裁判字號：最高法院108年台上字第2327號民事判決
裁判日期：民國109年02月26日
裁判案由：請求確認優先承買權等
最高法院民事判決108年度台上字第2327號上訴人 周國華 訴訟代理人 陳志斌 律師被上訴人 郭萬得
周美惠 蔡致仁 上一人訴訟代理人 沈政雄 律師上列當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國106年11月28日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第37號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭建物）及其基地即坐落臺北市○○區○○段○○段000號土地（下稱系爭土地）原同屬被上訴人郭萬得所有，伊於民國96年
5月以贈與為原因取得系爭建物所有權全部，伊與郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。系爭土地遭郭萬得之債權人聲請強制執行，經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）98年度執字第54507號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，99年3月9日由被上訴人周美惠拍定。士林地院於拍賣公告上載明伊就系爭建物與系爭土地所有人郭萬得間有法定租賃關係具優先購買權，卻未合法通知伊行使權利，故伊仍得主張優先購買權。縱認周美惠已合法取得系爭土地，其嗣以買賣價金新臺幣（下同）1,301萬7,200元出售與被上訴人蔡致仁，卻抬高售價佯以2,400萬元通知伊是否以該價格優先購買，自不生通知效力，伊仍得主張優先購買等情，爰依土地法第104條第1、2項規定，先位聲明求為㈠確認上訴人對系爭執行事件於99年3月9日拍賣程序由周美惠以1,588萬元拍定郭萬得所有之系爭土地有依同樣條件優先購買權。㈡周美惠、蔡致仁應將100年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000號買賣系爭土地之所有權移轉登記（下稱周、蔡移轉登記）予以塗銷。㈢郭萬得、周美惠應將99年9月20日士林地政事務所99年士林字第217220號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈣上訴人向郭萬得給付1,588萬元後，郭萬得將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；備位聲明求為㈠確認上訴人對蔡致仁於100年4月30日以1,301萬7,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向周美惠買受之系爭土地有依同樣條件優先購買權。㈡周美惠、蔡致仁應將周、蔡移轉登記予以塗銷。㈢周美惠於上訴人給付1,301萬7,200元（或經法院審認之實際買賣價金），同時就系爭土地按其與蔡致仁間於100年4月30日辦理買賣移轉登記之同一條件與上訴人簽立買賣契約出賣予上訴人，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人之判決。
被上訴人周美惠則以：上訴人於執行程序中已知其有優先購買權，並經閱卷獲悉買賣條件，卻未於法定期限內表示優先購買；嗣伊轉售予蔡致仁，即通知上訴人，上訴人無意購買；蔡致仁則以：伊係支付買賣價金2,400萬元購得系爭土地，至系爭土地所有權移轉契約書（即俗稱公契），所載價金數額係乃依當年度土地公告現值計算所得，並非真正之買賣價金。上訴人受周美惠通知是否行使優先購買權後，回函表示無從照辦，已喪失優先承買權，訴訟中備位聲明表示願以1,301萬7,200元或法院調查之其他價格購買，亦已變更原買賣價金之條件，於法不合。況上訴人早已知悉得行使優先購買權，時隔3年待土地升值後始主張優先購買權，顯失公允各等語，資為抗辯。
