裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第410號民事判決
裁判日期：民國99年04月13日
裁判案由：解除租約等
臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第410號原告乙○○被告甲○○
丙○○上列當事人間解除租約等事件，本院於民國99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款，分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。原告起訴請求：被告應將如附表一所示土地返還原告及其他共有人。嗣起訴狀繕本送達被告後，原告於審理中擴張及減縮聲明為：㈠被告應將附表二編號二所示附圖一Ｃ部分之水泥地面拆除，並將土地返還原告及共有人全體；㈡被告應將附表二編號三所示附圖二部分之招牌拆除，並將土地返還原告及共有人全體；㈢被告應將附表二編號一所示附圖一Ｂ部分之土地返還原告及共有人全體；㈣被告應將如附表一編號二所示土地返還原告及共有人全體；㈤被告應給付原告新臺幣（下同）42,115元，及自民國98年8月27日至返還上開土地之日止，每年給付原告8,423元，經核分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前開條文規定，應予准許，先予敘明。
貳、原告起訴主張：
一、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之，民法第821條、第828條第2項，分別定有明文。緣附表一所示土地（下稱系爭2筆土地）為原告乙○○及訴外人陳 黃瓊梅 、 陳賢 明、陳 淑姬 、 陳淑玲 因繼承所公同共有。訴外人即公同共有人 陳黃瓊梅 未經全體共有人同意，逕自與被告甲○○、丙○○訂立系爭2筆土地租賃契約，被告承租系爭2筆土地以收取及經營土地上之李子果園，並於632地號土地上擅自鋪設水泥地，於632-4地號土地上擅自興建招牌，惟依簽約時民法第820條、第828條第2項規定，被告承租系爭2筆土地未經全體公同共有人同意，該租賃契約對於未經同意之公同共有人不生效力，原告遂以存證信函催告被告返還，然被告均置之不理，爰依民法第767條及前揭條文規定，以原告自己名義向被告請求拆除上開占用土地之水泥地及招牌，並將占用之土地返還予公同共有人全體。
二、又被告無權占用系爭2筆土地並經營果園收成而獲有利益，致原告及其他公同共有人全體無法使用土地受有損害，依民法第179條規定，原告得向被告主張相當於租金之不當得利，故依土地法第110條規定，請求被告依土地公告地價之百分之6計算之不當得利，茲因被告自認承租使用上開土地10餘年，原告請求最近5年之相當於不當得利之租金損害42,115元（8,423×5＝42,115），及自98年8月27日至返還上開土地之日止，每年給付原告8,423元【計算式：占用土地面積（13,267+90+4,192）×土地公告地價每平方公尺均為40元×6%×原告5/1部份，即（13,267+90+4,192）×40×6%×0.2＝8,423】。並聲明：㈠被告應將附表二編號二所示附圖一Ｃ部分之水泥地面拆除，並將土地返還原告及共有人全體；㈡被告應將附表二編號三所示附圖二部分之招牌拆除，並將土地返還原告及共有人全體；㈢被告應將附表二編號一所示Ｂ部分之土地返還原告及共有人全體；㈣被告應將如附表一編號二所示土地返還原告及共有人全體；㈤被告應給付原告42,115元，及自98年8月27日至返還上開土地之日止，每年給付原告8423元；㈥訴訟費用由被告負擔；㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告答辯所為之陳述：緣系爭2筆土地是伊父親出租予他人種植李子樹，嗣後父親收回土地，並且過世，伊告知母親，父親將土地收回即係不讓原種植人收成李子，然原種植人已將李子賣予被告丙○○，且被告丙○○已給付訂金，為避免糾紛，所以當年（81年）伊有把李子賣給被告丙○○，但並未答應將來要如何處理，是租賃契約伊未同意簽立，而鋪設水泥地面及招牌等情，伊母親雖有跟伊提過，但伊曾稱不能給被告使用，所以並非如被告所稱伊有同意由陳黃瓊梅處理。
參、被告甲○○、丙○○答辯：
一、按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第2項定有明文。且該條立法理由為「訴訟亦須公同共有人全體為當事人，始有效力，此本條第二項所由設也」，又「公同共有物被一部分公同共有人為處分行為時，須得處分行為人以外之公同共有人全體之同意，始得起訴」，「公同共有人中之一人或數人得公同共有人全體之同意起訴者，其同意之事實固不必以文書證之，然亦須有其他佐證足以證明其事實之存在，始得認為當事人之適格。」，最高法院32年上字第115號、39年台上字第318號判例意旨可參。本件原告起訴自承系爭2筆土地為公同共有關係，其欲對第三人為訴訟行為，應以公同共有人全體為當事人，或經其他公同共有人之同意，原告雖主張依民法第821條規定起訴，然司法院院字第2488號解釋認「民法第821條之規定於公同共有不適用之」，故原告起訴未與其他共有人共列為原告或未經其他共有人同意，應認當事人不適格。
二、本件原告有授權陳黃瓊梅將果園出租予被告，被告係合法承租，且被告二人鋪設水泥地面、招牌係獲出租人陳黃瓊梅同意，原告之訴顯無理由：
㈠查10幾年前，原告乙○○即曾找被告伊等二人洽詢是否購買
系爭2筆土地上李子樹之李子，被告當時有向原告購買及採收李子，隔年再次詢問原告是否出售土地上李子樹之李子時，原告即稱全權授權其母親處理，向其母親洽談等語。嗣後被告與訴外人即原告母親陳黃瓊梅簽訂果園租賃契約，期間或為3年、2年、1年不等，最近一次即為98年1月15日簽訂，自98年1月1日起至99年7月31日止，租金285,000元之果園租賃契約，被告已給付租金完畢。況且系爭土地上之李子樹非被告二人種植，再由契約文字、管理內容，本件係李子園租賃，非土地租賃，故李子園租賃出租人陳黃瓊梅係獲原告授權，若非如此，則何以原告於被告在系爭2筆土地之李子園管理、收成10餘年均未表反對，顯見原告確實同意並授權其母親為之。退步言，若鈞院認本件仍屬土地租賃契約，則被告亦主張該租約出租人陳黃瓊梅係獲原告同意或授權，被告係有正當合法權源使用該李子園或土地。
