臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第387號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年訴字第387號民事判決

裁判日期：民國99年07月19日

裁判案由：租佃爭議

臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度訴字第387號原告國產實業建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被告己○○
戊○○丁○○丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段再連小段一０之六、一０之八地號土地上之宜員華字第一一三號三七五租約登記予以註銷，並將上開二筆土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件原告起訴時法定代理人為 陳哲雄 ，於本院審理期間被告法定代理人變更為甲○○，經原告於民國99年6月24日具狀聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許。
二、被告己○○、丁○○均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第
2號裁定參照）。本件原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之法律關係起訴請求被告返還土地，嗣追加請求判決註銷租約，再依同法第17條第1項第4款規定，一併主張被告返還土地，揆諸前引法條規定，原告所為訴之追加、合併，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段再連小段10-6及10-8地號土地為原告所有，原告於民國82年11月5日依買賣之原因登記取得該2筆土地所有權，並依法承受原土地所有人與被告間耕地三七五租約，即員山鄉公所員華字第113號租約。被告迄今未給付任何租金，顯已符合耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，雖被告於98年12月26日以郵政匯票給付新台幣（下同）14,800元，因受款人誤植「國產企業股份有限公司」，不生清償效果之意思；被告再於99年1月4日以郵政匯票為上開金額之給付，然依系爭租約之記載，租額欄之記載實為甘藷台斤數量，並非租金元，故被告應給付之租金應為94,720元，而非14,800元。再者，被告亦有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形，經鈞院於99年3月9日至現場履勘，依現場荒蕪一片、雜草叢生情形，被告廢耕期間至少數年以上，且仍有明顯路徑可供進出，則被告辯稱因大水流失至無法耕作之情，即與現實不符。爰為如主文所示之聲明。
二、被告答辯則以：
㈠、被告己○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為答辯陳述。
㈡、被告丁○○則以：如原告提出合理的賠償，伊願意返還土地。原告主張無償取回，沒有道理。
㈢、被告戊○○、丙○○則以：其等對系爭土地仍有合法租約存在，而且原告是向原出租人即原地主購買，但是不知道他們之前買賣的情形，其等實有優先承買權存在。如原告提出合理的賠償，願意返還土地。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執之事實，為坐落宜蘭縣○○鄉○○段再連小段10-6、10-8地號土地，為原告所有，兩造就前開土地訂有耕地三七五租約（即宜蘭縣員山鄉宜員華字第113號）。上開租約經原告申請宜蘭縣員山鄉公所終止，兩造於98年5月15日在員山鄉公所耕地租佃委員會依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款規定進行調解；嗣再於98年10月28日經宜蘭縣政府耕地租佃委員會進行調處，准由原告終止租約。被告不服，爰依耕地三七五減租條例第26條之規定，移由本院審理，此有土地登記第二類謄本、員山鄉公所調解程序筆錄、宜蘭縣政府調處程序筆錄等件在卷可參，並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠被告是否超過5年未繳納租金，而得由原告依減租條例第17條第1項第3款之規定終止租約請求返還土地？㈡被告是否超過1年未耕作，而得由原告依減租條例第17條第1項第4款之規定終止租約請求返還土地。而上開二獨立爭點均可為原告主張合法終止系爭租約及返還土地之依據，原告並請求擇一為其勝訴之判決（請見本院卷第67頁）。是本院審認如下：
㈠、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。本件原告主張承租人未為耕作等語，被告則辯以有種植桑葉收取桑椹、柚子樹云云。查，經本院現場履勘結果，系爭2筆土地雜草叢生，更高於一般成年人，依常情顯已逾一年未為耕作，且無明顯種植、整地之情形，即便如被告所辯有種植桑葉、柚子樹等作物，然系爭土地面積合計達8,506平方公尺，卻僅種植上開作物數株，而按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上1856號判例參照），故應認被告確已構成繼續一年未為耕作之事實。又被告雖辯以因颱風淹水導致無法整理云云，然如所述屬實，則被告又如何種植上開數株作物，且現場復有可供人車通行之簡便通道，此由本院至現場履勘時公務車輛可直接通行至系爭土地可佐（見勘驗筆錄、照片）。從而，被告辯稱有耕作或因颱風不能耕作之事實，均屬無據。應認原告主張，為有理由，應予准許。
㈡、至於原告另主張以被告有積欠地租達兩年之總額情事而終止租約，因原告乃請求與前述法律上理由而為其勝訴判決，經本院審認如上，則此部分爭點已無論列必要，併予敘明。
五、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款為由，主張終止系爭租約，為有理由。而系爭土地上之系爭三七五租約之登記之存在及被告占有之事實，顯有妨害原告所有權之行使，則原告依民法第767條規定，訴請被告應將系○○○鄉○○段再連小段10-6、10-8地號土地上之三七五租約登記予以註銷，並將土地返還原告，洵屬有據，均應予准許。
六、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國99年7月19日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國99年7月20日
書記官謝佩欣