臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第2207號
原 告 乙○○
被 告 總統閣廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求交付門禁感應卡事件，經本院於民國97年7月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應於原告給付新臺幣貳仟元之同時，交付原告坐落臺中市○
○區○○段○○○○號土地上之「總統閣廈」公寓大廈之門禁感
應卡肆張。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年5月30日，經由法院拍賣程序，購
得由被告管理、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之
「總統閣廈」公寓大廈中、門牌號碼臺中市○○區○○路4
段303號24樓之5房屋（以下簡稱系爭房屋），且已辦畢所有
權移轉登記手續。詎被告竟向伊表示：系爭房屋之前手仍積
欠管理費，伊若未付清，被告即拒收伊購得系爭房屋後應繳
納之管理費，且拒絕交付「總統閣廈」公寓大廈之門禁卡，
致使伊與同住系爭房屋內之另3名家人出入該公寓大廈極為
不便，已妨害伊自由使用系爭房屋，伊自得依據民法第767
條中段及公寓大廈管理條例第4條第1項等規定，請求被告依
系爭房屋之居住人數，交付上開公寓大廈之門禁感應卡等語
，並聲明：被告應交付原告「總統閣廈」公寓大廈門禁感應
卡4張。
二、被告對於原告係經由法院拍賣程序，購得系爭房屋，目前居
住在系爭房屋內之原告與其另3名家人，均無「總統閣廈」
公寓大廈之門禁感應卡可使用等情，均不爭執，惟抗辯：門
禁感應卡屬於「總統閣廈」公寓大廈全體區分所有權人之公
共財產，該公寓大廈大部分區分所有建物係屬套房型式，被
告通常一戶發給1張門禁感應卡，但若住戶有其他正當需求
，例如夫妻各自需要感應卡，或者小孩亦需要感應卡時，被
告會應住戶之要求加發感應卡，但住戶就每張感應卡均應繳
納押金新臺幣（下同）500元，是在原告未繳納每張門禁感
應卡500元之押金前，被告無從對其發放門禁感應卡。又有
關上開公寓大廈門禁感應卡之發放方式，被告業已提案，將
交由該公寓大廈於97年9月7日召開之區分所有權人會議作成
決議，在此之前，被告無法發放門禁感應卡給原告。又原告
未依其所有之區分所有建物坪數，繳納45,000餘元之公共基
金予被告，經被告通知原告前來協商，原告仍不置理，為免
對其他已繳納公共基金之住戶造成不公平，被告自不宜發給
原告上開公寓大廈之門禁感應卡等語，並聲明：駁回原告之
訴。
三、原告主張：伊於96年5月30日，經由法院拍賣程序，購得由
被告管理之「總統閣廈」公寓大廈中之系爭房屋，目前與另
3名家人居住系爭房屋內；惟被告拒發上開公寓大廈之門禁
感應卡予伊及伊之家人等事實，為被告所不爭執，堪信為真
實。
四、原告另主張：被告拒絕發放上開公寓大廈之門禁感應卡予伊
及伊之家人，已構成對伊自由使用系爭房屋之妨害，伊得請
求被告依居住系爭房屋之人數，交付上開公寓大廈之門禁感
應卡4張予伊等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則
本件應審究者，厥為原告前述主張有無理由？經查：
㈠按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由
使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第
4條第1項定有明文，而上述條文所稱之「自由使用」，當然
包括區分所有權人得將專有部分提供其家人居住，以及該等
居住其內之人可不受限制地外出及返家之權利。系爭房屋位
在被告管理之「總統閣廈」公寓大廈第24樓，原告及同住在
系爭房屋內之另3名家人自外返家時，均須經過該公寓大廈1
樓之門禁管制區，且原告主張：伊與伊之家人因未持有門禁
感應卡之住戶，每次進入上開公寓大廈，均須請求管理員代
刷感應卡，若找不到管理員即無法住入該公寓大廈，伊與伊
之家人為此甚感困擾等語，未為被告所否認，堪信屬實，足
見原告及其家人因未持有上開公寓大廈之門禁感應卡，出入
系爭房屋時有不便，是原告身為系爭房屋區分所有權人，應
有之自由使用系爭建物權能，顯已因而受到妨害。
㈡次查，依被告自承：上開公寓大廈之門禁感應卡目前係由其
發放，原則上一戶發給1張，但同一戶內人口較多之住戶，
被告會視住戶實際需要增加發放張數等語可知，上開公寓大
廈之門禁感應卡現由被告負責發放，且以每戶發給1張為原
則，惟住戶若因同住人數較多要求加發時，被告亦會斟酌個
別情形同意住戶之請求，則原告既經法院拍賣程序購得系爭
房屋，而成為上開公寓大廈區分所有權人之一，並與其另3
名家人實際居住在系爭房屋內，自有必要取得上開公寓大廈
之門禁感應卡，俾能自系爭房屋自由外出及返家，則被告無
正當理由而拒絕對原告及其家人發放上開公寓大廈之門禁感
應卡，已妨害原告自由使用系爭建物，原告請求被告交付上
開公寓大廈之門禁感應卡，以排除其使用系爭房屋時所受妨
害，即合於前揭規定。被告雖以：上開公寓大廈之門禁感應
