裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第1959號民事判決
裁判日期：民國101年06月19日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第1959號原告 高才瓔 訴訟代理人 林家慶 律師複代理人 沈泰宏 律師被告財政部財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 廖蘇隆 訴訟代理人 龔維智 律師複代理人 李玉華 被告 張王石
高玉勳 上二人共同訴訟代理人 蔡炳楠 律師複代理人 張宇箑 上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、查被告財政部國有財產局台灣北區辦事處之法定代理人原為 陳文龍 ，嗣於民國100年12月12日變更為廖蘇隆，此有財政部令在卷可稽（卷第152頁），並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。
查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「確認原告就坐落新北市○○區○○路一段83號房屋上新北市○○區○○段大坪腳小段17-5地號之土地有優先購買權存在」，嗣於100年11月21日以民事更正聲明暨準備書狀變更為「先位訴之聲明：確認原告就坐落新北市○○區○○路一段83號房屋上即新北市○○區○○段○○○○號（重測前為安坑段大坪腳小段17-5地號）之系爭土地有優先購買權存在。命被告財政部國有財產局北區辦事處以被告高玉勳、張王石二人就系爭土地於95年10月25日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷並回復原狀。准原告以每平方公尺1萬9800元優先購買系爭土地，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。…原告願供擔保，請准宣告假執行。備位訴之聲明：被告財政部國有財產局北區辦事處應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上（重測前為安坑段大坪腳小段17-5地號）併門牌號碼新北市○○區○○路1段83號建物以被告高玉勳、張王石二人租賃撤銷時，得並命伊等回復原狀（房屋面積占用與土地面積應屬相同），將房屋返還原告。被告應連帶給付原告新台幣767,895元，自本更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自100年11月21日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣33,651元。…原告願供擔保，請准宣告假執行。」，並追加張王石、高玉勳為被告，復於101年4月13日以民事變更訴之聲明暨準備狀變更為「先位聲明：確認原告就門牌號碼新北市○○區○○路一段83號建物坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為如附圖所示新北市○○區○○段大坪腳小段17-5地號土地）有優先購買權存在。被告應將就前項土地，於民國96年3月21日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處應就前開第一項所示之土地，按價金每平方公尺新臺幣壹萬玖仟捌佰元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如前開土地之所有權移轉登記予原告。…原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處應於原告繳清歷年使用補償金（金額待被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處函覆後補正）之同時與原告簽訂租賃標的為如附圖所示重測前之新北市○○區○○段大坪腳小段17-5、17-8、17-9地號土地編號B部分共計40平方公尺之土地（按該B部分土地之占用地號及範圍因土地重測而已變更，故懇請容原告於鑑定後補正），租賃期限6年，每月租金549元，其餘租賃條件與被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處所提出之被證二國有基地租賃契約書相同之租約。…原告願供擔保請准宣告假執行。」，核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，且追加張王石、高玉勳為被告，有利於兩造在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：門牌號碼新北市○○區○○路一段83號建
