臺灣彰化地方法院103年度簡上字第77號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院103年簡上字第77號民事判決

裁判日期：民國104年12月09日

裁判案由：拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決103年度簡上字第77號上訴人 蔡乃全
郭奕慧 訴訟代理人 許慧萍 上訴人 蔡旻珊 上三人共同訴訟代理人 陳惠玲 律師被上訴人 黃萬興 訴訟代理人 楊振裕 律師被上訴人 陳虹吟
陳建宏 （即 陳聖吉 之承受訴訟人） 陳昕佑 （即陳聖吉之承受訴訟人） 陳姿均 （即陳聖吉之承受訴訟人）上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於本院彰化簡易庭於民國103年3月18日所為102年度彰簡字第363號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院合議庭於民國104年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各新臺幣貳仟叁佰捌拾元、 伍佰玖 拾伍元、壹仟柒佰捌拾伍元。
核定被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應自民國一百零三年六月一日起至占有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積四三平方公尺終止日止，按年連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各新臺幣 伍佰陸拾 肆元、壹佰肆拾壹元、肆佰貳拾叁元。
其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔；追加之訴之訴訟費用由被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟連帶負擔十分之八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：㈠按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第170條、第175條、第178條分別定有明文。查本件被上訴人陳聖吉在原審訴訟進行中，於民國103年3月14日死亡，兩造迄未為承受訴訟之聲明，而陳建宏、陳姿均、陳昕佑等3人為陳聖吉之繼承人，本院彰化簡易庭已依職權裁定命其等續行訴訟，故列陳建宏、陳姿均、陳昕佑3人為被上訴人，先予敘明。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，同法第446條第1項復有明定，此規定依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟程序之上訴程序準用之。而依同法第255條第1項第2款規定，請求之基礎事實同一者，不在前述訴之追加禁止之範圍，所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者。查本件上訴人於上訴後，雖追加備位聲明：「1.被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各2,975元、744元、2,231元。2.核定被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應自103年6月1日起至占有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺終止日止，按年連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各705元、176元、529元。」。然核其追加後之請求基礎事實與原訴同一，符合前述於二審訴之追加之要件，且無致應適用通常訴訟程序之情形，是依前揭規定，上訴人此部分所為訴之追加，核屬合法，應予准許。至上訴人於最後言詞辯論期日始就先位之訴追加「第1項廢棄部分，被上訴人黃萬興應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺土地上之鐵架磚造房屋拆除。」部分，因此請求與原訴之爭點無共同性，難期利用相同之訴訟資料加以審理，無從認其請求之基礎事實與原訴同一，且已影響本案訴訟之終結，故不應准許。
㈢本件被上訴人陳虹吟、陳姿均、陳昕佑受合法通知，未於言
詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，此部分爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人起訴及上訴主張：㈠被上訴人黃萬興原為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地
