裁判字號：臺灣桃園地方法院103年簡上字第163號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決103年度簡上字第163號上訴人 楊詩萍
韓文均 上一人訴訟代理人 黎惠珠 被上訴人 楊巧倩 訴訟代理人 劉添錫 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國103年
6月10日本院桃園簡易庭103年度桃簡字第23號第一審判決提起上訴，於104年3月31日辯論終結，本院判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有如附表一所示之土地及建物（包含增建部分），由上訴人維持共有，權利範圍各為貳分之壹。
上訴人應各補償被上訴人新臺幣壹拾柒萬玖仟玖佰貳拾伍元。
訴訟費用由兩造依附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造共有如附表一所示土地（下稱系爭土地）及建物（下稱系爭建物，兩者合稱系爭不動產），被上訴人及上訴人之應有部分各為三分之一，兩造如以原物分割，所得建物面積過少，且系爭建物原為2層，後有增建3、4層之樓房，1至4樓間僅有室內樓梯相通，並無其他通道，須由樓梯自1樓進出，顯然不能作為任何用途，無法達到原來使用目的，應變賣系爭不動產以分割之，而由兩造依應有部分比例分配賣得之價金。為此，爰依民法第823條及第82
4條規定起訴，並聲明：兩造共有如附表一所示之土地及建物暨建物之增建部分准予變賣，所得價金由兩造依附表二所示應有部分比例分配之。
二、上訴人均以：上訴人均無資力以高於被上訴人購買之價格買受被上訴人之應有部分，惟若變賣分割系爭不動產，上訴人楊詩萍將無地方可居住，遂請求本院原物分割系爭不動產等語，資為抗辯，並均聲明：被上訴人之訴駁回。
三、系爭不動產原為訴外人 韓以亮 所有，而上訴人楊詩萍為韓以亮之妻，上訴人韓文均、訴外人 韓文杰 為韓以亮之子，韓以亮死亡後，系爭不動產由上訴人楊詩萍、韓文均及訴外人韓文杰繼承，每人應有部分各為三分之一，嗣因韓文杰積欠訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）款項，而經中信銀行取得執行名義後聲請本院拍賣韓文杰所持有系爭不動產應有部分，經被上訴人於本院101年度司執字第96063號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）中，以新臺幣（下同）32萬8000元買受，並與上訴人等共有系爭不動產，被上訴人及上訴人之應有部分各為三分之一，無因物之使用目的不能分割及訂有不分割之特約，且系爭建物原為2層，後有增建3、4層之樓房，1至4樓間僅有室內樓梯相通，並無其他通道，須由樓梯自1樓進出等節，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記謄本、建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書等資料各1份在卷可查（見原審卷第6至8頁），且有本院101年度司執字第96063號卷宗在卷可憑，自堪信為真實。
四、各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；末按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第
1項至第4項分別定有明文。而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。另按共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。經查：
（一）系爭不動產為兩造所共有，並無因物之使用目的不能分割或訂有不分割之特約等節，為兩造所不爭執，且復經本院調解未果不能達成協議分割，有本院調解程序筆錄1份在卷足參（見原審卷第17頁），依前規定，被上訴人提起本件訴訟，就系爭不動產請求裁判分割，即屬有據。
（二）系爭建物原為2層，後有增建3、4層之樓房，1至4樓間僅有室內樓梯相通，並無其他通道，須由樓梯自1樓進出等節，已如前述，則系爭建物無獨立對外通道可供通行，且被上訴人乃透過系爭強制執行程序取得系爭不動產之應有部分，與上訴人未曾相識，若將系爭建物分層分割，必減損其使用價值，對系爭不動產之經濟效用及全體共有人之利益，顯然不利，以原物分割之方式分配予全體共有人，顯有困難。
（三）系爭不動產乃為上訴人等所現實居住之處所，倘採取變價方式分配，勢必將造成上訴人將另覓住處，而被上訴人係於102年10月23日透過系爭強制執行程序拍得系爭不動產並取得權利移轉證書，旋於102年11月20日為本件分割共有物之請求等節，有本院系爭不動產102年10月23日桃院
101司執金字第96063號權利移轉證書在卷可查（見原審卷第8頁），其意乃透過整體變價分割方式進而獲得利潤，相權之下，當以居住正義之目的作為土地利用之首要考量，則應以原物分配與上訴人為妥，被上訴人主張以系爭不動產應以變價分割方式為之，尚非妥適。
（四）綜上，上訴人就系爭不動產仍願意維持共有（見本院卷第51頁），並參酌若以原物分配與上訴人，並由上訴人以金錢補償被上訴人，更符合共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形。
（五）因本件係以原物為分配時，而共有人之一之被上訴人未受分配，依前揭民法第824條第3項規定，上訴人仍需以金錢補償被上訴人，而應補償之數額為何，分述如下：
1、系爭強制執行程序鑑定報告乃於102年1月26日所為，被上訴人所取得系爭不動產之應有部分之價值為新臺幣（下同）45萬2000元，有 黃挺祚 不動產估價師事務所102年2月8日祚桃102字第107號函所附鑑定報告書在卷可查（見系爭強制執行程序卷第46至61頁），自足認定。
2、被上訴人於本院審理時聲請就系爭不動產再送鑑定，經鑑定後，認系爭不動產之總價值為319萬6162元等節，有昇陽不動產估價師聯合事務所104年1月14日103昇陽法估字第1223號函暨估價報告書在卷可稽（見本院卷第67至10
