裁判字號：臺灣高等法院高雄分院109年上易字第321號民事判決
裁判日期：民國109年12月22日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院高雄分院民事判決109年度上易字第321號上訴人 呂林春 訴訟代理人 郭子維 律師被上訴人 陳冠志 訴訟代理人 陳姿伶 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國109年7月31日臺灣橋頭地方法院108年度訴字第11號第一審判決提起上訴，本院於109年12月8日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段71建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），上訴人係委由其子 呂明聰 為代理人，與伊於民國107年3月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因上訴人於出售全部翻新之系爭房地時，一再保證系爭房屋無漏水情形，且於「房地產標的現況說明書」中勾註無漏水並保固1年，詎伊於107年
5月7日點交系爭房屋後搬入前，即發現下雨後，系爭房屋外牆左右兩側、室內二、三樓有水流自天花板垂流而下，系爭房屋一、三樓浴廁等多處有嚴重漏水、壁癌及建物四樓牆壁空心龜裂等情形，伊於同年9月6日通知呂明聰前來處理，惟呂明聰僅委請包商確定漏水情形後即置之不理。嗣伊請專業人員以具公信力專業儀器檢測系爭房屋後，發現系爭房屋皆呈藍色漏水或積水，有「外牆、三樓頂樓地板防水層、原舊鋁窗框全部未打除即安裝新窗、內部亦未填縫、冷氣窗口積水、二樓及三樓窗台下漏水、一樓浴廁滲水、共同壁裂痕、三樓浴廁近牆壁處之伸縮縫過大及漏水、二樓及四樓浴廁滲水，及剛重建處未作防水處理」等瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵），復於同年月18日通知上訴人修補系爭漏水瑕疵，然上訴人仍僅於同月21日委請另一包商（大漢土木包工業，下稱大漢包工業）前來查看後，以潑水劑塗表面，而未以適當方式修繕，顯然違反民法第354條所定應交付無減少其價值、效用及預定效用之建物，應負物之瑕疵擔保責任。其次，系爭房屋室內地面、牆壁均有水痕、壁癌、建物三樓前之地面亦為空心，經包商估價需全部打除再作有效防水處理，方能根治漏水，而依原審囑託高雄市土木技師公會（下稱鑑定單位）於109年2月24日出具之高市土技字第00000000號鑑定報告書（下稱鑑定報告）及補充出具之「標的物修繕費用鑑估表」鑑估系爭漏水瑕疵之修復費用為新台幣（下同）214,241元，自得依法請求上訴人給付上開款項。又伊因擔憂漏水、壁癌對居住之影響，精神上受有痛苦，自得請求上訴人給付非財產上損害3萬元。再者，呂明聰與上訴人為母子關係，且為系爭房地買賣之主導人，參以系爭房屋新油漆下皆顯現存在已久之壁癌舊痕、批土，足證二人故意不告知系爭漏水瑕疵，應負連帶賠償責任等情。爰依民法第354條、第359條但書、第360條、第227條之1、第195條、第18
5條第1項、第2項規定，聲明：上訴人與呂明聰應連帶給付被上訴人244,241元及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（請求金額未逾50萬元，並無聲請附條件假執行必要）。
二、上訴人則以：呂明聰係伊之代理人，並非系爭買賣契約之出賣人。其次，系爭房屋屋齡為37年老屋，上訴人於出賣前，即委由包商進行整修，故於出售時，確無漏水情事，且被上訴人於修繕期間，先後看屋數次，充分暸解屋況，談妥價格後，於系爭買賣契約簽立日，再次確認屋況無誤，始簽約買賣。而系爭房屋自翻修完成至107年5月7日交屋時止，期間歷經數次大雨，均無漏水現象，直至107年8月間，高雄地區連續豪大雨長達1個月，方出現被上訴人所述之系爭漏水瑕疵現象，惟上訴人知悉後，隨即聯繫包商處理，承包商於107年9月28日已進行相關修復及補強工項，倘被上訴人對於僱工修繕後，於保固期內，仍認有系爭漏水瑕疵之情，應負舉證之責。又被上訴人購買時已知悉系爭房屋為舊屋翻修，買賣價格亦為翻新老屋價格，自不得以新成屋品質檢視系爭房屋。另依系爭買賣契約在第15條「其他約定事項」載明「現況固定物交屋」等語，可徵伊僅同意自交屋日起，負責漏水保固1年，被上訴人要求給付漏水工程之施作費用無據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人214,241元及自107年10月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服而告確定）。