（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地於93年4月15日經拍賣，由訴外人 蔡乃亨 拍得，訴外人蔡乃亨於拍得後於同年5月間將系爭土地應有部分2分之1出售予上訴人蔡乃全，後因蔡乃亨於99年3月間往生，由上訴人郭奕慧、蔡旻珊繼承，故3人現為系爭土地之所有權人。被上訴人黃萬興於系爭土地遭查封時，表示如附圖所示編號A部分房屋為其兄 陳成 所建，被上訴人黃萬興於出養前，生父姓陳，故其所言應屬實。而本院亦根據被上訴人黃萬興之陳述，於拍賣公告備註欄記載：「七、標別１（即○○段000地號）土地上有第三人建物未一併估價拍賣，地上物占用基地之法律關係由拍定人自理。」。被上訴人黃萬興於受查封訊問時，並未表示居住系爭房屋，疑似因同案自住建物（即同段1052地號上建物）遭查封點交並強制遷離後，始占用系爭房屋及空地。上訴人郭奕慧發現上情後，曾繕發彰化鹿港郵局第146號存證信函請求被上訴人黃萬興交還系爭土地，被上訴人黃萬興不但置之不理，竟寄發彰化永安郵局第48號存證信函，主張有法定租賃關係，拒絕交還系爭土地。惟被上訴人黃萬興既曾於
92年10月8日查封時陳稱系爭土地上建物為第三人所建，且本院公告亦載明「第三人」而非「債務人」，足徵被上訴人黃萬興並非系爭房屋之所有權人，應無法定地上權、法定租賃關係等合法占有權源，自無拒絕交還土地之理。
㈡又被上訴人黃萬興於102年7月30日言詞辯論時亦坦承系爭房
屋為陳成所建，而陳成於85年9月10日死亡，其繼承人為訴外人 陳邱豆粒 （已於103年1月20日死亡）及被上訴人陳聖吉、陳虹吟等3人，並未拋棄繼承。因陳聖吉、陳虹吟等人之被繼承人陳成，係無法律上原因占有系爭土地興建系爭房屋，為系爭土地之所有權人，爰依據民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求陳聖吉、陳虹吟應將坐落系爭土地上如附圖（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號102年10月11日NC30字1644號複丈成果圖）所示編號A部分面積43平方公尺土地上之鐵架磚造房屋拆除，並將上開土地上如附圖所示編號B部分面積59平方公尺之水泥地刨除，將上開占用部分之土地返還。另被上訴人黃萬興雖非系爭房屋之所有權人，惟按司法院75廳民一字第1139號函(附件一)民事法律問題研究結論意旨，上訴人仍得請求被上訴人黃萬興自系爭房屋中遷出以達返還土地之目的，因被上訴人斷然拒絕交還土地，願提出20萬元供被上訴人黃萬興搬遷補償之用，惟被上訴人黃萬興仍拒絕接受，黃萬興占用之土地僅3坪的面積，請求50萬元補償過高。爰依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被上訴人黃萬興應自系爭房屋中遷出。
㈢系爭土地若干部分雖於82年6月14日登記合併自同段773之1
地號，上開773之1地號土地復於同年月分割自773地號（當時所有權人為陳成），惟被上訴人仍無主張法定地上權之空間：被上訴人倘無法舉證證明系爭房屋坐落於上開773之1地號土地上，即無由主張民法第425之1條第1項之規定。退步言，倘被上訴人提出證據證明上開房屋坐落於同段773之1地號土地，惟房屋面積僅43平方公尺，且年代久遠（因陳成0年出生，50年創立新戶，於85年死亡，由此推知系爭房屋興建年代久遠)，不具相當之經濟價值，依據最高法院57年台上字第1303號、96年台上字第2851號、69年台上字第4145號、85年台上字第384號等民事判決意旨參照，法定地上權，須以該建築物具相當之經濟價值為要件。倘其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為可成立法定地上權之建築物，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。再者，倘被上訴人提出證據證明系爭房屋坐落於第
773之1地號土地上，惟本件陳成於82年間出售上開773之1地號土地予被上訴人黃萬興後，並無證據證明陳成或房屋受讓人繼續使用系爭建物，縱被上訴人提出證據證明陳成繼續使用系爭房屋，惟使用期間甚短（陳成於85年間死亡），無從推斷土地承買人即被上訴人黃萬興默許房屋承買人繼續使用土地，自無法定地上權之可言（參最高法院48年台上字第1457號民事判例、87年台上字第686號判決意旨）。
㈣因系爭土地於93年間拍賣時，其上建物並無人居住使用，買
受人蔡乃亨遂向台灣電力公司彰化區處申請過戶登記。因法定地上權，以土地承買人默許房屋所有權人或承受人繼續使用土地之前提，倘房屋所有權人或承受人並未繼續使用房屋，自無法定地上權之可言(參最高法院48年台上字第1457號民事判例、87年台上字第686號判決)。
