裁判字號：臺灣士林地方法院105年簡上字第86號民事判決
裁判日期：民國106年01月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決105年度簡上字第86號上訴人即被上訴人 周盟 超被上訴人即上訴人 曾文 彥上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國104年12月11日本院士林簡易庭104年度士簡字第452號第一審判決各自提起上訴，本院於105年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除確定部分外）關於駁回 曾文彥 後開第二項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
周盟超 應再給付曾文彥新臺幣壹拾伍萬陸仟肆佰陸拾陸元。
曾文彥其餘上訴駁回。
周盟超之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由周盟超負擔百分之六十六，餘由曾文彥負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人即上訴人曾文彥（下稱曾文彥）於原審請求上訴人即被上訴人周盟超（下稱周盟超）給付新臺幣（下同）49萬1,065元（含損害賠償44萬7,565元、押租金返還4萬3,50
0元），嗣經原審判決周盟超應給付曾文彥12萬9,400元（含損害賠償8萬5,900元，押租金返還4萬3,500元），並駁回曾文彥其餘請求，曾文彥不服，提起上訴，聲明請求周盟超應再給付38萬4,650元及返還押租金4萬3,500元，嗣變更其聲明為：㈠、原判決（除確定部分外），關於駁回被上訴人後開第㈡項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡、周盟超應再給付曾文彥30萬3,690元。惟經核此部分金額尚包括非原審判決範圍，曾文彥於上訴時同時追加之天花板輕鋼架工程營業稅1,225元，嗣上訴人撤回前開追加之營業稅，因而減縮其第㈡項聲明為：周盟超應再給付曾文彥30萬2,56
5元（見本院卷第307頁），經核合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，依同法第436條之1第3項準用第44
6條第1項但書之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、曾文彥起訴主張：伊向周盟超承租其所有臺北市○○區○○路○○○號2樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造於民國103年
4月24日簽立租賃契約，租期3年，每月租金4萬3,500元，約明供作補習班營業使用（下稱系爭租約），並於簽約後即著手室內裝潢，委託代辦公司申請補習班立案。詎系爭房屋所在之大樓（下稱系爭大樓）已於103年7月4日經公告列為海砂屋，不得申請補習班立案，伊始知系爭大樓曾申請都市更新（下簡稱都更），為爭取較佳之都更條件，周盟超於系爭租約訂立前，曾簽署氯離子檢測同意書，惟竟隱瞞未於訂約時告知伊。伊已於104年2月14日與周盟超終止系爭租約並遷離系爭房屋，伊因裝潢、搬遷而支出如附表所示之費用，共計38萬8,465元，自得請求周盟超返還，又系爭租約既已終止，周盟超尚有1個月押租金4萬3,500元未返還，亦一併請求返還，爰依債務不履行損害賠償及租賃終止後回復原狀之法律關係，聲明求為命周盟超給付43萬1,965元等語（未繫屬本院部分不予贅述）。
二、周盟超則以：兩造經 仲介 而於103年4月17日即已締約，因曾文彥告知承租系爭房屋開設補習班有立案需要，乃特別約定曾文彥應於1周時間內確認系爭房屋是否符合補習班立案要件，如無法申請立案，伊則無條件解除契約，並退還押金；嗣經曾文彥確認可申請立案，始配合曾文彥而於103年4月24日簽立系爭租約，並經公證。詎曾文彥於簽立系爭租約後，未積極申請立案，反逕自先行於系爭房屋裝潢、招生授課，致於103年7月4日公告確認系爭房屋為海砂屋後，而無法再申請立案，顯係可歸責於曾文彥。伊於98年間購買系爭房屋，因屋齡已久，於建設公司召開都更說明會時，為配合大樓進行都更，雖曾於103年1月間簽立氯離子檢測同意書，惟伊從未懷疑系爭房屋為海砂屋，伊亦係於103年7月間始確知系爭房屋為海砂屋，縱未於簽約時告知曾文彥簽立檢測同意書一事，亦非可歸責於伊，自毋庸賠償曾文彥搬遷裝潢等費用，且曾文彥既於104年2月14日租期未滿1年終止租約，應賠償1個月租金之違約金。退步言之，曾文彥於終止租約後，未將招牌拆遷，而繼續懸掛招生受有利益，應計至拆遷之104年4月10日止，以每日500元計算相當租金之不當得利為抵銷，而毋庸返還1個月之押租金4萬3,500元等語，資為抗辯。
