裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第894號民事判決
裁判日期：民國104年02月16日
裁判案由：辦理移轉所有權登記等
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第894號原告 潘碧吟 訴訟代理人 游武魁 被告 楊明
盧純 訴訟代理人 石森
陳世煌 律師 黃俊昇 律師上列當事人間請求辦理所有權移轉登記事件，本院於民國104年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告楊明於民國70年間，以其母楊 張月英 所有之彰化縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（重測後為彰化縣○○鎮○○段○○○○號，下稱○○段000地號土地）與建商即被告盧純共同合建房屋，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號（下稱南潭路44巷111弄22號土地）未完成房屋一幢及前後基地（面積約100平方公尺），與原告訂立不動產預約買賣，總價新臺幣（下同）100萬元，原告分兩次付清全部款項。後於71年間，被告盧純亦與原告簽立切結同意書，同意於上開房地能過戶時即刻無條件履行合約。惟被告楊明曾以○○段000地號土地抵押借款200萬元未清償，被告盧純為免該土地遭拍賣，遂於71年間另向原告潘碧吟等33人各收取7萬元以償還被告楊明之債務，同時被告盧純與原告訂立承諾書，承諾由原告取得上開土地上未完成之房屋四幢（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○○○○○○○○○○號）及其座落基地各33分之1持份，並於可過戶時無條件履行持份過戶。而依89年間公布之農業發展條例已開放自然人可自由購置農地，爰起訴請求被告等依兩造所簽訂之買賣契約書、切結同意書及承諾書內容履行，並依土地稅法第182條之規定，由土地所有權人即被告盧純負擔土地增值稅，另原告所承購之南潭路44巷111弄22、26、28、30、32號五幢房屋懸宕至今仍未施工完成，被告盧純應負責依約及民法第349條之規定，將上開五幢二層樓房屋修繕完成，修繕項目包含：1.牌樓面黏磁磚、2.牆壁水泥粉刷、3.鐵門、鋁門窗。4、一、二樓地板及樓梯磨石子。5、樓梯扶手、6.衛浴設備、7.水電設備等語。並聲明：(一)被告應將座落於彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其座落於上之門牌為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號之二層房屋一幢其所有地基約100平方公尺交付及辦理所有權移轉登記予原告。(二)被告應將同上座落地段土地之門牌彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○○○○○○○○○○號二層房屋四幢及所佔有基地之應有部分33分之1所有權，交付及辦理有權移轉登記予原告。(三)訴訟費用及土地增值稅應均由被告負擔。
貳、對被告抗辯之陳述：
一、被告楊明部分：
1.被告楊明印章沒有交給原告保管的道理，買賣房地尾款55萬元，是被告楊明說要做鋁門窗需要資金，要原告付給他。
2.南潭路44巷111弄22、26、28、30、32號房屋並非違建，被告盧純及原告等人，曾因員林鎮公所拒絕核發完工證明之處分而提起訴願，並經彰化縣政府於81年6月17日以81彰府訴字第184597號訴願決定書撤銷原處分，由原處分機關另為適法處分之決定，故而上開房屋並非違章建築。
二、被告盧純部分：
1.原告起訴狀證物切結同意書載明「該房屋所佔有土地包括前、後空地于能分割過戶時，無條件分割過戶與買受人潘碧吟」；證物四承諾書載明「俟該房屋領取使用執照後，具承諾書人應無條件將附圖所示房屋及土地所有權移轉給 台端 等人共同所有或處分」，故依民法第128條前段規定，上開請求權之時效未完成。
2.○○段000地號土地，使用分區為特定農業區，使用類別為農牧用地，核屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，依該條例第16條第1項第3、4款，該法修正施行後所繼承之耕地或修正施行前之共有耕地，其分割最小面積不受限制，故本案請求移轉之○○段000地號土地不受分割面積大小之限制，被告等人應就「切結同意書」所載產權移轉登記之請求履行。
