裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年重訴字第73號民事判決
裁判日期：民國108年04月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度重訴字第73號原告 賴金星
賴正雄 訴訟代理人 游朝義 律師被告 黃智彥
徐國智 上二人共同訴訟代理人 劉正穆 律師
李秋峰 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃智彥應將坐落如附表編號1、2「系爭土地地號」欄所示土地上，如附表編號1、2「占用地上物」、「占用位置、面積」欄所示之地上物拆除，並將如附表編號1、2「系爭土地地號」欄所示土地返還原告。
被告黃智彥應自民國106年12月2日起至返還前開土地之日止，按月給付原告各新臺幣10,016元。
被告徐國智應自如附表編號1、2「占用地上物」、「占用位置、面積」欄所示之地上物遷出。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣伍佰捌拾伍萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰伍拾柒萬肆仟捌佰元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號、同段84地號土地之所有權人（權利範圍各二分之一）【下合稱系爭土地，分稱83-1地號土地、84地號土地】。原告前於民國98年11月29日與訴外人 蕭旭村 簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告提供系爭土地供蕭旭村興建門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○段○○號、同段407建號建物（下稱系爭建物）使用，租期為8年即自98年12月1日起至106年12月1日止，而系爭建物範圍則如附件苗栗縣竹南地政事務所107年12月17日鑑定圖（下稱附圖）及附表所示；又蕭旭村於104年12月3日將系爭建物出售而移轉登記予被告黃智彥所有，經原告與黃智彥協議，由黃智彥承受系爭租約之條件繼續履約。嗣系爭租約屆滿前，原告已於106年11月8日發函通知黃智彥表示屆滿不續租之意，且依系爭租約第2條約定「租期屆滿本契約之效力自然滅失」，故系爭租約已於106年12月1日租期屆滿而消滅，系爭建物於已無使用系爭土地之合法權源，惟黃智彥於系爭租約租期屆至後，仍繼續將系爭建物出租被告徐國智經營修車廠使用，而占用系爭土地拒不返還，爰依民法第767條、第179條規定提起本訴，請求徐國智應自系爭建物遷出、黃智彥應拆除無權占用系爭土地之系爭建物如附表所示，並將所占用之土地返還原告，及向黃智彥請求相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠黃智彥應將如附表所示系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告；㈡黃智彥應自106年12月2日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告各新臺幣（下同）10,016元；㈢徐國智應自系爭建物遷出；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖於106年11月8日通知黃智彥租期屆滿不續租，惟依系爭租約第8條規定，無續租之一方應於租期屆滿前兩個月以信函通知對方，且系爭租約第2條亦規定承租方有優先承租之權利，雙方得另協議租金及租期，是縱原租約屆期，黃智彥亦有優先繼續承租之權，而兩造得另協議租金及租期。又原告曾於106年11月21日與黃智彥討論系爭土地之租賃事宜，且雙方原已有初步共識，並同意確定最終方案前，黃智彥仍應先依系爭租約每月匯款租金13,000元至系爭帳戶，故黃智彥於106年12月1日後仍繼續使用系爭土地，並分別於107年1月4日、同年2月1日陸續匯款至原告原收受租金之帳戶（下稱系爭帳戶），原告斯時均無表示反對之意，應認兩造間就系爭土地已成立不定期限之租賃關係。惟自107年2月底起即無法匯款至系爭帳戶，黃智彥因而於107年3月14日以存證信函請求原告提供新的匯款帳號；渠料原告陸續於同年月16、20日以存證信函否認與黃智彥間成立不定期租賃關係，並要求黃智彥拆屋還地，實屬無理等語以資為辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎：㈠原告為系爭土地所有權人。
㈡兩造於98年11月29日簽立系爭租約，由原告出租系爭土地予
蕭旭村興建建物使用，租期為8年，自98年12月1日起至10
6年12月1日止，其餘租約內容如本院卷第37至43頁所示。㈢蕭旭村在系爭土地興建門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○段○○
號（同段407建號）建物即系爭建物，並於104年11月13日將系爭建物出賣予黃智彥，於同年12月3日將系爭建物移轉登記予黃智彥，系爭建物範圍含地下室及地上鐵架雨遮、辦公室、鐵皮屋工廠、大門門柱、花檯及圍牆，位置面積如苗栗縣竹南地政事務所107年12月17日鑑定圖所示。㈣原告有與黃智彥協議，由黃智彥於104年12月起至106年12