物（下稱系爭建物）所坐落之新北市○○區○○段456地號土地（重測前為新北市○○區○○段大坪腳小段17-5地號）（下稱系爭土地）原屬國有土地，原告於87年11月間向訴外人 高文海 、 張高月鳳 購買系爭建物，嗣被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處（下稱財政部國有財產局）於94年間對原告及其他占有人提起拆屋還地訴訟（案列臺灣臺北地方法院94年度重訴字第545號），被告財政部國有財產局旋於95年間以「原告及其他占用國有土地之人業經向其取得系爭國有土地之合法使用權，即 就渠 等所有房屋所坐落之基地已與其訂定國有基地租賃契約書」等語，並具狀撤回上開訴訟，詎料被告財政部國有財產局與原告於94年12月29日和解後，同日即私下與被告高玉勳、張王石簽訂租賃契約，使被告高玉勳、張王石承租系爭土地，被告財政部國有財產局並主使被告高玉勳、張王石將原告所有之系爭房屋假造不實切結為被告高玉勳、張王石所有，並進而於95年10月27日准予被告高玉勳、張王石承購系爭土地，被告財政部國有財產局悖於其已與原告之和解契約，使原告對於系爭土地之優先承買權喪失，被告財政部國有財產局既於前訴訟中自承與原告已簽訂租賃契約，縱尚未有書面，亦應視為不定期限之租賃契約，原告自得以承租人之法律地位主張優先承購系爭土地，為此爰依土地法第104條主張優先購買權，並聲明：⒈確認原告就門牌號碼新北市○○區○○路一段83號建物坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為如附圖所示新北市○○區○○段大坪腳小段17-5地號土地）有優先購買權存在。
⒉被告應將就前項土地，於民國96年3月21日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處應就前開第一項所示之土地，按價金每平方公尺新臺幣壹萬玖仟捌佰元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如前開土地之所有權移轉登記予原告。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明部分：倘鈞院認原告與被告財政部國有財產局間
，因尚無租賃契約存在而不得就系爭土地主張優先購買權，然被告財政部國有財產局既於前訴訟表示已與原告訂有國有基地租賃契約書，且原告亦曾表示願與被告財政部國有財產局簽訂租賃契約，就系爭土地原告確為與被告財政部國有財產局簽訂租賃契約之合法相對人，則兩造間顯於95年12月間已有將來成立租賃契約之合意，應認就系爭土地有租賃契約預約存在，原告自得向被告財政部國有財產局請求簽訂租賃期限6年（95年1月1日起至100年12月31日止），每月租金549元之租賃契約。並聲明：被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處應於原告繳清歷年使用補償金（金額待被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處函覆後補正）之同時與原告簽訂租賃標的為如附圖所示重測前之新北市○○區○○段大坪腳小段17-5、17-8、17-9地號土地編號B部分共計40平方公尺之土地（按該B部分土地之占用地號及範圍因土地重測而已變更，故懇請容原告於鑑定後補正），租賃期限6年，每月租金549元，其餘租賃條件與被告財政部財政部國有財產局臺灣北區辦事處所提出之被證二國有基地租賃契約書相同之租約；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告財政部國有財產局部分：就系爭土地部分，被告財政
部國有財產局雖於94年間對原告及被告高玉勳、張王石提起拆屋還地訴訟，並於該案撤回對原告及被告高玉勳、張王石之請求，惟被告財政部國有財產局並未與原告就系爭土地簽訂租賃契約，與被告財政部國有財產局簽訂國有基地租賃契約之當事人為被告高玉勳、張王石；且租賃，係契約之ㄧ種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立，而國有財產其非公用財產類之不動產，合於國有財產法第42條第1巷第2款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃契約，故原告就系爭土地縱合於上開條款規定得申請租用之條件，然被告財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權，本件兩造間既無租賃關係存在，則被告財政部國有財產局讓售系爭土地時，原告自無土地法第104條規定之適用，更不可能有民法第425條第1項、第426條之2優先承買權適用之餘地。況本件依原告之主張，其因被告間買賣及移轉土地所有權移轉登記之行為而被侵害之債權，顯係為給付系爭土地之以特定物為標的之債權，依民法第244條第3項規定，亦不得主張撤銷權。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張王石、高玉勳部分：原告與被告財政部國有財產局