㈤本件爭執事項為系爭房屋有無民法第425條之1之適用？亦即
系爭房屋坐落土地，是否曾為陳成所有？亦即，系爭房屋基地是否確實為同段第773地號土地，並於82年6月間分割為773之1地號土地？查被上訴人所提使用執照及彰化縣福興鄉公所103年1月22日函覆，系爭房屋申請建築基地雖為同段773地號土地，惟申請位置為同段773地號土地西北方，而非西南方，與實際位置顯然不同。以此推論，陳成並未按圖施工即可能將建物興建於系爭土地上，故應無民法第425之1條規定之適用。再者，倘系爭房屋興建於系爭土地上，因系爭房屋所有權從未讓與被上訴人黃萬興，被上訴人黃萬興亦僅以使用人或借用人自居，雖系爭房屋基地即系爭土地於93年前為被上訴人黃萬興所有，被上訴人黃萬興亦無主張民法第425之1條規定之餘地。
㈥退步言，倘本院認系爭房屋坐落基地為同段773之1地號土地
，則爭點厥為：系爭房屋是否顯具相當之經濟價值？按最高法院69年台上字第4145號裁判要旨，法定地上權(本件為法定租賃關係)之成立，除房屋與土地須同屬一人外，亦須以房屋具有相當之價值為必要。如予拆除，於社會經濟並無甚影響者，應不能視為上開法條中可成立法定租賃之建築物。否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。而查系爭房屋為磚造農舍，使用年限已達行政院公布之固定資產耐用年數表20年，且造價甚低即138,000元，面積僅43平方公尺，占系爭土地面積比例極小，應無相當之經濟價值。況且，依據本院92年度執字第14832號鑑價結果，被上訴人黃萬興所有之農舍，面積達169平方公尺，鑑估總價僅221,000元，每平方公尺單價為1,300元。以此推論，系爭建物價值僅55,900元。再者，陳成申請系爭建物使用執照時，本有住所地址與被上訴人陳聖吉相同，且申請面積僅44平方公尺，故實際用途應僅單純供堆放農具、肥料、灌溉器材、倉儲等農業使用，而非供日常居住使用。況陳成於85年間死亡，死亡後更未實際使用系爭房屋。而被上訴人黃萬興至93年11月4日前，則實際居住於彰化縣福興鄉○○巷00號建物內（面積
169.89平方公尺），此有本院92年度執字第14832號拍賣公告及歷次執行筆錄可稽，足徵系爭房屋顯係為輔助農業使用之農舍，經濟價值甚微。至於被上訴人黃萬興因自住房屋遭拍賣後始遷入系爭房屋，並陸續放置家具、家電、起居用品，甚至裝潢等，應仍不影響系爭房屋本為堆放農具使用、價值低微之本質。再退步言，倘本院認系爭房屋有民法第425條之1規定之適用，惟房屋周圍之水泥地，既非房屋，即無上開法令之適用等情。並聲明：被上訴人陳聖吉、陳虹吟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺之磚造房屋拆除，並將編號B部分面積59平方公尺之水泥地刨除，將上開占用部分之土地返還；被上訴人黃萬興應自坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺之磚造房屋中遷出。
㈦於上訴審補陳：
1.系爭建物屬農舍，農舍係為輔助農業(儲存肥料、農具等)使用，性質類似倉庫，耐用度自不比「辦公用、商店用、住宅用、公共場所用」，反而較類似於車庫、工場用場房，應適用固定資產耐用年數表「變電所用、發電所用、收發報所用、停車場用、車庫用、飛機庫、貨運所用、公共浴室用之房屋及工場用場房。」，而此項目下「磚構造」建物，耐用年數僅20年，非25年。依建築執照記載，系爭建物於81年間建造，設備簡陋，目前價值僅22,700元，其占用土地之面積為43平方公尺，依104年公告現值每平方公尺2,800元計算，所占用土地之價值為120,400元，已逾建物價值之5倍，參照最高法院85年度台上字第384號民事裁判意旨，足認系爭建物之經濟價值與所占用土地之經濟價值，顯不相當。再者，系爭建物本即為農舍，設置目的應為便利輔助農地之利用，而非妨害農地之利用。惟系爭農地所有權人，一無系爭建物之所有權，復無系爭建物之使用權，農地所有權人既然無法利用系爭建物放置肥料、抽水馬達或其他農業輔助器材，該建物顯然不能發揮作為農舍應有之經濟效益，可謂毫無經濟價值可言，應認本件無民法第425條之1之適用。
2.被上訴人黃萬興女兒 黃秀香 之住所為雲林縣○○鎮○○○路○○號，被上訴人黃萬興每月騎乘機車與其女兒同聚，且曾主張黃秀香願意提出現款或辦理貸款買受系爭建物坐落基地以供其養老，並非如伊所述現遭兒女棄養。系爭建物，公同共有人之一陳建宏雖同意借予被上訴人黃萬興使用，惟並未徵得其餘全體公同共有人(被上訴人陳虹吟、陳姿均、陳昕佑)之同意，被上訴人陳昕佑已表明其不同意系爭建物由黃萬興繼續使用，並同意拆除系爭建物，被上訴人陳建宏與被上訴人黃萬興間關於使用借貸之合意，對其他繼承人自不生效力。被上訴人黃萬興既無繼續使用系爭建物之權源，更無繼續使用系爭土地之必要。上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人黃萬興應自系爭土地上遷出，應屬有據。
