裁判字號：臺灣彰化地方法院104年訴字第814號民事判決
裁判日期：民國104年12月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決104年度訴字第814號原告 張振財 訴訟代理人 劉豐綸 律師被告 許水風 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號土地上之彰化縣員林市○○段○○○○○號建物，即門牌號碼為彰化縣員林市○○街○○號之房屋，騰空遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元，及自民國一百零四年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年十月二十二日起至遷讓返還第一項之建物與原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴主張被告積欠租金達2個月以上，故以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示後，依民法第455條規定請求被告返還租賃物，及依民法第179條規定請求被告給付無權占用房屋之相當於租金之不當得利，並聲明：「(一)被告應自門牌號碼彰化縣員林市○○街○○號房屋，即坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號土地上之彰化縣員林市○○段○○○○○號建物（下稱系爭房屋）遷出，並將房屋騰空返還與原告。(二)被告應給付原告新臺幣（下同）12萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)被告應自兩造租賃契約終止翌日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元。」（見本院卷第3頁）；嗣於民國104年11月17日提出書狀主張，兩造間租賃關係已因期限屆滿而消滅，故追加依租賃契約之約定及民法第767條規定，請求被告返還系爭房屋；又於104年11月26日以民事更正聲明暨追加狀，就上開聲明第2項、第3項變更為「(二)被告應給付原告16萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)被告應自104年10月22日起至返還房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元。」（見本院卷第54頁），經核原告前開訴訟標的之追加，係基於同一基礎事實，依法自無不合。又原告於104年11月26日所為屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於103年10月間與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋（所有權人為原告之子 張祐綸 ，由原告占有使用）出租與被告使用，租賃期間自103年10月22日起至104年10月21日止，每月租金為1萬8,000元，押租金為1萬8,000元。惟被告僅繳納103年10月份及11月份之租金，其後即未再依約給付租金，已逾2個月以上租金未付，屢經原告催討，被告竟避不見面，故原告於104年5月12日向本院聲請以公示送達之方式，向被告催告給付租金，經本院以104年度司簡字第27號裁定准許，原告並已於104年6月25日登報催告被告給付租金，然被告迄未給付，故以本件起訴狀繕本送達，向被告為終止兩造間租賃契約之意思表示。然於終止租約之意思表示生效前，兩造間租賃關係業已於104年10月21日因租賃期限屆滿而消滅，依系爭租賃契約第6條之約定，被告即應將系爭房屋按原狀遷空返還與原告，爰依系爭租賃契約、民法第455條及第767條第1項前段等規定，請求被告遷讓房屋。另依系爭租賃契約之約定，請求被告支付103年12月22日至104年10月21日，共計10個月之租金，扣除押金1萬8,000元後，被告尚應給付16萬2,000元。
又兩造間租賃關係既已消滅，被告無權占用系爭房屋，為無法律上原因而獲有利益，爰依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利等語，並聲明如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、系爭房屋之建物登記第一類謄本、建物測量成果圖、存證信函、郵局退回信封、本院104年度司簡聲字第27號民事裁定及其確定證明書、公示送達公告之登報報紙、彰化縣政府地方稅務局104年房屋稅繳款書影本各1份（見本院卷第9至25頁）為證，復經本院依職權調取本院104年度司簡字第27號聲請事件卷宗核閱無訛，而被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，自堪信原告上開主張之事實為真實。
四、得心證之理由：
(一)原告請求返還系爭房屋及給付租金，為有理由：
1.承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。另租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段亦有明文。
2.經查，兩造間系爭租賃契約之約定期間自103年10月22日起至104年10月21日止，每月租金為1萬8,000元，被告應於每月22日前繳納，然被告自103年12月22日起即未依約繳納租金，積欠租金已逾2個月。嗣原告於104年6月25日以公示送達方式，催告被告為給付，惟被告仍未清償等情，已如前述，是原告提起本訴訟，以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約之意思表示，即屬合法正當。又因被告現應受送達處所不明，經原告具狀向本院聲請公示送達起訴狀繕本，該公示送達公告於104年10月21日登載於新聞紙，此有臺灣時報1紙（見本院卷48頁）附卷可稽，依民事訴訟法第152條前段規定，自上開登載之日起經過20日後，於104年11月10日始生合法送達效力。然於原告終止系爭租賃契約之意思表示生效前，系爭租賃契約業已於104年10月21日期限屆滿，且未依法變更為不定期限租賃，是兩造間租賃關係不待終止，自104年10月22日起即因租賃期限屆滿而消滅。被告於租賃關係消滅後，即無繼續占有系爭房屋之正當權源，則原告依民法第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租賃契約之約定，請求被告給付租賃期間內尚未給付之租金16萬2,000元（即自103年12月22日至104年10月21日，共計10個月租金18萬元，扣除押金1萬8,000元後，尚欠16萬2,000元），即屬有據。
3.給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項前段、第233條第1項分別定有明文。查被告積欠原告103年12月22日至104年10月21日之租金，又依系爭租賃契約第4條之約定，租金應於每月22日以前繳納，是以各期租金遲延利息之起算日，應自各該應繳納日之翌（23）日起算，故原告請求被告給付所欠租金16萬2,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即104年11月10日）起算之利息，尚於上開約定遲延利息起算日之範圍內，則原告此部分請求，洵屬有據。
(二)原告請求被告自104年10月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬8,000元相當於租金之不當得利，為有理由。
1.善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第952條定有明文。易言之，善意占有人對占有物得依物之用法與所受推定權利之內容，為占有物之使用收益，從而對占有物具孳息收取權，且所稱孳息包含天然孳息及法定孳息，是倘若其孳息或其他使用收益遭受第三人為侵害，應得請求第三人賠償損害或返還利益。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；被占有人因此不能使用該房屋，亦係受有相當於租金之損害。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致被占用人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。
2.查兩造間租賃關係已因期限屆滿而消滅，則被告占用系爭房屋，即欠缺法律上之原因，而妨害原告就系爭房屋之占有使用，並致原告受有相當於租金利益之損害，且被告亦因而獲得使用系爭房屋相當於租金之利益。又被告原係以每月1萬8,000元之租金向原告承租系爭房屋，業如前述，則被告所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。而依系爭租賃契約第6條之約定，被告於租期屆滿時，應即日（即104年10月21日）將系爭房屋按照原狀遷空交還前，則原告請求被告應自系爭租賃契約期限屆滿之翌日即104年10月22日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬8,000元，即屬有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋；並依租賃契約之法律關係，請求被告給付16萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另依不當得利之法律關係，請求被告自104年10月22日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付1萬8,000元，均有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年12月24日
民事第三庭法官鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月29日
書記官謝志鑫