裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第542號民事判決
裁判日期：民國105年08月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第542號原告祭祀公業法人桃園縣 吳寶勳 法定代理人 吳祥文 訴訟代理人 吳家文 被告 吳永全
吳昇維 吳有利 吳 李寶貴 邱蘭珠 吳景得 吳奕宏 上七人共同訴訟代理人 邱英豪 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105年8月3日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。本件兩造間因就桃園市大溪區溪鎮瑞字第142號私有耕地租約（下稱系爭租約）發生爭議，前經桃園市政府大溪區公所耕地租佃委員會調解而不成立，嗣經桃園市耕地租佃委員會調處而不成立，經兩造同意，遂由桃園市政府移送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「溪鎮瑞字第142號」租佃爭議、調處不成立案全宗可稽，本件起訴合乎前開規定，合先敘明。
二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第262條第1項第、第255條第1項第5款定有明文。本件原告起訴時，係以吳永全、 吳永宗 、吳昇維、吳有利、吳李寶貴為被告，嗣撤回對吳永宗之訴，並追加邱蘭珠、吳景得、吳奕宏為被告，核其請求之基礎事實同一，其追加合法，應予准許。
三、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張兩造間系爭租約無效，被告7人則否認其主張，而系爭租約之效力，關乎被告7人是否有權使用系爭租約之標的物即桃園市○○區○○段頂山腳小段369、370、370-3、371-1、372地號、同地段缺子小段128地號土地（下以地號稱之，合稱系爭土地）、原告是否有權收取租金，則兩造對此法律關係存否顯有爭執，以致原告在私法上之地位即有受侵害之危險，且此項危險得以確認判決除去之，應認原告有即受確認判決之法律上利益，本件起訴合乎前開規定，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）系爭土地為原告所有，兩造間就該等土地有系爭租約，然被告7人在784、785地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○○○段000000000地號土地）上蓋有樓房及鐵皮棚架供居住使用，而不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效，爰訴請確認該租約無效，並行使物上請求權，請求被告7人將系爭土地騰空，交還與原告等語。
（二）並聲明：⑴確認兩造系爭租約無效；⑵被告7人應將系爭土地騰空並交還與原告。
二、被告則以：
（一）被告7人在785地號土地上興建建物，經原告前身祭祀公業吳寶勳於84年3月5日簽立覺書同意；784地號土地上的鐵皮棚，也只有簡陋鐵皮屋頂，還有兩面半牆垣，只用於堆置農具、肥料，為便利耕作而建；又於其他土地，則均有耕作之事實。被告7人並無不自任耕作之情事等語，以資抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民事訴訟法第277條、耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條第1項定有明文。本件兩造間就系爭土地有系爭租約，被告7人在785地號土地有建物、在784地號土地上有鐵皮棚，而原告前身祭祀公業吳寶勳之前任管理人 吳長章 ，前於84年3月5日簽立覺書等情，經本院調取桃園市政府耕地租佃委員會「溪鎮瑞字第142號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗資料核閱屬實，且為兩造所不爭執，堪可採認。然原告確認租約無效及騰空返還土地之請求，為被告7人所否認，並以前詞抗辯，則本件主要爭點為：被告7人在785地號土地有建物、在784地號土地上有鐵皮棚之事實，是否構成「不自任耕作」之情事？經查：
（一）佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院64年台上字第571號、70年台上字第4637號判例要旨參照）。最高法院89年度台上字第2760號判決重申：「佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍。」該號判決並指出：「再者，上訴人迭次陳稱伊係經 林有諒 之同意，在411號土地上建築房屋使用，該房屋為合法之建築物…依該建築物完工證明書之記載，系爭房屋早於68年5月1日即已建築完成，其後林有諒仍於69年1月6日與上訴人訂立耕地租約，上訴人所稱經林有諒之同意建屋，似非無依據。果上訴人係經林有諒之同意建屋，且系爭房屋完工後，林有諒仍與上訴人訂立耕地租約，能否執以謂上訴人不自任耕作，尚非無疑。」按其意旨，耕地三七五租約之承租人，經出租人同意，而在耕地上建築房屋者，應不生「不自任耕作」之問題。
