裁判字號：臺灣高等法院89年上字第502號民事判決
裁判日期：民國89年09月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第五○二號
上訴人國產 實業 建設股份有限公司法定代理人 林嘉政 訴訟代理人 沈明達 律師被上訴人甲○○住台北市○○街○○巷○○號訴訟代理人 王勝彥 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十三日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第三九二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將台北市○○區○○段二小段四八之五地號土地內如台北市大安地政事
務所測量圖所示，面積二一、二六平方公尺之地上建物即台北市○○街○○○巷○○○號房屋拆除，並將上開土地返還上訴人。
㈢第一項聲明請准予提供相當之新台幣或台北銀行可轉讓定期存單為擔保後，得為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠日本民法第六百零二條規定，無處分權限之人出租土地時，其租賃期間不得超過五
年，此規定於日據時期，直接適用於台灣，迄台灣光復為止，已施行二十餘年，於此應得作為習慣予以適用。則祭祀公業管理人既無處分公業財產之權限，其出租公業之土地，自僅限於訂定未滿五年之租賃契約，逾此權限所定契約，應經派下員之特別授權。
㈡原判決以最高法院八十八年度台上字第七五六號判決理由內所載，台灣民事習慣調
查報告第七三五頁日本明治三十九年控字第一八四號判決，祭祀公業管理人有出租公業財產權利之習慣為依據。但上開調查報告同七三五頁明治控第二三號第四六○號、第四○五號判決則認定管理人無處分公業地之權限。
㈢被上訴人聲請核對之印文，經上訴人以復印機放大後，仔細比對，並不相符。
㈣民法債編於民國(下同)八十八年四月二十一日修正施行，系爭基地租賃契約之債
，發生於修正施行前，原判決竟適用修正施行後之民法第四百四十九條第三項為判決之依據，有適用法規不當之違法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。添㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠實務上皆以判決、判例、學說等認為租地建屋不適用期限不得逾二十年之規定，為
杜疑義民法乃於四百四十九條第三項明定之。上訴人誤會實務見解，且本件上訴後時間亦在八十九年五月五日之後，亦無何不妥。
㈡系爭基地租賃契約書，出租人係祭祀公業 周元榮 公管理人兼榮文公保存行為代行人
，即管理人 周賢順 ，此與原審法院向台灣高等法院檢察處調卷之管理人周賢順相同。上訴人誤會出租人為「祭祀公業周元榮」為派下員祀產總稱云云，並無可採。
㈢被上訴人提出收據，證明祭祀公業管理人周賢順之小章有二顆。
理由
一、本件上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段四八之五地號之土地為上訴人所有，被上訴人所有坐落台北市○○街○○○巷○○○號之房屋無權占用上訴人所有上開土地，自應將該房屋拆除並將房屋之基地交還上訴人。
二、被上訴人則以：系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與 周松 ，目的係以承租人自行建築系爭房屋而使用，而被上訴人係被繼承人周松之繼承人，概括承受被繼承人權利義務，故被上訴人係基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地，又祭祀公業周元榮出售系爭土地時，未依土地法第一百零四條第一項、第二項規定通知優先購買權人之被上訴人，其與 杜春宗 之買賣契約應屬無效，且上訴人明知地上已有建物，再向杜春宗惡意買受，上訴人即無信賴登記原則之適用，上訴人未有土地法第一百零三條之法定原因，不能終止租約等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭台北市○○區○○段二小段四八之五地號之土地為上訴人所有，而被上訴人所有之台北市○○街○○○巷○○○號房屋如原判決附圖所示占用上訴人所有上開土地，及被上訴人抗辯系爭台北市○○區○○段二小段四八之五地號之土地原為祭祀公業周元榮所有，屬重測前之台北市○○區○○○段四０七之一地號之一部分，而該十二甲段四０七之一地號土地，係重測後之台北市○○區○○段二小段四八地號，嗣分割增加四八之一至四八之五地號，為上訴人所有，而被上訴人繼承周松而所有之台北市○○街○○○巷○○○號房屋占有系爭土地上如原判決附圖所示二一點二六平方公尺等事實，有土地及建物登記簿謄本及被上訴人提出之戶藉謄本為證，並經原審履勘現場，並囑託台北市大安地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人起訴主張被上訴人無權占有系爭土地，被上訴人辯稱：系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與周松：係以承租人自行建築系爭房屋而使用為其目的，而被上訴人係被繼承人周松之繼承人，概括承受被繼承人權利義務，故上訴人係基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地等語，依舉證責任分配原則，被上訴人應就其所主張租賃關係存在之事實負舉證責任。經查：