6頁），自堪信為真實。
3、被上訴人主張系爭不動產乃為變價分割，黃挺祚不動產估價師鑑定報告之鑑定日期迄今過久且以三分之一之應有部分為據，而本件係採變價分割，應以系爭不動產全部價額而定，應以昇陽不動產估價師鑑定報告為補償數額為據，上訴人應補償被上訴人104萬913元云云（見本院卷第11
1頁），經查：
（1）昇陽不動產估價師鑑定報告對系爭不動產之估價方式為比較法及土地開發分析法，經計算出總價後，再以權值計算，最終得出系爭不動產價格為312萬2740元等節（見本院卷第92頁），然昇陽不動產估價師鑑定報告亦載明系爭不動產所處地域為老舊社區，除整修維護外，實難以開發重新建築，則昇陽不動產估價師鑑定報告以土地開發分析法鑑定系爭不動產之價格，即有失允當。
（2）昇陽不動產估價師鑑定報告所採比較法之鑑定方式，係以與系爭不動產位置相鄰之標的為比較，而比較之方式係以實價登錄之價額為據，然從鑑定報告勘估標的與比較標的總調整率表（見本院卷第88頁），與鑑定報告所換算結果每坪12萬4479元相距甚遠，則昇陽不動產估價師鑑定報告結果是否符合市價標準，已非無疑，尚難作為本件補償數額之依據。
（3）本院考量黃挺祚不動產估價師鑑定報告雖在102年1月26日所為，然距被上訴人於102年11月20日提起本件訴訟時未達一年，且此鑑定報告考量系爭不動產個別條件及土地效益，認位於勘估標的同一近鄰地區之類似透天厝坐落土地之市場價格約為每坪4萬元至5萬元之間，又被上訴人係經系爭強制執行程序為特別拍賣程序取得系爭不動產，可見黃挺祚不動產估價師鑑定報告較符合被上訴人所持有系爭不動產應有部分之市場行情。而黃挺祚不動產估價師鑑定報告就被上訴人所持有系爭不動產之應有部分鑑定為45萬2000元，然被上訴人乃經特別拍賣程序以32萬8000元所取得等節，已如前述，則45萬2000元乃是推估之行情，補償之依據應以被上訴人實際取得系爭不動產之價額即32萬8000元為準。又都市地價指數是將各直轄市、縣（市）的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動（上漲或下跌）的百分數，其性質類似物價指數，此係由主管機關內政部所發布，數據相對客觀、公正，自得作為參考之依據，系爭不動產所在地為桃園市大溪區，計算至103年3月31日時，指數為109.71，依此，被上訴人所系爭不動產應有部分之現今價格應為35萬9849元（計算式為：32萬8000元*1.0971=35萬9849元），本院認上訴人應各補償被上訴人17萬9925元為適當（35萬9849元÷2＝17萬9925元）。
五、綜上所述，本件分割方式應以由上訴人維持共有系爭不動產，權利範圍各為1/2，並由上訴人應各補償被上訴人17萬9925元為適當。上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項、第3項所示。又按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文，是本院認第一、二審訴訟費用及應如附表二所示之兩造依其應有部分比例負擔，以符公平，併此敘明。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第80條之1，判決如主文。
中華民國104年4月30日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官游智棋法官謝憲杰上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國104年5月4日
書記官何伊羚附表一：
1、系爭土地之標示┌─┬──────────────────┬─┬───┬────┐│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬─────┤││││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│（㎡）│範圍│├─┼───┼────┼───┼─────┼─┼───┼────┤│1│桃園縣○○○鎮○○○段│0000-0000│建│55.00│全部││││││││││├─┼───┴────┴───┴─────┴─┴───┴────┤│備│││註││└─┴─────────────────────────────┘
2、系爭建物之標示┌─┬───┬────┬────┬──┬────────┬────┐│編│建號│基地坐落│建物門牌│結構│面積（㎡）│權利範圍││號││││├────┬───┤│││││││面積│主要│││││││││用途││├─┼───┼────┼────┼──┼────┼───┼────┤│1│00190-│桃園縣大│桃園縣大│2層│一層：│住家用│全部│││000│ 溪鎮介壽 │ 溪鎮齋明 │加強│38.18││││││段232地│街38巷35│磚造│二層：││││││號│號││38.18│││││││││合計：│││││││││76.36│││├─┼───┴────┴────┴──┴────┴───┴────┤│備│││註││└─┴──────────────────────────────┘
3、系爭建物內未辦理保存登記之增建部分：┌─┬──────┬─────┬──────┬────┐│編│坐落│門牌│增建部分面積│權利範圍││號│││（㎡）││├─┼──────┼─────┼──────┼────┤│1│桃園縣大│桃園縣大溪│一層：4.6│全部│││溪鎮○○○鎮○○街38│二層：4.6││││段232地│巷35號│三層：42.78││││號││四層：4.68││││││合計：56.66││├─┼──────┴─────┴──────┴────┤│備│││註││└─┴────────────────────────┘附表二：
┌───────┬────┐│共有人│應有部分│├───────┼────┤│楊巧倩│1/3│├───────┼────┤│楊詩萍│1/3│├───────┼────┤│韓文均│1/3│└───────┴────┘