裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第735號民事判決
裁判日期：民國107年06月13日
裁判案由：居間報酬
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第735號原告禾達不動產仲介有限公司法定代理人 賴建程 訴訟代理人 呂大維 被告 游祥和 訴訟代理人 朱政勳 律師上列當事人間請求居間報酬事件，本院於107年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查依兩造所簽訂之一般委託銷售契約書第17條未盡事宜及合意管轄約定第17條約定：「如因本約而涉訟者，雙方合意以委託標的不動產所在地之地方法院第一審管轄法院」等語（見本院卷第17頁），而本件不動產所在地新莊區係本院轄區，是原告依上開合意管轄條款向本院起訴，尚無不合，先此敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。再按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文可參。查本件原告起訴時，訴之聲明原為：㈠被告應支付因居間成功而允與報酬之報酬額。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13頁）；後於本院民國107年4月25日言詞辯論期日變更前揭第一項聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）860,000元整（見本院卷第75頁）。經核原告上開所為訴之變更，均係本於兩造間委託銷售契約書及契約內容變更合意書之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，或係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：本件被告就其所有坐落於新北市○○區○○○段0○段0地號，門牌號碼新北市○○區○○路0段00號10樓之6房地（下稱系爭房地），於106年10月4日與原告簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書），嗣於同年11月3日另簽立契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），約定自106年11月10日至同年月13日為專任委託期間，且買方出價達2146萬元原告同意出售並支付成交總價款4％之服務報酬。然因於上開專任期間屆滿前已有買方即訴外人 陳芝 頻願以2150萬元購買系爭房地，且為被告所知悉，被告卻置之不理，復於106年11月14日將系爭房地出售予第三人鐘慶祝，且於同年月30日辦理移轉登記完畢，原告爰依系爭變更同意書第肆項約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告860,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於106年10月4日簽署系爭銷售契約書委託期間為106年10月4日起至同年12月31日止，嗣於106年11月3日簽署系爭變更合意書並約定106年11月10日起至同年月13日止為專任委託。然因於106年11月13日前，被告未曾接獲原告傳達買家出價已達委託銷售價格之通知或任何訊息、亦未表示同意進而買賣條件達成一致而成交，其後被告於
106年11月14日傍晚將系爭房地出售予鐘慶祝，當無違反系爭銷售契約書及變更合意書之情事等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房地為其所有，兩造於106年10月4日簽立系爭銷售契約書，委託期間為自106年10月4日起至同年12月31日止，嗣被告於同年11月3日與原告另簽立系爭變更合意書，約定自106年11月10日至同年月13日為專任委託期間；其後，被告於106年11月14日將系爭房地出售予第三人鐘慶祝，且已於同年月30日辦理不動產所有權移轉登記等情，並提出委託銷售契約書（契約書編號：AAC99224）、契約內容變更合意書（編號：EAD64629）、系爭房地建物登記第一類謄本及異動索引查詢等為據，並為被告不爭執，此部分之事實，堪認為真實。
四、原告復主張因其已告知有買方願以系爭變更合意書特約條款約價格購買系爭房地，被告即應依系爭銷售契約書給付服務報酬等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：原告請求被告給付居間仲介之服務報酬860,00
0元，有無理由？茲析述如下：
（一）本件原告以系爭變更合意書第肆項特約條款約定：「成交價買方出價達貳仟壹佰肆拾萬 陸萬 屋主同意出售此價格含服務費4％及土增稅本三日為專任委託」為由，主張「2146萬只要買方出價達2146萬賣方就同意出售，再扣除服務費4％及土徵稅後剩餘的款項就是賣方可得的價金，經我們細算，本件賣方只要可以拿到2060以上就算成交，只是服務費多寡」（見本院卷第19頁、第76頁），被告應給付服務報酬860,000元等語，即原告主張只需買方出價達2146萬元以上，系爭房地之買賣契約即告成立。