參、被告盧純抗辯略以：
一、按法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。而民法第99條第1項「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」，被告盧純於71年4月11日曾立切結同意書予原告收執，依該同意書約定「…該房屋所佔有土地包括前後空地，于能分割過戶時，無條件分割過戶與買受人潘碧吟…」云云，然依農業發展條例第16條規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達
0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限。」、耕地分割執行要點第5點：「耕地之分割，除有本件例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上。」，本件系爭座○○○鎮○○段○○○段000地號土地，重測後○○○鎮○○段○○○○號土地，為被告盧純所有，使用分區為特定農業區，使用類別為農牧用地，核屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，系爭土地應受農業發展條例第16條及耕地分割執行要點第5點之分割限制，而系爭土地復無前法第16條規定之但書存在，且依土地登記謄本所載，該土地所有權人為盧純一人，並無其他共有人，非「共有耕地」，依上開條例規定不能分割，縱如原告所稱應分割移轉之面積為100平方公尺屬實，然分割後每宗土地未達0.25公頃，依前開法條規定，亦不得分割，本件以「于能分割過戶時」為附停止條件之法律行為，因此「于能分割過戶時」之條件未成就，被告盧純並不負分割過戶之責，原告之請求無理由，不應准許。
二、另被告盧純於71年5月10日另立承諾書，約定「立承諾書人盧純向台端代收償還楊明先生債務款(新台幣200萬元及利息)之新台幣7萬元正無訛，同時各取得二層房屋四幢(門牌○○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○○○○○○○○○○號)及基地產權持分額(各33分之一)，俟該房屋領取使用執照後，具承諾書人應無條件將附圖所示房屋及土地所有權移轉給台端等人共同所有或處分，絕無異議。」，然系爭房屋尚未領取使用執照，條件至今仍未成就，是於條件為成就之前被告盧純並不負移轉所有權之責。又71年5月10日迄今已32年，時效完成，被告主張時效抗辯拒絕履行。
三、○○段000地號土地，原為被告楊明之母 楊張月英 所有，後因被告盧純及其親友向被告楊明購買大多數房屋(共40間房屋、6間空地，盧純及其親友共買了21間房屋、6間空地)，且對楊明財務狀況沒有信心，才借用盧純名義登記，71年6月9日由被告盧純代償楊明積欠 柯垂泉 之抵押債權，並塗銷抵押權登記，73年2月23日被告楊明及訴外人楊張月英、 楊正勳 、 楊進來 、 楊勝利 出具承諾書， 承諾渠 等日後不得向盧純要求任何工程款及補償款，並放棄該筆土地權益(承購戶游武魁【即原告之夫】、 蕭清森 及北側被侵占路權不在此限)及已出售房屋未收款全部由盧純全權處理。因此，原來實際所有權人為楊張月英，後來實際所有權人已變成登記名義人盧純。
四、土地法第30條於64年7月24日修正為「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」。本件被告楊明、楊張月英與原告於70年3月12日訂立不動產預約買賣契約書，原告當時為家庭主婦，無自耕能力，係以不能給付為契約標的，其契約無效，且該契約內容，又未約定可移轉予原告指定有自耕能力之第三人，並無契約仍為有效之但書情形，況契約所約定之給付，是否可能，應以契約成立時決之，原告與被告楊明、楊張月英訂約時，法令已規定不得分割，不得移轉為共有，契約成立時，所約定之給付已屬不能，縱89年修法而成為可能，仍不得謂契約非以不能之給付為標的。原告依該不動產預約買賣契約書請求移轉登記，亦無理由。
五、原告請求移轉登記之南潭路44巷111弄22、26、28、30、32號5間房屋，建築程度尚屬粗胚階段，於70年間被政府打掉三間後，就沒有再繼續動工，且均是違章建築，所以房屋之建造執照、使用執照都無法取得，也不可能繼續施工。被告盧純及原告等人，雖曾因員林鎮公所拒絕核發上開房屋完工證明之處分而提起訴願，並經彰化縣政府撤銷原處分，命員林鎮公所另為適法之處理，但鎮公所一直都沒有處理，所以也沒有辦法取得建築執照及使用執照。因此，被告盧純於71年5月10日所具承諾書，以「俟該屋領取使用執照後，具承諾書人應無條件將附圖所示房屋及土地所有權移轉給台端等人共同所有或處分，絕無異議」為條件，「俟該房屋領取使用執照」之條件尚未成就，原告之請求無理由。