三、曾文彥於原審聲明請求周盟超應給付曾文彥49萬1,065元，原審經審理結果，判決命周盟超應給付曾文彥12萬9,400元（損害賠償8萬5,900元、押租金4萬3,500元），另駁回曾文彥其餘之訴，並就曾文彥勝訴部分依職權宣告假執行。曾文彥就其敗訴部分，提起部分上訴，並聲明：㈠、原判決（除確定部分外）關於駁回曾文彥後開第㈡項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡、周盟超應再給付曾文彥30萬2,565元；周盟超於本院則為答辯聲明：曾文彥之上訴駁回（原審駁回逾43萬1,965元之請求，未據曾文彥上訴，已告確定）。周盟超就其敗訴部分，亦提起上訴，並聲明：㈠、原判決不利於周盟超之部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，曾文彥於第一審之訴駁回；曾文彥於本院則為答辯聲明：周盟超之上訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠、曾文彥於103年4月17日與周盟超簽立房屋租賃契約，向周盟超承租系爭房屋，曾告知要作為美術班之用，並於契約手寫書明：「於103年4月24日前乙方（即曾文彥）須確認本租案是否可能申請補習班立案。若無法申請甲方無償退還押金」等字。於103年4月24日，經公證後簽定系爭租約，約定租期自103年4月24日起至106年5月14日止，每月租金
4萬3,500元，有兩造不爭執之2份租賃契約書可稽（見原審卷第27至37頁）。
㈡、系爭大樓因氯離子含量過高，經送鑑定判定需拆除重建，臺北市政府於103年7月4日以府都建字第10367543300號函公告應於105年7月4日（列管公告日起2年）前停止使用，並於106年7月4日（列管公告日起3年）前自行拆除，此函並以0000000000號張貼公告在系爭大樓現場，有該公告函文可按（見原審卷第7頁）。
㈢、臺北市政府教育局於104年2月17日以00000000000號函覆因系爭房屋係經市府公告為高氯離子混凝土建築物，不予核准於該址設立登記補習班，有該紙函文足稽（見原審卷第61、62頁）。
㈣、兩造於104年2月14日終止系爭租約，周盟超僅返還曾文彥
1個月押租金，尚有1個月押租金4萬3,500元未返還；而曾文彥於租約終止後，其補習班招牌猶懸掛於系爭房屋外，至104年4月10日始拆遷等情，為兩造所不爭執，復有周盟超提出之招牌照片可憑（見原審卷第83、84頁）。
五、爭執事項：
㈠、曾文彥得否依債務不履行之規定，請求周盟超賠償其損害？
㈡、承上，如得請求周盟超賠償損害，其得請求之金額為何（兼論折舊計算）？
㈢、曾文彥得否請求周盟超返還1個月之押租金（兼論周盟超得否以不當得利請求抵銷，及其抵銷金額為何）？
六、曾文彥得依債務不履行之規定，請求周盟超賠償其損害：
㈠、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務；如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權；不問其無法為圓滿使用收益者是否係可歸責於出租人之事由，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號及98年度台上字第222號判決意旨參照）。又承租標的於契約成立前已發生無法依使用收益之瑕疵，而出租人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於承租人，而承租人不知有瑕疵仍為承租者，則出租人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。又此所謂過失，應係指善良管理人注意義務之違反，即出租人應盡社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人所應具備之注意義務。且若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。
㈡、經查：⒈系爭房屋所在之系爭大樓，經建築師公會以103年4月11日
（103）十六鑑字第0752號鑑定報告書，結論建議以：「…鑑定標的物混凝土裂損、剝落及鋼筋鏽蝕外露情形，研判應為結構混凝土氯離子含量過高、鋼筋保護曾不足，及水氣侵入所致，標的物存有耐久性疑慮…建議鑑定標的物拆除重建」，而經臺北市政府於103年7月4日公告該建築物屬高氯離子混凝土建築物，應自公告日起2年內停止使用，並於3年內自行拆除，有前述公告可稽（見原負卷第7頁），足見系爭房屋於兩造於103年4月17日締約，及103年4月24日簽立公證租約時，即存有氯離子含量過高之客觀事實，殆無疑義。
⒉又查，混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕
及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建築物之居住安全，依通常交易觀念，顯未具備一般建築物應有之效用及品質，為週知之事實。況查，本件被告承租系爭房屋即欲開設補習班，明載於系爭租約，且曾文彥欲合法申請立案，而有預留曾文彥確認可否立案之1週評估期間等情，亦為周盟超所知悉，業如前述，則補習班以招收多數學員授課為目的之公共場所，對於建築物結構之公共安全需求，尤甚於居住安全，系爭房屋已達到自公告日即應停止使用之程度，顯非得准予立案申請等情，此亦經證人即台北市政府受理補習班業務之承辦人 林怡臻 證述明確（見本院卷第227至230頁），而系爭房屋確係因前開公告而不得核准設立登記，有兩造前述不爭執之教育局函文可按（見原審卷第61至62頁）。是則，系爭房屋因氯離子含量過高，即難認合於系爭租約約定使用、收益之目的，且出租人已無從排除此不合於使用、收益之狀態，依前揭說明，周盟超即已違反出租人應盡之主給付義務，而構成債務不履行，且此瑕疵及給付不能之事實，如尚未締約，承租人得拒絕締約，如已締約，承租人亦得隨時解除契約或終止租約。
㈢、周盟超雖抗辯伊於98年間購買系爭房屋，因屋齡已久，於建設公司召開都更說明會時，為配合系爭大樓進行都更，雖曾於103年1月間簽立氯離子檢測同意書，惟其未曾懷疑系爭房屋為海砂屋，其亦係於103年7月間始確知系爭房屋為海砂屋，縱未於簽約時告知曾文彥簽立檢測同意書一事，亦非可歸責云云。惟如前所述，按出租人對承租人所負者為善良管理人之注意義務，而在大樓有進行都更，並為促進都更，而併送氯離子檢測，如屬高氯離子含量之海砂屋，自有優先進行而加速都更之可能，為一般人應有之認知；則倘檢測結果確為高氯離子含量之海砂屋，即可能影響正常之居住使用收益，並有拆遷之可能，無法交付符合債之本旨之租賃物予承租人，進而影響承租人締約之意願，更遑若如本件補習班係招生營業用途，非短期之使用，承租後必然會支出裝潢費用為其營業成本。是氯離子含量檢測結果如何，自為系爭租約締約時重大事項，周盟超於103年1月間即簽署檢測同意書，迄兩造於103年4月24日立系爭租約時已有相當時日，建築師公會在此前之103年4月11日即已完成鑑定報告，以一誠實、勤勉而有相當經驗之出租人言，理當於締約或履約過程中積極追蹤檢測之結果，以照護向其承租房屋，可能支出大筆裝潢費用之曾文彥，始得認已盡善良管理人注意義務，詎周盟超全未聞問，亦未告知曾文彥檢驗之事，其疏忽若此，自難認無過失。
㈣、周盟超復抗辯伊並非教育專業，締約時已特別約定給予曾文彥1周時間確認系爭房屋能否符合補習班立案，曾文彥既已確認後簽約，自不得於事後再以海砂屋為由，任意終止租約；且曾文彥於簽立租約後，未積極申請立案，而逕自先行於系爭房屋裝璜、招生授課，致於103年7月4日公告確認系爭房屋為海砂屋而無法再申請立案，應可歸責於曾文彥云云。惟查：
⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。民法第
424條定有明文。其立法理由並以：「謹按房屋或其他供人居住之租賃物，如有瑕疵，捉以危及承租人或其同居人之安全或健康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而其後始知之者，自得隨時終止租賃契約。然若承租人於訂約時已知其有瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利者，此時如須受其拘束，不許終止契約，則不特危及生命，抑且背於公秩良俗，故為保護承租人之利益計，仍得終止契約。此本條所由設也」。如前揭四、㈡所述，系爭房屋係因危及居住安全而經臺北市政府公告立即停止使用並限期（3年）拆除，是其瑕疵自已危及承租人或其同居人之安全或健康，揆諸前揭說明，縱承租人訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。舉重以明輕，本件承租人於訂約時就瑕疵毫無所悉之情形，更無不得終止租約之理。周盟超徒以締約時約定給予曾文彥一週時間確認，抗辯曾文彥不得再以海砂屋為由終止租約云云，於法顯有未合。
⒉次查，一般補習班立案申請，係針對建管圖說有無變更及消
防設備，並不包括海砂屋檢測等情，業據證人即曾文彥委託辦理立案之維安國際消防工程顧問股份有限公司（下稱維安公司）人員 吳思嫻 證述屬實（見本院卷第220、221頁），並據證人林怡臻證述：籌設與遷址很像，要將教育局的文件、建築的圖說、消防的資料一併給我們…我們先審完前會給建管處，若符合規定建築處會送給消防局，消防局若也符合規定，就會將文件送回來教育局…縱使工安都合格，如果建管處有公告海砂屋就不可再使用等語（見本院卷第228、22