3.備位聲明部分：上訴人上訴主張與被上訴人間不具有民法第425-1條第一項所規定之法定租賃關係。惟鈞院如認雙方間存在法定租賃關係，則上訴人以備位聲明主張依民法第425-1條第2項規定請求鈞院核定租金。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。而土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。惟公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，此觀諸土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條等規定自明。上訴人主張系爭建物經濟價值為0，系爭土地98年至102年之申報地價各為每平方公尺272元，103年土地申報地價為
328元，原告請求自98年6月1日起至追加起訴之日即103年6月1日止，共計5年之租金，及自追加起訴之日起將來每月之租金（詳見本院卷第254頁）。
二、被上訴人之聲明陳述如下：㈠被上訴人黃萬興部分：
1.上訴人等人並非附圖所示系爭房屋所有權人，無權請求其遷出，又暫不論上訴人係基於何種法律關係請求被上訴人自系爭編號A、B部分之房屋及土地遷出，並返還該部分土地。僅由上訴人起訴狀中亦自承系爭土地上編號A部分之未保存登記平房係第三人所有，顯非上訴人所有之建物，則上訴人自無權要求被上訴人黃萬興自附圖編號A部分之房屋遷出。被上訴人黃萬興所居住之系爭房屋係經原土地所有人陳成同意而占有使用，非無權占有，上訴人無權請求被上訴人黃萬興遷讓。又本件上訴人請求被上訴人黃萬興遷讓之系爭房屋係由訴外人陳成所建造，而系爭房屋原坐落於同段773地號土地，嗣訴外人陳成將系爭房屋所坐落之土地分割成為同段773之1地號，並合併移轉登記予被上訴人黃萬興。則系爭房屋及其所坐落之土地原來既均為訴外人陳成所有，且於系爭土地拍賣時，上訴人經由拍賣公告與勘查現場亦明知系爭土地上有第三人之建物，則揆諸民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例、99年度台上字第1723號判決之意旨，應認系爭房屋推定在得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在。從而，被上訴人黃萬興既經有權占有之房屋所有權人同意居住於系爭房屋，上訴人請求被上訴人黃萬興自上開建物遷出，應無理由。
2.至於上訴人雖主張系爭房屋申請建築基地之申請位置為同段773地號土地西北方，而非西南方，與實際位置顯然不同，而認陳成可能將建物興建於○○段000地號土地上，應無民法第425之1條之適用云云。惟由彰化縣福興鄉公所103年1月22日福鄉建字第0000000000號函覆本院所檢送系爭房屋之農舍使用執照存根上記載系爭房屋建築之地址為○○○鄉○○村○○路2鄰粿店巷55號」、地點為「○○段000地號」、面積為44.024平方公尺，及所附建物照片詳加比對，可知訴外人陳成所建造之農舍確為本件被上訴人黃萬興所居住使用之系爭房屋，且原本係建築在陳成所有之同段773地號土地上。是上訴人辯稱陳成申請建築基地之位置與實際位置不同，委無可採。倘若本院依被上訴人所提出之被證一至被證三之書證及彰化縣福興鄉公所之上揭函文所檢附相關資料，仍無法確認系爭房屋原係建築於○○段000地號土地，則被上訴人除再檢附○○段000地號及773地號土地之異動索引供本院酌參外，另請本院向彰化縣鹿港地政事務所函詢系爭房屋所坐落之位置是否係合併自分割○○○鄉○○段○○○○○○號土地，即可確認被上訴人黃萬興居住之系爭房屋確係陳成所建，且依法係有權占有使用。
3.被上訴人黃萬興居住之系爭房屋，仍具有相當經濟價值，可供居住使用，上訴人雖主張系爭房屋不具相當之經濟價值，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響云云。惟系爭房屋係訴外人陳成於81年間所建造之有牆鋼鐵造平房，房屋內有水、電，且目前仍由被上訴人黃萬興居住使用，此部分並經本院於102年11月15日至現場履勘在案，足見系爭房屋顯為具有經濟價值之房屋。上訴人認為系爭房屋不具經濟價值，容與事實不符，自難採信。至於上訴人主張系爭房屋已達行政院公布之固定資產耐用年數表20年之年限，且造價甚低，面積僅43公尺，占系爭土地面積比例極小，應無相當之經濟價值云云，然上訴人主張之固定資產耐用年數表，似係引用「變電所用、發電所用、收發報所用、停車場用、車庫用、飛機庫、貨運所用、公共浴室用之房屋及工場用場房」項目之耐用年數，系爭房屋係供人居住使用之農舍，應適用上開年數表「辦公用、商店用、住宅用、公共場所用及不屬下列各項之房屋」項目之耐用年數，且因系爭房屋係加強磚造之有牆建物，其耐用年數應為35年，而其面積43公尺，足以供人遮風蔽雨及作為生活起居之用，自非無相當經濟價值之建物。