裁判字號：臺灣新竹地方法院92年重訴字第64號民事判決
裁判日期：民國92年12月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度重訴字第六四號
原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丙○○右當事人間請求租佃爭議事件，於中華民國九十二年十二月三日辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認兩造就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。
（二）被告應將第一項之耕地復原原狀並交還原告。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項原訂租約無效之原因，最高法院七十年度台上字第四六三七號判例可資參酌。查被告於承租期間，假不詳之理由於不詳之日期在承租土地上擅自搭建約三十方平方公尺（約五公尺乘六公尺）之鐵皮屋，基至設置先進之自動化電動門，用途不詳。雖被告多次是以農舍答辯，但原告亦曾多次要求查看屋內之使用狀況以為釐清，皆為被告所拒，況一般之農舍那有裝置自動化電動門之必要，益見被告所辯之農舍用途是為不實之辯，其未依約從事耕作，轉作他用之意圖及行徑已昭顯無疑。
（二）依民法第四百三十二條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」據查，被告於承租期間並未善盡管理之責，而任憑承租之土地上私設道路並舖設柏油甚至縱容電信業者挖掘埋設地下電纜，實有減損耕地之面積，降低生產力。因而觀之原告所擁有及被告耕作之土地面積有減縮之狀，佃租有短收之虞，是此原告堪足以終止與被告租賃關係。
（三）另本件系爭土地於租賃期間，亦經新竹市政府地政單位重測並打釘地界樁標示，惟查目前系爭二筆土地卻與訴外之地（三二七地號）形同合併，無任何明顯之標的物，以釐定地界，益顯被告居心存有不良。雖其辯是為雨水沖刷以致地界樁流失。然工務單位施行地界樁釘是有一定之深度，豈是雨水沖刷能毀，非有一定之外力應不足以為之，益見被告所言，真實堪慮，被告之舉亦有違民法第四百三十二條之規定。
三、證據：提出照片為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：系爭土地上之路是原本就有，後來因通行之車輛增多有拓寬，是經過當地里長向新竹市政府申請舖設柏油，伊當時有請原告來看，且因伊沒有住在那裡，路舖好時伊才知道，一知道就趕緊通知原告。另其所興建之鐵皮屋是用來放置鐵牛等農具之用。
理由
一、本件兩造間租佃爭議事件，係原告主張被告於承租之土地上興建鐵皮屋，並將耕作之土地做道路使用而不自任耕作，向新竹市政府聲請調處，要求被告恢復使用情形，經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立，乃移送本院處理，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告於承租期間，假不詳之理由於不詳之日期在承租土地上擅自搭建約三十方平方公尺（約五公尺乘六公尺）之鐵皮屋，基至設置先進之自動化電動門，用途不詳。雖被告多次是以農舍答辯，但原告亦曾多次要求查看屋內之使用狀況以為釐清，皆為被告所拒，況一般之農舍那有裝置自動化電動門之必要，益見被告所辯之農舍用途是為不實之辯，其未依約從事耕作，轉作他用之意圖及行徑已昭顯無疑。又被告於承租期間並未善盡管理之責，而任憑承租之土地上私設道路並舖設柏油甚至縱容電信業者挖掘埋設地下電纜，實有減損耕地之面積，降低生產力。因而觀之原告所擁有及被告耕作之土地面積有減縮之狀，佃租有短收之虞，是此原告堪足以終止與被告租賃關係。另本件系爭土地於租賃期間，亦經新竹市政府地政單位重測並打釘地界樁標示，惟查目前系爭二筆土地卻與訴外之地（三二七地號）形同合併，無任何明顯之標的物，以釐定地界，益顯被告居心存有不良，被告之舉亦有違民法第四百三十二條之規定。故而，被告既有不自任耕作之情事，原告依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，訴請確認兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，被告並應將系爭耕地復原原狀並交還原告等語。被告則以：系爭土地上之路是原本就有，後來因通行之車輛增多有拓寬，是經過當地里長向新竹市政府申請舖設柏油，伊當時有請原告來看，且因伊沒有住在那裡，路舖好時伊才知道，一知道就趕緊通知原告。另其所興建之鐵皮屋是用來放置鐵牛等農具之用，等詞置辯。
三、查如附表所示之耕地為原告所有，出租予被告，兩造並訂有耕地三七五租約之事實，為兩造所不爭執，且有臺灣省新竹市私有耕地租約、土地登記簿謄本附卷可稽。又查被告於承租之前揭土地上搭建有如附圖所示Ｂ部分面積二二．五九平方公尺之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）一間；如附圖所示Ｒ３部分面積四四．五二平方公尺、Ｒ４部分面積一五六．四九平方公尺之土地，現作為道路使用，該路寬約三．六公尺、舖設有柏油，為系爭土地對外通至新竹市○○道路○道聯絡新竹市○○路，另由西北方向則可通往新竹市○○街○○道路亦為附近居民對外之主要聯外道路；如附圖所示Ｒ１部分面積八二．０一平方公尺、Ｒ２部分面積三八．０一平方公尺之土地，現亦作為道路使用，舖設有柏油，位於系爭一一七地號土地邊緣，聯絡至前揭Ｒ３、Ｒ４之道路；被告所承租之土地除上開搭建鐵皮屋及道路所使用之土地外，其餘之土地分別作為種植水稻、蔬菜等農作物等情，業經本院勘驗現場，並囑託新竹市地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，且為兩造所不爭，自堪信為真正。