六、依前所述，73年2月23日前被告盧純只是○○段000地號土地之登記名義人，並非實際所有權人，故71年4月11日被告盧純簽立之切結同意書、71年5月10日盧純簽立之承諾書，因盧純尚非所有權人，且在簽立承諾書、切結同意書時，並未經楊明同意，其效力如何有待斟酌。綜上所述，原告之請求無理由。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。
肆、被告楊明抗辯略以：
一、被告楊明確實有在合約書上簽名，但是合約書最後一行「民國70年5月25日收到尾款55萬元」部分，被告楊明並沒有簽名，楊張月英及被告楊明之印章，都是原告自己蓋在合約上的，當時被告楊明因為信任原告，才會把自己及母親的印章都拿給原告。
二、○○段000地號土地原本是被告楊明的，只是請被告盧純來蓋房子，沒有簽訂契約，只是口頭約定，原告所請求的五幢房屋，現在還是毛胚屋，細部都還沒有弄好，該五幢房子都是違建，在70年間被政府打掉3間之後，就沒有再繼續動工。
三、被告楊明知道被告 盧純有 與原告簽訂起訴狀證物三之切結同意書，因為包括原告在內共有33人向被告楊明買房子，所以被告 楊明有 跟被告盧純討論，在房子可以分割過戶時，要登記給33位買受人，所以被告楊明請盧純去跟原告簽訂該切結同意書。
四、至於原告起訴書證物四之承諾書，是因為被告楊明當時蓋這些房子有欠債，有拿土地設定200萬元抵押權給債權人，後來債權人來查封，本金加利息總共約230多萬元，被告盧純與買受人自己決定該承諾書的內容，因為當時被告楊明固定住在桃園，原告及被告盧純都找不到被告楊明，所以他們就自己決定這樣做。
五、被告盧純所提答辯(二)狀證物三承諾書上所載「具承諾書等人，日後不得向盧純要求任何工程款、補償款，並放棄該筆土地權益」的意思，如被告盧純所述，所以現在○○段000地號土地之實際所有權人為盧純無誤。
六、南潭路44巷111弄22、26、28、30、32號五幢房屋都是被告楊明出資興建的，但是26、28、30、32號這四間房子，因為被告盧純有幫楊明處理200萬元債務，所以暫以該四間房子供被告盧純抵債，待將來被告楊明清償債務後，該四間房子仍歸被告楊明所有等語，資為抗辯。
伍、本院之判斷：
一、就原告請求被告等人將門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號之二層樓房屋一幢及其所座落基地彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其前、後空地約100平方公尺交付及辦理所有權移轉登記給原告部分：
(一)原告與被告楊明、楊張月英間有無就上開房地訂立不動產預約買賣契約書(見本院卷第10至第13頁)？該買賣契約是否有效？有無以不能之給付為契約標的？是否有其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付之情形？
1.被告楊明雖辯稱楊張月英及被告楊明之印章，都是原告自己蓋在合約上的，當時被告楊明因為信任原告，才會把自己及母親的印章都拿給原告云云，惟被告楊明就其所主張有將自己及其母楊張月英印章交給原告等情，均未舉證以實其說，已難採信，且被告楊明亦自承有在合約上親自簽名，觀諸被告楊明於70年3月12日與原告簽訂合約時，為心智正常、30歲之成年人，焉有不清礎合約內容而在其上簽名之理？況其事後亦與被告盧純協商如何履行該合約內容，並同意被告盧純就南潭路44巷111弄22號房屋所占有土地及其前後空地如何分割、過戶等情與原告簽訂切結同意書(見本院卷第14頁、第50頁、第99頁)，足見被告楊明確實有就上開房地，與原告簽訂不動產預約買賣契約書。
