元計算之五個月份租金，共二十二萬八千二百五十元，為有理由，應予准許。
（三）被告拒付上開五個月份之租金，無非以：原告要求其搬遷，致有營業損失等語為由，並提出如卷第四十四頁之搬遷協議書為證。該協議書雖載明「貴公司曾於去年底知會本人欲遷移他處，本人亦多次催促儘速遷出，現業已出租全區，並訂於五月三十一日交屋」，但其有雙方當事人簽署之欄位，依民法第九十八條解釋其真義及由其「協議書」之性質觀之，原告提出上開協議書，僅係與被告協商是否能於九十三年五月三十一日遷出租賃標的物，而非要求被告於該日前遷出，否則其即非「協議書」而應為「搬遷通知」，亦不會有被告方面簽署之欄位。故被告以原告要求其搬遷為由，主張損失之抵銷，為無理由。
（四）退而言之，縱上開協議書確屬搬遷通知，該協議書並無終止系爭租賃契約意思表示之文義，故不得因原告送達上開協議書予被告，即得解為原告有終止系爭租賃契約書之意思，該協議書亦未經被告簽署，尚非屬兩造合意終止系爭租賃契約，兩造間系爭租賃合約之效力，並不因原告單方面要求被告搬遷而受影響，無論被告是否確實搬遷，均應受有效之系爭租賃契約之拘束，而應依約支付租金，是被告此部分抵銷之抗辯，為無理由，應予駁回。
（五）被告另抗辯：系爭租賃標的物因有第三人主張權利，故以民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條之規定終止系爭租賃契約，並提出附於同上卷第四十五頁之函文影本一件為證，原告則主張：被告到目前為止都沒有清點交屋的動作，雙方租賃契約還在等語（見同上卷第六十七頁）。按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金（第一項）。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約（第二項）」，「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之」，民法第四百三十五、四百三十六條分別定有明文。被告此部分之抗辯，僅以上開協議書之記載為據，並未舉證證明確有何人向其主張權利，亦未能證明其於九十一年十月二十六日兩造訂立房屋、土地租賃契約書補充約定後，就其所承租之部分，有何不能為約定使用、收益之情形，以實其說，尚難僅憑其片面之陳述，即得遽認原告將系爭租賃契約標的物另行出租予第三人，或對被告為有利之認定，從而被告依據前揭法律終止系爭租賃契約，並無理由，系爭租賃契約並不因此而終止。
（六）至被告事實上是否仍在租賃契約標的物內營業，此與被告是否應給付系爭租賃契約之租金無關，祇要在租賃契約有效存續之期間內，被告縱未實際使用系爭租賃契約之標的物，均仍有依約給付租金之義務。況上開八十六年十一月四日房屋、土地租賃契約書第八條約定：「契約期間乙方因故若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求預付租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋、土地照原狀歸還甲方，乙方不得異議」，益徵被告無權向原告主張營業損失等賠償，是被告此部分抗辯，同非可採。
（七）被告另陳稱：「（法官：有無交屋返還房屋的意思表示及意思通知？）答：有跟當地的一位老人家表達交還房屋。（法官問：有何證明？）答：我們有發函給原告告知終止契約。（法官問：提示本院卷第六十頁，是否為上開終止契約之內容？）答：鈞院卷第四十五頁」等語（見同上卷第六十七、六十八頁），但原告否認被告業已搬遷等語（見同上卷第六十八頁），被告以同上卷第四十五頁之函文表示終止系爭租賃契約之意思表示，並無理由，系爭租賃契約並不因此而受影響，已如前述，且被告就其抗辯：業已將系爭租賃契約標的物交付占有予原告之事實，未能舉證以實其說，尚難僅憑其單方面之抗辯，即遽認其業已將系爭租賃標的物交付占有予原告。因此，縱被告搬遷即可視同終止契約之意思表示，在被告將系爭租賃標的物交付占有予原告前，仍屬無法律上之正當占有權源，而受有占有系爭租賃標的物之利益，仍應依不當得利之法律關係，給付原告相當於租金之數額。
