臺灣 臺北 地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第9994號
原 告 台灣聯通停車場開發股份有限公司
法定代理人 林楊錦梅
訴訟代理人 徐志明 律師
方瓊英 律師
被 告 連勝停車場興業有限公司
法定代理人 羅清元
訴訟代理人 羅衣鈞
上列當事人間請求返還保證金事件，於民國107年1月11日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬捌仟陸佰捌拾伍元，及自民國一
百零六年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔百分之九十一，餘由
原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬捌仟陸佰捌
拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查原告與訴外人 洪昱壕 、 蔡桂珠 、 洪轉
等三人所簽訂停車塔租賃契約書第10條，原告、被告與前揭
洪昱壕等三人簽立「轉讓之三方協議書」第8條均合意以本
院為第一審管轄法院（見本院卷第10、12頁），故本院就本
件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊與訴外人洪昱壕、蔡桂珠、洪轉等三人，於民
國（下同）103年4月1日簽署「停車塔租賃契約書」（下
稱系爭租約），承租洪昱壕三人所有「臺北市○○路○段○○
號停車塔貳座及其他使用操作附屬設施」（下稱系爭租賃標
的物），租賃期限自103年4月1日起至106年3月31日止
，每月租金新臺幣（下同）21萬元，押租保證金25萬元，10
4年9月18日洪昱壕三人將系爭租賃標的物所有權移轉被告
，由被告繼受系爭租賃標的物及系爭租約權利義務，三方於
同日簽立「轉讓之三方協議書」。於106年3月31日租約屆
期，伊將系爭租賃標的物返還被告，惟被告拒不返還上開保
證金，依前揭三方協議書第4條，系爭租約終止時，由伊向
被告請求返還保證金，爰依系爭租約之法律關係起訴請求等
語，並聲明：㈠被告應給付原告25萬元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保
請准宣告假執行。
二、被告則以：原告承租使用系爭租賃標的物，造成機械損壞，
應修繕而未修，原告未回復原狀即交還系爭租賃標的物，伊
將之復原需施作如附表所示工程項目及花費，得於保證金中
扣除所需費用34萬元，經扣抵後，伊已無返還保證金之義務
等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與洪昱壕、蔡桂珠、洪轉等三人於103年4月1日簽署
停車塔租賃契約書，由原告承租系爭租賃標的物，租賃期限
自103年4月1日起至106年3月31日止，每月租金21萬元
，押租保證金為25萬元，有停車塔租賃契約書在卷可按（見
本院卷第7至10頁）。
㈡洪昱壕於104年9月18日將系爭租賃標的物所有權移轉予被
告，並簽立「轉讓之三方協議書」，約定洪昱壕等三人已將
前述25萬元保證金全數交付予被告，嗣租約終止時，原告向
被告請求返還該保證金等情，有前揭協議書在卷可按（見本
院卷第11至12頁）。
㈢系爭租賃契約於106年3月31日到期，原告於同日將系爭租
賃標的物交還給被告，雙方並簽署監理站停車塔點交返還記
錄，有監理站停車塔點交返還記錄影本在卷可按（見本院卷
第13頁）。
四、本院得心證之理由：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例
意旨參照）。查原告於106年3月31日租約屆期後，已將系
爭租賃標的物返還被告，有監理站停車塔點交返還記錄影本
在卷可按（見不爭執事項㈢），且為被告到庭不爭執，如無
租賃債務不履行之情事時，原告自得請求被告返還保證金25
萬元。
㈡次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以
善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應
保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失
者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之
方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第
438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約
定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，
即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃
物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人
租賃之目的及交易之習慣，以為決定。
㈢經查：系爭租賃標的物自103年起由原所有權人洪昱壕等三
人租予原告營業使用，被告於104年9月18日受讓系爭租賃
標的物所有權，兩造就回復原狀之「應有狀態」爭議不一，
被告固抗辯原告未將系爭租賃標的物回復原狀，應負擔如附
表所示修復工程34萬元等語，提出估價單、統一發票及現場
照片、支票等件影本在卷（見本院卷第48、64至66、91頁）
，然據證人即負責維修系爭租賃標的物之協固保養股份有限
公司副總經理 蘇舜煜 到庭證述：「（問：這些零件需要修繕
的理由為何？）我們以專業的立場判定零件需要更換有兩個
區分，一是零件使用壽命，二是他有立即性的危險，我們到
現場去整理出來，經過我們內部討論，建議業主那些零件需
要更換，那些零件都是使用年限原因需要更換，其中有部分
已經壞掉，但是原告仍然繼續使用。」、「（問：那你前所
謂壞掉的零件是因為人為造成，還是零件的壽命已經到期？
）有些已經壞掉了是使用性的問題的自然耗損。」等語（見
本院卷第105頁），足見系爭租賃標的物零件修繕部分多因
使用年限屆期或自然耗損所致，復觀諸證人蘇舜煜提出對停
車塔運轉安全修繕工程原因含說明內容，其中附表所示項目
一至四部分說明大約是：「原A520變頻器於2007年已停產，
轉換為A720及現在更新的A820型」、「…因磨損而左右調整
有困難，經量測已違更替標準。」、「4項驅動用撓性膠件
已產生裂化，必須更替，以免產生危險。」、「1.2項已超
出使用年限，應立即更替，以免發生危險。」、「3項緩衝
橡膠，膠質裂化，應該更新，以免不定時發生膠件斷裂而接