9頁），足見海砂屋與否，並非補習班業者申請立案時應備文件，而係由行政機關於審查時自行查詢之事項。此客觀程序應備事項並不因周盟超是否知悉此補習班立案申請流程而異。
⒊況氯離子檢測需就房屋牆壁、屋板進行鑽孔取樣，係進行屋
況破壞性取樣，非得房屋所有權人同意不可能進行，且費用並不低廉，而周盟超復稱其於購買系爭房屋後，系爭房屋外觀並無海砂屋之疑慮等語，則系爭建築物於締約時亦尚未經公告列管為海砂屋，業如前述，是於租賃標的合於使用目的應屬出租人義務之情形下，承租人並無於承租前為出租人負擔海砂屋檢測費用之可能及必要，而本件曾文彥確實就立案申請僅請求 周盟彥 提供竣工圖及權狀等與前述建管圖說有關之資料，並請建築師進行會勘，而未有施作海砂屋檢測，亦有周盟彥於原審自行提出與仲介間之手機Line通訊軟體往來截圖可按（見原審卷第78至81頁），並據證人即仲介 仇竟忠 到庭證述明確（見本院卷第233至235頁、第239頁），是兩造約定之補習班立案申請審查，應係設立之行政流程問題，不包含屬租賃房屋應具備一般居住「品質」問題之海砂屋檢測。周盟超非得以系爭租約應由曾文彥確認行政流程之約款，免除其就房屋應具備一般居住品質之善良管理人告知義務。
⒋至於系爭房屋氯離子含量過高，既屬重大瑕疵，曾文彥得以
周盟超違反主給付義務，而隨時終止租約，業如前述，則曾文彥時於系爭房屋103年7月4日公告列管前申請立案，立案申請進度如何，均無法變更系爭房屋氯離子含量過高而無法作為補習班，甚或一般居住之用之客觀事實，且縱於103年7月4日前通過立案審查，基於上課學生安全考量，亦應於發現後即時停止補習班之使用，是周盟超徒以曾文彥延滯申請致無法通過審查云云為辯，即無可採。基此，周盟超質疑曾文彥係因遷址未辦妥立案即招生遭致裁罰、立案期間為何云云，既對周盟超是否應負債務不履行責任並無影響，即無再一一審究之必要。
七、曾文彥得請求之金額為何部分：
㈠、曾文彥主張其因周盟超之債務不履行，而終止系爭租約，受有如附表所示之損害，請求周盟超返還等語，周盟超則係否認曾文彥損害內容之真正，則應否准許，茲分別說明如下：
⒈附表編號1屋內隔間拆除及廢棄物處理：
曾文彥就此有支出1萬8,000元，而受有損害等語，業據提出工程施作費用收據1紙為憑，並據證人 謝平春 到庭證述：
伊去福華路（詳細地址不記得）施工，拆好後馬上給現金，事後補開單據時伊有查詢估價單確認金額才填載金額等語；證人仇竟忠亦證述：簽約時有透過協議借給使用者預先裝潢不用收租金等語（見原審卷第95、152頁反面、本院卷第23
4頁），足見曾文彥確有因補習班需求而施作裝潢，於承租後先行拆除原木作隔間，且其金額係經施作者確認後據實填載，並屬相當，應可採信。況於此等自行裝潢施作派工之情形，衡諸社會常情，即多以現金交易，且於日常生意繁多之際，難以確保就時間、地點之細節均有所記憶，惟就其施工估價均應有一定之標準，縱事後補開，亦難認其證述非屬實在，且周盟超亦不否認其出租前之木作隔間已遭拆除等語，是其空言否認有此項目施作及金額，即無可採。又系爭房屋所存在之瑕疵，既於締約時即已存在，並非事後所發生，倘周盟於締約時即行告知，曾文彥即無與其締約並為此支出致受此等損害之可能，與周盟超所引最高法院89年度台上字第
1904號判決因事後發生解除契約，而為保持繼續性契約過去給付效力所為意旨闡述並不相同，自無從比附援引，是周盟超認此費用屬其承租成本，與本件認定周盟超應賠償曾文彥因締約所不必要支出之損害，周盟超執此抗辯，亦無可採。
⒉附表編號2水電管線安裝含天花板燈具：
曾文彥主張就此受有3萬2,500元損害等語，據其提出工程施作費用收據1紙為憑，並與證人 葉文進 到庭證述尚相符合（見原審卷第96、169、170頁），應屬可採，惟周盟超抗辯事後曾文彥已將燈具搬空等語，與證人仇竟忠證述搬遷後兩造係用手機燈光下簽寫收據等現場等語之現場無照明設備之情境相符（見本院卷第237、241頁），足見曾文彥確實於事後已將可拆卸之燈具自系爭房屋拆卸另作他用，就材料部分，即難認仍屬其損害，而該求周盟超賠償。惟此部分安裝尚包括工資，惟無法細分工資與材料，審酌屬為承租締約而支出之必要費用，認工資與材料以1：1比例計算為適當，是此部分已拆遷之燈具金額應以1萬6,250元（計算式：
3萬2,500元÷2＝1萬6,250元）為適當，而工資並無計算折舊及損益相抵之必要，是曾文彥此部分得請求周盟超賠償之金額為16,250元。
⒊附表編號3天花板輕鋼架：