四、兩造於原審不爭執事項：㈠被上訴人於107年3月27日向上訴人購買系爭房地，上訴人
委任其子呂明聰為代理人，與被上訴人簽立系爭買賣契約。㈡系爭房地於辦理所有權移轉登記予被上訴人後，已於107年5月7日交屋。
㈢上訴人於系爭房地買賣時，出具「房地產標的現況說明書」，該說明書第3項詢問欄記載：「房屋是否有滲漏水情形：
1.屋頂、外牆、窗框部分。2.冷熱水管部分。3.浴室漏水、滲水部分。4.前、後陽台及廚房地面滲水。5.其他漏水、滲水部分」等語，上訴人於該欄位均勾選「否」，並由呂明聰代為簽名。
㈣系爭買賣契約第15條「其他約定事項」載明：「㈠現況固定
物交屋。…㈢買賣雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。…」等語。
㈤系爭房屋外牆兩側於107年8月間有系爭漏水瑕疵，被上訴
人於同年9月6日以通訊軟體Line將上開瑕疵告知 呂林聰 ，嗣後上訴人派人前往修復漏水。系爭房屋係於上訴人擔保之1年保固期限內，發生系爭漏水瑕疵。
㈥原審於審理時，委請鑑定單位鑑定系爭房屋之漏水修復所需
費用，經鑑定單位鑑定後，除出具鑑定報告（附於原審案卷外）外，另再補充出具「標的物修繕費用鑑估表」，總計修繕系爭房屋漏水之費用為214,241元。
五、兩造爭執事項為：系爭房屋之漏水瑕疵，經上訴人僱工後，是否業已修復？是否仍應由上訴人負責？被上訴人依民法第
360條、第359條規定，請求上訴人負損害賠償責任或減少價金，有無理由？其金額應為若干？茲分述如下：
⒈按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。」，民法第354條第1項、第2項及第360條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。倘出賣人主張買受人於契約成立時即知買賣標的物具有瑕疵，或有可免責之事由，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情或免責事由負舉證責任（最高法院65年台上字第119號判決、97年度台上字第210號裁判要旨參照）。次按買賣契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部分，故可稱之為買賣契約中之「擔保約款」。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人亦不得舉證證明危險移轉時無瑕疵存在而免責，蓋保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保於保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。又建築物依通常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。
⒉經查，依系爭買賣契約「其他約定事項」載明：「…㈢買賣
雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。…」（見原審審訴卷第108頁）等語，堪認出賣人即上訴人已就系爭房屋擔保無漏水瑕疵之品質保證無訛。其次，兩造不爭執上訴人於系爭房地買賣時，出具「房地產標的現況說明書」，該說明書第3項詢問欄記載：「房屋是否有滲漏水情形：1.屋頂、外牆、窗框部分。2.冷熱水管部分。3.浴室漏水、滲水部分。4.前、後陽台及廚房地面滲水。5.其他漏水、滲水部分」等語，上訴人於該欄位均勾選「否」，並由呂明聰代為簽名乙節，有「房地產標的現況說明書」在卷（見原審審訴卷第22頁）可佐，參以兩造不爭執系爭買賣契約第15條「其他約定事項」載明：「㈠現況固定物交屋。