(一)被上訴人主張之事實，業據其提出基地租賃契約、租金收據為證。上訴人否認該基地租賃契約及租金收據為真正，上訴人自應對該合同與收據之真正負舉證責任。惟按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽(最高法院七十一年台上字第二七四八號、七十二年台上字第三一一二號、八十三年台上字第二二四七號及八十五年台上字第一八三七號判決意旨參照)。經查系爭基地租賃契約訂立日期為四十三年九月，迄今已逾四十五年，顯係陳年舊物。
(二)經原審所調取之台灣高等法院檢察署承租祭祀公業周元榮所有坐落台北市○○區○○段(原十二甲段)二小段九三地號(原四０四─五地號)即台北市○○段○○○巷○○號房屋所有基地，與該公業管理人周賢順所簽立，日期在五十一年以後之基地租賃、借用契約，及該祭祀業所出具之申請書及租金收據影本(附於卷附之台灣高等法院檢察處行政卷宗)，上面所蓋「祭祀公業周元榮同周元榮公管理人代表」及「周賢順」條章之印文，及「周賢順」小章之印文，分別與被上訴人提出之基地租賃契約(原審被證四)及收據(原審被證五、十二)上「祭祀公業周元榮同周元榮公管理人代表」及「周賢順」條章之印文，及日期在四十六年以後之租金收據(原審被證十二)上「周賢順」小章之印文相較，經核相符。且上述與台灣高等法院檢察處訂立之基地租賃契約，與上訴人提出之基地租賃契約相較，內容亦均相同。上訴人主張其提出之租賃契約係其被繼承人周松與祭祀公業周元榮管理人周賢順所訂，租金收據為真正，並非無據。再參諸被上訴人提出之日期在四十六年以前之租金收據與基地租賃契約上「周賢順」小章之印文上之「周」字與上述其他文書上「周賢順」小章之印文上之「周」不同。是被上訴人提出之基地租賃契約書及租金收據茍係偽造，衡情偽造者當無在基地租賃契約及多份之租金收據上偽造不同的「周賢順」小章之印文之理。另參以祭祀公業周元榮之派下員自該土地為上訴人之被繼承人建屋起歷經數十年未曾為反對之表示，上訴人復無法具體陳述該基地租賃契約及租金收據係屬偽造，僅空言否認，被上訴人辯稱該基地租賃契約為真正，系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與其被繼承人周松，周松租約建築系爭房屋而使用之等語，應可採信。
(三)上訴人雖又稱：台灣高等法院檢察署之行政卷宗，而該卷宗第四十三頁所附之六十年四月六日會議記錄已證實周賢順於六十年三月二十八日死亡，被上訴人提出周賢順死亡後所立租金收據，為偽造之私文書云云。惟查被上訴人提出之系爭土地租金收據，有經收款人 周有土 ，其亦為祭祀公業周元榮管理人之一，故不影響系爭土地係經管理人同意而收取之事實。且觀諸卷附收據所載，收據所表彰租金之年度（即備考欄）均在周賢順生前所立，與收據出具之日期無關。何況租金收據及基地租賃契約，與台灣高等法院檢察處函調之行政卷宗其上之周賢順之大小印章及印花稅票完全吻合，已如前述，是上訴人此部分主張，亦無足取。
(四)又查周賢順自三十八年三月十二日起登記為祭祀公業周元榮之管理人，此有台北市大安地政事務所八十八年七月五日北市大一字第八八六０八五三八００號函文附卷可稽，並為上訴人所不爭執，自應認為真實。至於管理人周賢順有無代表祭祀公業周元榮出租系爭土地之權限，兩造間雖有爭執。惟查祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限（最高法院八十八年度台上字第七五六號判決意旨參照）。因此，本件祭祀公業周元榮之管理人周賢順無須經派下員合法授權，應即有代表祭祀公業周元榮出租系爭土地之權限。且此代表出租土地權限係管理人固有權限，並非委任，上訴人主張不動產之租賃，其期限逾二年者，依民法第五百三十四條第二款規定，須有特別之授權。被上訴人提出之基地租賃契約之期限為五年，既未能提出派下員特別授權周賢順出租系爭土地之證明，該基地租賃契約不生效力云云，自無可採。再參以系爭租賃契約訂立後，祭祀公業之派下員均未為反對之意思表示，系爭建物建造於系爭土地上，建造完成後祭祀公業派下員亦未曾為反對之意思表示，及管理人周賢順亦於五十一年六月六日將當時同地段(台北市○○○○○段)四０四之五號土地中之四十五坪出租予台灣高等法院檢察處等情，已如前述，上訴人指管理人周賢順並無代表祭祀公業周元榮出租系爭土地之權限云云，尚無足取，應認被上訴人所提出之基地租賃契約形式與內容均屬真正，系爭土地之租約有效成立，被上訴人嗣因繼承而概括繼承周賢順與祭祀公業周元榮間之就系爭土地之租賃關係。
