裁判字號：臺灣桃園地方法院106年簡上字第120號民事判決
裁判日期：民國106年10月20日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決106年度簡上字第120號上訴人 徐伯維 訴訟代理人 陳定妹 被上訴人 曾倉茂 訴訟代理人 曾郁文 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年10月18日本院中壢簡易庭105年壢簡字第730號第一審判決提起上訴，本院於106年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於上訴人補充略以：坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，系爭土地上有訴外人 陳錦潭 （已於88年12月28日死亡）搭建之未辦理保存登記之違章建築1棟（下稱系爭房屋，面積24平方公尺），嗣經陳錦潭於生前讓與其妻 張喜妹 ，再讓與上訴人，被上訴人多次溝通請求上訴人拆除，上訴人均置之不理，且上訴人業於鈞院104年度壢簡字第91號拆屋還地事件審理時自承系爭房屋為其所有，又系爭房屋已破舊不堪，已無價值，為確保土地之利用價值，並無推定租賃之必要，自無民法第425條之1適用，為此，爰依民法第767條之規定提起本件訴訟。並於原審聲明：上訴人應將坐落系爭土地上，如附圖所示占用面積24平方公尺之系爭房屋拆除，並將上開占用土地返還予被上訴人。
二、上訴人於上訴時答辯略以：依鈞院104年度壢簡第91號判決認定系爭房屋為陳錦潭（即上訴人之生父）所出資建造，嗣經陳錦潭讓與其妻張喜妹（即上訴人之生母），再由張喜妹讓與徐伯維（即上訴人），是系爭房屋之事實上處分權，業經陳錦潭讓與張喜妹後，再讓與徐伯維；再佐以系爭土地之所有權係於85年10月17日移轉登記予徐伯維，有系爭土地之異動索引可以為憑，是系爭房屋之事實上處分權，業於斯時移轉於徐伯維之事實，應足認定。準此，系爭房屋之事實上處分權業於85年10月17日移轉予上訴人，上訴人於同日取得系爭土地所有權及系爭房屋之事實上處分權，又被上訴人於
103年5月1日因拍賣取得系爭土地所有權，惟按法院之拍賣性質上屬於法院代債務人為出賣人，而拍定人為買受人，自有民法第425條之1規定之適用，土地之受讓人與房屋所有權人間，推定在房屋使用期限內有租賃關係，是以被上訴人因拍賣受讓系爭土地，於取得土地所有權之際，上訴人所有系爭房屋與系爭土地之間，應已依法推定有租賃關係存在，因此推定系爭房屋之處分權人即上訴人對被上訴人有租賃關係，且期間不受民法第449條之期限所限，從而上訴人並非無權占有，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，即無理由等語置辯。
三、原審就本件為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服原審判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷；㈠被上訴人主張其透過本院之拍賣程序取得系爭土地之所有權
，並於103年6月23日完成移轉登記，而系爭土地上有陳錦潭所建造未辦保存登記之系爭房屋，嗣陳錦潭將系爭房屋之事實上處分權轉讓給上訴人之生母張喜妹，張喜妹再讓與移轉系爭土地所有權及房屋之事實上處分權予上訴人，系爭土地之所有權並於85年10月17日由張喜妹移轉登記予上訴人，而陳錦潭係於88年12月28日方死亡，則陳錦潭死亡時，就系爭房屋已無事實上處分權存在一節，業經本院以104年度壢簡字第91號民事簡易判決確定在案。且系爭房屋前作為豬圈及飼養家禽使用等情，業據其提出與所述相符之上開判決書及現場照片等件為證，且經本院依職權調取本院104年度壢簡字第91號、105年度司執字第83288號、102年度司執字第47665號等案卷核閱無訛，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。又前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年臺上字第1723號判決意旨參照）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號裁判意旨可資參照）。經查，系爭房屋為陳錦潭所出資興建，嗣陳錦潭於生前將系爭房屋之事實上處分權轉讓給上訴人之生母張喜妹，張喜妹再讓與移轉系爭土地所有權及房屋之事實上處分權予上訴人，系爭土地之所有權並於85年10月17日由張喜妹移轉登記予上訴人，此有系爭土地之歷次異動索引存卷可稽（見本院104年度壢簡字第91號卷第110頁至第117頁），是以系爭房屋與土地同屬上訴人所有，而上訴人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，嗣系爭土地經本院拍賣程序由被上訴人拍定取得並於103年6月23日辦妥移轉登記，固符合土地及其土地上之房屋原同屬一人所有，僅將土地所有權讓與他人之情形。惟系爭房屋係上訴人出生前即已搭蓋存在，業據上訴人所自陳在卷（見本院卷第41頁），而上訴人係00年0月0日生（見本院個人資料卷），是以系爭房屋興建迄今至少29年以上，又依上訴人所提出桃園市○○區○○里0000000000號之房屋稅籍自90年4月起課，總面積376.80平方公尺，於105年現值434,100元，折舊年數15年，房屋之構造別，分別載為加強磚造、鋼鐵造、木石磚造等（見本院卷第72頁），然系爭房屋之面積僅24平方公尺，價值當屬更低，況依現場照片觀之，系爭房屋為一層之磚造建物，外觀破舊，且屋頂已有修補痕跡，堆放雜物，其經濟價值甚低，且依上訴人自陳系爭房屋原本是做養豬、雞使用，經法院拍賣後，就空在該處，無人使用，且不敢去修繕或飼養雞、鴨等語（見本院卷第40頁背面、第68頁背面），益徵系爭房屋作為飼養家禽之處所，經濟價值實屬甚低。再參最高法院57年台上字第1303號判例亦謂：民法第876條第
1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要。否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益（最高法院85年度台上字第384號意旨可資參照）。因此，依系爭房屋之現狀破舊且僅作堆放雜物、飼養家禽之用，使用已逾29年，已逾折舊年限（依固定資產耐用年數表，磚造房屋之耐用年數為25年），是其經濟價值甚低，如維持現狀，反有害系爭土地之利用之完整性及價值，是被上訴人主張應回復農地農用（見原審卷第16頁），自屬可採。綜上，系爭房屋外觀破舊，缺乏經濟價值，且已逾耐用年限，自無民法425條之1第1項推定有租賃關係之適用，是上訴人所辯，並不足採。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文；另物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決意旨參照），是請求拆屋返還土地之訴，除應以現占有該物之人為上訴人外，尚須現在占有該物之人有事實上之處分權，否則要不得本於物上請求權，對之請求拆屋並返還土地，是地上物之拆除為事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。經查，由系爭土地所有權狀及土地登記第一類謄本可知，被上訴人為系爭土地之所有權人要無疑義；另由本院104年度壢簡字第91號判決理由及土地複丈成果圖，可知系爭房屋係建築於系爭土地之上，面積為24平方公尺，為訴外人陳錦潭所建，後將系爭房屋及事實上處分權移轉於訴外人張喜妹，張喜妹再讓與上訴人，為兩造所不爭執，已如前述，堪認上訴人就系爭房屋有事實上處分權，從而，依上開說明，被上訴人自得基於土地所有權人之地位請求上訴人拆除系爭房屋，並將無權占有之土地返還被上訴人，應屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人將坐落系爭土地上，如附圖所示占用面積24平方公尺之建物拆除，並將上開占用土地返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項及第78條，判決如主文。
中華民國106年10月20日
民事第三庭審判長法官周玉羣
法官張益銘法官姚重珍上開正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年10月20日
書記官藍盡忠