於94年間之拆屋還地訴訟期間，被告財政部國有財產局曾提出「無權占有人依據國有財產法第42條第1項第2款規定繳納不當得利補償金，便同意將土地出租予無權占有人」之和解條件，惟斯時原告不僅不願繳納補償金，反要求被告財政部國有財產局必須賠償其損失，原告既不願接受和解條件，放棄承租權利，故當時僅由被告高玉勳、張王石與被告財政部國有財產局簽訂租賃契約；且依國有財產法第42條第1項第2款之規定，實際使用人固得依該規定申請租用，惟並無對該管理機關負有出租義務之強制規定，是否准許租用，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，管理機關即須負出租之義務，而無斟酌准駁之權。是本件原告既不願繳納補償金，反而要求被告財政部國有財產局補償其損失，故被告財政部國有財產局拒絕將系爭土地出租予原告，實難謂被告等有何侵權或詐害債權之行為，更遑論原告依侵權行為請求之時效顯已罹於2年請求權時效、詐害債權之主張亦已超過1年除斥期間。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠被告財政部國有財產局對原告及被告高玉勳、張王石於94
年間提起拆屋還地訴訟，惟於95年12月5日具狀向本院撤回對原告及被告高玉勳、張王石部分之訴訟（卷第17頁）。
㈡被告高玉勳、張王石於95年10月25日與被告財政部國有財
產局簽訂國有基地租賃契約書，由被告高玉勳、張王石向被告國有財產局租用新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為新北市○○區○○段大坪腳小段17-5地號，即系爭土地），租賃期間自95年1月1日起至100年12月31日止，租金每月1222元，以一個月為一期，於承租人高玉勳、張王石於每月底向財政部國有財產局繳納（卷第54頁）。
而就系爭土地部分，原告未與被告財政部國有財產局簽訂國有基地租賃契約。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出民事答辯狀、居住
權讓與同意書、亞豐電器傢俱訂貨單、民事撤回部份訴訟狀、被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處函、存證信函、承租國有非公用不動產申請書、承購國有非公用不動產申請書、臺灣臺北地方法院函、臺灣臺北地方法院民事報到單、切結書、國有土地登記謄本、本院94年度重訴字第545號拆屋還地事件於94年12月29日言詞辯論筆錄、不當得利使用補償金計算表、使用補償金計算表、台北縣新店地政事務所土地複丈成果圖、本院97年度審訴字第1977號準備書狀、本院98年度訴字第1203號於98年11月4日之言詞辯論筆錄、照片10幀等件為證；被告財政部國有財產局則以本件兩造無租賃契約存在，不適用土地法第104條、民法第425條第1項、第426條之2有關優先承買權之規定，且本件原告請求為給付系爭土地之以特定物為標的之債權，依民法第244條第3項規定，亦不得主張撤銷權等語抗辯；被告高玉勳、張王石則以本件係因原告於94年間前訴訟期間因不願給付補償金，因此被告財政部國有財產局拒絕與原告簽訂土地租賃契約，兩造間顯未成立土地租賃契約等語抗辯。是本件兩造所爭執點即為：原告依土地法第104條先位主張優先承買權，有無理由？原告依94年間與被告財政部國有財產局間之前訴訟主張兩造有成立土地租賃契約之預約，有無理由？以下分別論述之。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權，土地法第104條第1項所明定，而該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權，最高法院84年台上字第2110號判決要旨參照。經查，本件原告與被告國有財產局就系爭土地並未簽訂租賃契約，亦無地上權或典權之關係存在，此為雙方所不爭執，是就系爭土地，原告並非具有「地上權、典權或租賃權之人」之情形，則於被告財政部財政部國有財產局出賣系爭土地時，原告主張依照土地法第104條第1項之規定為優先購買，即難認為有據。