曾文彥主張就此受有2萬2,500元損害等情，據其提出由 戴財輝 簽立巨將工程事業公司（下稱巨將公司）簽立之施作費用收據及巨將公司開立之統一發票各1紙為憑（見原審卷第97頁、本院卷第128頁），而兩者（不含營業稅）之金額相符，且曾文彥提出其內湖所另行開設補習班之教室照片，並未使用輕鋼架，有照片8幀可佐（見本院卷第287至294頁），而周盟超亦未曾否認曾文彥於承租系爭房屋後有施作天花板輕鋼架，則雖戴財輝經通知未到庭，且巨將公司就本院所詢亦未函覆，應認曾文彥就其天花板輕鋼架確有施作，及其金額尚屬相當之情形下，據此收據以為其此部分損害之依據，尚非無憑。至周盟超質疑發票係由開予內湖補習班，而涉報稅正確性一節，要屬另事，尚難以此即否定曾文彥支出該筆金額之事實，是其執此否認金額正確性，即無可採。惟輕鋼架性質上為可拆卸，並非附合於系爭房屋之部分，曾文彥本可拆卸而不拆卸，就材料部分確實難認為其損害，而上開發票就此工項數量為一式計價，並無工資與材料之分，依前述按1比1比例扣除材料部分，曾文彥得請求周盟超賠償之金額為1萬1,250元（計算式：2萬2,500元÷2＝1萬1,250元），且無計算折舊、損益相抵，或屬承租成本不得扣除之問題。
⒋附表編號4防火建材木工施作：
曾文彥主張就此受有1萬5,700元損害等語，業據其提出工程施作費用收據1紙為憑，並經證人 黃清派 證述：係謝平春介紹伊去系爭房屋施工，係以才數計算施作防火建材金額，金額是1萬多元等語（見原審卷第155頁反面、第156頁），是認此施作項目及金額尚非不可採信，周盟超空言質疑此部分費用真正，顯無可採。又此防火建材木工施作，已為系爭房屋之部分，惟曾文彥既於租約104年2月14日終止前，已使用系爭房屋約半年，衡諸兩造租約為3年，業如前述，曾文彥使用所獲利益約為6分之1，是認此部分可扣除損益相抵之金額為2,617元（計算式：1萬5,700元×1/6＝2,
617元，元以下四捨五入），是曾文彥得向周盟超請求之金額應為1萬3,083元（計算式：1萬5,700元－2,617元＝
1萬3,083元）。⒌附表編號5教室隔間系統書架：
曾文彥主張其受有10萬元之損害，業據其提出與綠鄰系統家具工程合約書1紙為憑，並據證人 樓映彤 到庭證述：該工程合約書是公司 黃圓真 的案子，因黃圓真已離職，經公司會計提供，伊手上亦有相同之合約書，確為公司之合約書，會計師並未提到這個錢有問題等語（見原審卷第102頁、本院卷第205、206頁），足見該工程合約書之應屬真正，而依合約書所載工程期間為自103年5月15日至103年5月18日止，款項分期支付，尾款應於驗收後即已付清，且有約定逕向公司固定帳戶匯款等內容，則倘若合約內容未依約施作，公司會計應無留存該合約之必要；又倘若有未付清款項之情形，則公司亦應有催討之動作，惟證人樓映彤已證述會計並未說該款項有問題，是曾文彥主張其受此損害，應堪採信。周盟超空言質疑此部分費用真正，亦無可採。惟系統書架亦屬可拆卸之財物，並非附合於系爭房屋之部分，就材料部分非可認屬損害，業如前述，而上開發票三期工程款亦未區分工資及材料，依前述按1比1比例扣除材料部分，曾文彥得請求周盟超賠償之金額為5萬元（計算式：10萬元÷2＝5萬元），且無計算折舊、損益相抵，或屬承租成本不得扣除之問題。
⒍附表編號6防火安裝：
曾文彥主張此部分受有1萬3,000元之損害，業據其提出工程施作費用收據及照片1幀為佐，並據證人即光翔鋼鐵企業之承作人 黃光烈 證述：收1萬多元，有開發票，亦有實際施作，並於該收據上蓋用公司章等語明確（見原審卷第103、
104頁、第154頁反面、第155頁），而堪認定，周盟超空言否認其真正，亦無可採。而此防火安裝，已附合為系爭房屋之部分，依前述⒋之說明，應有損益相抵之適用，是認此部分可扣除損益相抵之金額為2,167元（計算式：1萬3,00
0元×1/6＝2,167元，元以下四捨五入），是曾文彥得向周盟超請求之金額應為1萬0,833元（計算式：1萬3,000元－2,167元＝1萬0,833元）。
⒎附表編號7鋁製玻璃大門：
曾文彥主張此部分受有1萬8,000元損害，業據其提出照片
1幀為憑，並據 鍾文備 覆函本院確認該照片中之白色鋁製玻璃門確為其施工製作等語，並檢附開立予雲蒸畫室（即曾文彥開立補習班之名稱）1樘1萬8,000元之收據；證人仇竟忠亦證述：曾文彥有新作大門，且未搬走等語（見原審卷第
106頁、本院卷第267、268、237頁），足見曾文彥於系爭房屋確有施作該白色鋁製玻璃大門，且金額1萬8,000元，與一般行情相符，曾文彥主張受有此部分損害，自屬可採。至於上開鍾文備函文中雖提及地點為南京東路云云，然不影響前述曾文彥之補習班於系爭房屋確有實作，且其金額相當之認定。而此大門既未搬走，並繼續使用，而大門具有防閑性，已為系爭房屋之部分，依前述⒋之說明，應有損益相抵之適用，是認此部分可扣除損益相抵之金額為3,000元（計算式：1萬8,000元×1/6＝3,000元），是曾文彥得向周盟超請求之金額應為1萬5,000元（計算式：1萬8,000元－3,000元＝1萬5,000元）。
⒏附表編號8教室搬家費用：
曾文彥主張此部分受有2萬1,000元損害，業據其提出工程施作費用收據1紙為憑，並經證人 趙驍軍 到庭證述：伊係在日日新起重有限公司工作，曾文彥所有畫室都是伊搬的，最後1次是從福華路搬到文林路，現在固定差不多1車3,000元，因為他主要有圖櫃、電梯都不能走、都要走樓梯、按3.