（二）然按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第
565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。
（三）第按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。經查，系爭銷售契約書第五條服務報酬係約定：「買賣成交者，甲方（賣方）（即被告）同意一次給付乙方（即原告）按成交總價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產契約書時一次付清」等語（見本院卷第15頁），是依上開契約文義觀之，系爭銷售契約乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。本件原告雖以前詞及系爭變更合意書為據，主張被告應給付服務報酬860,000元，惟因前揭特約條款並未變更系爭銷售契約書第五條判斷被告是否應給付服務報酬之要件，故被告是否有給付服務報酬之義務，仍應以系爭房地之買賣契約是否成立為斷。
（四）次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。查系爭變更合意書第肆項特約條款雖記載賣方出價達2146萬元屋主同意出售等語，惟被告就買賣價金之付款方式（如分期期數、各期應給付金額、以現金或開立票據給付等）、稅賦及費用（如房屋稅、地價稅、土地增值稅稅負、代書及地政規費之負擔、房屋水電費、瓦斯費、電話及管理費用等）之負擔及計算時點、標的物交付（何時點交）、所有權移轉登記時期及各項違約情況之效果等事項，均未見記載於系爭銷售契約書內容，縱被告就特約條款內容未予爭執（見本院卷第76頁），然因系爭變更合意書仍未就上開買賣條件另有增載，卷內復無被告曾就上開買賣條件表示意見之證明，實難認被告就買賣契約之具體內容已有意思表示合致，縱認訴外人 陳芝頻 有簽立不動產買賣斡旋契約書（編號：JAB10179）（下稱系爭斡旋契約書），並出價2150萬元之情形，揆諸前揭說明，因系爭斡旋契約書未記載前揭買賣條件，實難逕以陳芝頻簽立系爭斡旋契約書而認定其與被告已成立買賣契約。況且，由系爭斡旋契約書第六條第二項約定記載：「買方之承購條件於本約有效期間經賣方承諾簽署並通知送達買方時，買賣雙方應負洽商簽立買賣契約之一切義務，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方，本契約即是為定金收據，買方絕無異議。」等語（見本院卷第21頁），可見縱使賣方接受買方提出之承購條件，賣方仍需先為承諾簽署，再與被告進一步就買賣各項具體條件進行洽商並簽立買賣契約，此時買賣方成立。本件原告以陳芝頻出價已逾特約條款約定售價為由，主張系爭房地之買賣已成立，並據此請求被告應給付服務報酬860,000元，依上說明，尚屬無據。
（五）又原告雖另表示買方有付5萬元斡旋金，因為已經達到賣方的底價，所以斡旋金就成為訂金，並請求賣方出來簽約，但是買方不肯出來簽約等語，並提出系爭斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書為證（見本院卷第21至23頁）。
然按契約有本約與預約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。是買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，惟究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第44
1號判決要旨參照）。經查，因陳芝頻與被告就買賣契約標的及價金均有表示意見，揆諸前揭判決要旨，縱認陳芝頻與被告係就系爭房地之買賣契約為預約，惟仍需二人就買賣契約細節項目進行商議，待獲得結論並訂立本約後，二人間之買賣契約方屬成立。然因被告否認有於專任委託期間內接獲已有買方達委託銷售價格之訊息情事，被告亦未於系爭斡旋契約書「賣方承諾簽署」欄位上簽署確認，原告復未提出被告與陳芝頻已有洽商買賣契約具體細節之證據以實其說，是以，因被告無與陳芝頻洽商系爭房地買賣條件，致二人間尚未成立買賣契約，故縱認陳芝頻支付斡旋金一事為真，因陳芝頻與被告間之買賣契約並未成立，亦無斡旋金成為定金之可能，從而，原告所為前揭主張，依上說明，洵無足採。
五、綜上所述，因被告與陳芝頻間就系爭房地之買賣契約尚未成立。從而，原告依系爭變更合約書第肆項規定，請求被告應給付居間報酬860,000元，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國107年6月13日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月14日
書記官丁于真