月1日止，承擔系爭契約之權利義務（被證三，本院卷第19
6至206頁）。㈤原告有於106年11月8日以存證信函通知黃智彥表示租期屆
滿不續租（原證四，本院卷第47至53頁、第179頁）；復於
107年3月16日、同年3月18日以存證信函請求黃智彥拆除地上物返還土地；黃智彥均有收受上開存證信函。
㈥黃智彥有於107年1月4日匯款13,000元、107年2月1日匯款18,000元予原告。
㈦黃智彥現將系爭建物出租予被告徐國智使用，徐國智為現使
用系爭建物之人；系爭建物目前係用以營業修車及販賣二手車。
四、原告主張黃智彥於系爭租約期限屆滿，應拆除系爭建物將土地返還原告及給付相當於租金之不當得利予原告、徐國智則應遷出系爭建物等情，則為被告否認並以前詞置辯。是以，本件之爭點厥為：㈠系爭租約於106年12月1日之期限屆至後，是否消滅？兩造有無成立不定期租賃？㈡原告主張系爭租約租期屆消滅，所為本件之請求有無理由？茲敘明如下：㈠系爭租約於106年12月1日之期限屆至後，是否消滅？兩造
有無成立不定期租賃？⒈按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方
為成立。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院91年度台上字第221號判決意旨參照）。經查，系爭租約第2條約定「租期：雙方洽定為8年0個月即自民國98年12月1日起至民國106年12月1日日止，租期屆滿本契約之效力自然滅失。甲方（原為蕭旭村，嗣被告承擔系爭租約）有優先繼續承租之權利，雙方得另協議租金及租期。…」等語，有土地租賃契約書影本在卷可憑（見本院卷第37頁），明訂租期屆滿後，系爭租約即消滅，而被告雖有優先承租權，仍需另協議租金、租期，足見出租人即原告於訂約之際，已慮及承租人取得此項默示更新之利益，而訂明期滿後，如承租人欲續租，則應另訂契約；從而，系爭租約於106年12月1日租期屆滿時已消滅。至系爭契約第
2條雖規定承租人有優先承租權，然此係指出租人欲繼續出租時，現承租人有優先第三人承租之權利，與系爭租約屆期後已消滅，實屬二事；另被告雖辯稱原告於106年11月8日表示不欲續租，已違反系爭租約第8條約定「租期屆滿前兩個月如無續租之一方應以信函通知另一方」，故系爭租約仍有效存在云云，然查，系爭租約第2條已明定租期屆滿後系爭租約效力即滅失，故縱原告有違反第8條約定，然其違約之效力，並不使系爭契約繼續有效，被告所辯，並無可採。⒉被告雖稱於租期屆至後，有與原告達成協議，並於租期屆至
後持續匯入租金，兩造間已成立不定期租賃云云。然查，原告否認有與黃智彥另達成租約，且原告於系爭租約屆期前之
106年11月8日，業以存證信函通知黃智彥表示租期屆滿不續租，業據兩造所不爭執，足見出租人即原告於系爭租約期限屆滿後，有反對承租人即黃智彥繼續為系爭土地之使用、收益之意思。再者，黃智彥於107年1月4日、同年2月1日匯款至系爭帳戶之款項，係用以支付系爭租約於106年11月之租金（107年1月4日之款項），及兩造另約定由被告繳納之地價稅（107年2月1日之款項），此有原告所提黃智彥於承受系爭租約後，匯款至系爭帳戶之明細與系爭帳戶存款簿明細影本、地價稅繳款書在卷可證（見本院卷第339至407頁），而非如被告所述，係支付系爭租期屆滿後之費用；況且，原告於107年2月底已將系爭帳戶關閉，亦為兩造所不爭執（見本院卷第180、313頁），益見原告復以拒絕黃智彥持續匯款，以表示反對黃智彥繼續承租系爭土地，又縱認原告於租期屆至後有收取黃智彥所匯前開二筆款項，惟揆諸前開見解，原告既已表示反對黃智彥繼續承租之意思，仍不構成不定期租賃；準此，被告所辯並無可採。
㈡原告主張系爭租約租期屆消滅，所為本件之請求有無理由？⒈原告請求黃智彥拆除如附表所示系爭建物，並將系爭土地返還原告：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件原告主張系爭土地為其所有，而系爭建物則為黃智彥所有，而系爭建物坐落於系爭土地，而占用系爭土地之標的、位置及面積如附表所示之事實，業據兩造所不爭執，並據本院會同兩造、地政機關履勘查明，此有本院107年12月7日勘驗筆錄及現場照片、107年12月17日苗栗縣竹南地政事務所土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第258至260、266至278頁），足認上情為真實。而原告對於系爭土地既具有所有權，且系爭租約已因租期屆至而消滅，如前所述，故黃智彥於租期屆至後，其所有系爭建物已無使用系爭土地之正當權源，此外，黃智彥亦未舉證有何正當權源得以占用系爭土地，足認黃智彥應屬無權占有甚明。從而，原告主張依民法第767條第1項前段、中段，訴請黃智彥應將占用系爭土地上，如附表所示之系爭建物拆除，並將系爭土地交還原告，洵屬有據。
⒉原告請求徐國智自如附表所示系爭建物遷出：
