裁判字號：臺灣屏東地方法院97年訴字第643號民事判決
裁判日期：民國99年03月09日
裁判案由：分割共有物
臺灣屏東地方法院民事判決97年度訴字第643號原告己○○訴訟代理人 陳世明 律師被告庚○○
戊○○丁○○乙○○○丙○○上五人訴訟代理人 林朋助 律師受告知訴訟人
寅○○壬○○辰○○卯○○子○○癸○○丑○○辛○○甲○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○號、地目旱、面積五六九平方公尺土地，應予變賣，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造各依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○號、地目旱、面積569平方公尺土地（下稱系爭土地），系爭土地依其使用目的無不能分割之情事，且兩造間未訂有不分割之特約，核與民法第823條第1項規定相符，為此提起本件訴訟，請求為裁判分割。此外，系爭土地為農牧用地，依應有部分換算後各共有人所得之面積，甚為狹小，難以耕作，況系爭土地乃位於山頂，西邊為陡峭懸崖，無路可通，東邊必須通過相鄰之同段367地號土地（為原告所有）方得與外界道路接通，此開闢367地號土地作為通路之土地面積，恐即與系爭土地面積相當，原告對於系爭土地花費大筆金錢整地建設多年，已在系爭土地上搭起棚架、桌椅、步道等，連同相連之367地號等多筆土地，均合併開闢為「蓮莊」民宿，系爭土地已成為「蓮莊」之一部分，若將系爭土地按共有人應有部分之比例細分，非但各共有人分配到之土地無法有效利用，還須浪費土地以開闢道路，甚至目前現有設施全部毀棄，浪費地利、物資，原希望將系爭土地全部分配予原告，其餘各共有人不能按其應有部分受分配者，則以金錢補償之，但依鈞院所選任鑑定人之鑑價報告，估價太高，因而同意變價分割等語。並聲明：請准分割系爭土地。
二、被告則以：請准按其應有部分以原物分配於各共有人。系爭土地所相鄰之同段367地號土地為原告所有，另與系爭土地相鄰之364地號土地係第三人所有，是以分割後被告以通行同段367地號土地為當，希望分配位置如附圖所示，不同意變價分割等語。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，有其土地
登記謄本、地籍圖謄本為證，依其使用目的無不能分割之情事，且兩造間未訂有不分割之特約。
㈡系爭土地乃位於山頂，西邊為陡峭懸崖，無路可通，東邊
必須通過相鄰之同段367地號土地（為原告所有）方得與外界道路接通。原告在系爭土地上搭起棚架、桌椅、步道等，連同相連之367地號等多筆土地，合併開闢為「蓮莊」民宿，系爭土地已成為「蓮莊」之一部分。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：如何之分割方法為適當？茲說明如下：
㈠本件原告請求裁判分割系爭土地，核無不合，應予准許，合先敘明。
㈡按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請
求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第1款、第2款定有明文。裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，最高法院著有29年上字第1792號判例可稽。請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；審判上共有物分割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院74年度第1次民事庭會議決議㈡參照）。若以原物分割，各當事人分得之土地，面積過小，顯然不能作何用途，徒然減損系爭土地之經濟效用，得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號裁判要旨參照）。兩造共有土地，為狹長形，如以原物分割，必須留通路，於兩造損失至大，爰為變賣土地依共有持分比例分配價金之判決，自係合法處置，不生違法問題（最高法院70年度台上字第3474號裁判要旨參照）。
㈢查系爭土地闢建為有搭蓋遮雨棚之觀景台，西側面海，為
供人觀賞恆春半島著名觀光景點「關山夕照」之經營型態，由原告出租於第三人經營，原告間接占有中等情，業經本院於民國98年2月23日履勘屬實，有勘驗筆錄附卷可考（見本院卷第54～55頁）。再查系爭土地確位於山頂，為大致呈南北狹長之不規則地形，西邊為陡峭懸崖，無路可通，東邊亦為陡峭斜坡，僅有原告所開闢之一條步道可通行至系爭土地，更須先通過「關山蓮莊園區」之大門後，沿路左轉步行一段距離，始能到達通往系爭土地之步道等情，有系爭土地位置圖、航照圖各1紙、現況照片10張、現況照片16張與地籍圖對照表1大張等資料附卷可憑（見鑑價報告第38～45頁）。可見系爭土地依其地理位置與地勢，為觀賞恆春半島著名觀光景點「關山夕照」之絕佳去處，而恆春半島墾丁一帶又是國內最熱門之觀光勝地，事實上，系爭土地已連同相鄰土地為觀光遊憩區之整體經營，亦即系爭土地有極其特殊之經濟上利用價值。因此系爭土地雖依其公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）400元，但經本院選任不動產估價師鑑價之結果，其收益價格竟高達每平方公尺4,669元，有現代地政不動產估價師事務所98年12月5日現屏估字第981205168號函附估價報告書
1本在卷可參，但須瞭解其所謂收益價格，乃依現況整體使用收益為前提，才有如此高之價格。
㈢系爭土地若以原物分割，各當事人分得之土地，面積過小
，徒然減損系爭土地之經濟效用，且地形狹長又必須留通路，於兩造損失至大，況難維持整體使用之最佳收益條件，因此予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨。
五、綜上所述，爰判決如主文第一項所示。
六、末查系爭土地原有被告丁○○之應有部分設定抵押權予本件受告知訴訟人之負擔，經本院依職權對於本件受告知訴訟人告知訴訟，分別合法送達，有本院函稿及送達證書各1件附卷為證，依民事訴訟法第67條之1準用第67條、民法第824條之1第2項但書第3款規定，本件受告知訴訟人之權利移存於被告丁○○所分得之部分，並依民法第824條之1第3項準用同法第881條第1項、第2項規定，本件受告知訴訟人對於被告丁○○所得行使之本件變價分割之價金請求權有權利質權，其次序與原抵押權同，附此敘明。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響（因應有部分爭執，並非分割共有物之訴之訴訟標的，本院應不受其主張之拘束，逕依土地登記謄本所載應有部分比例定其分割方法），自無逐一詳予論駁之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國99年3月9日
民事第二庭法官蔡嘉裕正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年3月9日
書記官蘇小雅附表：
┌──┬────┬─────┐│編號│共有人│應有部分│├──┼────┼─────┤│1│庚○○│十八分之七│├──┼────┼─────┤│2│戊○○│十二分之一│├──┼────┼─────┤│3│丁○○│十二分之一│├──┼────┼─────┤│4│乙○○○│六分之一│├──┼────┼─────┤│5│己○○│六分之一│├──┼────┼─────┤│6│丙○○│九分之一│└──┴────┴─────┘