裁判字號：臺灣高等法院93年再抗字第24號民事裁定
裁判日期：民國93年04月01日
裁判案由：強制執行
臺灣高等法院民事裁定九十三年度再抗字第二四號
聲請人 郭永傳 聲請人與相對人中國農民銀行股份有限公司間強制執行事件，聲請人對於中華民國九十二年十二月二十四日本院九十二年度抗字第四二五四號確定裁定，聲請再審，本院裁定如下：
主文聲請駁回。
聲請費用由聲請人負擔。
理由
一、本件聲請意旨略以：㈠伊為台灣桃園地方法院九十二年執字第八六七○號強制執行事件拍賣桃園縣○○鄉○○路八之一號廠房鋼筋混凝土造一層建物之得標買受人，相對人主張依土地法第一百零四條規定有優先承買權，為台灣桃園地方法院駁回，於抗告後，經本院廢棄原裁定而准相對人優先承買，伊自屬利害關係人而得聲請再審。但因台灣桃園地方法院並未送達裁定，復不准閱覽影印，致無法提出原審裁定。㈡查土地法第一百零四條一項及第一百零七條第一項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。此經最高法院著有四十四年台上字第七○○號判例，是房屋出售時，基地所有人有優先承買權，當指租地建物之情形，房屋所有權人租用土地以建築，於房屋出售時，基地所有權始有優先承買可言，不包含因法律推定而成立之租賃關係，此由土地法第一百零四條之優先承買權為物權關係及民法第七百五十七條規定物權，除本法或其他法律規定外，不得創設可知。本件債務人明遠製革加工廠股份有限公司所有之土地及其上建物雖經執行法院分開拍賣，土地由相對人買受，房屋則由伊買受，房屋所有人與土地所有人間本無租賃關係存在，原確定裁定認相對人依土地法第一百零四條第一項規定，對房屋有優先承買權，與最高法院前揭判例有違，自屬適用法規顯有錯誤，而有再審事由云云。
二、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第一百零四條定有明文。是該優先購買權具有相對的物權效力（最高法院六十八年度台上字第三一四一號判例要旨參照），出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約書，其契約不得對抗優先購買權人。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院目前所持之見解。為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃參照上開見解，予以明文規定（最高法院九十二年度臺上字第九五七號判決意旨及民法第四百二十五條之一立法理由參照）。而土地法第一百零四條第一項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。祇須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問（最高法院八十五年度臺上字第一○五一號判決意旨參照）。又強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，故仍有上開規定之適用（最高法院八十五年度臺上字第二六七八號判決意旨參照）。
三、經查本件相對人前於原法院八十九年度執字第一七三七二號強制執行事件承買債務人明遠製革加工廠股份有限公司所有坐落桃園縣○○鄉○○○段特工區小段二三地號土地，及其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街八之一號建物，惟點交時發現該土地上尚有一層未辦理保存登記之建物未一併查封拍賣，揆諸前揭說明，應認債務人所有之該未辦理保存登記之建物與相對人所承買之土地間有租賃關係存在，嗣相對人就該未辦理保存登記之建物會同地政機關人員測量後再聲請強制執行，原法院以九十二年度執字第八六七○號強制執行事件定於九十二年九月四日第一次拍賣，底價新台幣（下同）三十九萬元，經聲請人郭永傳以五十五萬七千元標購拍定，依土地法第一百零四條第一項之規定，依前揭說明，相對人自得行使前揭優先購買權。聲請人所引之最高法院四十四年台上字第七○○號判例，觀其全文係以上訴人與被上訴人間並無租賃關係存在所做之判斷，核與本件相對人已與債務人明遠製革加工廠股份有限公司經法律推定有租賃關係存在者不同，自難比附援引。又該判例既未限定土地法第一百零四條之租賃關係以意定之租賃關係為限，且參酌前揭立法理由，為使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平，認土地法第一百零四條之租賃關係應不以意定之租賃關係為限，始符立法目的。本院原確定裁定認相對人與債務人就債務人所有之未辦理保存登記之建物，有租賃關係存在，相對人並有優先承買權存在，與前揭判例並無違背。聲請人執此為由，聲請再審即無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件聲請再審無理由，裁定如主文。中華民國九十三年四月一日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官郭松濤法官周美月正本係照原本作成。
不得抗告。
中華民國九十三年四月二日
書記官陳啟文