…㈢買賣雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。…」（見原審審訴卷第108頁）等詞相互以觀，可見兩造雖約明就現況固定物交屋，惟上訴人仍擔保漏水保固之責，及其期限係自交屋日即107年5月7日起算至108年5月6日止。據此，堪認上訴人對於系爭房屋於交屋後，仍須擔保1年之漏水保固責任。而兩造不爭執系爭房屋外牆兩側於107年8月間有系爭漏水瑕疵，被上訴人於同年9月6日以通訊軟體Line告知上訴人之代理人呂林聰有關系爭房屋有漏水之問題，有兩造Line對話紀錄之截圖附卷可稽（見原審卷第35-41頁），嗣後上訴人於107年9月28日委請承包商即大漢包工業至系爭房屋修繕漏水，足見系爭房屋確有於上訴人擔保之1年保固期限內，發生系爭漏水瑕疵，則依系爭買賣契約第9條第7款約定（見原審審訴卷第106頁）或上開規定，上訴人自應就系爭漏水瑕疵負修繕責任。
⒊上訴人雖抗辯：被上訴人不能證明系爭房屋經上訴人僱工修
繕後，於保固期內仍有系爭漏水之瑕疵云云，惟被上訴人則主張上訴人所僱大漢包工業僅以潑水劑塗表面，並在一天內施工完畢，未以適當方式修繕，致迄今每次下雨，仍有系爭漏水瑕疵存在乙節，有其委請中華民國漏水鑑定高雄總會長以紅外線熱顯像儀檢測，發現系爭房屋呈藍色漏水或積水現象之系爭漏水瑕疵，且經鑑定單位會同兩造記錄系爭漏水瑕疵位置及拍照無訛，則上訴人就已修復系爭漏水瑕疵之事實，即應舉證以實其說等語（見本院卷第78、81、99頁），並提出上開紅外線熱顯像儀器檢測照片為證（見原審審訴卷第110-112頁），及鑑定報告為佐。本院審酌上訴人不爭執被上訴人購買系爭房屋後1年內，即發生系爭漏水瑕疵，依前開說明，即應負修繕及保固責任，則上訴人縱於此保固期間，僱請廠商進行修復，惟其修復後，既經被上訴人委請上開機構以顯像儀檢測照片顯示有漏水現象，參以鑑定單位鑑定結果及分析載明：本次鑑定並未施作浴廁試水試驗，但由相片編號32可見漏水痕跡，依鑑定人以往鑑定經驗可研判浴廁有漏水之可能等語（見原審鑑定報告卷第3頁），暨上訴人對鑑定報告此部分鑑定意見及相片編號32、63涉及漏水等情亦未爭執（見本院卷第104、98頁）相互以觀，足見被上訴人主張系爭房屋仍有系爭漏水瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保之責，係屬有據。而上訴人既未舉證保固期間所發生之系爭漏水瑕疵已修復完峻，則其抗辯鑑定單位鑑定時，已超過保固時間，無從認定保固期間內仍有漏水云云，即無從為其有利之認定。又系爭房屋因有系爭漏水瑕疵，自會影響居住者即被上訴人日常生活品質與舒適，揆諸前揭規定及說明，當顯然欠缺上訴人保證之品質，且衡諸通常之交易觀念，將使系爭房屋之交換價值產生貶抑，故被上訴人主張系爭房屋之系爭漏水瑕疵有減少通常效用、價值，上訴人應負瑕疵擔保責任，自屬可取，則被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償損害，洵屬有據。
⒋本院審酌原審囑託鑑定單位鑑定系爭房屋之漏水修復所需費
用，經鑑定單位出具鑑定報告（見原審鑑定報告卷），及補充出具之「標的物修繕費用鑑估表」（見原審卷第261頁），總計修繕系爭房屋漏水之費用為214,241元（見本院卷第56頁）乙節，為兩造不爭執。參以鑑定報告之鑑定結果及分析載稱：一、鑑定標的物損壞情形：本次鑑定假設正常使用情況下，不應產生之漏水及裂縫為基準…等語，有鑑定報告在卷可稽（見原審鑑定報告卷第1、3頁），堪認鑑定報告所列修繕方式及修繕費用鑑估表，皆以修繕系爭房屋至不漏水為目的，及所列待修繕項目，皆為系爭房屋尚存之漏水瑕疵。又鑑定報告所列損壞費用鑑估，已列明系爭房屋建議修復方式為：「一、裂縫寬度大於0.3mm以上者之樑、柱等結構性構材之修復：以壓力注法灌入環氧樹脂（Epoxy）填補裂縫修復後，再以環氧樹脂砂漿填補受損剝落部分。二、裂縫寬度小於0.3mm以下者之樑、柱、牆等修復方式：可採用重新補土後粉刷處理。三、裂縫寬度大於0.3mm以上之磚牆修復，以壓力灌注法灌入超細粒無收縮水泥（micro-cementationnon-shrinkagegrout）填補裂縫修復後，重新補土後粉刷處理或貼磁磚（依其復原現況為處理原則）四、主建築物外牆滲水之修復：將其裂縫修補後再找出滲水位置，再復施作建物外牆之防水處理，最後再以原飾面（或近似）予以恢復。