三、關於原告請求給付房屋稅之部分：原告主張依被告提出附於卷第十一、十二頁之兩造九十一年十月二十六日房屋、土地租賃契約書補充約定第五點「自新修改契約日起，房屋稅由雙方各負擔一半」，並提出房屋稅單二件附於本院卷第十七頁可稽。被告則以：上開房屋稅並無給付期限等語置辯。經查：
（一）兩造上開房屋稅分擔之約定，雖未定有確切之履行期間，解釋其真意，應係原告負擔房屋稅義務時，被告即有分擔之義務。而原告提出之房屋稅單，其應納之房屋稅，參酌原告提出、被告不爭執其為真正附於卷第十七頁之九十二年房屋稅繳款書影本，其上關於課稅期間之記載，原告主張之九十二年之房屋稅，其課稅期間為九十一年七月一日至九十二年六月三十日，而九十三年房屋稅之課稅期間，應係九十二年七月一日至九十三年六月三十日止，故原告主張被告應分擔之房屋稅，係九十一年七月一日至九十三年六月三十日期間之房屋稅。
（二）參酌上開兩造八十六年十一月四日房屋、土地租賃契約書第三條記載：「甲方於乙方按合約期滿，乙方依約歸還土地、房屋時應付甲方之尚未支付水電費、房屋稅等之費用」等語（見同上卷第八頁），足認系爭租賃契約標的物之房屋稅，原先應由被告支付其使用系爭租賃標的物期間之全部，而嗣後九十一年十二月二十六日房屋、土地租賃契約書補充約定第３條記載：「使用範圍修改如附圖一所示：甲方得將上述土地及建物，乙方未使用部分（如標示Ａ）隔間後，轉租他人使用，但隔間應由甲方負責，乙方需於九十一年十二月三十一日前，將該部分土地及建物，交還甲方隔間使用」，第４條約定：「甲方同意乙方為配合甲方之轉租得將原建物適度改建」，第５條約定：「自新修改契約日起，房屋稅由雙方各負擔一半」，足認兩造原以原告位於苗栗縣福麗里十六鄰田內十二號房屋之全部為租賃標的物，嗣後因原告將其一部另行出租與第三人，故與被告訂立上開九十一年十二月二十六日房屋、土地租賃契約書補充約定，復對照前後二份約定之每月租金計算方式，足認被告原應給付原告全額之房屋稅，嗣因出租空間減少，故原告調降租金，而以每月四萬五千六百五十元計算，基於同一原因，自九十一年十月二十六日起，亦將被告應支付之房屋稅調降為一半，故原告主張被告應支付九十一年七月一日至九十三年六月三十日期間之房屋稅一半（九十一年七月一日至同年十月二十五日期間之房屋稅，依兩造八十六年十一月四日之房屋、土地租賃契約書，原告原得請求全部之數額，已如前述），即九十二年度之八萬零六百五十八元，加上九十三年度之七萬九千五百五十七元，共十六萬零二百十五元之一半，而為八萬零一百零七元，為有理由，應予准許。
（三）被告抗辯上開房屋稅並無繳納期間，然按「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償」，民法第三百十五條定有明文，故兩造於約定繳納當時，被告即有給付原告上開房屋稅之義務，且由兩造上開繳納房屋稅之約定觀之，解釋兩造之真意，至遲應於原告負擔上開房屋稅之義務時，被告即有繳納之義務，是原告既提出被告不爭執其為真正、且均蓋有收款公庫收款章之九十二年度及九十三年度之房屋稅單為據，向被告請求給付上開房屋稅，顯示原告就其主張部分之房屋稅均已繳納，則其此部分主張更屬有理由，應予准許。
四、綜上所述，被告依約應支付原告所主張之租金及房屋稅，詎未依約支付，且未能舉證證明有何可歸責於原告之債務不履行事由，以實其說，尚難因被告片面之抗辯，而遽為對其有利之認定，從而原告請求被告支付前開租金及房屋稅，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十三年十月十九日
苗栗簡易庭法官伍偉華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
法院書記官鄭永媚中華民國九十三年十月十九日