原審以：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法秩序之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，亦有違誠信原則。系爭土地與其上之系爭建物原同為登記郭萬得所有，嗣上訴人輾轉受讓系爭建物，而與郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。系爭土地遭郭萬得之債權人聲請強制執行，經士林地院以系爭執行事件予以查封拍賣，周美惠受讓執行債權，並於99年3月9日以1,588萬元拍定，同年9月取得權利移轉證書及辦畢所有權移轉登記，為兩造不爭執之事實。執行法院對上訴人之優先購買通知函，於3月12日送達上訴人之戶籍地臺北市○○區○○街○○巷○號，由 楊美蘭 以弟媳、同居人身分收受後，嗣以不知上訴人居住何處為由，於同年月16日退回法院。惟土地法第104條優先承買權之通知方式未明文以書面為必要，而上訴人於99年3月11日以其有優先承買權為由，向執行法院聲請閱卷，上開優先承買權通知函稿及置於信封內經楊美蘭退回之上開優先承買權通知函，均附於系爭執行事件卷宗內，上訴人於同年月19日閱卷後已知系爭土地優先購買之買賣價格等條件及其得向執行法院聲明行使優先購買權。上訴人雖否認通知函稿等有附卷，惟依一般作業程序，該函稿於發文後隨即附入卷宗，有士林地院106年8月14日卷文可參，上訴人所言，與作業慣例不符，尚難憑信。又依上訴人於99年4月1日、7月19日向執行法院所提聲明異議狀，仍謂：「本案歷債權人精心操弄層層剝削，優先購買權對聲明人並無實益可言」、「縱拍定人（即周美惠）美其名承讓，由聲明人（即上訴人）依非法拍定金額1,588萬元優先購買系爭土地，然周美惠…勢必從中或至近約七百餘萬元不法暴利，則聲明人未蒙其利反受其害，而法律所明定之優先購買權豈非形同虛設」等語，堪認上訴人慮及倘優先購買，將因價格過高而受損害，始終未表明願以拍定價格行使優先承購權。上訴人既已知悉系爭土地買賣條件及法院發函詢問其是否優先購買等節，迄至執行法院發給權利移轉證書，已逾5月，上訴人於該長時間僅就執行程序提出異議、抗告等，始終未為願以指定價格同樣條件行使優先購買權，執行法院認其無意願行使優先購買權，准由拍定人繳足價金，核發權利移轉證書，符合常情。上訴人迨至102年5月間始起訴主張願以1,588萬元購買系爭土地，系爭土地公告現值漲幅高達31%，倘仍許上訴人以原拍定價格行使優先購買權，不僅將陷法律關係於不安定，亦有失公平，應非土地法第104條規定保障優先購買權人之目的。次就上訴人備位主張而言，蔡致仁於100年4月30日向周美惠買受系爭土地，嗣辦理所有權移轉登記，上訴人前以其2人為假買賣，實無價金給付為由，對蔡致仁、周美惠提出使公務員登載不實等罪嫌之告訴，然經臺北地方檢察署檢察官偵查結果，蔡致仁陸續匯款合計2,456萬元，未見單筆資金或逐筆回流情形，難認有偽作資金流向之情，不能反推雙方無買賣真意，故為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署駁回上訴人之再議，終經臺灣臺北地方法院裁定駁回交付審判之聲請確定，有不起訴處分書、處分書、裁定書可憑。蔡致仁確有交付周美惠買賣價金2,400萬元。至土地登記申請書中所附其2人於100年4月30日簽訂「所有權買賣移轉契約書」，記載價金1,301萬7,200元，該金額為依系爭土地當時公告現值計算所得，業經兩造所不爭執，應係俗稱之公契，作為核定土地增值稅之基準，並非實際交易價格，上訴人不得主張以該價格優先購買。上訴人於100年2月1日收受周美惠通知是否願以2,400萬元價格等情優先承購系爭土地，仍於同年月9日答覆無從照辦等語，已表明無依以同樣條件行使優先購買權，參照土地法第104條第2項之規定，不得再行使權利。
縱蔡致仁遲延付款，乃有無違約賠償問題，上訴人不得主張周美惠應再次通知其行使優先承購權。參以蔡致仁本於系爭土地所有權人前對上訴人訴請給付租金訴訟，經本院103年度台上字第243
6號確定判決認蔡致仁已合法取得系爭土地，並得向上訴人請求給付租金，與上開所述各情相符。從而，上訴人先、備位請求如上所聲明，均無理由，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴人上訴第三審後提出之最高行政法院107年度判字第54號判決書、臺北高等行政法院準備程序筆錄等新證據，依法不得斟酌，附此敘明。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年2月26日
最高法院民事第八庭
審判長法官鄭雅萍
法官蕭艿菁法官李文賢法官陳毓秀法官陳玉完本件正本證明與原本無異
書記官中華民國109年3月9日