(五)按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。為保護承租人，貫徹民法第四百二十五條之立法目的，該條所稱「第三人」，應包括更行受讓所有權之「第三人」在內。本件第三人杜春宗於八十七年一月二十日自祭祀公業周元榮受讓系爭土地，上訴人再於八十七年二月七日自杜春宗受讓系爭土地，此為證人杜春宗所證，及有卷附之土地登記簿謄本可稽，並為上訴人所不爭執，應信為真實。則上訴人自杜春宗受讓系爭土地所有權時，當然與被上訴人發生租賃關係，無須另立租賃契約（最高法院二十三年上字第三○九二號判例意旨參照）。
(六)綜上所述，被上訴人抗辯：系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與上訴人之被繼承人周松自行建築系爭房屋，被上訴人嗣因繼承而概括承受被繼承人權利義務，故被上訴人自繼承開始時起即基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地等語，即可採信。
五、上訴人又主張：該基地租賃契約第二條約定租賃期間自四十三年七月一日起至四十八年六月末日止計五個年，第四條約定租賃期間屆滿甲方(按即祭祀公業周元榮)有意繼續出租，乙方(按即周松)有優先承租權，但期間、租金另由雙方重新洽定。第七條約定，本約期滿時，乙方之一切地上改良物設備均由乙方自行處理將承租土地交還甲方，乙方不得異議。交還土地時應將租地回復原狀，並不得向甲方請求任何補貼或賠償等其他一切費用。租期於四十八年六月末日早已期滿，雙方未重新洽議租金、租期等租賃條件，再訂續約，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。被上訴人亦應將系爭土地交還上訴人。如認為被上訴人之被繼承人承租系爭土地建造系爭房屋之基地租賃契約及使用權同意書為實在，並有效由被上訴人承受，依司法院三十二年院字第二四七九號解釋，系爭房屋存在逾二十年者，依民法第四百四十九條第一項、第四百五十條第一項之規定，其租賃關係於二十年屆滿時消滅。如二十年屆滿後，已依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者，出租人亦得隨時終止租約。為此以八十九年三月二十一日之辯論意旨狀之送達上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約已經終止，被上訴人無權占有系爭土地云云。被上訴人則否認系爭租約業經合法終止。經查：
(一)民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就(最高法院四十七年台上字第一八二○號判例意旨參照)。此法律規定之適用，不因契約內有無另行約定租約屆滿後，承租人有優先承租權，及承租人與出租人有如何之權利義務而不同。本件原告之前前手即祭祀公業周元榮與上訴人之被繼承人周松訂立系爭租約，約定租期自四十三年七月一日自四十八年六月未日止，租期屆滿後，承租人周松仍占用系爭土地，上訴人並無主張或舉證其前前手曾於系爭租約租期屆滿時即為反對之意思表示，揆諸首階說明，應認系爭基地租賃契約於租期屆滿後已變為不定期租賃。系爭基地租賃契約第四條及第七條之約定，係約定租約屆滿後，承租人有優先承租權，及承租人與出租人之權利義務，不影響系爭基地租賃契約已變為不定期租賃之結果。
(二)又本件係租賃基地建屋，依民法第四百四十九條第三項規定，不受同條第一項租賃期限不得逾二十年之限制。且同法第四百五十條第二項規定，係以租賃契約未定期限者為其適用對象，本件是定有租賃期限，於期限屆滿後，視為以不定期限繼續租賃契約，並不相同。是無論是自始租賃契約未定期限，或是事後視為以不定期限繼續租賃契約，均應受土地法第一百零三條之限制，非有該條各款所列之事由之一，出租人不得隨意終止租約。上訴人未主張及舉證本件有任何符合土地法第一百條所列各款事由，並無權終止租約，其表示終止租約，不生終止租約之效果。
六、綜上所述，系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與周松，而被上訴人係被繼承人周松之繼承人，概括承受被繼承人權利義務，故被上訴人係基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地，並非無權占有，從而上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，依民法第七百六十七條規定請求上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，均非正當，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造之其餘主張及舉證即無一一論列之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年九月五日
民事第二庭
審判長法官尤豐彥
法官林金吾法官魏麗娟右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年九月七日
書記官曾瓊安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。