按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產，民法第66條第1項參照，而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此倘房屋無權占有土地者，土地所有權人固可命對該房屋有事實上處分權之人（已辦理所有權登記之房屋所有人或違章建築之買受人，即有拆除房屋權限者，非必為房屋之所有權人）拆屋還地及請求該房屋現占有人（非必為房屋之所有權人）遷出（最高法院104年度台上字第1939號判決意旨參照）。查黃智彥現將系爭建物出租予被告徐國智使用，徐國智則為系爭建物之現占有人，此為兩造所不爭執，揆諸上開見解，本件原告主張徐國智應自系爭建物遷出，亦洵屬有據。
⒊原告請求黃智彥給付相當租金之不當得利：
①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。蓋依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。黃智彥所有系爭建物乃無權占用系爭土地，如前所述，為無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求黃智彥自106年12月
2日起至返還土地之日止，占用土地相當於租金之不當得利，即屬有據。
②又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10%為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。又按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵射在內（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）；又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第
203條分別定有明文。本院審酌系爭土地○○○鎮○○路，永貞路上多為工廠或住商混合區，並有多家汽車維修及買賣車行，半徑一公里內有學校、運動公園、游泳池、藝文中心等公共設施，西邊近2公里處，有火車站，生活、交通機能尚可，且參以系爭建物目前為修車廠及買賣二手車之營業處，作為係為營業用途，亦不受土地法第97條第1項之限制，故認原告主張黃智彥所有系爭建物占用系爭土地所受利益，應以申報地價10%計算，尚屬可採。準此，原告請求黃智彥應自106年12月2日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告各10,016元【計算式：（占用83-1地號土地面積：33.7
5＋0.81）＋（占用84地號土地面積：711.64＋0.81＋4.19）＝751.2平方公尺；3,200元/平方公尺（系爭土地申報地價）751.2平方公尺10%12月1/2（原告就系爭土地各持分1/2）＝10,016元】（見本院卷第33、35、105、107頁之系爭土地謄本），為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，求為判決如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之；另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年4月30日
民事第二庭法官黃思惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官林翰章中華民國108年4月30日附表：
┌───────────────────────────────────┐│被告所有系爭建物即門牌苗栗縣○○鎮○○路○段○○號（含地上工作物）占用原││告所有系爭土地之內容│├──┬──────────────┬──────┬──────────┤│編號│系爭土地地號│占用地上物│占用位置、面積│├──┼──────────────┼──────┼──────────┤│1│苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號│地下室鋼骨及│如附圖黑色虛線所示，││││鋼骨支撐之樓│占用33.75平方公尺││││地板││││├──────┼──────────┤│││鐵架雨遮│如附圖綠色區塊所示，│││││占用14.11平方公尺││││││││├──────┼──────────┤│││大門口門柱│如附圖紅色區塊所示，│││││占用0.81平方公尺││││││├──┼──────────────┼──────┼──────────┤│2│苗栗縣○○鎮○○段○○○號│地下室鋼骨及│如附圖黑色虛線所示，││││鋼骨支撐之樓│占用711.64平方公尺││││地板││││├──────┼──────────┤│││鐵架雨遮│如附圖綠色區塊所示，│││││占用49.76平方公尺││││││││├──────┼──────────┤│││系爭建物辦公│如附圖藍色區塊所示，││││室│占用81.24平方公尺││││││││├──────┼──────────┤│││鐵皮屋工廠│如附圖橘色區塊所示，│││││占用288.16平方公尺││││││││├──────┼──────────┤│││大門口門柱│如附圖紅色區塊所示，│││││占用0.81平方公尺││││││││├──────┼──────────┤│││花台及圍牆│如附圖黃色區塊所示，│││││占用4.19平方公尺│└──┴──────────────┴──────┴──────────┘