卡應如何發放，將由該公寓大廈區分所有權人在97年9月7日
召開之區分所有權人會議討論，在此之前，被告不得逕行發
放門禁感應卡予原告；又系爭房屋在原告取得所有權以前之
所有權人，尚積欠被告管理費未清償，且被告未依法繳納公
共基金，是被告亦得以此為由，拒絕發給被告上開公寓大廈
之門禁感應卡等語，惟查：
⒈被告對於上開公寓大廈之門禁感應卡目前應如何發放，已有
其所陳前述標準可資遵循，是被告對於原告請求發給該公寓
大廈門禁感應卡一事應否准許，自應依據現行標準予以審核
決定。被告以上開公寓大廈區分所有權人將於97年9月7日召
開之區分所有權人會議，針對該公寓大廈門禁感應卡之發放
方式進行討論與決定，其在此之前不得發給原告門禁感應卡
云云，係屬推託搪塞之詞，要無可採。
⒉次查，原告之前之系爭房屋所有人積欠被告之管理費，乃其
與被告間之債權債務關係，而債之關係具有相對性，一方當
事人僅得向他方當事人有所主張，不得對第三人請求。至於
92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第24條：「區分所有
權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一
切權利義務」之規定，係為避免區分所有權人之繼受人於繼
受後，以其未參與規約制定過程為由，主張不受規約之拘束
，為使規約對於繼受人亦有拘束力，而作此規定，故該條文
性質上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體發生債
務」之繼受規定；準此，區分所有權之繼受人，其繼受後所
產生之權利義務，應依公寓大廈管理條例或住戶規約定之，
至於已具體發生之債務，如其前手所積欠之管理費，並不在
繼受人應繼受之範圍內。又上開條文於92年12月31日修正時
，僅增加繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求
閱覽或影印規約等相關文件，並未明文規定區分所有權之繼
受人應繼受前手已具體發生之債務，且由該次修正將法條文
字修正為：「區分所有權之繼受人．．．應於繼受後『遵守
』（原法條文字為「繼受」）原區分所有權人依本條例或規
約所定之一切權利義務事項」等語觀之，益見該條文之規範
目的，在約束繼受人應遵守公寓大廈管理條例或規約之規定
，而非令繼受人承擔其前手所積欠之債務，是以原告並不因
上述條文之規定，即必須繼受其前手對被告所負給付管理費
之債務，被告抗辯原告必須將前手積欠之管理費繳清，始可
取得門禁感應卡，洵非有據。
⒊再者，原告請求被告交付上開公寓大廈門禁感應卡，係本於
其為上開公寓大廈區分所有建物所有人之地位，排除被告對
其就區分所有建物行使所有權時造成之妨害；至於原告因身
為該公寓大廈區分所有權人，必須向被告繳交公共基金，則
係原告依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定所負義務
。是以被告應交付原告之門禁感應卡，與原告應向被告繳納
之公共基金，二者顯非基於同一雙務契約所生之對待給付義
務，被告抗辯：原告未繳納公共基金等語，縱屬實情，亦係
被告得否依據公寓大廈管理條例第21條規定，訴請原告繳納
之問題，被告尚不得以此為由，拒絕發放上開公寓大廈門禁
感應卡予原告，是被告此部分抗辯，仍無足取。
五、按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條中段定有明文。綜上所述，原告主張被告拒絕對其與居住
其所有系爭房屋內之另3名其家人，發放上開公寓大廈之門
禁感應卡，已妨礙其對系爭房屋所有權之行使，為可採信，
被告執前揭抗辯拒絕發放門禁感應卡予原告，尚難採憑，是
原告請求被告依居住在系爭房屋內之人數，交付上開公寓大
廈之門禁感應卡4張予原告，以排除對其就系爭房屋行使所
有權之侵害，固合於前揭民法條文之規定。惟被告另抗辯：
上開公寓大廈住戶每要求被告發給1張門禁感應卡，須繳交
500元押金等語，為原告所不爭執，堪信為真實；則被告表
示：在原告未依該項標準繳納押金前，其無從發放門禁感應
卡予原告等語，應認係依民法第264條第1項前段：「因契約
互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之
給付」規定，行使同時履行抗辯權，亦屬於法有據，爰依法
為同時履行之判決如主文第1項所示。
六、本判決係本院就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易
程序而為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款規定
，依職權宣告假執行；另確定本件訴訟費用額為1,000元（
即裁判費1,000元），依同法第78條規定，由敗訴之被告負
擔。
中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 鍾啟煒
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
書記官