㈡被告近年將該李子園轉型為觀光果園，經獲得出租人陳黃瓊
梅同意後，被告才設立招牌，鋪設水泥地面，是原告要被告拆除，實無理由。
三、原告請求相當於租金之不當得利，亦無理由：被告伊等二人係基於果園租賃契約正當使用、管理收成果園，與民法第179條「無法律上原因」不符，自不成立不當得利。退步言，若鈞院認被告與訴外人陳黃瓊梅間之上開果園租約書對原告不生效力，真有不當得利，則原告僅為公同共有人5人中之1人，亦僅得請求5分之1，另原告請求依公告地價百分之6計算，以系爭2筆土地地處偏僻，實屬過高。綜上，原告之訴並無理由。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢若受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
肆、本院得心證之理由：
一、按物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，此為民法物權編施行法第1條所揭示之「法律不溯及既往」原則。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，98年間民法修正施行前之第828條第2項定有明文，因而，於民法上開修正施行前，公同共有人提起關於公同共有權利之訴訟，應得公同共有人全體之同意，始為適法（最高法院86年度臺上字第3310號、83年度臺上字第2885號判決意旨參照）。嗣民法物權編修正，98年1月23日修正公布，同年0月00日生效之民法第828條第1項、第2項修正為：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；第828條規定，於公同共有準用之。惟依民法物權施行法相關規定，對於前開修正之民法第828條第2項條文，並無得溯及既往之規定，倘原告起訴係在前揭民法條文修正施行前，自無從適用修正施行後民法第828條第2項準用民法第821條之餘地。
二、經查，系爭2筆土地原為原告父親所有，嗣其父親於81年間過逝後，原告和其母親陳黃瓊梅、手足 陳賢明 、 陳淑姬 及 陳淑鈴 於91年9月19日辦理繼承登記，由原告和其母親陳黃瓊梅、手足陳賢明、陳淑姬及陳淑鈴公同共有系爭2筆土地之事實，為兩造所不爭執，並有系爭2筆土地之土地登記謄本附卷可稽，堪信屬實。而原告提起本件訴訟，係在98年7月2日繫屬本院，有起訴狀上本院收文戳章在卷可按，揆諸前揭說明，本件原告起訴既在前揭民法條文修正施行前，自無從適用修正施行後民法第828條第2項之規定。因此，原告提起本件訴訟，仍應依修正施行前民法第828條第2項規定，應得公同共有人全體之同意，始為適法。而本件原告起訴主張母親陳黃瓊梅未經全體公同共有人同意，即擅自將系爭2筆土地出租予被告二人，乃請求返還土地，並請求相當於租金之不當得利等語，惟經本院質之：本件起訴請求被告返還土地及請求相當於租金之不當得利，是否有經其他公同共有人之同意？原告則答稱：我在起訴前，並沒有跟我母親及其他兄弟姐妹提過這件事，也沒有經過他們同意，是我一個人提起的等語（詳本院卷第90、108頁），嗣後並具狀表示本件應適用修正施行後民法第828條第2項，主張本件起訴合法（詳本院卷第116頁）。準此，本件原告起訴請求被告二人返還土地，並請求相當於租金之不當得利，前者係對公同共有物行使權利，後者則係對公同共有之債權行使權利，揆諸修正施行前民法第828條第2項規定及前揭說明，原告起訴應得全體共有人之同意，始屬適法。惟原告於本院既自承本件係由其一人提起，經本院闡明本件起訴應得全體公同共有人同意後，原告仍未補正，應認其起訴當事人適格有所欠缺，於法未合，不應准許。
伍、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
陸、據上論結，原告之訴為不合法，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年4月13日
民二庭法官林中如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月13日
書記官黃意雯附表一┌──┬───────┬────────────┬───────┐│編號│所有人│土地坐落│面積(平方公尺)│├──┼───────┼────────────┼───────┤│一│陳黃瓊梅、陳賢│嘉義縣○○鄉○○○段632│35532│││哲、陳賢明、陳│地號││││淑姬、 陳淑玲公 │││││同共有│││├──┼───────┼────────────┼───────┤│二│同上│嘉義縣○○鄉○○○段632-│4192││││4地號││└──┴───────┴────────────┴───────┘附表二（即附圖一、二）：
┌─┬─────┬─────┬───────┬─────────┐│編│土地坐落│占用人│占用位置及面積│占用情形││號│││（平方公尺）││├─┼─────┼─────┼───────┼─────────┤│一│嘉義縣 梅山 │⑴甲○○│附圖一Ｂ部分：│使用、收成 李樹 栽種○○○鄉○○○段│⑵丙○○│13267│之面積│││第632號││││├─┼─────┼─────┼───────┼─────────┤│二│同上│同上│附圖一Ｃ部分：│水泥地面│││││90││├─┼─────┼─────┼───────┼─────────┤│三│嘉義縣梅山│同上│附圖二部分：9│招牌（含固定鐵管）○○○鄉○○○段││││││第632-4號││││└─┴─────┴─────┴───────┴─────────┘