裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第599號民事判決
裁判日期：民國108年03月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第599號原告 余張玉絹 訴訟代理人 金鑫 律師被告 余春桃 訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 王建偉 律師
詹立言 律師受告知人 劉彩美
簡素英 楊忠光 黃錦萬 熊麗君 賀隆豐 上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將桃園市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號七二八⑴B部分所示之地上物（面積三十二平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴聲明請求：被告應將占用桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀所附原證四所示之鐵皮屋頂、圍牆、鐵窗及鐵捲門等地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人；嗣於本院審理中迭經更正聲明如後所述。核原告依桃園市中壢地政事務所民國107年10月24日中地測字第1070019314號函檢附之土地複丈成果圖（即附圖）而更正聲明中請求拆除系爭土地上地上物所在位置及面積之聲明，僅係依上開地政事務所測量結果所為之補充或更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告與被告均為系爭土地之共有人之一，所有權應有部分各為970/10000、1230/10000，而為同一社區（下稱系爭社區）之住戶。詎被告未經原告及其他共有人同意，竟無權占用系爭土地如附圖編號728⑴A、728⑴B部分所示土地，而於其上興建鐵皮屋等地上物（下稱系爭地上物）使用。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段及第82
1條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭土地如附圖編號728⑴A、728⑴B部分所示之系爭地上物（面積合計為49平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。
二、被告則以：被告於85年3月28日向星座建設有限公司（下稱星座公司）買受桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號1樓建物（下稱系爭建物）所有權及其基地即系爭土地之所有權應有部分1230/10000時，除建照執照內所標示之建物本體外，尚包含星座公司於交屋前即已增建之系爭地上物，被告未曾興建或改建系爭地上物，又系爭土地如附圖編號728⑴A、728⑴B部分，係被告透過星座公司與系爭社區之全體原始住戶所訂立之買賣契約中之管理契約條款（下稱系爭管理契約）所生之專用部分，被告亦因此給付較高之價金而獲得較多系爭土地所有權應有部分之比例。而原告於95年11月7日自其子受贈門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號2樓建物及其基地之所有權前，即與其子同住在該建物內，故原告應知悉或可得而知其子與被告就系爭土地如附圖編號728⑴A、728⑴B部分有系爭管理契約之約定，自應受其拘束等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造所不爭執之事實：㈠原告與被告均為系爭土地之共有人之一，所有權應有部分各為970/10000、1230/10000，而為系爭社區之住戶。
㈡原告係於95年11月7日自其子因受贈而取得，桃園市○○區
○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號2樓建物之所有權及其基地即系爭土地之所有權應有部分970/10,000。
㈢被告於85年3月28日向星座公司買受系爭建物所有權及其基地即系爭土地之所有權應有部分1230/10000。
四、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按關於共有物之管理，民法第820條第1項之規定，係採私法自治原則，以共有人間之約定為優先，如無約定者，則由共有人間以多數決方式決定，是共有人得依民法第820條第1項規定就共有物成立管理契約，就共用部分設定約定專用權。再按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在，釋字第349號解釋意旨可參；區分所有人間依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，特定繼受人應受拘束，民法第799條之1第4項後段定有明文。