又被上訴人黃萬興已年近80歲，除系爭房屋以外，並無其他棲身處所，倘若連被上訴人之兄長陳成在其原有土地上所建造之系爭房屋，供給被上訴人黃萬興居住使用，都將因此遭拆除，被上訴人恐將無家可歸而流落街頭。故請審酌系爭房屋與其所坐落之土地原均屬同一人所有，且嗣後雖僅移轉土地所有權，但仍可供人居住使用，而有最高法院48年台上字第1457號判例意旨所示及民法第425條之1規定之適用，以使被上訴人黃萬興得以繼續居住在系爭房屋內安養天年。系爭房屋現在只有被上訴人黃萬興在居住，從土地分割之後其就向陳成承租， 陳成蓋 系爭房屋是來放置種田的工具，陳成將土地過戶給被上訴人黃萬興後，黃萬興才搬進去系爭房屋居住，於查封時是說其住在系爭土地上之建物，同段1052地號土地上的建物是其小孩在居住，系爭房屋占用系爭土地的比例只有35分之1，不會妨礙到系爭土地做為農業使用等語。
4.另上訴人雖提出署名被上訴人陳昕佑之說明書及陳昕佑與上訴人簽訂之和解書，主張被上訴人陳昕佑不同意系爭建物由黃萬興繼續使用，並同意拆除系爭建物云云。惟上揭說明書、和解書均為影本，被上訴人否認各該文書之真正，應認上訴人之上開主張不足採信。況倘若被上訴人陳昕佑有為上開意思表示，但此乃被上訴人陳昕佑得否依法訴請被上訴人黃萬興遷讓房屋，亦非得由上訴人代為主張。
尤其，被上訴人黃萬興最初使用系爭房屋係得被上訴人陳昕佑之被繼承人陳聖吉與被上訴人陳虹吟等人之同意，被上訴人陳昕佑應繼承該使用借貸之法律關係，在未經全體公同共有人同意終止與被上訴人黃萬興間之使用借貸契約前，應認其片面不同意被上訴人黃萬興繼續使用系爭房屋，並無理由。則被上訴人陳昕佑既未請求被上訴人黃萬興遷讓房屋，而被上訴人陳昕佑就公同共有系爭房屋所為同意上訴人拆除之處分行為，又未經全體公同共有人同意，自難以上訴人提出之說明書及和解書，逕認被上訴人黃萬興係無權占有。此外，若鈞院認上訴人關於追加備位聲明部分有理由，則因系爭土地係位於福興鄉郊區，附近並無商業活動，上訴人以年息百分之10計算租金，顯然過高，並不合理。
㈡被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑部分：
1.被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑之被繼承人陳聖吉於原審陳稱：系爭房屋是伊父親陳成蓋的，陳成過世之後，由誰繼承系爭房屋不知道，伊住在台北40、50年了，伊父親有交代把系爭房屋租給叔叔即被上訴人黃萬興，沒有收租金，陳成有伊跟被上訴人陳虹吟2名子女，訴外人陳邱豆粒是伊母親，陳成跟被上訴人黃萬興以前的事情伊不知道，被上訴人黃萬興怎麼跟陳成租的伊也不知道，也不知道怎麼會弄到被拍賣，伊是下一代不是很了解等語置辯。
2.被上訴人陳建宏於本院陳稱：⑴查系爭建物原為已故訴外人陳成，於其所有分割前773
地號土地所興建，嗣陳成將733地號分割出773之1地號土地售予共同被告黃萬興，致生本屬陳成所有之773之1地號土地與系爭建物，異其人所有，則系爭建物與其所坐落之772地號土地(773之1地號合併入772號土地），自成立租賃關係，法理至明。乃上訴人遽以系爭建物已逾使用年限，主張系爭建物與系爭土地不具租賃關係存在，自非可取。系爭建物係供住宅使用之農舍，性質上並非倉庫，尤非車庫、工廠用廠房。上訴人無視系爭建物之實質用途，率為主張系爭建物屬倉庫、車庫、工廠用廠房，其使用年限僅20年云云，顯悖於事實。況查，系爭建物目前仍由共同被告黃萬興占有居住使用，並未傾毀滅失，如何已逾使用年限而無使用價值存在？足見系爭建物確仍具可使用之情況，原判決認定系爭建物與772地號土地具租賃關係存在，自無不合。
⑵系爭房屋及系爭水泥地目前皆非被上訴人使用，且被上
訴人不知黃萬興自行占有使用該系爭建物，亦未向黃萬興索取任何使用系爭建物之利益，是系爭建物占用772號土地，所生之相當租金不當利益，自屬黃萬興所獲取，被上訴人既未占有使用系爭建物，自未獲得任何不當利益。是以，上訴人追加請求被上訴人返還系爭建物占用772號土地之相當於租金之不當利益，自應向占有使用系爭建物而獲得租金利益，致上訴人受有租金損害之實際占用人黃萬興收取，上訴人請求被上訴人應返還如備位聲明之不當利益，自非可取。縱被上訴人有獲取利益，系爭土地屬於農地而非城市地方土地，即不應適用土地法第97條核定租金。農地之租用，按土地法第106條第1項及土地法第110條第1項規定，以地價最高限額百分之8為限，而非適用土地法第97條以百分之10為計算。且系爭土地係位於彰化縣○○鄉○○村○○路旁，屬郊外地區，且屬農地，不甚繁榮，上訴人請求按土地申報地價年息百分之10計算，尚屬過高，應按年息百分之2.8計算為適，並願意按上開標準給付將來之租金。
