裁判字號：臺灣高雄地方法院109年簡抗字第17號民事裁定
裁判日期：民國109年08月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事裁定109年度簡抗字第17號抗告人 黃葉絹代 相對人康曜生活服務企業有限公司法定代理人 鄭登鴻 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，抗告人對於民國109年6月19日本院高雄簡易庭108年度雄簡字第1864號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
本件訴訟標的價額核定為新臺幣肆萬伍仟陸佰陸拾柒元。
抗告訴訟費用由相對人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：原裁定固以抗告人所有位於高雄市苓雅區中正市場內之編號B9攤位（下稱系爭攤位），占所在建物總面積之比例，按該建物總拍定價格換算系爭攤位之交易價格，據此核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）27,700元。然強制執行拍賣程序設有折價拍賣之制度，致拍定金額與市價金額存有相當差距，原裁定以上開建物第4次折價拍定之價格作為認定系爭攤位交易市價之參考基準，即有違誤。況抗告人於69年間係以數90萬元購得系爭攤位，系爭攤位現存市價豈有僅餘27,700元之可能。又中正市場內之攤位皆有獨立編號及稅籍登記，攤位間亦設有通道，具有構造上及使用上獨立性，非附屬建物，而係獨立之交易客體，而中正市場編號D7攤位（面積7.79平方公尺）所有權人 張耀坤 曾於另案委請不動產估價師鑑定編號D7攤位之市價，估價結果認該攤位市價為51萬元，因編號D7攤位之面積與系爭攤位相仿，故系爭攤位之市價應與D7攤位相當而為51萬元。再者，相對人於
109年6月11日基於上開建物坐落之高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權人地位，追加請求抗告人返還占用之土地，係屬不同訴訟標的，依民事訴訟法第77條之2第1項規定應併計訴訟標的價額，但原裁定未查上情，並依職權調查系爭攤位起訴時之市價，逕依建物之折價拍定價格核定訴訟標的價額，顯已違背法令。原裁定所核定之訴訟標的價額，顯有違誤，爰提起抗告等語。並聲明：㈠原裁定廢棄；㈡本件訴訟標的價額應核定為51萬元。
二、相對人則以：抗告人所提出之中正市場內編號D7攤位之不動產估價報告書摘要（下稱D7攤位估價報告）雖認D7攤位之市價為51萬元，然該估價報告鑑價之標的非系爭攤位，未經兩造合意作為認定系爭攤位交易價值之依據，法院不受其拘束，不得作為系爭攤位交易價格之參考資料。系爭攤位是否具備獨立性乃實體爭執事項，亦與核定本件訴訟標的價額之程序事項無涉。而系爭攤位係設在中正市場地上第一層（共40攤），其起訴時之房屋稅課稅現值為343,500元，故原告訴請被告遷讓返還系爭攤位所受利益應為8,588元（計算式：
343,500元÷40個攤位＝8,588元，元以下四捨五入，下同）或如原裁定核算之27,700元，原裁定要無違誤，抗告人之抗告為無理由等語置辯。並聲明：抗告駁回。
三、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第
1項、第2項前段、第77條之2第2項分別定有明文。所謂起訴時之交易價額係指起訴時之市價而言，強制執行拍賣程序為達清償債務、滿足債權之目的，設有折價拍賣之制度，致拍定金額與市價間存有相當差距，自不得以拍定金額作為核定訴訟標的價額之交易價額（最高法院97年台簡抗字第20號民事裁定參照）。次按房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，上訴時亦應以此為準；又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據。是此所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言。至房屋課稅現值固可作為法院核定房屋交易價值之參考資料，然其僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，與房屋交易價值未必相當（最高法院101年度台抗字第859號、100年度台抗字第866號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠相對人係依民法第767條第1項前段、第179條規定提起本
件訴訟，並於109年6月11日以辯論意旨（二）狀變更聲明為：（一）抗告人應將坐落系爭土地上之高雄市○○區○○○段○○○○○號建物（下稱系爭4907建物）上如新興地政事務所複丈日期108年12月19日複丈成果圖所示編號B5部分攤位（面積7.74平方公尺，即系爭攤位）遷讓交還相對人；（二）抗告人應自108年3月27日起至交還系爭攤位之日止，按月給付原告3,000元（見原審卷二第193頁）。是依上開訴之聲明第一項所載，相對人係訴請遷讓交還系爭攤位占用之建物，未併同請求返還系爭攤位占用之土地，故本件訴訟標的價額應以系爭攤位占用之建物起訴時之交易價額核定之。抗告人主張應併計相對人請求返還之土地價額云云，容有誤會。
㈡系爭攤位所在之中正市場係於58年4月30日興建完成之地上
3層、地下1層之1幢、1棟建物（下稱系爭建物），並經高雄市政府工務局核發（58）高市建土築使字第260號使用執照在案，有該使用執照附卷可稽（見原審卷一第253-257頁）。系爭建物之地上第二層及地下層於64年8月23日辦理所有權第一次登記即為系爭4907號建物，有系爭4907號建物登記謄本可參（見原審卷一第65頁）。法務部行政執行署高雄分署（下稱高雄分署）嗣因受理雄執廉104牌稅執字第00
