臺灣臺中地方法院103年度訴字第2158號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第2158號民事判決

裁判日期：民國104年05月28日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第2158號原告 徐蔚君 被告今口香調理食品有限公司法定代理人 吳淵泉 訴訟代理人 劉武忠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第3款及第262條分別定有明文。查原告起訴原聲明請求：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○路○○○○○號、3號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交還原告；（二）被告應自民國103年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）28萬元；（三）請求依職權宣告假執行（見本院卷第1頁）；其後於103年10月27日本院言詞辯論期日當庭變更第2項及第3項聲明為「被告應自103年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6000元。原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第71頁背面）；又於103年11月11日具民事準備書狀追加聲明請求：「（一）被告應給付原告33萬1893元（未繳房租及電費）。（二）被告之押租保證金10萬元應作為其未經原告同意即私自拆除廠房設備之損害違約賠償於原告。」（見本院卷第84頁）；然於104年1月15日本院言詞辯論期日復當庭撤回上開追加請求（見本院卷第107頁背面）；核屬減縮或擴張應受判決事項之聲明或撤回訴之一部，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於101年4月1日與原告簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向原告承租實質為原告之夫 陳重友 所有（登記名義人為 陳昆南 ）及管理之系爭房屋作為廠房使用，約定每月租金5萬6000元，約賃期限自101年4月1日起至106年3月31日止。惟因被告未經原告同意，即擅將系爭房屋改裝設備並作為外勞員工宿舍住宿之用，並向外勞員工收取住宿費用，而違約將系爭房屋轉租予其外勞員工約50至60人住宿，原告遂先後於103年3月4日、5月23日及7月12日寄發存證信函予被告，向被告為終止系爭租賃契約，並請求遷讓返還系爭房屋之意思表示；然被告仍置之不理且拒絕搬遷歸還系爭房屋。系爭租賃契約既已於103年4月1日合法終止，被告仍使用系爭房屋即屬無權占有，當應按月賠償原告相當於租金之不當得利，為此依民法第432條規定、不當得利及租賃契約等法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓系爭房屋，並自103年5月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付5萬6000元予原告。至租賃契約第1條使用範圍中加註備註「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等語，係因隔壁他人廠房亦有可能使用該處停車，而附近空地有限，被告要求註明房屋空地可停放自行車，以免與隔壁廠房發生使用爭議，原告方同意註記，然非同意被告可供員工宿舍住宿及大量停放自行車使用，系爭房屋僅係約定供廠房性質使用，廠房本即附有衛浴設備及天車，因此載明於該契約中，該等註記非可供宿舍使用之意，原告自始不知及未曾同意系爭房屋供被告為上開員工宿舍之用，縱原告知悉被告為部分設在辦公室內衛浴設備之改裝，然此係因被告稱其員工不敷使用，至其餘供員工宿舍之設備改裝，原告即不知悉，亦未經原告同意，被告違反系爭租賃契約第8條至第10條約定，原告自得終止租約，原告於被告進行改裝時即已表示反對，且要求被告負責人出面處理，然被告均敷衍拖延，原告僅得拍照存證，非即屬明知並同意，原告於103年8月間考量系爭房屋已失使用價值及生產力，經多次以存證信函通知被告後，遂拆除重建，然被告物品仍堆置於系爭3號房屋未予遷離，影響原告施工重建工期，亦損害原告重建廠房後之租金收入利益，是被告就此占用系爭房屋可得相當於租金之利益，原告得依不當得利之法律關係，請求被告賠償該等損害。原告於103年3月間催告被告前來處理存放之物品，但被告未處理，系爭2號房屋原遭被告供外勞宿舍使用，被告離開時系爭2號房屋之物品亦已自行搬離，系爭2號房屋於103年8月間已全部拆除，系爭3號房屋則仍有被告物品放置未搬離，原告僅拆除該處部分屋頂，牆壁則無破損，被告仍占有使用當受有租金之利益等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓交還原告。