⑶被上訴人陳姿均、陳昕佑未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢被上訴人陳虹吟未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決（勝訴部分即命陳聖吉、陳虹吟拆除附圖所示B部分水泥地，並交還土地予上訴人部分業已確定），上訴人對於敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠先位聲明：1.原判決不利於上訴人之部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺之鐵架磚造房屋拆除。3.被上訴人黃萬興應自坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺之鐵架磚造房屋中遷出。㈡備位聲明：1.被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各2,975元、744元、2,231元。2.核定被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應自103年6月1日起至占有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺終止日止，按年連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各705元、176元、529元。被上訴人黃萬興、陳建宏則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠彰化縣○○段○○段000地號土地面積原為3550平方公尺，
所有權人為訴外人陳成，同段772地號土地面積2253平方公尺原為被上訴人黃萬興所有，773地號土地於82年6月14日分割出同段773之1地號土地，面積為1297平方公尺，陳成並於同日以買賣為由將同段773之1地號土地移轉登記予被上訴人黃萬興，同日黃萬興即將773之1地號土地與772地號土地合併辦理登記為772地號土地，面積增為3550平方公尺，773地號土地面積則減為2253平方公尺。
㈡陳成於81年8月28日曾申領彰化縣福興鄉彰福建字第15653號
自用農舍使用執照在案，該農舍之建築地點為分割前之彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，結構為有牆鋼鐵造，樓層一層、面積44.024平方公尺，編訂門牌號碼為彰化縣福興鄉○○村○○巷00號，上開農舍未辦理保存登記。
㈢被上訴人黃萬興所有之系爭772地號土地於92年間經法院拍
賣，由訴外人蔡乃亨於93年4月8日拍定後領得不動產權利移轉證書而登記取得所有權，嗣蔡乃亨將上開土地應有部分2分之1於93年5月11日以買賣為由移轉登記予上訴人蔡乃全，後蔡乃亨死亡，其應有部分2分之1由繼承人即上訴人郭奕慧、蔡旻珊辦理繼承及贈與登記，應有部分郭奕慧為8分之1、蔡旻珊為8分之3。
五、得心證之理由：㈠經查：系爭772地號土地上如附圖（即彰化縣鹿港地政事務
所收件日期文號102年10月11日NC30字1644號複丈成果圖）所示編號A部分面積43平方公尺一層鐵架磚造平房（未保存登記）及編號B部分面積59平方公尺水泥地，為訴外人陳成所興建，系爭773及772地號土地辦理如前項所述之土地分割及合併後，附圖所示之系爭建物及水泥地變更為坐落於同段772地號土地上，系爭建物現由被上訴人黃萬興無償使用，陳成已死亡而由被上訴人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟等人繼承等事實，本為兩造所無爭執，並有福興鄉公所函、農舍建築執照、農舍使用執照、門牌證明書、農舍照片及設計圖附原審卷可稽。其中上訴人主張系爭建物係陳成所興建一節，更為被上訴人黃萬興所自認，依民事訴訟法第279條第3項規定，被上訴人黃萬興須證明與事實不符或經上訴人同意，始能撤銷上開自認。因此，被上訴人黃萬興雖於最後言詞辯論期日更易前詞，改稱系爭建物係由其出資興建，僅係登記陳成之名義等語，惟被上訴人黃萬興既未證明與事實不符，或經上訴人同意，即不能撤銷其前揭自認，參以系爭建物之建築執照已載明陳成為起造人，被上訴人陳建宏亦陳稱系爭建物為陳成所建等情，自難認被上訴人黃萬興更易之詞為可採，應認前揭事實為真正，故系爭建物為陳成興建所有，並由被上訴人陳建宏等4人繼承。
㈡按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地；又按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院著有99年台上第2344號、99年台上字第1723號裁判要旨可資參照。查系爭附圖所示編號A部分面積43平方公尺鐵架磚造平房，原坐落於○○鄉○○段○○○○號土地上，為該土地所有權人陳成所興建，已如前述，縱或系爭建物與陳成於81年8月28日申請起造領有彰化縣福興鄉彰福建字第15653號自用農舍使用執照建物所申請位置不同，無法認定兩者乃屬同一建物，然系爭建物仍係陳成所興建，則系爭土地與建物同屬陳成所有，要屬無訛，故嗣後陳成將建物坐落部分之土地即分割後773之1地號土地所有權讓與被上訴人黃萬興，773之1地號土地再與772地號土地合併後為772地號土地，致本屬陳成所有之土地及系爭建物成為相異之人所有，揆之上開法文規定，仍應推定在建物得使用期限內，系爭建物所有人陳成與系爭土地土地所有人黃萬興間，就建物坐落部分之土地有租賃關係存在。