續軸件折彎、昇降搬器墜落，遭致車輛摔壞掉。」、「鋼索
生銹，恐有不定時折斷，而門片砸傷人車，因此，更新為安
全。」等語（見本院卷第116至117頁），適足見係因耗損
而更換零件。
㈣次查：按行政院所頒佈固定資產耐用年數表規定機械停車設
備之耐用年數為15年，依前揭證人蘇舜煜註記修繕工程原因
含說明，原告自99年承接經營，到106年3月共計7年等情
（見本院卷第116頁反面），復依原告提出估價單，系爭租
賃標的物於99年9月21日即有更換中間門鋼索（即附表項目
四）之維修紀錄（見本院卷第166頁），迄至106年3月31
日租約屆期，已近耐用年數15年之半數。而承租人訂立租約
之目的，既在於使用、收益系爭租賃物，出租人即有容忍承
租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務，原告
為營業目的而承租機械式停車塔，平日未疏於進行設備更換
及測試工作，據其提出停車設備保養查檢表、保修工作簽收
單、估價單等件影本在卷可按（見本院卷第126至169頁）
，除原告增建影響安全結構之設備，或是年久疏於維護，其
他如零件部分自然耗損及折舊，被告即有容忍之義務。雖被
告抗辯：就系爭租賃契約第6條約定：「乙方（指原告）應
以善良管理人之注意使用本租賃標的及其內含附屬設施，並
遵守本大樓管理單位所訂之管理辦法。除因天災地變或不可
抗力之情形，外本租賃標的含附屬設施，如有損壞，原告應
照價賠償或負責修繕復原。」等語（見本院卷第9頁），然
所謂之回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應
以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所
造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交
易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而
非回復租賃物之原有狀態，此乃因系爭租賃標的物隨著時間
之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自
然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之原有狀態，恐非法
律所應保護之權利。
㈤復查：被告抗辯部分停車位（車板）鎖板無法使用等情，業
據提出中興電工機械股份有限公司（下稱中興電工公司）電
子郵件內容在卷可按（見本院卷第67至72頁），並舉證人即
擔任該公司停車管理業務之 黃怡菁 到庭證述：「（問：中興
電工公司自106年4月開始承租，你們公司進場之後停車場
有無發生什麼狀況或故障的問題？）106年4月2日是前塔
光電線斷裂，後塔的光電訊號對不到，4月5日是車子的轉
盤轉不動，4月1日我們發現車板1、2被鎖板，4月5日
63、64、65號的車板沒有辦法叫訊號。」、「是的，我們因
此營收會減少，因為退縮了好幾個車位。」等語明確在卷（
見本院卷第106頁）。足見原告返還系爭租賃標的物後，確
有部分車板無法使用。原告雖主張系爭租賃標的物於106年
3月31日後得正常運作使用，提出現場照片、影片及入車單
據、電子發票等影本（見本院卷第80至83頁），並舉其租賃
期間維修保養機械車位之筌壹企業股份有限公司員工即證人
駱邦誠 到庭證述：「當時我的印象都是正常使用，也可以正
常出入車。」等語（見本院卷第103至104頁），惟上情僅
顯示整體停車塔運作情形，並無法說明特定車板使用狀況，
再依前揭點交返還記錄，106年3月31日點交時間是晚上11
時許，當時並無逐一檢視每塊車板是否堪用，亦據原告到庭
不否認（參見本院卷第171頁反面）。而系爭租賃標的物為
機械式停車塔，車板故障將造成使用率偏低，影響系爭租賃
標的物生產力，此故障僅需經調整及軟體稍改，測試後即可
運行良好（見本院卷第117頁），亦據前揭證人蘇舜煜到庭
證述明確（見本院卷第105頁反面），故前揭損害非該等物
品之自然耗損，顯見原告就其未盡善良管理人之注意義務所
致系爭租賃標的物毀損，自應負清理及損害賠償責任。又有
關「#1.2.號車位車臺板變形及軟體測試（目前鎖板）」、
「#63.64.65號車位無法自動呼叫（軟體測試及修正）」二
項目之議價後修繕金額分別為12,300元、8,000元（即附表
項目五、六），加值5%營業稅後金額為12,915元、8,400元
，合計為21,315元，被告抗辯原告應給付此部分修繕回復費
用21,315元，核屬有據。
㈥又押租金主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關
係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付
之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，
始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民
事判決參照）。查原告請求被告返還押租金25萬元，經被告
抗辯以原告應負擔之修繕工程回復原狀費用21,315元抵銷後
，被告尚應返還原告228,685元。
五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付228,68
5元及自起訴狀繕本送達之翌日即106年6月9日起（見本
院卷第17頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有
理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不論列，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執
行聲請，因訴之駁回失所附麗，併與駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國107年2月9日
臺北簡易庭法官鄧德倩
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,650元
合計2,650元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月9日
書記官許博為
修繕工程附表：（參見本院卷第90頁）
┌──┬──────────────┬───┬─────┐
│項目│品名及規格│數量│修繕價格│