四、再者，原告主張被告於承租之耕地上興建系爭鐵皮屋，係未依約從事耕作，原訂之耕地租約應為無效，另被告任憑承租之土地上私設道路並舖設柏油，亦屬違反民法第四百三十二條所定承租人應盡之善良管理人之義務，原告足以終止與被告之稱賃契約等語，但為被告所否認，是以，本件自須探究被告興建、使用系爭鐵皮屋及承租土地上所設置之道路有違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定而屬不自任耕作，致原訂租約無效之情事？原告得否終止系爭耕地租約？
（一）按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。另佃農在承租耕地上允許有農舍之存在，此所謂農舍，係指以耕作為目的所建之簡陋房屋而言，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用等，均足當之（最高法院六十四年度台上字第五七一號判例、七十年度台上字第四六三七號判例等可資參照）。查被告於承租之耕地上所興建之系爭鐵皮屋，為面積僅二二．五九平方公尺，其內放置有耕耘機、農藥噴霧器、雨鞋、水桶、鋤頭及鏟子等農具之事實，已經本院勘驗現場，並囑託新竹縣竹北地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖及現場照片在卷可參，據此，系爭鐵皮屋顯係為便利被告耕作之目的而設，參諸前揭說明，應屬允許設置之農舍一節，堪可認定。
（二）又系爭土地上如附圖所示Ｒ３部分面積四四．五二平方公尺、Ｒ４部分面積一
五六．四九平方公尺之土地，現作為道路使用，該路寬約三．六公尺、舖設有柏油，為系爭土地對外通至新竹市○○道路○道聯絡新竹市○○路，另由西北方向則可通往新竹市○○街○○道路亦為附近居民對外之主要聯外道路；如附圖所示Ｒ１部分面積八二．０一平方公尺、Ｒ２部分面積三八．０一平方公尺之土地，現亦作為道路使用，舖設有柏油，位於系爭一一七地號土地邊緣，聯絡至前揭Ｒ３、Ｒ４之道路等情，均已如前述，按現代之耕作方式係以機械耕耘，並以車輛載運，均須依賴可供通行之道路，是以，前揭道路應為便利耕作而設，屬耕作上所必要，參以，上開道路上之柏油係新竹市政府所舖設而非被告所舖設等情，為兩造所不爭執，則原告實難執前揭道路之舖設即認被告有非不為耕作之情事，亦難認被告有違民法第四百三十二條所定承租人應盡之善良管理人之注意義務，準此，原告終止兩造間之系爭耕地租約，顯乏所據。
（三）至原告主張被告除去所承租之系爭三二八、三二九地號土地與他人之同段三二七地號土地間之界樁，有違民法第四百三十二條之規定等語，然查系爭土地與鄰地之界址為何，於當事人間如有疑義，自可申請地政機關實施鑑界並予以實地測量後加以確定，不因所訂之界樁遭人除去而受影響，因此，原告所稱被告除去界樁之事實縱使屬實，亦難認被告有違反民法第四百三十二條之規定。
（四）綜上，被告於承租之土地上為便利耕作之目的而設置農舍，既為法之所許，且系爭承租之耕地上所設置之道路，亦是為便利被告耕作目的所必須，均難認被告有何不自任耕作之情事，從而，原告終止兩造間之耕地租約自非合法，並其以被告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，訴請確認兩造間之系爭耕地租賃關係不存在，即屬無據，應予駁回。
五、末查，兩造所訂之系爭耕地租約既為有效，被告基於兩造間之耕地租約占有系爭承租之土地，自為法之所許，從而，原告請求被告應將如附表所所示之耕地復原原狀並交還原告，難認有理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年十二月十二日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官謝永昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官蕭宛琴中華民國九十二年十二月十二日~F0~T40┌─┬────────────┬─┬─────┬─────┬────────────┬─────┬──┐│編│土地坐落│地│使用分區│使用地類別│面積│權利範圍│備註││├───┬───┬────┤││├──┬──┬──────┤│││號│縣市○段│地號│目│││公頃│公畝│平方公尺│││├─┼───┼───┼────┼─┼─────┼─────┼──┼──┼──────┼─────┼──┤│一│新竹市○○○段│三二八│田│特定農業區│農牧用地│０│一八│二三．一三│所有權全部││├─┼───┼───┼────┼─┼─────┼─────┼──┼──┼──────┼─────┼──┤│二│新竹市○○○段│三二九│田│特定農業區│農牧用地│０│一一│六四．三八│所有權全部││├─┼───┼───┼────┼─┼─────┼─────┼──┼──┼──────┼─────┼──┤│三│新竹市○○○段│一一七│田│特定農業區│農牧用地│０│一九│九一．六九│所有權全部││├─┼───┼───┼────┼─┼─────┼─────┼──┼──┼──────┼─────┼──┤│四│新竹市○○○段│一一八│原│特定農業區│農牧用地│０│０三│四四．二０│所有權全部││└─┴───┴───┴────┴─┴─────┴─────┴──┴──┴──────┴─────┴──┘