㈢其次，原告雖主張被告張王石、高玉勳於「承租國有非公
用不動產申請書」、「國有基地租賃契約書」、「切結書」、「承購國有非公用不動產申請書」等文件為虛偽陳述，致使被告財政部國有財產局受之欺騙而與被告張王石、高玉勳簽訂租賃及承購等契約等情，但被告財政部國有財產局與被告張王石、高玉勳之間所簽訂之契約是否有此不實之事項而影響契約之效力，應由被告財政部國有財產局對被告張王石、高玉勳為請求主張，而就系爭土地原告並不具有土地法第104條第1項優先購買之權利，原告並無從依照土地法第104條第2項之規定為主張，應可確認，是原告進而為請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，及請求被告財政部國有財產局應與原告訂立買賣契約及將系爭土地所有權移轉登記予原告，即非認為有理。
㈣次按租賃，係契約之ㄧ種，必須雙方當事人意思表示一致
，始得成立，而國有財產其非公用財產類之不動產，合於國有財產法第42條第1巷第2款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃契約，故雖當事人就系爭土地縱認為合於上開條款規定得申請租用之條件，但被告財政部國有財產局仍可斟酌准駁而為決定（最高法院69年度台上字第3741號裁判意旨參照），自非因原告之請求而被告財政部國有財產局即有訂約之義務，而本件既經被告財政部國有財產局斟酌後未與之締約，亦難認為原告主張有據。㈤另查，原告就備位聲明第一項部分係主張原告與被告國有
財產局間有訂定土地租賃契約之預約存在等情，然而，所謂預約乃係雙方當事人預定將來訂立一定本約契約之約定，因此，預約為契約之性質，雙方當事人就其內容仍須為意思合致，始屬預約成立；經查，被告財政部財政部國有財產局與原告於之前因系爭土地之拆屋還地事件，提起訴訟而由本院以94年度重訴字第545號受理，嗣後被告財政部國有財產局於95年12月5日提出「民事撤回部分訴訟狀」陳明：「…其中被告…高玉勳、高才瓔、 張王石業 經向原告取得系爭國有土地之合法使用權，即就渠等所有房屋所座落之基地已與原告訂定國有基地租賃契約書在案…」等語（卷第17頁），之後原告於96年1月7日以新店郵局第391號存證信函發函予被告財政部國有財產局略以：「爰 台端 與本人因拆屋還地等涉訟…『台端同意本人因個案為不同處理，就其位址於台北縣新店市○○路○段○○號之建物所有權人歸本人所有，並可為居住使用權，且可免為租金交付』，足跡台端於95年12月5日向法院…做民事撤回部分訴訟狀，則本人再為上情之…」等語（卷第18至19頁），而被告財政部財政部國有財產局再於96年2月6日，以台財產北改字第960001701號函回覆予原告略以：「…主旨：有關台端96年1月7日新店郵局第391號存證信函…說明：…二、查旨述台北縣新店市○○段大坪腳小段17-5地號國有土地業由高玉勳與本處訂立國有基地租賃契約，本處亦於95年12月5日向台灣台北地方法院撤回訴訟…」等語（卷第18頁），因此，被告財政部國有財產局之「民事撤回部分訴訟狀」及回函之意旨，係因高玉勳申請承租安坑段大坪腳段17-5地號土地並經訂立國有基地租賃契約，因而撤回該部分之民事訴訟，而並非要與原告為訂定土地租賃契約之預約之意思表示，且國有財產之承租應於提出申請後，依國有財產法第42條第1項第2款「非公用不動產於民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租」之規定，被告財政部國有財產局有權審核斟酌決定是否出租，並非依照申請即必須同意出租，況原告於存證信函係表示「免為租金交付」等語之要求，其主張乃與國有財產法上揭規定要件並不相符合，更無從認與被告國有財產局有預約之意思合致，應可確定；是被告財政部國有財產局答辯主張：雙方並無將來一定訂立土地租賃契約之意思，不具預約性質，並無預約存在等情，即屬有據，原告主張兩造間有訂定國有基地租賃契約之預約存在，應非有據。
五、綜上所述，原告先位依土地法第104條第1項規定主張優先購買權，得優先承購系爭土地，並請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，及請求被告財政部國有財產局應與原告訂立買賣契約及將系爭土地所有權移轉登記予原告云云，均無理由；原告復備位主張兩造間有租賃契約之預約存在，請求被告財政部國有財產局就系爭土地應與原告簽訂國有基地租賃契約云云，亦無理由，均應予以駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年6月19日
民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年6月19日
書記官林鈞婷