（二）本件原告前身祭祀公業吳寶勳之前任管理人吳長章，與被告吳有利、吳李寶貴及訴外人 吳有通 於84年3月5日同立覺書謂：「雙方協議在頂山腳小段371-1地號內興建數間農舍繼續給乙方（按：指被告吳有利、吳李寶貴及吳有通）無條件居住使用，並約定仍依照原租繳納不得藉口減租或抗租等情」（見本院卷第42頁），原告對於該覺書之真正亦不爭執，堪認785地號土地上建物，乃經原告同意始建造，揆諸前開規定及說明，不生「不自任耕作」之問題；另依卷附現場照片所示（見本院卷第21、22頁），784地號土地上之鐵皮棚，確如被告7人抗辯，只有簡陋鐵皮屋頂，還有兩面半牆垣，非供居助之用，而是用於堆置農具、肥料，以便利耕作。上開建物及鐵皮棚之存在，不構成不自任耕作之情事。
（三）原告另抗辯其內部有不成文規定，土地出租對象及租金需經派下員大會同意，覺書未經其同意，應屬無效云云，然查：⑴覺書之內容，涉及祭祀公業土地之出租，在習慣法上應屬自管理人之權限，無需經由派下員大會同意；⑵原告規約第10條雖規定：「本公業不動產之處分，應依照土地法第卅四條之一規定辦理或由派下員大會決議之。」（見本院卷第52頁背面）既引用土地法第34條之1，足見其所謂「處分」，乃指移轉所有權、設定地上權、農育權、不動產役權或典權等，以物權行為處分不動產之情形而言，覺書之性質僅屬債權契約，並非處分，自無該條之適用；⑶此外，原告復未就其所謂「不成文規定」舉證以實其說，本院即難為對原告有利之認定。此部分抗辯於法無據，並無可採。
（四）原告雖抗辯785地號土地上建物有違反建築法、農業發展條例、農業用地興建農舍辦法等規定；覺書並非原告提出，而係被告吳有利、吳李寶貴及吳有通所要求，並無「同意」文字而載為「雙方協議」，吳長章係因恐被告吳有利、吳李寶貴及吳有通不依原租繳納或藉口減租或抗租，迫於無奈才立覺書云云，然查：
1.法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。民法第71條定有明文。國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容若在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者。倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103年度台上字第976號判決意旨參照）。本件被告
7人於785地號土地上之建物，是否合乎建築法等關於建築管制之取締規定，不影響前揭覺書之效力，從而亦不影響渠等有無自任耕作之認定。
2.意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。前2條之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。民法第88條、第90條、第92條、第93條定有明文。於本件之情形，覺書是否為吳長章主動提出、吳長章是否因恐減租或抗租始以原告管理人名義簽訂覺書等情，均屬覺書簽訂之動機，不影響覺書的效力；又原告此部分主張，似謂原告簽訂覺書乃因意思表示錯誤或受脅迫始為之，然其有何錯誤或受脅迫之情事，原告並未舉證以實其說，且覺書乃於84年3月5日簽立，縱有意思表示錯誤或受脅迫而為意思表示之情事，民法第90條、第93條規定之除斥期間亦已經過，原告無從撤銷。
3.解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。本件原告另抗辯覺書上並無「同意」文字，而載為「雙方協議」云云，拘泥於文字辭句，無視於前引內容所示合意，容有不當。此部分抗辯於法無據，並無可採。
四、綜上所述，被告7人承租系爭土地，沒有耕地三七五減租條例第16條所規定不自任耕作之情事，原告請求確認兩造系爭租約無效，並主張物上請求權，請求被告7人將系爭土地騰空並交還與原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用應由原告負擔，爰判決如主文第2項。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年8月24日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月25日
書記官吳秋慧