裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1820號民事判決
裁判日期：民國96年04月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1820號原告甲○○
樓訴訟代理人 周嬿容 律師複訴訟代理 江義贊 律師人被告丙○○
乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國96年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖一所示門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號、面積一一五點二四平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告，並自民國九十五年六月三十日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣貳萬陸仟貳佰貳拾玖元。
被告乙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖二所示門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號、面積一二三點六九平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告，並自民國九十五年六月三日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣貳萬捌仟伍佰零玖元。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決第一、二項於原告分別以新台幣捌拾參萬伍仟元、新台幣捌拾玖萬陸仟元為被告丙○○、乙○○預供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地係原告所有，被告丙○○租用其中36坪興建門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號房屋居住使用，被告乙○○租用其中39坪興建台北縣○○鎮○○街○○○號房屋居住使用。惟被告自80年即未依約給付租金，經原告訴請鈞院以93年度訴字第1287號判決命被告丙○○應給付原告租金新台幣（下同）13,297元，及自92年4月25日起調整租金為每年26,209元、被告乙○○應給付原告租金14,421元，及自92年4月30日起每年租金調整為28,509元，並經確定。被告拒不依判決履行給付租金，迭經原告催付均置之不理，原告乃委請國泰法律事務所於94年8月22日以（94）法泰字第64號函通知被告乙○○於文到
5日內給付欠租，被告乙○○於接獲律師函後仍拒不給付，因積欠租金已達2期以上，經原告再委請國泰法律事務所於95年5月30日以（95）法泰字第43號函通知被告乙○○於文到之日為終止租賃契約之意思表示，經被告乙○○於同年6月2日收受。另被告丙○○部分，經原告委託國泰律師事務定期催告被告丙○○給付租金，被告丙○○未依限給付，原告再發函為終止契約之意思表示，雖均以逾期招領退回，惟上開信函既已到達被告丙○○支配範圍，其隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力，茲再以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示。爰依民法第767條前段之規定，請求被告拆屋還地，並依民法第184條第1項前段之規定，請求被告賠償相當於租金之損害。並聲明：㈠被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號地號土地上之建物即門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號房屋拆除，將土地返還予原告。㈡被告丙○○應自95年6月30日起至交還土地之日止，按年給付原告26,229元。㈢被告乙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號地號土地上之建物即門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號房屋拆除，將土地返還予原告。㈣被告丙○○應自95年6月3日起至交還土地之日止，按年給付原告28,509元。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、查原告主張坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地係原告所有，被告分別向其承租土地興建房屋居住使用，原約定以每坪每年稻穀2斤之市價（約30元）折計現金給付，被告自80年間起即未給付租金，經原告訴請調整並給付租金，本院以93年度訴字第1287號判決命被告丙○○應給付原告租金13,297元，及自92年4月25日起調整租金為每年26,209元，另被告乙○○應給付原告租金14,421元，及自92年4月30日起每年調整為28,509元，並經確定，被告仍未依約給付租金，經原告定期催告，被告仍未為給付，原告乃為終止契約之意思表示之事實，業據提出土地所有權狀、本院上開民事判決及確定證明書之影本各1份、律師函及回執之影本5份為證。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀以為爭執或答辯，自堪信為真實。
四、按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之客觀之狀態而言。最高法院著有58年台上字第715號判例參照。故若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效。（最高法院86年度台上字第628號裁定意旨參照）。本件原告定期催告被告丙○○給付租金，並對被告丙○○為終止契約意思表示之信函，均經逾期招領退回，固有律師函及掛號信封之影本各2份在卷可稽，惟被告丙○○仍居住於上址，此有本院95年度簡聲字第70號民事裁定在卷可憑，依上開說明，應認上開意思表示，已達到被告丙○○。從而，原告主張租賃關係業經終止，被告無正當占有權源，依民法第767條前段之規定，請求被告丙○○將如附圖一所示建物、被告乙○○將如附圖二所示建物拆除，返還土地，為有理由，應予准許。
五、查系爭租賃契約終止後，被告已無占有系爭土地之正當權源，依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能使所有人受有相當於租金之損害，而被告自80年起即未繳納租金，經本院判命給付確定後，迄仍未為給付，原告顯有預為請求之必要。是原告依民法第184條第1項前段之規定，請求被告賠償相當於租金之損害，自屬有據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此依土地法第105條準用同法第97條規定，於租用基地建築房屋者，亦準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限。
本院審酌系爭土地95年度之申報地價為每平方公尺3,920元，公告現值為每平方公尺19,700元，及系爭土地所處位置前方即為10米之道路，交通尚稱便捷，附近亦有商店，工商繁榮程度非差等一切情狀，認按基地申報地價年息百分之六計算每平方公尺年租金為235元（3,920X6%=235，元以下四捨五入，下同）為適當。則被告丙○○應賠償之租金為每年27,081元（235X115.24=27,081），被告乙○○應賠償之租金為每年29,067元（235X123.69=29,067）。則原告請求被告丙○○自95年6月30日起至交還土地之日止，按年給付原告26,229元、被告乙○○自95年6月3日起至交還土地之日止，按年給付原告28,509元之相當於租金之損害賠償，為有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第390條第2項，判決如
主文。中華民國96年4月17日
民事第二庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年4月17日
書記官陳玉心