5噸的車計價，3個人去，搬了7車，從早上8點搬到晚上
8點，共1天，都是用現金付款，搬家一般都是現金付款，除非對方要發票，才會跟公司申請發票，曾文彥後來有在電話談過這件事，該收據字是我簽的，金額有查過而確定等語（見原審卷第107頁、本院卷207至211頁），是曾文彥主張受此部分損害，即非無憑，周盟超空言否認其真正，亦無可採。又此費用之支出，倘周盟於締約時即行告知，曾文彥即無與其締約並為此支出，而致受此等損害之可能，周盟超認此費用屬回復原狀之義務之一部分，所辯即無足採。
⒐附表編號9冷氣機移機安裝：
曾文彥主張此部分所受損害為2萬3,500元等語，據曾文彥提出工程施作費用收據為憑，周盟超已否認其真正，經本院依上所載之地址將該收據為附件函詢 朱建得 ，據朱建得具狀陳報該收據雖非其開立，但其確實有在福華路址施作冷氣裝機事宜，並找到1紙當時開立之收費項目等語，並檢附該便紙手寫成之收據1紙到院（見原審卷第108頁、本院卷第27
1、272頁），其金額為2萬3,000元，則應認確有是項工程之施作，惟其金額僅為2萬3,000元之範圍內為真正，其餘500元部分，則難認曾文彥已盡舉證之責，應認其此部分損害為2萬3,000元。至周盟超空言否認有此費用支出，即無可採。又冷氣機性質上亦為可拆卸，並非附合於系爭房屋之部分，是材料部分確實難認為其損害，而該便條紙上就裝機費部分有機台6,300元、4,500元、2,500元之標示，是扣除機台費用後，其支出工資為1萬0,200元（計算式：2萬3,500元－6,300元－4,500元－2,500元＝1萬0,200元）應得請求周盟超賠償，且亦無折舊或損益相抵之問題。
⒑附表編號10地板舖設：
曾文彥主張此部分受有損害2萬9,000元等語，據其提出工程施作費用收據1紙為憑，且有證人 何秋松 到庭證述該收據為伊所簽，因為當時地板沒有很好，曾文彥叫我去施作塑膠地板，原來有隔間、有將隔間拆除修補後，再施作，不然那個地沒有辦法做，要讓它平整，地不是很好，有拆部分的塑膠地板，拆後批土後，上面一層再施工，含工帶料全部一筆，記得有拿現金，工程費用有實際付，就是收據上面的金額等語（見原審卷第109頁、本院卷第202至205頁），則證人已依據其實際施作難易程度計價並收費，而可採信，是曾文彥主張受有此部分之損害，即屬可採。周盟超空言否認此費用支出，即無可採。而此舖設之地板，已為系爭房屋之部分，依前述⒋之說明，應有損益相抵之適用，是認此部分可扣除損益相抵之金額為4,833元（計算式：2萬9,000元×1/6＝4,833元，元以下四捨五入），是曾文彥得向周盟超請求之金額應為2萬4,167元（計算式：2萬9,000元－4,
833元＝2萬4,167元）。⒒附表編號11招牌：
曾文彥就此部分損害為5萬1,500元，業據其提出工程施作費用收據及估價單各1紙為據（見原審卷第110頁、本院卷第144頁），且周盟超對於曾文彥有施作招牌等情亦未否認（詳後述），而證人 劉鉛期 證述該收據為其所簽，且價格亦為其所填載，施作3個，大小都不一樣，且有訂作的，牆壁要剛好一樣寬，所以沒有辦法從別的地方拿過來剛剛好一樣，其中有1個是從別的地方搬過來的，搬過來拆除及安裝都要付錢，且搬時裡面電燈壞掉，要全部換新，板面也有幫他擦過洗過、而且招牌突出牆面還有腳架的費用、將電燈、變壓器、拆除、安裝等全部費用加起來就是那個費用，實際收的跟估價單的價格一樣等語（見本院卷第213至216頁），而堪認曾文彥此部分主張為真。周盟超空言否認其真正，即無可採。又招牌亦屬可拆卸之財物，並非附合於系爭房屋之部分，並確已由曾文彥拆卸移除，就材料部分非可認屬損害，業如前述，而劉鉛期復證述其係按材計算等語，而未區分工資及材料，依前述按1比1比例扣除材料部分，曾文彥得請求周盟超賠償之金額為2萬5,750元（計算式：5萬1,50
0元÷2＝2萬5,750元），且無計算折舊、損益相抵，或屬承租成本不得扣除之問題。
⒓附表編號12廁所流理台水管線疏通：
曾文彥主張此部分損害為8,200元，有其所提出工程施作費用收據、免用統一發票收據2紙、免用統一發票收據2紙及馬桶故障照片1幀為憑（見原審卷第111至114頁），堪予認定。又此流理台水管線疏通，已附合為系爭房屋之部分，依前述⒋之說明，應有損益相抵之適用，是認此部分可扣除損益相抵之金額為8,200元（計算式：8,200元×1/6＝1,