000號執行事件，囑託高雄市建築師公會鑑定系爭建物之市價，鑑定結果認系爭4907號建物於104年10月12日之市價為2,905,100元，系爭建物地上第一層未保存登記部分（面積
382.25平方公尺，暫訂高雄市○○區○○○段○○○○○○號，下稱系爭21194號建物）於105年1月14日之市價為2,255,
300元，有高雄市建築師公會出具之鑑估報告書2份為憑（見本院卷第17-53頁）。高雄分署遂以上開鑑定價格定最低拍賣價格，於105年2月4日公告第1次拍賣系爭4907號建物及系爭21194號建物，但未拍定，其後經歷4次減價拍賣，最終由相對人於108年2月19日以768,000元及600,000元之價格拍定等節，有高雄分署105年2月4日公告、105年3月9日公告、105年4月1日公告、108年1月16日公告及108年3月14日雄執廉104年遺稅執特專字第32338號不動產權利移轉證書為憑（見本院卷第55-71頁、原審卷一第133-140頁）。
㈢系爭攤位實際設在系爭建物之地上第一層即系爭21194號建
物內，此為兩造所不爭。本院審酌系爭21194號建物既經高雄分署囑託高雄市建築師公會鑑定其市價為2,255,300元，該價格係經專業人員現場勘估建物之使用情形及週遭環境，考量綜合評估其產權關係、鄰近市場供需、區域狀況等情狀後評定之總值，且其估定後之不動產交易市場價格並無明顯波動，故前開鑑定金額應與起訴時之客觀市場交易價額相當，而得據以採為本件訴訟標的價額之標準，故系爭攤位所在之系爭21194號建物起訴時交易價額為2,255,300元，應堪認定。至於相對人雖係以600,000元之價格拍定系爭21194號建物，已如前述，然此係為清償債務經4次減價拍賣後之拍定價格，顯非系爭21194號建物之正常交易市價，不足作為核定訴訟標的價額交易價額之參考。而因本件訴訟標的價額應以系爭攤位占用之建物起訴時之交易價額核定，業如前述，而系爭攤位占用之面積為7.74平方公尺，依其占用系爭21194號建物之樓地板面積比例換算，訴之聲明第一項之訴訟標的交易價額應為45,667元（計算式：2,255,300元÷38
2.25㎡×7.74㎡＝45,667元）。又上開訴之聲明第二項係以一訴附帶請求不當得利，不併算其價額。故本件訴訟標的價額應核定為45,667元。
㈣至於系爭攤位於108年之房屋稅課稅現值為6,800元，系爭
21194號建物之108年房屋稅課稅現值則為343,500元，雖有高雄市稅捐稽徵處房屋稅108年課稅明細表及高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可憑（見原審卷一第53、33頁），然課稅現值與實際交易價值未必相當，亦不足憑此認定系爭攤位或系爭21194號建物之市價即為上開課稅現值。
㈤抗告人另主張系爭攤位市價為51萬元，並提出D7攤位估價報
告及不動產買賣合約書為其論據。然市場攤位之市場價值取決於其坐落地點、周遭環境及交通狀況而不一，縱係同一市場內之攤位，其承租或買賣價格亦因其地點是否靠近出入口、走道寬度、進入是否便利等因素而有歧異，是D7攤位之市價自非當然與系爭攤位相當，無從單憑D7攤位估價報告即可逕認系爭攤位之市價為51萬元。又觀諸D7估價報告之評估價值結論：「經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，因勘估標的為攤位（屬未登記建物及土地為使用權），產品較為特殊，近年來類似產品交易甚少，故僅採用收益法進行評估，最後決定之估價金額為51萬元」等語。參諸不動產估價技術規則第28條至第31條規定，所謂收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法，所求得之價格為收益價格。直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。折現現金流量分析法，則指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。可知D7攤位估價報告係以D7攤位具有建物及土地使用權，使用該攤位未來繼續營業一年或一定期間可能產生之淨收益為評估基準，推估其市價有51萬元，亦即該估價報告所鑑定之市價實為D7攤位可合法繼續營業時之市場價值。另抗告人縱於69年間以90萬元購買系爭攤位，但此亦係立於可永久合法使用系爭攤位營業之基準所議定之價格。然本件相對人係主張系爭攤位無權使用系爭21194號建物，而依民法第767條第1項前段規定訴請抗告人返還系爭攤位所占用之建物，故本件訴訟標的並非系爭攤位繼續營業之使用權價值。是以，D7攤位估價報告及前揭買賣契約書之價格評估基準因與本件訴訟標的不同，無從作為核定本件訴訟標的價額之參考依據。抗告人主張系爭攤位市價為51萬元，尚難憑採。
五、綜上所述，抗告人前揭主張固非可採，惟系爭攤位占用之系爭21194號建物在拍賣前既經鑑定其市價，得據以認定系爭21194號建物之客觀市場交易價額，原裁定仍以系爭建物最終折價拍定之價格核定本件訴訟標的價額，容有未恰。抗告意旨執前開事由指摘原裁定不當，雖無理由，然原裁定關於訴訟標的之核定既有不當，抗告意旨求予廢棄者，要屬有理，爰由本院將原裁定予以廢棄，並核定本件訴訟標的價額為45,667元。
六、據上結論，本件抗告為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第495條之1第1項、第492條、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國109年8月25日
民事第二庭審判長法官郭宜芳
法官王宗羿法官徐彩芳以上正本係照原本作成。
本裁定不得再抗告。
中華民國109年8月26日
書記官廖佳玲