2.次按，解釋契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。本件○○段000地號土地(重測前為○○段○○○段000地號)之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，迄未變更，兩造非就全部而僅為部分土地之買賣，尚無法分割及移轉登記。參諸兩造所簽訂不動產預約買賣契約書，第十三條約定「乙方(即出賣人楊張月英、楊明)保證本房屋絕無任何問題，確保變更建地，並限於民國70年底以前負責全部完竣(包括分割過戶、使用執照、送水電)，其一切費用由乙方負擔，若不按期履行者，每逾一天加違約金總計價款百分之1計付至交屋或償還原金為止，不得異議。」(見本院卷第12頁)。依上開文義觀之，足見兩造於70年3月12日訂約時，不僅均知上開土地為農地，且因預期可於70年底前變更地目為建，始於契約書第十三條為上開約定，足見兩造訂約時，應有預期上開土地地目將於70年底前變更，並於斯時辦理分割及移轉登記之意思，且如於該期限屆至後，地目仍未變更，雙方亦願將分割及移轉登記之期限延長，始有關於每逾一天加違約金若干之約定。堪認兩造於訂約時有預期於不能之情形除去後為給付之意，則兩造間所簽立之不動產預約買賣契約書，仍為有效。
3.而後被告楊明並未依約如期辦理變更地目為建及分割過戶等事誼，且因○○段000地號土地已於70年10月15日以買賣為原因移轉登記予被告盧純(見本院卷第55頁土地登記謄本)，被告盧純、楊明為解決將來如何履行與原告所簽訂之合約書之問題，乃於商議後由被告盧純於71年4月11日與原告簽立切結同意書(見本院卷第14頁)等情，亦為被告盧純、楊明所自認(見本院卷第50頁、99頁)。該切結同意書內容為：「立切結同意書人盧純所有土地座○○○鎮○○段○○○段000地號(即重測後○○段000地號土地)，該基地路西畔所建築房屋門牌○○○鎮○○里○○路○○○巷○○號(即建築B棟，路西邊第11間)，該房屋所佔有土地包括前、後空地，于能分割過戶時，無條件分割過戶與買受人潘碧吟，…」。顯見71年4月11日被告楊明同意被告盧純與原告簽訂上開切結同意書時，再次承認被告楊明與原告於70年3月12日所簽訂不動產預約買賣契約書之效力。
4.○○段000地號土地雖於70年10月15日以買賣為原因登記為被告盧純所有，惟被告楊明於本院103年10月6日言詞辯論時稱：70年10月15日時，我將之前蓋的房子賣了約30間，因為屬於違建而被政府打掉3間，後來跟我買房子的人覺得土地登記在盧純的名下比較保險，因為盧純比較有錢，我二話不說就把土地登記到盧純名下，該土地我是實際所有權人，只是借盧純的名字，登記在盧純名下等語(見本院卷第49頁)。
而被告盧純則主張○○段000地號土地，原為被告楊明之母楊張月英所有，後因被告盧純及其親友向被告楊明購買大多數房屋，且對楊明財務狀況沒有信心，才借用盧純名義登記，71年6月9日由被告盧純代償楊明積欠柯垂泉之抵押債權，並塗銷抵押權登記，73年2月23日被告楊明及訴外人楊張月英、楊正勳、楊進來、楊勝利出具承諾書，承諾渠等日後不得向盧純要求任何工程款及補償款，並放棄該筆土地權益(承購戶游武魁【即原告之夫】、蕭清森及北側被侵占路權不在此限)及已出售房屋未收款全部由盧純全權處理。因此，原來實際所有權人為楊張月英，73年2月23日與楊張月英、楊明等人簽立承諾書後，○○段000地號土地除原告、蕭清森所購買之部分及北側被侵占之路權以外，該土地其餘部分實際所有權人則為被告盧純等情，除據被告盧純提出承諾書影本一紙外(見本院卷第87頁)，亦據被告楊明於本院103年12月8日言詞辯論時所自認(見本院卷第98頁反面)，堪認原告所購○○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號房屋所佔有土地及其前、後空地，現土地之實際所有權人仍為被告楊明，登記名義人則為被告盧純。
(二)原告請求被告等人將門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號之二層樓房屋一幢及其所座落基地彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其前、後空地約100平方公尺交付及辦理所有權移轉登記給原告，有無理由？
1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。經查，被告盧純、楊明於71年4月11日與原告所簽訂之切結同意書(見本院卷第14頁)，依被告楊明、盧純之上開陳述，係經被告楊明同意後，由被告盧純與原告所簽立，由其記載內容可知，被告盧純應於「能分割過戶時」始負無條件辦理分割過戶手續並將該土地之所有權移轉登記予原告所有之義務。顯見該約定係以我國法令准予辦理上開○○段000地號土地分割登記之停止條件成就時，始生效力。