（二）被告應自103年5月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告5萬6000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係與原告之夫陳重友合意租用系爭房屋，陳重友則推由原告出名與被告於101年3月14日簽訂系爭租賃契約，惟租賃未久，陳重友即陸續將系爭房屋斷水斷電而阻礙被告使用，是依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，在未能使用系爭房屋之期間，被告自得停止給付租金予原告，此部分有被告委請律師於103年6月13日及7月18日寄發存證信函可證。被告與陳重友洽商租約時，陳重友已知悉並同意被告承租系爭房屋得改裝設備以供外勞員工宿舍之用，原告亦知悉並同意，兩造並於租賃契約第1條使用範圍中加註備註「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等情，可見原告主張被告違約轉租，為無理由。原告雖主張兩造租約於103年3月14日已函告終止，並請求自103年5月1日起之不當得利，然被告實則已給付至103年6月之租金予陳重友或寄發支票送達原告，其後之租金則因被告無法使用系爭房屋而當無庸給付，是原告所為不當得利之請求亦屬無據。系爭租賃契約仍合法有效存在，原告終止系爭租賃契約為不合法，因被告係將系爭房屋供自己員工使用，非供他人使用，且契約第1條註明可停放自行車，非供上班時停放自行車，而係表示可供住宿該處之員工停放自行車，且該條尚附註附有衛浴設備，均可知兩造於締約時即合意該處供員工宿舍之用，蓋因廠房大多僅附廁所，不會附衛浴設備，且被告未曾改裝該處衛浴設備，足見契約載明附衛浴設備，即係同意供員工宿舍住宿之意，原告亦應舉證被告有擅自改裝衛浴設備之情，再被告裝修系爭房屋內部，係取得原告同意所為，此見被告於101年4月施工時，原告有拍攝照片為證，而被告裝修並提供宿舍使用迄今已達2年之久，原告未為反對之意思，並收取租金，足認原告確實知悉並同意上情，又被告未損及建築，反增美觀，自無違反契約第9條之情，縱有損害之情，依該條後段僅屬日後回復原狀之問題，原告不得據此認屬違約而終止。被告於103年5月間即已完全未使用系爭房屋，喪失事實上之管領力，該等期間之租金及電費等自無從要求被告負擔。另系爭2號房屋於103年8月間即已完全拆除，系爭3號屋頂亦已拆除，客觀上均已不足遮風避雨，喪失經濟使用目的，系爭房屋既已滅失，被告如何遷讓返還，又有何受利益而應給付相當於租金之不當得利之理等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）查原告主張被告於101年4月1日與原告簽訂系爭租賃契約，向原告承租實質為原告之夫陳重友所有（登記名義人為陳昆南）及管理之系爭房屋，約定每月租金5萬6000元，約賃期限自101年4月1日起至106年3月31日止；因被告將系爭房屋改裝設備並作為外勞員工宿舍住宿之用，原告遂曾先後於103年3月4日、5月23日及7月12日寄發存證信函予被告，向被告為終止系爭租賃契約，並請求遷讓返還系爭房屋之意思表示，然被告現仍有部分物品堆置於系爭3號房屋內等語，業據原告提出系爭租賃契約、存證信函、掛號郵件收件回執及現場照片等為證（見本院卷第7至16頁、第86至93頁），此部分亦為被告所不爭，堪認為真。
（二）至原告主張被告未經原告同意，違反系爭租賃契約第8至10條約定，系爭租賃契約業經原告於103年3月4日寄發存證信函而合法終止，被告迄今仍無權占有使用系爭房屋，自應遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以上情置辯。是本件爭點乃為：（1）被告有無違反系爭租賃契約第8至10條約定？原告得否據此終止系爭租賃契約？（2）被告是否為無權占有而應給付相當於租金之不當得利？
（三）經查，原告主張被告於101年4月1日承租系爭房屋後，即改裝系爭2號房屋之相關設備作為外勞員工宿舍之用等情，既為被告所是認，已如前述，當堪認被告確有將系爭房屋為改裝設施及將租賃系爭房屋權利一部份出借或以其他變相方法由其外勞員工住宿使用之行為，容屬無疑。然而，被告就此仍辯稱該等設備之改裝及供外勞員工作為宿舍之使用均係事先經原告同意，並於系爭租賃契約第1條註記載明「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等語，被告未違反契約第8至10條規定，原告不得據此終止系爭租賃契約等語；惟此則為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文，是被告自應就其上開所為均經原告同意之有利於己之事實負舉證責任。就此，被告固舉系爭租賃契約第1條註記載明「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等語，且原告該時即有拍照存證等情為據，主張倘若原告非知悉並同意，焉有於被告改裝設備及供外勞住宿使用迄至103年已達2年之久，前均未表示反對之理等語；惟此亦為原告所否認。而查，系爭租賃契約第1條確有註記載明「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等語，且原告於被告改裝設備時曾拍照存證等情無訛，有原告所提系爭租賃契約及現場照片可證（見本院卷第7至10頁及第89至93頁），並為原告所不爭，固足認為真；然則，觀諸系爭租賃契約第1條註記既僅係載明「周邊空地可停放自行車，原廠房附天車、辦公及衛浴設備」等語，亦即僅係確認系爭房屋內原即附有天車、辦公及衛浴設備之出租時房屋狀況，又周邊空地可供自行車停放之情，然顯未見兩造確有合意將被告可自行改裝系爭房屋設備並作為員工宿舍住宿使用之相關記載，則當認以原告所指該等註記僅係俾供日後需回復原狀時，確認相關設備是否已達回復原狀之情，此等註記不足作為兩造於締約時業已合意被告可自行改裝系爭房屋設備並作為員工宿舍住宿使用之認定等語，方屬可採。