五、牆、柱及地坪磁磚鼓脹隆起或開裂修復：敲除尚未剝落磁磚之表面層再以原飾面（或近似）之材料修復之。六、室外地坪之修復：原有損壞範圍之地磚及砂漿層敲除及清理，重新予後鋪設同等級之地磚。七、建築物之柱面裝修材（外表貼花崗石）有變形或受損現象者應予以更換。」等語，並有修復單價分析表（見鑑定報告第64頁、第67頁）、「標的物修繕費用鑑估表」，總計修繕系爭房屋漏水費用為214,241元（見原審卷第261頁）可稽，如前所述，暨審酌鑑定單位指派具有土木技師專業證照之土木技師2名共同參與鑑定，而鑑定單位與兩造亦無何親誼故舊或利害關係，並已說明係以上開施工方式修繕漏水所生之修繕費用為據，且鑑定報告之計算方式未見明顯瑕疵，堪認客觀可信，而可採用。
⒌至上訴人雖又辯稱：縱使系爭房屋於保固期間內，仍有系爭
漏水瑕疵，惟鑑定報告中，僅有編號32、63照片部分記載滲水，其餘則是裂縫、白樺、壁癌等外觀瑕疵，此等外觀瑕疵未在保固範圍內，參以兩造就外觀瑕疵已為價金折衝，故此部分修繕費用為不必要，本件漏水修繕費用應僅為36,065元，原審依鑑定報告認定修繕漏水費用為214,241元，逾上開金額部分，應有未洽，並請求再函詢鑑定單位云云（見本院卷第49、54、103、104頁）。本院乃向鑑定單位函詢系爭房屋鑑定時，是否仍有漏水瑕疵，如仍有瑕疵，上開214,24
1元修繕費用是否全係系爭房屋因漏水之修繕費用？系爭房屋因漏水而需之修繕費用為何？（見本院卷第65頁），嗣經鑑定單位函覆稱：本案於108年11月15日會勘時，鑑定標的物確有漏水之痕跡，詳鑑定報告書附件四（即照片說明表）。漏水之原因大部分由既有裂縫所造成。鑑定報告中「標的物修繕鑑估表」項次一至項次五均為可能或已經造成漏水修繕之直接費用，項次六至九為漏水修繕之間接費用。鑑定報告中所載之費用均屬漏水而需修繕之相關費用等語（見本院卷第73頁），且上開函文形式真正亦為上訴人不爭執。審酌鑑定單位已說明漏水之原因大部分由既有裂縫所造成，且衡諸常情，房屋如有裂縫、白樺、壁癌、龜裂，通常多為引起漏水的原因，故上訴人所稱之系爭房屋之裂縫、白樺、壁癌等瑕疵，並非僅係單純外觀之瑕疵，實為造成漏水之原因等情，認鑑定單位函覆稱「標的物修繕鑑估表」之各項次，屬修繕漏水之直接及間接費用，即為修繕漏水所需相關必要費用，自應在兩造系爭買賣契約所約定之保固範圍內。此外，上訴人並未爭執上開鑑估表各項鑑估費用金額有何錯誤或不合理之處，則鑑定單位鑑估修復漏水費用為214,241元，自屬合理可採。從而，上訴人抗辯應僅以上開編號照片載有滲水部分，計算修繕費用為36,065元云云，難認可採。⒍據上，系爭房屋既存有系爭漏水瑕疵，買賣標的物顯然欠缺
上訴人保證之品質，則被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償系爭漏水瑕疵所需修繕費用214,241元，自屬有據。另被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人減少價金部分，即無再予審究之必要。末者，上訴人雖請求傳訊訴外人即大漢包工業包商之負責人 許明雄 到庭證述其已就系爭房屋進行防水工程修復，且系爭漏水瑕疵已修復完成，僅剩最後表面補漆，係被上訴人拒絕讓包商進入補漆，致漏水痕跡仍存在等情（見本院卷第67、68頁），惟承前所述，上訴人並無法證明在包商為最後表面補漆前，已將系爭漏水瑕疵修復之事實，則不論被上訴人有無拒絕包商進入補漆，亦無從為上訴人有利之認定，自無再行傳訊之必要，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人給付修復系爭漏水瑕疵之損害共214,241元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月27日（見原審審訴卷第40頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年12月22日
民事第三庭
審判長法官李昭彥
法官王琁法官楊淑珍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國109年12月22日
書記官杜怡涵