裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年訴字第200號民事判決
裁判日期：民國103年01月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度訴字第200號原告 王秀英 被告 林信宏
詹秀嬌 朱國華 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○○○街○○號之3建物全部遷讓返還原告，並自民國102年6月1日起至返還房屋日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
被告應給付原告新臺幣玖仟叁佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二，餘由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求被告等應將坐落花蓮市○○○○街○○號之3房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告，並自民國102年6月1日起至交屋日止，按月給付賠償金新臺幣（下同）7,000元。嗣追加依據慈苑大樓管理委員會住戶公約組織章程（以下稱系爭住戶公約）約定，請求被告等給付欠繳101年8月至102年12月共計17個月之管理費共17,680元，經核原告就前揭訴之聲明所為之追加變更，於變更前後所主張之基礎事實相同，訴訟資料均可相互援用，核與上揭法條規定相符，自應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於102年3月14日向本院標得系爭房屋，並已取得權利移轉證書，惟被告現仍無權占有居住在內，拒不搬遷，且居住期間積欠管理費計17,680元，爰依民法第767條、第179條之規定及系爭規約之約定，提起本訴。並聲明：
㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告，並自102年6月1日起至交屋日止，按月給付賠償金7,000元；㈡被告應給付原告17,680元。
二、被告詹秀嬌則以：伊於98年4月1日即承租訴外人 曾國賢 之系爭房屋，租約尚未到期，每月繳納租金4,500元，又花費室內裝潢、整修、設備費用約40萬元，伊是到系爭房屋被法院拍賣時才知道，伊也是受害者。而伊原住在花蓮市○○路○○○號之房屋遭受火災，保險金尚未賠償，且民法第767條不適用本件，系爭房屋為不點交之房屋，且早訂有租賃契約。伊確實未繳管理費，但會處理。又伊與被告朱國華是朋友，被告朱國華這兩年生病，有時候會到系爭房屋由伊為大腸癌手術後護理等語置辯。被告林信宏則以：伊是99年2月份才從臺北回來住在系爭房屋，除了伊和母親即被告詹秀嬌以外，沒有其他人住。被告詹秀嬌有耳鳴，之前很多訴訟都是被告朱國華幫她處理。管理費部分，伊當時有跟管委會說時間到會付，但是因為 林森路 的房屋燒掉後理賠金還沒有下來，伊有跟管委會說有困難，所以管委會沒有催繳等語置辯。被告朱國華則以：原告請求租金的部分沒有依據，因為與原告之間並無租約，且系爭房屋拍賣時也載明不點交，而系爭房屋之名義人為訴外人曾國賢，伊也是被害人。伊的戶籍在化道路，因為在系爭房屋內幫忙被告詹秀嬌處理林森路房屋之官司，但實際上是住在化道路等語置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠系爭房屋為原告拍定取得本院102年3月25日花院美101司執廉1
6451字第106411號不動產權利移轉證書而為所有權人，又本院拍賣公告載明拍定後不點交等情，有本院不動產權利移轉證書在卷足憑，並經本院依職權調取本院101年度司執字第16451號強制執行卷查核無誤，此部分之事實，自堪認定。被告林信宏、詹秀嬌目前居住在系爭房屋內，為彼等所不否認。而被告朱國華雖抗辯：伊戶籍係在花蓮市○道路，並未居住在系爭房屋內等語，惟原告已陳述其曾至系爭房屋，有看見被告朱國華使用之醫療器材；而被告詹秀嬌於本院審理時自承：伊與被告朱國華係朋友關係，被告朱國華這兩年生病手術，會到系爭房屋，伊幫他進行術後護理等語（參本院卷第43頁反面）。而被告朱國華前多次於本院提起訴訟，均陳明以系爭房屋之住址為其住所，此為本院職務上已知之事實，是綜合上情可知，被告朱國華應有占用系爭房屋，應堪認定。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第767條、第425條分別定有明文。蓋出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號判決意旨參照），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有。然而，同法第2項所為限制，究其立法理由，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或「不定期限」之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，為民法第425條第2項之立法理由所明載。查原告已於102年3月間因執行拍賣結果取得系爭房屋之所有權，而被告主張其與訴外人曾國賢之租賃契約係成立於民法債編89年5月5日修正施行後之98年4月1日，且租賃期間為98年4月1日至106年3月31日共8年，有房屋租賃契約書在卷可參，自應適用修正施行後民法第425條第2項之規定，上揭租賃契約既未經公證，自無民法425條第1項規定之適用，則被告自不能對原告主張該租賃契約對原告繼續存在，並主張有權占有。