裁判字號：臺灣新竹地方法院98年竹簡字第331號民事判決
裁判日期：民國98年09月09日
裁判案由：確認租賃契約無效
臺灣新竹地方法院民事簡易判決98年度竹簡字第331號原告己○○兼訴訟代理人戊○○被告丙○○被告甲○○被告乙○○被告丁○○
段1上列當事人間確認租賃契約無效事件，本院於民國98年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告丙○○、甲○○、丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、坐落 新竹市 ○○段261、262、263、266地號等4筆土地（下合稱系爭共有土地），訴外人 蘇木榮 應有部分0.00000000，查蘇木榮已於民國81年7月18日死亡，原告係蘇木榮之法定繼承人之一，就系爭共有土地享有應有部分。嗣被告及訴外人及系爭土地之其他共有人於97年8月27日以存證信函第1409號、第1410號、第1411號、第1415號（下合稱同意存證信函）通知原告，稱依土地法第34條之1規定，將系爭共有土地全部設定地上權予第三人，惟未載明為何人，並就系爭共有土地訂有不定期之土地租賃契約；另依新竹市地政事務所97年10月27日新地登字第0970009326號函，被告乙○○已於97年10月27日送件申請地上權登記（新竹市地政事務所收件第286160至286190號）。然被告乙○○另於97年9月4日以存證信函通知原告，否認系爭共有土地有依土地法第34條之1規定將原告之系爭共有土地應有部分設定地上權予他人乙事；被告丁○○於庭訊時亦表示，系爭共有土地之應有部分係委託訴外人 莊文淇 代為出售，並已領取土地價金，並無申請地上權予他人；而莊文淇通知函亦明白表示系爭共有土地已有197位共有人將其土地應有部分出賣予他人，並完成第1期之用印領款程序；且同意存證信函上之印章與被告乙○○於97年9月4日寄予原告之存證信函所用印章並不相同，則同意存證信函中同意之他共有人所有之印章，其真偽即有確認之必要；另系爭共有土地上已有訴外人之69戶他人蓋屋使用，並據以主張其有土地所有權及地上權，故系爭共有土地並無可能另依民法第832條規定以在原告共有之系爭共有土地上以建築物為目的而使用土地之地上權。前開事實有系爭共有土地之同意存證信函、被告乙○○之存證信函、莊文淇之通知函、被告丁○○之庭訊筆錄等附卷可稽。按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件如前所言，他人自有誤認其就原告之系爭共有土地應有部分有無設定地上權予他人存在之可能，造成原告法律上地位之不安定。準此，本件原告自有提起確認訴訟之訴之利益。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：被告乙○○、被告丁○○既已出賣其系爭共有土地上之應有部分予他人，依土地法第34條之1第4項規定規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。故原告對被告乙○○、丁○○就系爭共有土地之應有部分具優先承購權，被告設定地上權於法無據，被告乙○○稱不知存證信函之事，表示存證信函內容無效。
㈢、訴之聲明：⒈請求確認原告所有土地坐落新竹市○○段261、262、263
、266地號等4筆土地之應有部分，被告與第三人間設定之地上權及租賃契約無效。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、被告甲○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
㈡、被告丙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，依其先前到庭之陳述為：系爭土地的共有人有260多人，原告只有告我們幾個，根本就沒有辦法解決問題。我不知道系爭土地要設定地上權給別人。存證信函上印章不是我的。
㈢、被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，依其先前到庭之陳述為：沒有見過前開存證信函，當初委託4筆土地出售，是我繼承我媽媽的財產。
㈣、被告乙○○：⒈原告為系爭共有土地之共有人，然而被告乙○○就系爭土地
之所有權已出賣並移轉登記予訴外人 鄭金漢 ；且蘇木榮之繼承人非僅原告2人，原告未以蘇木榮之其他繼承人為共同原、被告而共同起、被訴，故本件原告起訴實係當事人不適格。
⒉這4筆土地有200多人共有，莊文淇是仲介，他來跟我買持
分的土地，買賣契約書我並沒有拿到，我們之間只有買賣關係而已。存證信函上之印章應該是代書刻的，代書沒有先問過我，我不知道別人用我們的名義發此存證信函。我不知道系爭土地要設定地上權給別人，我是一坪115,000元賣出的。系爭土地登記簿上沒有登記地上權，也沒有我的名字。我亦沒有占用系爭土地，亦無出租他人使用，系爭地上權登記之申請，由於部份會同之共有人死亡，未及辦畢繼承登記，業由新竹市地政事務所因逾期未補正而遭駁回。
