臺灣臺北地方法院小額民事判決 98年度北小字第2987號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國98年10月27日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國九十八年四月四日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬元為原告供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國98年2月16日經由訴外人新光信
託租賃公司（下稱新光公司） 王成龍 代書與被告簽訂房屋租
賃契約書（下稱系爭契約），約定承租臺北市○○區○○街
○○○號1樓原為上禾屋日本料理之房屋（下稱系爭房屋）作為
店面，每月租金為新臺幣（下同）8萬元，自98年3月1日起
租期1年。原告即於98年2月16日交付被告2個月押租金16萬
元，並給付新光公司之 羅淑英 仲介服務費8萬元。簽約時並
約定交屋前10日為裝潢期，然被告卻於簽約至起租日間皆無
主動通知可裝潢日，嗣原告於98年2月22日至系爭房屋查看
，被告才告知前房客不願搬離且決定繼續營業，故被告以上
開違反公平原則情事為由於98年2月24日退還原告2個月押租
金16萬元，原告受有仲介費8萬元之損失，被告卻不願賠償
，為此爰請求被告賠償8萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告辯稱：被告與原房客即訴外人 丁惠美 之租賃契約期限至
98年4月30日屆滿，因丁惠美經常未按時給付房屋，被告與
丁惠美協議提前於98年2月15日終止，被告乃於98年2月16日
再與原告簽訂系爭契約，又被告與丁惠美因承租房屋之水電
費問題起爭執，故至98年2月22日時丁惠美仍未搬走，適原
告至系爭房屋查看，才發現丁惠美仍在營業。因兩造系爭契
約係自98年3月1日起，被告向原告保證於該期日前一定將租
賃現場騰空交給原告使用，但原告訴訟代理人堅決要求退租
，故被告於98年2月24日至新光公司將已付定金16萬元歸還
，雙方終止系爭契約。詎原告於98年3月19日至臺北市調解
委員會協調要求被告給付違約金，查系爭契約係原告要求終
止，且兩造間之契約係自98年3月1日起，被告在98年3月1日
前無將系爭房屋騰空之義務，原告既然要求終止契約，被告
亦同意終止並退還押租金，事實上被告確能如期交付系爭房
屋予原告使用，係原告情緒上不舒服堅決解約，被告並無可
歸責之事由，原告請求賠償並無理由等語，並聲明：原告之
訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造於98年2月16日經由新光公司仲介簽訂系爭契約，
約定由原告承租系爭房屋，每月租金為8萬元，自98年3月1
日起租期1年。原告即於98年2月16日交付被告2個月押租金
16萬元，並給付新光公司仲介服務費8萬元。簽約時並約定
交屋前10日為裝潢期，嗣原告於98年2月22日至系爭房屋查
看，才知悉被告無法如期交付房屋，兩造於98年2月24日協
調後由被告退還原告2個月押租金16萬元等情，為兩造所不
爭執，且有原告所提出之房屋租賃契約書、承租方斡旋金契
約書等件影本為證，自足信為實在。
四、原告主張係因被告未依約交付房屋而違約，被告應賠償8萬
元仲介費之損失等語，被告則以前揭情詞置辯。經查：
（一）本件經訊問證人即本件租賃仲介之新光公司職員羅淑英證
稱：原告於98年2月間在網路上主動要求幫他代尋店面，
當時沒有適合原告的案子，後來正好被告的房子要出租一
半，來我們公司要委託出租一半，且原告所尋地點也在錦
州街一帶。後來我就請 陳秋慧 帶原告去看店面，當天晚上
7點多，原告就付1萬元斡旋金給陳秋慧帶回公司，確定原
告要承租此店面，約定98年2月16日晚上7點在新光公司由
公司代書王成龍擬租賃契約，租期1年，雙方擬定裝潢期
為10日，在租賃合約內，合約起租日為98年3月1日，兩造
口頭約定於98年2月20日交給原告裝潢，結果在98年2月22
日原告訴訟代理人有去該店面問何時目前使用之租客會搬
離，因為原租客在短期內無法搬離，兩造約定98年2月24
日下午2點到公司來協調，後來協調無法在98年3月1日交
屋，原告就因為擔心無法交屋，就把押金16萬元取回等語
。另證人即新光公司職員陳秋慧亦證稱：大約98年2月中
左右，伊主管羅淑英請伊帶原告去看錦州街442號的店面
，原告訴訟代理人看得很滿意，就付給伊斡旋金1萬元，
請公司跟業主談承租的事宜。隔2天就在公司簽約，那時
候有講定相關事宜，比如租金，交屋日期及裝潢天數等細