2.次按政府為因應農業轉型升級及發展趨勢，於92年2月7日修正農業發展條例時，已將耕地之定義加以修正。所謂耕地僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法第3條第11款及第16條之立法理由即明（最高法院95年度台上字第345號判決要旨參酌）。又每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，為農業發展條例第16條所明定，○○段000地號土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地(見本院卷第55頁土地登記第二類謄本)，係農業發展條例第3條第11款所稱之耕地甚明。而○○段000地號土地面積僅為4392.05平方公尺(即0.439205公頃)而已，原告復聲明被告應將其所承購門牌號碼南潭路44巷111弄22號房屋占有基地約100平方公尺辦理所有權移轉登記予原告，是以若依原告所主張，被告盧純、楊明應先將○○段000地號土地沿南潭路44巷111弄22號房屋建築線前、後延伸分割出約100平方公尺後，再辦理所有權移轉登記予原告，則分割後原告取得之土地面積當然未達0.25公頃，本件又無農業發展條例第16條但書各款所列得分割之情形，則依上開農業發展條例之規定，○○段000地號土地確屬依法尚不能分割之耕地。則被告盧純、楊明依該71年4月11日切結同意書所約定分割並移轉登記該特定部分土地之停止條件即未成就。則原告依71年4月11日之切結同意書之約定，顯然尚不得請求被告楊明、盧純分割並移轉門牌號碼南潭路44巷111弄22號房屋所占有基地約100平方公尺之土地所有權。
3.而門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號之二層樓房屋一幢，迄今尚未取得建造執照、使用執照等情，亦據原告於本院104年2月2日言詞辯論時到庭陳述：「為何沒有辦法取得建照，是被告將系爭土地蓋滿40間，聲請建照時，因為不依建築法規，自己打掉三間，之後期限超過，訴願決定書也有寫37間，打掉是被告自己打掉，並非被政府拆除。…由訴願決定書來看，之所以沒有申請建照通過，是被告延誤時間，所以員林鎮公所沒有辦法發給建築執照。」等語(見本院卷第148頁至第148頁反面)，亦自承上開南潭路44巷111弄22號房屋並未取得建造執照、使用執照，自無從辦理所有權第一次登記，遑論所有權移轉登記。從而，原告聲明請求被告等將南潭路44巷111弄22號房屋一棟交付並辦理所有權移轉登記給原告，為無理由，不應准許。
二、就原告請求被告將門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○○○○○○○○○○號房屋四幢及其占有基地應有部分33分之1之所有權，交付及辦理所有權移轉登記給原告部分：
1.被告楊明因以○○段000地號土地設定抵押權，後土地遭債權人查封，被告盧純為避免上開土地遭拍賣，乃約集包含原告在內之買受人，以自己名義與原告約定由原告出資7萬元代償被告楊明債務，同時取得南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋四幢及基地產權持分額33分之1，嗣該房屋領取使用執照後，被告盧純應無條件將上開四幢房屋及土地所有權移轉給原告共有，此有被告盧純與原告於71年5月10日所簽立之承諾書附卷可證(見本院卷第16頁)，亦為被告盧純所自認(見本院卷第98頁反面至99頁)。惟原告與被告盧純簽訂上開契約時，被告盧純僅為○○段000地號土地之登記名義人，非實際所有權人。然於71年間由被告盧純代償楊明積欠之債務後，並於73年取得○○段000地號土地除原告所購買南潭路44巷111弄22號房屋及蕭清森所購買房屋所占基地及北側被侵占路權以外之實際所有權等情，已如前述。則被告盧純於71年5月10日與原告簽立上開承諾書時，雖非南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋四幢所占基地之實際所有權人，惟其既於73年已取得上開土地之所有權，依民法第118條第2項之規定，無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效，則被告盧純自應依前開承諾書之內容為履行。