367元，元以下四捨五入），是曾文彥得向周盟超請求之金額應為6,833元（計算式：8,200元－1,367元＝6,833元）。而周盟超所抗辯其已補貼曾文彥1,500元，應予抵銷，並提出手機Line通訊對話截圖（見原審卷第129至130頁），復為曾文彥不爭執，是於5,333元（計算式：6,833元－1,500元＝5,333元）之範圍，即屬其損害，而得為請求。
⒔附表編號13消防設備安裝：
曾文彥主張此部分損害為3萬7,065元（含稅）部分，據其提出維安公司報價單1紙為憑，並據證人吳思嫻證述：有幫曾文彥辦理福華路立案及文林路，這張單據我清楚，單據上的日期（103年4月28日）就是我報價的日期，最後請的可能要扣掉滅火器的部分，扣掉1,800元後應該是3萬3,500元（不含稅），因為來作證我有先跟我們會計確認，會計確認這一筆3萬3,500元有入帳，後來因為海砂屋就沒有申請立案，如果送件立案還有一筆約8至10萬元費用，福華路的沒有跟曾文彥收這一筆立案費用等語（見原審卷第115頁、本院卷第217至225頁），是認曾文彥確實有因安裝消防設備而委託維安公司辦理，並支出費用3萬3,500元，是曾文彥於3萬3,500元範圍內，自得為請求。周盟超空言否認，亦無可採。又系爭房屋因締約所存在之瑕疵，而無法完成委託立案，即因周盟超前述債務不履行所致之損害，是周盟超抗辯此費用屬其承租成本等語，理由同⒈所述，即無可採。
㈡、小結，是曾文彥得向周盟超請求賠償之損害應為25萬4,366元（計算式：1萬8,000元＋1萬6,250元＋1萬1,250元＋1萬3,083元＋5萬元＋1萬0,833元＋1萬5,000元＋
2萬1,000元＋1萬0,200元＋2萬4,167元＋2萬5,750元＋5,333元＋3萬3,500元＝25萬4,366元），逾此部分之請求，即無可採。
八、曾文彥請求周盟超返還1個月之押租金（周盟超以不當得利請求抵銷，及其抵銷金額為何）部分：
㈠、經查，系爭租約終止後，周盟超尚有1個月押租金未返還曾文彥等情，業如前述；而查，系爭租約第4條第1項約定：
「保證金…於終止租賃契約或租賃期間屆滿，乙方（即曾文彥）遷讓交還房屋及結清水電、管理費等應付費用、營業地址遷移並扣除乙方積欠之債務後，由甲方（即周盟超）無息返還乙方」等語，有系爭租約在卷可憑（見原審卷第35頁），而曾文彥既得以周盟超提供之系爭房屋不符債之本旨，且有可歸責之事由，而終止系爭租約，業如前述，雖租期未滿
1年，惟出租人仍不得依系爭租約第18條之約定，以承租人人需賠償1個月租金作為違約金，而拒絕返還上開押租金，是曾文彥於搬遷後，得請求周盟超返還押租金4萬3,500元，即為可採。
㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條所明文規定。則承租人倘於租賃關係終止後，仍繼續占有租賃物為使用，其占有租賃物，即無法律上之理由，依社會通念，此占有之利益為可能所獲得相當租金之利益。經查，曾文彥於系爭租約終止後，未將其已特定補習班名稱之營業用招牌拆除，而仍繼續懸掛於系爭房屋外側而占有使用系爭房屋，至104年4月10日始拆遷，業如前述，而周盟超已明確表示要求曾文彥拆除等情，業據證人仇竟忠證述在卷，是此占有本身當屬無法律上之原因，而曾文彥所有之物占用周盟超區分所有物之外牆空間，「占有」本身即係受有利益，致周盟超受有權益歸屬上之損害。曾文彥雖辯稱：其補習班實際已遷徙而仍懸掛招牌，為負面行銷云云，即與其前述「占」有而享有之利益有無無涉，而無可採。參酌該招牌懸掛之位置、使用情形、系爭房屋每月租金4萬3,500元及系爭房屋可出租利用之完整性等各情，認周盟超請求以每日500元作為計算其所受損害及曾文彥所受之計算標準，尚屬適當，則該招牌懸掛自104年2月15日起計至104年4月10日24日期間，其不當得利金額共為1萬2,000元（計算式：500元×24＝1萬2,000元）。
㈢、復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。是本件曾文彥起訴請求周盟超返還押租金，周盟超則於104年7月13日已具狀就上開不當得利向曾文彥為抵銷之意思表示，曾文彥並於104年7月14日當庭收受繕本，有周盟超答辯續狀及其上曾文彥簽收章可按（見原審卷第68-1