㈡經查，證人即系爭社區之建商星座公司員工 楊宗德 於審理中
具結證稱：伊有參與系爭社區之興建工程，負責監工及向客戶收取買賣價金，系爭建物前方圍牆內之土地為被告與星座公司所訂定買賣契約書所約定之「地面層之緊鄰空地」，而歸屬於系爭建物之住戶管理或使用，星座公司所預擬之公寓買賣契約大部分針對一樓空地都會有這樣約定，所以各個原始住戶之買賣契約應該都有同樣約定等語、證人即系爭社區之原始住戶 余桂枝 亦在審理中具結證述：伊係向建商（即星座公司）購買系爭社區桃園市○○區○○街○○○號建物之1樓，於購買該建物時，建商曾告知伊系爭建物前方之圍牆內空地，為系爭建物之住戶所使用，系爭建物前方之圍牆亦為建商所興建，且伊與建商所訂立之買賣契約亦含有「地面層之緊鄰空地為一樓住戶管理使用」之內容等語，核與卷附之被告與星座公司所訂定之房屋買賣契約書附註欄第1項所示：「地面層之緊鄰空地為一樓住戶管理使用，其他人不得擅自佔用及堆積物品」，及訴外人即系爭社區之原始住戶余少竹、 王秀花 、簡素英分別與星座公司所訂定之預定房屋買賣契約書第8條第2項所示：「地面層之空地平時為一樓住戶管理使用，其他人不得擅自增建，亦不得堆積物品。」之內容相符（見本院卷一第41頁、第249頁、第288頁、第300頁）；復參以桃園市○○區○○街○○○號建物使用執照卷宗內所附之該建物完工後之照片及東側、南側立面圖所示內容，該建物之1樓前方空地並無圍牆、該建物之1樓側邊空地亦無鐵皮車庫，然觀諸卷附之桃園市○○區○○街○○○號建物之目前現場照片所示狀況，該建物之1樓前方空地已蓋有與建物本體磁磚相同之圍牆、該建物之1樓側邊空地亦蓋有與建物本體材質不同之鐵皮車庫（見本院卷一第140頁至第
146頁），此目前狀況亦與彰化商業銀行忠孝東路107年6月14日彰忠孝字第1070110號函所附被告於93年2月間向該行申辦貸款而該行派員至現場所拍攝之照片所示該建物外觀相符（見本院卷一第183頁至第184頁）；末審酌原告係於95年11月7日自其子因受贈而取得，桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號2樓建物之所有權及其基地即系爭土地之所有權應有部分970/10000，此為兩造所不爭執。可知，於系爭社區完工後之85年間，建商乃二次施工而增建系爭建物前方之圍牆，嗣系爭社區之原始住戶乃分別藉由與建商所簽訂之房屋買賣契約，而間接成立系爭管理契約，就系爭社區之系爭建物前方之圍牆內空地，設定專用權予系爭建物之住戶，該住戶方於該圍牆上方搭建鐵窗及屋頂，然系爭社區之系爭建物側邊之鐵皮車庫，因與建物之本體材質完全不同，衡諸常情，該鐵皮車庫乃非建商於興建系爭社區時所設，是該鐵皮車庫所坐落之土地範圍，應非上開專用權之約定範圍內，復參諸上開解釋及規定，系爭社區之區分所有權人縱將其對於系爭土地所有權之應有部分讓與第三人，系爭管理契約亦對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在，而原告於95年11月7日自其子因受贈而取得桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號2樓建物之所有權及其基地即系爭土地之所有權應有部分970/10000時，系爭建物之前方已由建商增建圍牆，並由原告獨自使用該圍牆內之空地，原告於進出桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號2樓建物時，理應可得知悉此情。進而，因被告乃系爭社區中系爭建物之住戶，對於系爭社區中系爭建物前方之圍牆內空地（即系爭土地如附圖編號728⑴A部分）自存有專用權，不僅依債之相對性原則，系爭社區之原始住戶須受該管理契約所拘束，且系爭管理契約對於明知或可得而知之系爭土地所有權應有部分之受讓人（含原告）亦生效力。至證人即系爭社區住戶 楊中光 雖於審理中具結證稱：伊係桃園市○○區○○街○○○號建物3樓建物之原始住戶，但伊沒有特別注意其與建商訂立之買賣契約中有無該建物之1樓空地使用權歸屬之約定云云，然上開證人亦於同日之審理期日中證述：伊與其他住戶委請原告作為本件當事人來向被告為本件之請求，原告訴訟代理人之律師費為伊等一起支出等語，可知，上開證人與原告乃出於同一利益團體而有著相同之利害關係，其證詞自有偏頗於原告之虞，乃不足採。
五、從而，原告本於系爭土地如附圖編號728⑴B部分所示所有權所生物上請求權之法律關係及民法第821條規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。然被告依系爭管理契約而就系爭土地如附圖編號728⑴A部分有占有權源，是原告另依系爭土地如附圖編號728⑴A部分所示所有權所生物上請求權之法律關係及民法第821條規定，請求被告將該部分土地之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年3月8日
民事第一庭法官姚葦嵐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月11日
書記官呂欣蓉