節，後來大約隔了1個星期後，他們來公司協調，那天有
聽到被告無法如期交屋給原告，原告要求要賠償，被告的
意思是說就原告等到4月底原合約到期再交屋給原告，原
告說因為他的器材都已經買了，租了1個倉庫放在裡面，
原告訴訟代理人的工作也已經辭掉工作，原告要求如期交
屋，被告說沒有辦法如期交屋，他們原本約定2月中要交
屋，起租日是從3月1日起算，被告訴訟代理人說沒有辦法
等，被告就說那就把押金退還給原告。本件合約都有寫起
租日，交屋日都是口頭約定，這個案子口頭約定是最晚在
98年2月20日交屋，因被告說原租客上禾屋會在98年2月
15日左右交還房屋，所以他們才會約定最晚98年2月20日
交屋。該交屋日係因原告有卡到一個裝潢期的部分，所以
才會約定最晚98年2月20日交屋，給10天的裝潢期等語。
（二）又查，系爭契約第23條附註事項約定：「1.乙方（即原告
）有第一優先承租權。2.甲（即被告）乙雙方有一方違約
須提前2個月告知對方。3.交屋日後甲方給乙方10日為裝
潢期，若交屋日順延則以交屋日為基準」。參酌證人羅淑
英、陳秋慧之上開證言，堪認兩造間之租賃期雖係自98年
3月1日起算，然實際交屋日係在98年2月20日，以便原告
在起租前裝潢施工。又被告雖辯稱伊協調時本擬延至98年
3月1日交屋，但原告方面不同意，堅決要退租。然依上開
證人羅淑英、陳秋慧之證言，於協調時被告方面所提及係
於98年4月底前租賃房客租賃到期才有辦法交屋，是被告
所稱於協調時提出本擬延至98年3月1日交屋一節應非可取
。又本件兩造原係約定98年2月20日交屋，與上開被告於
協調時所提交屋日期98年4月30日相距已達2月又10日。該
98年2月20日之交屋日雖非系爭契約之租期起算日，然本
件系爭房屋為一商業使用店面，原租賃房屋係供為日本定
食餐廳之用，原告承租系爭房屋亦係供作商業使用，自有
依其使用需要而為裝潢之需要，參酌證人陳秋慧亦證稱兩
造有約定提前10日交屋裝潢等語，是該提前10日交屋對原
告言自屬重要事項。又系爭契約第23條第3項約定如交屋
日順延以交屋日為基準一節，經訊問證人陳秋慧證稱：「
因為原告有說到上禾屋的租期還沒有屆滿，怕被告沒有辦
法如期交屋給原告，所以才約定說給與10天裝潢期。如果
被告遲延交屋1天的話，就補給原告1天的裝潢期」等語，
顯見兩造已約定如交屋日有所順延，則起租日亦順延，益
見交屋日之重要性。至原告依系爭契約第23條第3項約定
雖於交屋日順延後，起算日亦可順延。然此等順延目的在
於短期順延時，其間差距微小，對兩造當事人利益影響不
大，故為公平起算給予起租日順延之調整。然如順延過久
，必然對一造有鉅大利益影響，此時如仍依此約定，對受
影響一造至為不利，應認即無此等約定之適用。本件被告
於協調時提出延至98年4月30日交屋，已差距達2月又10日
，參酌證人陳秋慧所稱原告訴訟代理人陳稱已辭去其職務
準備開店事宜，且將開店相關物品置於承租之倉庫等情，
被告延期交屋將導致原告方面受有相當之不利益，在此交
屋日期延後期限之預期下，是被告延後交屋日期，對原告
言自屬違約，而有遲延給付之情形。
（三）按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損
害」，民法第231條第1項定有明文。本件被告既有遲延給
付之情形，已致原告無法順利依其計畫開店營業，而有相
當之營業及倉儲支出之損失，嗣後兩造雖已合意解除契約
，然原告已支出簽訂系爭房屋之房屋仲介費8萬元，該部
分損失因新光公司已依其與原告間之契約履行，依法無法
取回該仲介費，此與被告遲延給付有相當之因果關係，且
該遲延係因可歸責於被告，是原告請求被告賠償此部分損
失，自屬有據。
五、從而，原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付8萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月4日起至清償日止，按
年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權為被告預供擔保後，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用金額確定為1,000元。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 蔡政哲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官陳惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。