3、73頁），則依前揭說明，周盟超主張其應返還曾文彥之押租金，於1萬2,000元範圍內，已經抵銷而消滅。是曾文彥得請求周盟超返還之押租金為3萬1,500元（計算式：4萬3,500元－1萬2,000元＝3萬1,500元）。
九、綜上所述，曾文彥得依債務不履行之法律關係，請求周盟超賠償25萬4,366元部分，及依系爭租約終止後押租金返還請求權，請求周盟超返還押租金3萬1,500元，共計28萬5,86
6元。從而，曾文彥請求周盟超給付28萬5,866元部分，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，則為無理由，應予駁回。又原審就上開超過12萬9,400元應予准許之部分（即周盟超應再給付15萬6,466元部分），為曾文彥敗訴之判決，曾文彥上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應屬有據，應屬有據，爰由本院廢棄並改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審駁回曾文彥之請求，尚無違誤，曾文彥上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另原審判命周盟超應給付曾文彥12萬9,400元，並依職權宣告假執行部分，經核於法並無不合。周盟超上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、至周盟超於言詞辯論終結後另具狀以未能閱卷、原審言詞辯論筆錄記載有誤為由，重申前述未詐欺訂約、曾文彥係因未辦妥遷址遭裁罰與系爭房屋為海砂屋無涉、曾文彥解除契約不合法，縱解除合法不得請求損害賠償、縱得請求，細項亦應屬回復原狀或其經營成本，並應計算折舊云云，即均已論述如前，而不受影響，本院亦未以周盟超指摘為「誤載」之筆錄為本件判決之基礎。是本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件曾文彥之上訴一部為有理由、一部為無理由、周盟超之上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國106年1月17日
民事第四庭
審判長法官王本源
法官林昌義法官陳筱蓉以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國106年1月17日
書記官陳建宇附表：
┌───┬──────────────────┬────────┐│編號│項目│費用│├───┼──────────────────┼────────┤│1│原屋內隔間拆除及廢棄物處理│1萬8,000元│├───┼──────────────────┼────────┤│2│水電管線安裝含天花板燈具│3萬2,500元│├───┼──────────────────┼────────┤│3│天花板輕鋼架│2萬2,500元│├───┼──────────────────┼────────┤│4│防火建材木工施作│1萬5,700元│├───┼──────────────────┼────────┤│5│教室隔間系統書架│10萬元│├───┼──────────────────┼────────┤│6│防火門安裝│1萬3,000元│├───┼──────────────────┼────────┤│7│鋁製玻璃大門│1萬8,000元│├───┼──────────────────┼────────┤│8│教室搬家費用│2萬1,000元│├───┼──────────────────┼────────┤│9│冷氣機移機安裝│2萬3,500元│├───┼──────────────────┼────────┤│10│地板舖設│2萬9,000元│├───┼──────────────────┼────────┤│11│招牌│5萬1,500元│├───┼──────────────────┼────────┤│12│廁所流理台水管線疏通│8,200元（原審判││││准6,700元，而駁││││回1,500元，曾文││││彥就其敗訴之部分││││未據上訴，而告確││││定）│├───┼──────────────────┼────────┤│13│消防設備安裝│3萬7,065元│└───┴──────────────────┴────────┘