㈤、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執事項：原告係前開系爭土地共有人之一，有被告提出之土地登記謄本可佐，兩造亦不爭執。
四、本件爭點：原告主張被告及訴外人及系爭土地之其他共有人於97年8月27日以存證信函通知原告，稱依土地法第34條之1規定，將系爭共有土地全部設定地上權予第三人，並就系爭共有土地訂有不定期之土地租賃契約；另依新竹市地政事務所97年10月27日新地登字第0970009326號函，被告乙○○已於97年10月27日送件申請地上權登記。然被告乙○○另於97年9月4日以存證信函通知原告，否認系爭共有土地有依土地法第34條之1規定將原告之系爭共有土地應有部分設定地上權予他人；被告丁○○於庭訊時亦表示，系爭共有土地之應有部分係委託訴外人莊文淇代為出售，並已領取土地價金，並無申請地上權予他人；而莊文淇通知函亦明白表示系爭共有土地已有197位共有人將其土地應有部分出賣予他人，並完成第
1期之用印領款程序；且同意存證信函上之印章與被告乙○○於97年9月4日寄予原告之存證信函所用印章並不相同，則同意存證信函中同意之他共有人所有之印章，其真偽即有確認之必要；另系爭共有土地上已有訴外人之69戶他人蓋屋使用，並據以主張其有土地所有權及地上權，故系爭共有土地並無可能另依民法第832條規定以在原告共有之系爭共有土地上以建築物為目的而使用土地之地上權。前開事實有系爭共有土地之同意存證信函、被告乙○○之存證信函、莊文淇之通知函、被告丁○○之庭訊筆錄等附卷可稽。他人自有誤認其就原告之系爭共有土地應有部分有無設定地上權予他人存在之可能，造成原告法律上地位之不安定。本件原告自有提起確認訴訟之訴之利益。提出存證信函、莊文淇寄予原告戊○○之信函為證，被告丁○○、乙○○、丙○○否認有發存證信函，被告乙○○抗辯：別人用我們名義發存證信函，我不知道設定地上權，我是一坪11,5000元賣出的。我的持分已經移轉給共有人，登記簿上沒有地上權，也沒有我的名字。是代書寄的，印章是代書刻的，代書沒有先問過我等語。提出土地登記謄本為證。是以本件爭點為：⑴被告是否有將原告系爭共有土地應有部分設定地上權或出租予他人？⑵原告請求就其系爭土地應有部分，被告與第三人間設定之地上權及租賃契約無效，有無理由？
五、法院之判斷：原告提出存證信函用以主張被告將原告系爭共有土地應有部分設定地上權或出租予他人；然查，依新竹市地政事務所97年11月10日新地登字第0970009326號函記載： 宋芝蘭 申請新竹市○○段○○○○號土地時效取得地上權測量，經本所通知土地共有人 鄭德郎 等246人，而乙○○於97年10月27日送件申請地上權設定登記，因登記義務人眾多案情複雜，尚於本所依規審查中。及依新竹市地政事務所97年11月28日新地登字第0970010165號函記載：宋芝蘭迄未向本所送件申請本市○○段○○○○號土地時效取得地上權登記；本所97年收件第286160至286190號土地登記申請案，經審查結果尚有不符，業經本所於11月11日通知補正並由申請人到所領回申請文件在案。依新竹市地政事務所97年10月23日新地登字第0970008996號函記載：新竹市○○段261、262、263、266地號等4筆土地迄未有地上權設定登記。再者，依被告所提出之系爭共有土地98年3月31日土地登記謄本記載，系爭共有土地並未設有地上權登記。且系爭土地地號261、262、263、266號土地共有人分別有172、176、189、179人，其中被告甲○○、被告乙○○、被告丁○○均已非登記共有人，綜上以觀，尚難認被告有將原告系爭共有土地應有部分設定地上權或出租予他人；再者，原告亦未能舉證被告有與他人訂立地上權或租賃契約存在，且亦未具體說明被告係與何人訂立地上權或租賃契約；況按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年台上字第1809號裁判意旨參照）。債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，固為民法第199條所明定；然債之關係，存在於雙方當事人間，僅具相對性，並無排他性（最高法院87年台抗字第231號裁判意旨參照），是以縱然被告將系爭共有土地應有部分與他人訂立地上權或租賃契約，此契約效力亦僅存在於契約雙方當事人間，僅具相對性，並無排他性，對原告自不生效力，則原告起訴請求確認被告與他人間設定地上權或租賃契約無效，顯無法律上之利益，顯無理由，應予駁回。
六、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據於判決結果已不生影響，爰不再一一論述，併予指明。
叁、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國98年9月9日
新竹簡易庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年9月10日
書記官陳思璟