從而，被告占用系爭房屋，即屬無權占有，原告主張依據民法第767條規定，請求原告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。至本院民事執行處於102年2月22日花院美101司執廉16451字第002217號拍賣公告上固載明：「本件標的查封時，據債權人報稱，為第三人占有使用中，使用權源不明，拍定後不點交」等文字，惟其意僅告知投標人，本件標的有第三人占有使用中，就此拍定人應於拍定後自行釐清，法院將不負責點交系爭不動產予拍定人。是原告於拍定後起訴主張釐清法律關係，即與是否點交無關，更非指因強制執行時不點交標的即謂租賃契約由拍定人繼受。是被告抗辯本件系爭房屋係不點交，原告主張為無理由等語，即不足採。
㈢次按被告無權占有原告之房屋，可能獲得相當於租金之利益，
此為通常之觀念；復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查本件被告自原告拍定取得系爭房屋權利移轉證書之日起無權占用系爭房屋使用，造成原告無法對該屋為使用收益之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還自102年6月1日起至交還系爭房屋日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。而被告因無權占有原告所有之系爭房屋，侵害原告房屋所有權，致原告受有相當於租金之損害，已見前述，參以被告所提與訴外人曾國賢所定上揭房屋租賃契約書所載，每月租金為4,500元，則本件原告得請求相當於租金之損害，則為每月4,500元，較為合理，原告雖主張以每月7,000元計算，惟並未舉證以實其說，自不足採。
㈣復按公寓大廈管理條例第3條第8款之規定，所謂住戶之定義係
指：公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。又依同條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」。又依系爭住戶公約第20條約定，各住戶之管理（含管理週轉金）逾期未繳納者由管委會再行通知限期補繳並收滯納金（管理費百分之五），逾期15天，如仍拒繳則由管委會公佈住戶姓名，同時停止各項公共服務及公共設施使用，情節嚴重者由管委會訴求法律行動（依公寓大廈管理條例執行）。由上規定可知，本件被告既係承租人而實際居住在系爭房屋，其即有繳納管理費之義務。
㈤按債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性
質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益，民法第311條、第312條分別定有明文。又按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項固定有明文。惟此項規定，僅係規範後手繼受前手之區分所有權人地位，後手對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號、93年法律座談會民事類第13號參照）。再依系爭住戶公約所附之慈苑大樓管理費收繳辦法第9條約定：管理人員對於欠繳管理費住戶之遷出將嚴加管制，區分所有權人未繳清所積欠之管理費前不得遷出及遷入，管理人員有權拒絕搬遷人員臨時停車及進入本社區。管理人員執行此權力時，區分所有權人不得異議。則本件系爭房屋之管理費，雖應由住戶即被告等人繳納，惟原告為區分所有權人之地位時，就該管理費之繳納，即為有利害關係之第三人，是本件原告在取得系爭房屋之所有權後，即就本件系爭房屋所應納之管理費，應認為有利害關係之第三人，從而原告代被告繳納自取得系爭房屋所有權起即102年4月起至同年12月止之管理費9,360元部分（1,040×9＝9,360），依系爭住戶公約之約定請求被告返還，即有理由，應予准許，逾此部分，則原告既尚未取得系爭房屋之所有權，復不繼受前手之管理費，則此部分即與原告無關，難謂係利害關係人，原告請求被告返還，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條及第179條規定，請求被告應自系爭房屋遷出並返還該房屋，並自102年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,500元；及請求被告給付代為繳納之系爭房屋管理費9,360元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：本件核定裁判費之訴訟標的部分即遷讓房屋部分，原告為全部勝訴；另請求管理費部分，原告為一部勝訴；另相當於租金之不當得利部分，依據民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不需加徵裁判費，故本件原告為一部勝訴、一部敗訴，但依據民事訴訟法第79條規定，法院酌量上開之情形，而兩造分別負擔如主文所示之訴訟費用。據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年1月29日
民事庭法官林恒祺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月29日
書記官戴國安