2.惟觀諸該承諾書之內容，被告盧純與原告係約定「俟該房屋(即南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋四幢)領取使用執照後，具承諾書人應無條件將附圖所示房屋及土地所有權移轉給台端等人共同所有或處分」(見本院卷第16頁)之記載內容可知，被告盧純應於上開房屋「領取使用執照後」始負無條件將該土地之所有權33分之1應有部分移轉登記予原告所有之義務。顯見該約定係以上開房地領取使用執照之停止條件成就時，始生效力。惟上開房屋尚未領取建造執照、使用執照等情，已如前述，則被告盧純依該71年5月10日承諾書所約定分割並移轉登記該特定部分土地33分之1應有部分之停止條件即未成就。則原告依71年5月10日之承諾書之約定，顯然尚不得請求被告盧純分割並移轉門牌號碼南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋占有基地應有部分33分之1土地所有權，原告此部分之請求，亦無理由。
3.至於南潭路44巷111弄26、28、30、32號未辦保存登記建物究為何人所有，被告楊明、盧純於本院104年2月2日言詞辯論時，均主張係被告楊明出資興建，上開四幢房屋並為被告楊明自己所保留而尚未出售(見本院卷第147頁反面)，則上開四幢房屋之所有權人應為被告楊明，被告盧純於71年5月10日與原告簽立之承諾書，約定將上開四幢房屋之所有權33分之1出售予原告，並未經被告楊明之同意等情，業經被告楊明於本院103年10月6日言詞辯論時陳述略以：71年5月10日之承諾書，是因為我當時蓋這些房子有欠債，有設定200萬元抵押權給債權人，後來債權人來查封，本金加利息共約230多萬元，…這些都是盧純與買受人自己決定，因為當時我固定住在桃園，原告及盧純找不到我，所以他們就自己決定這樣做，被告盧純有與原告於71年5月10日簽訂承諾書這件事，我是本件原告起訴後才知道，因為我沒有回來，盧純也沒有跟我說等語(見本院卷第50頁)。被告盧純亦稱：起訴狀證物四的承諾書，楊明不知道這件事，因為楊明當時戶口已經遷走了，找不到人，而土地又被查封，所以盧純才會私下找其他購買人解決土地被查封的事情(見本院卷第99頁至99頁反面)，足證被告盧純於71年5月10日與原告簽立之承諾書時，未得被告楊明同意，屬無權處分之行為，應堪認定。而該無權處分之行為，事後復未經被告楊明承認，依民法第118條第1項之規定，對被告楊明不生效力，故原告起訴請求被告盧純將南潭路44巷111弄26、28、30、32號四幢房屋交付並辦理所有權移轉登記給原告部分，因盧純非上開房屋之所有權人，自屬無從履行，而基於債之相對性，原告亦不得執該承諾書請求被告楊明履行，原告僅得依債務不履行之規定，向被告盧純行使權利。
4.另被告盧純辯稱其與原告於71年5月10日所簽立承諾書，迄今已32年，時效業已完成，被告盧純得主張時效抗辯而拒絕履行云云。惟按民法第128條規定，消滅時效，自請求權可行使時起算。所謂可行使，係指請求權人行使其請求權無法律上之障礙而言，如債權未附停止條件或無期限者，以債權成立時即得行使，故其消滅時效應自債權成立時起算，最高法院89年度台上字第1219號判決亦同此旨。故如附有期限或停止條件之契約，其請求權自期限屆滿或停止條件成就時始得行使，其請求權時效應自請求權可行使時開始起算。被告盧純於71年5月10日與原告所簽立之承諾書，係約定以門牌號碼南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋領取使用執照為停止條件等情，已如前述，惟上開房屋既尚未領取建造執照、使用執照，則上開承諾書之條件未成就，原告尚不得行使其請求權，依前揭說明，其請求權之時效期間，尚未開始進行，自無時效完成可言，被告盧純上開所辯，亦無可採。
陸、綜上所述，原告依兩造間之契約關係，請求被告等將門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○號之房屋及其所座落於彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其前後空地約100平方公尺交付及辦理所有權移轉登記予原告，既將同上地段門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○路○○巷○○○弄○○○○○○○○○○○號房屋及所佔有基地之應有部分33分之1所有權，交付及辦理有權移轉登記予原告、訴訟費用及土地增值稅應均由被告負擔等，均無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後於判決結果並不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年2月16日
民事第一庭法官沙小雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月16日
書記官陳佳宏