㈢又系爭建物為一層樓鐵架磚造建物，雖未辦理保存登記，然
依固定資產耐用年數表所示磚造結構建物耐用年數為25年，系爭建物既係於81年間建造完成，領有使用執照，即未達上開年限，難謂其未具有相當之價值，仍應有上開租賃關係推定之適用。上訴人雖主張系爭建物，屬輔助農業之農舍，性質類似倉庫，應適用固定資產耐用年數表「變電所用、發電所用、收發報所用、停車場用、車庫用、飛機庫、貨運所用、公共浴室用之房屋及工場用場房」項下之「磚構造」建物，耐用年數僅20年而非25年，且目前價值僅22,700元，其占用土地價值為120,400元，已逾建物價值之5倍，足認系爭建物之經濟價值與所占用土地之經濟價值，顯不相當，已無保存之必要云云，然系爭建物雖屬老舊，但居住上並無安全疑慮，且系爭建物目前係供被上訴人黃萬興居住使用之事實，為上訴人所不否認，自難認系爭建物為單純輔助農業使用之倉庫，而僅憑其價值相較其所坐落之土地甚微，即認無保存之必要，故上訴人此部分之主張，並非可採。至於附圖所示編號B部分面積59平方公尺水泥地並非建物，顯無上開租賃關係推定之適用，自無迨言。
㈣次按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依
民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院26年上第365號判例要旨參照）；而執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。查系爭建物之所有人陳成就該建物坐落之772地號土地部分與被上訴人黃萬興間有租賃關係存在，且系爭土地嗣後由蔡乃亨拍定取得所有權，已如前述，則蔡乃亨自黃萬興取得系爭土地所有權時，該土地租賃契約對於受讓人之蔡乃亨即繼續存在，蔡乃亨當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，嗣上訴人因買賣及繼承取得系爭土地所有權，此等權利義務關係再由上訴人繼受，上訴人非符合法定事由不得請求承租人即自陳成繼受租賃權之被上訴人陳建宏等4人返還土地，故被上訴人陳建宏等4人於租賃關係存續中占有使用系爭建物坐落之土地並非無權占有。上訴人本於物上請求權請求被上訴人陳建宏等
4人拆除系爭建物並返還土地，洵屬無據。㈤另按被上訴人黃萬興係經系爭建物之原所有權人陳成同意無
償使用該建物，此為上訴人所無異詞，上開無償使用借貸關係應由陳成之繼承人即被上訴人陳建宏等4人概括繼受，如欲終止亦應由被上訴人陳建宏等4人共同為之，始為合法。上訴人雖提出被上訴人陳昕佑不同意被上訴人黃萬興繼續使用系爭建物並同意拆除系爭建物之說明書及和解書（見本院卷第243及244頁），然上開文書為被上訴人黃萬興所否認，已難認係上訴人陳昕佑所簽立之文書。縱令為真，因僅有系爭建物所有權人中之一人為之，亦無從認為已發生合法終止之法律效果，被上訴人黃萬興自得繼續使用系爭建物，故上訴人主張被上訴人黃萬興已無繼續使用系爭建物之權源，請求被上訴黃萬興應自系爭建物中遷出，顯於法未合。
㈥再按民法第425條之1第1項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項亦有明文。
關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照），故本件原告請求法院先依民法第425條之1之規定決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。承上，上訴人與被上訴人陳建宏等4人就系爭建物坐落之土地有租賃關係存在，故上訴人依上開規定請求核定租金並請求被上訴人陳建宏等4人連帶給付租金，乃於法有據。被上訴人陳建宏以其未實際使用系爭建物而占有系爭土地受有租金利益等語置辯，並非可採。
㈦末按土地法第110條第1項前段、第2項規定，耕地地租不得
