鳳山簡易庭101年度鳳簡字第884號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度鳳簡字第884號
原　　　告　 張敏恭
訴訟代理人　 張進興
被　　　告　 李天榮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年1月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○○路○○巷○○○○號房屋遷讓
返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣貳拾貳萬陸仟捌佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟
實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者
，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」
，最高法院91年度台上字第2461號及92年度台上字第1064號
判決意旨可資參照，查系爭房屋租賃契約雖記載出租人為張
進興，然原告訴訟代理人張進興於本院審理中陳稱：出租人
是原告，伊是代理原告出租，租金是伊代收，被告繳納之後
伊就全部拿給原告等語(見本院卷第28頁)，而被告亦陳稱
：原告說他有授權給張進興，房子是原告的，但是張進興說
原告同意將房子出租給伊等語(見本院卷第28頁)，足認原
告訴訟代理人張進興應係以代理原告之意思，而以自己名義
與被告訂立系爭租賃契約，且該代理之事實亦為被告所明知
，應認 渠等 成立所謂「隱名代理」，系爭租賃契約應對原告
本人發生效力無疑，故原告於本件訴訟具有當事人適格，即
堪認定。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠被告應
將坐落高雄市○○區○○○路○○巷○○○○號房屋遷讓返還原
告，㈡被告應給付原告新臺幣(下同)150,000元；嗣於審理
中將訴之聲明第二項擴張為被告應給付原告155,000元(見
本院卷第30頁)，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告自民國97年4月15日起，將其所有門牌號碼
高雄市○○區○○○路○○巷○○○○號房屋（下稱系爭房屋）
出租予被告使用，每月租金為5,000元，租金應於每月20日
以前繳納。詎料，被告自98年11月迄今，並未遵期繳納租金
，經多次催告限期繳納後，被告均置之不理，被告遲付之租
金總額已達2個月之租額，原告乃提起本件訴訟，並以起訴
狀繕本之送達作為終止雙方間租賃契約意思表示之到達，被
告迄今仍占用系爭房屋而拒不返還。為此，爰依法請求被告
遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金與水電費、以及租賃契
約終止後被告仍繼續占用系爭房屋所致之損害。並聲明：㈠
被告應將坐落高雄市○○區○○○路○○巷○○○○號房屋遷讓
返還予原告。㈡被告應給付原告155,000元。
二、被告則以：系爭房屋租了3個月之後即漏水嚴重，被告之冰
箱、電視機、古董櫃及名貴字畫損失將近1百萬，原告拒不
修繕等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之前揭事實，業據提出系爭房屋租賃契約、房屋稅
繳納證明、存證信函等件為證(見本院卷第6至10頁、第32
至37頁)，且為被告所不爭執，是上開事實洵堪認定為真。
被告雖以前詞置辯，然其所提出之房屋照片並無法證明漏水
之事實，又被告提出證明其損失之單據，其中分期付款收據
均記載「本收據已於94年12月15日開立發票」字樣(見本院
卷第42至43頁)，顯見該筆交易係在被告承租系爭房屋之前
即已存在，難認與被告所稱漏水之損失有何關聯性，另被告
所提出之承購單6張(見本院卷第40至41頁)，亦難以證明
其購買貨品與漏水損失間有何因果關係；且觀被告自98年11
月起即遲付租金，竟遲至原告一再催告之後，始於101年10
月24日所發存證信函中表示系爭房屋有漏水情形，況被告自
承迄今就漏水部分未曾提起訴訟(見本院卷第28頁)，倘若
如被告所稱自承租後3個月即有漏水情況，何以被告從未向
原告反映請求改善，且迄今仍持續居住於系爭房屋，上開種
種情形均顯然啟人疑竇且與常情未符，從而，被告前開所辯
，不足採信。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關
係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前
段定有明文；且租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於扣
除擔保金抵償後，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，
此觀土地法第100條第3款規定自明。經查，被告於承租系
爭房屋時，曾繳納1萬元即相當於2個月之押租金，此經兩
造陳稱在卷，惟其既自98年11月起即未給付租金，積欠之租
金明細如附表所示，至起訴狀繕本送達被告即101年11月12
日止，被告已積欠約28個月之租金，扣除前揭2個月之押租
金，尚積欠26個月之租金，已符合前揭規定，是原告以起訴
狀繕本送達被告為終止契約之表示，自屬有據，系爭租約即
為終止。原告起訴請求被告應給付原告所積欠之租金以及水
電費經扣除押金10,000元後，共計137,500元，並將系爭房
屋遷讓返還原告，應屬有據，至原告其餘給付租金之請求，
為無理由。
㈢末按雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條法有明定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於
租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第16
95號亦著有判例可資參照。經查，兩造租賃關係既於101年
11月12日終止，則原告請求系爭租約終止後即自101年11月
13日起迄102年1月20日止，因無權占有所生相當於租金之
不當得利12,500元，亦屬正當。
四、綜上，原告依租賃契約、租賃物返還及不當得利返還請求之
法律關係，請求被告返還系爭房屋，及請求被告給付150,00
0元予原告，為有理由，應予准許，逾此金額部分，並無理
由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告
勝訴部分職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職
權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國102年2月21日
鳳山簡易庭法官謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年2月21日
書記官駱青樺
附表
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│日期│積欠金額(元)│備註│
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│98年11月份│5,000│租金│
││││
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│98年12月份│5,000│租金│
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│99年1至9│45,000│租金│
│月份│││
├─────┼──────┼────────────────┤
│99年10月份│1,000│租金│
││││
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│100年1至│5,000│租金│
│3月份│││
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│100年4月份│1,500│租金│
├─────┼──────┼────────────────┤
│100年5至│25,000│租金│
│9月份│││
├─────┼──────┼────────────────┤
│100年10月│4,000│租金│
│份│││
├─────┼──────┼────────────────┤
│100年12月│5,000│租金│
│份│││
├─────┼──────┼────────────────┤
│101年1月│10,000│租金│
│至2月份│││
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│101年3月份│1,000│租金│
││││
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│101年4至│45,000│101年4月至11月12日止為租金，│
│12月份││101年11月13日起至12月部分為相當│
│││於租金之不當得利│
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│102年1月份│5,000│相當於租金之不當得利│
││││
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│98年至99年│2,500│水電費│
││││
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│合計│160,000│
│││
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