再者，被告雖辯稱原告於被告改裝設備時曾拍照存證，據此可認原告知悉並同意上情等語；然原告則否認曾同意被告為上開行為，並指陳該時係出於無奈而拍攝照片，並曾要求被告負責人出面處理，係被告拒不處理，非即表示原告同意等語。而按「知悉」，並不等同於「同意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之。經查，原告乃於101年4月1日被告承租系爭房屋後隨即自行改裝系爭房屋相關設備，並作為員工宿舍住宿使用之時即已知悉上情，並攝有現場照片為證，已如前述，雖原告主張伊該時曾要求被告負責人出面處理，係被告拒不處理，非即表示原告同意云云；然此既為被告所否認，且原告就此既未提出相關證據以實其說，復原告係迨至103年3月4日初次寄發本件終止系爭租賃契約之存證信函時，方提及上開違約情事，其間均猶按月向被告收取租金直至103年6月間止，而未曾以此援引系爭租賃契約第8條及第9條規定主張解約請求被告遷離等情，有原告所提103年3月4日存證信函可參（見本院卷第11頁），揆諸上開說明，堪認被告辯稱原告於知悉上情後長達2年之久均未曾表示反對之意，並仍按月收取租金，可認原告確有同意（默示同意）之情等語，洵為可取，則原告指陳被告違反系爭租賃契約第8條及第9條約定，原告自得主張合法終止系爭租賃契約等語，當非有據。另原告固主張系爭房屋無相關消防設備，被告供其外勞宿舍住宿，必有開伙煮食及放置瓦斯等物，自已影響公共安全，違反系爭租賃契約第10條，原告亦可據此終止系爭租賃契約等語；惟此亦為被告所否認，並辯稱被告未將上開房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全等語。經查，原告就此既僅屬空言指述，未曾提出相關證據以證其實，本已難認有據；況且，被告使用系爭房屋縱有原告所指上情，亦僅屬供一般住家為常態使用，而與系爭租賃契約第10條所謂「供非法使用或存放危險物品」之情非可等同視之，顯非相符，從而，原告復以被告違反系爭租賃契約第10條約定，伊自得主張合法終止系爭租賃契約，並請求被告遷讓交還系爭房屋等語為據，亦嫌無憑。
（四）基上，原告主張系爭租賃契約固未屆期，然因被告違反系爭租賃契約第8條至第10條約定，原告已於103年3月4日、5月23日及7月12日寄發存證信函向被告為終止系爭租賃契約，並請求遷讓返還系爭房屋之意思表示，系爭租賃契約當於103年4月1日已合法終止，被告自應遷讓歸還系爭房屋，被告仍使用系爭房屋即屬無權占有，當自103年5月1日起按月賠償原告相當於租金之不當得利5萬6000元等語，洵非有據，應予駁回。蓋按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明定；再無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，固屬無訛；然而，原告既未能本於系爭租賃契約約定於契約屆期前合法終止系爭租賃契約，已如前述，則被告其後縱仍使用或堆置物品於系爭房屋，亦屬本於有效存續之系爭租賃契約而為占有使用，尚非無法律上之原因而無權占有系爭房屋，依上開說明，自無由遷讓返還系爭房屋並給付原告相當於租金之不當得利甚明。甚且，被告抗辯被告自103年5月間起即已遷離該址，僅部分物品仍放置系爭3號房屋內未搬離，然原告之夫於103年6月間將系爭房屋斷水斷電等行為，致被告無法使用系爭房屋，被告遂委請律師於103年6月13日及7月18日發函請求損害賠償及抵銷租金，並對原告之夫陳重友提起毀損及強制罪嫌之告訴，系爭2號房屋則於103年8月間已遭原告全數拆除，系爭3號房屋之屋頂亦遭原告拆除，被告前則曾繳付至103年6月間之房屋租金予原告等情，業據被告提出存證信函、付款簽收單及現場照片為證（見本院卷第58至第61頁、第49至第50頁及第113至第114頁），此部分復為原告所不爭（見本院卷第116頁背面），堪認被告自103年5月間即已搬離系爭房屋，僅留部分物品於系爭3號房屋內，就系爭2號房屋則已未為占用，且已繳付至103年6月之租金予原告，復原告於103年8月間為重建即已自行拆除系爭房屋，致系爭房屋均已無法遮風避雨以合於約定租賃物之使用收益，被告遲至自103年8月間起亦因無從占有使用系爭房屋而無受何利益，致原告受損害之可言。準此，原告請求被告遷讓系爭房屋並給付自103年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利，核非有據，委無可取。
四、綜上所述，原告依民法第432條規定、租賃契約及不當得利等法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付自103年5月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告56,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年5月28日
民事第六庭法官許惠瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月28日
書記官張峻偉