超過法定地價8％；而法定地價，依同法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。本院斟酌系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，位處郊區鄰近土地多以種植農作物為主，周遭無經濟活動等情，為兩造所不爭執，且有照片及土地登記謄本足據，認為本件應按系爭土地申報價額年息8%計算，始稱妥當。再租金請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。查被上訴人陳建宏4人以系爭建物占用系爭土地之期間已逾5年，是上訴人請求其等給付自追加起訴之日往前回溯5年即98年6月1日起至103年5月31日期間之租金，洵屬有據。據此，被上訴人陳建宏等4人共同占用系爭土地如附圖所示編號A部分，面積43平方公尺之土地，而系爭土地之98年度至103年度申報地價如附表一所示，有地價第二類謄本可參（見本院卷第38頁），基此，上訴人請求核定自98年6月1日起至103年5月31日止，各年度得請求租金金額應如附表一所示（元以下四捨五入，以下同），因被上訴人陳建宏等4人之租賃權係繼承而來，自應按上訴人如附表二所示應有部分比例，連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊各2,380元、595、1,785元；另請求核定自103年6月1日起至占有坐落系爭土地終止日止止，按年應連帶給付上訴人蔡乃全、郭奕慧、蔡旻珊之租金之金額應如附表二所示，洵屬適當，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
㈧從而，上訴人本於物上請求權之法律關係，先位請求被上訴
人陳建宏、陳姿均、陳昕佑、陳虹吟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺之鐵架磚造房屋拆除；被上訴人黃萬興應自坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積43平方公尺土地上之鐵架磚造房屋中遷出，即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院審理時追加備位聲明，依民法第425條之1第2項及法定租賃關係，請求核定租金並請求被上訴人連帶給付租金如上開之金額，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第2、3、4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，無庸再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由、追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國104年12月9日
民事第二庭審判長法官廖國佑
法官李善植法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國104年12月9日
書記官郭佳雯附表一：
┌──┬──┬─────────┬──────┬─────┬────┐│編號│年度│土地申報地價│建物占用土地│以8%計算之│請求之租││││（每平方公尺）│面積（平方公│年租金│金金額│││││尺）│││├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│1│98│272元│43│936元│546元│├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│2│99│272元│43│936元│936元│├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│3│100│272元│43│936元│936元│├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│4│101│272元│43│936元│936元│├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│5│102│272元│43│936元│936元│├──┼──┼─────────┼──────┼─────┼────┤│6│103│328元│43│1,128元│470元│├──┴──┴─────────┴──────┴─────┴────┤│備註：││編號1請求之租金金額係98年6月1日起至12月31日止之租金，以7個月計。││編號5請求之租金金額係103年1月1起至5月31日止之租金，以5個月計。│└─────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬──────┬────────┬────────┐│編號│所有權│應有部分│核定地租│├──┼──────┼────────┼────────┤│1│蔡乃全│1/2│564元│├──┼──────┼────────┼────────┤│2│郭奕慧│1/8│141元│├──┼──────┼────────┼────────┤│3│蔡旻珊│3/8│423元│├──┴──────┴────────┴────────┤│備註：││按103年度之土地申報地價每平方公尺328元計算。│└───────────────────────────┘