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│一│後塔轉盤變頻器A520*1.5W│1組│15,200元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1│A820*1.5（日本三菱牌）│1只│13,800元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2│更替及設定.測試│1式│1,400元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│二│搬器及駐車室│1式│149,700元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1│位置決斷裂要焊接│3處│2,460元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2│位置決座磨損嚴重建議更新│4處│4,920元│
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│A│ㄇ型鐵材及加工│4只│2,920元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B│更替及校正│4處│2,000元│
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│3│搬器橫移鏈條RS100單列及擋塊│4組│62,320元│
││建議更新（目前有一只用焊接方│││
││式）│││
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│A│搬器橫移鏈條RS100單列日製10│1式│13,000元│
││呎*6包│││
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B│搬器橫移鏈條RS100單列全接目│1式│4,940元│
││*76個│││
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│C│搬器橫移鏈條RS100單列*90度│1式│4,800元│
││特殊目*32個│││
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│D│鉚釘8ψ30*64支│1式│320元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│E│擋塊（中碳鋼加工件）*32只│1式│12,800元│
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│F│工廠組立及現場更替│1式│26,460元│
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│4│搬器橫移.取出聯結器（日製）│4組│80,000元│
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│1│日製聯結器（RFH-180）│4個│72,500元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2│車床加工及現場更替│4個│7,500元│
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│三│主機座及鋼索│1式│132,610元│
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│1│後塔配重鋼索18mm（日本預拉鋼│1條│27,000元│
││索）│││
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A│18mmψ*60m日本預拉鋼索│1條│16,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B│現場施工│2.5天│3,250元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│C│鋼索頭18ψ│1只│4,760元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│D│灌巴氏合金及運載│1式│1,210元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2│前塔搬器鋼索16mm（日本預拉鋼│4條│98,410元│
││索）│││
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A│16mmψ*58m日本預拉鋼索│4條│59,500元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B│現場施工│6天│15,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│C│鋼索頭18ψ│4天│14,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│D│灌巴氏合金及運載│1式│9,900元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│3│主機馬達減速機緩衝墊│16個│7,200元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A│緩衝墊│16個│2,208元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B│更替工資│2天│5,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│四│中間門及後門鋼索生銹更新│2條│6,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│五│#1.2號車位車臺板變形及軟體測│1式│12,300元│
││試（目前鎖板）│││
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│六│#63.64.65號車位無法自動呼叫│1式│8,000元│
││（軟體測試及修正）│││
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│七│加值營業稅5%│1式│16,190元│
├──┴──────────────┴───┴─────┤
│合計340,000元│
└───────────────────────────┘