裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第1674號民事判決
裁判日期：民國95年03月06日
裁判案由：損害賠償等
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第1674號原告乙○○被告桃展建設股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○
丁○○上列當事人間損害賠償事件，於民國95年2月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾萬陸仟叁佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟元供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬陸仟叁佰肆拾伍元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告主張：原告於民國93年2月7日向被告購買坐落於桃園縣桃園市○○○段○○○○號土地上「縣府清境」建物（下稱系爭建物）其中一戶（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○○號4樓，下稱系爭房屋），並於93年4月初搬入。不料，因被告之施工不當導致系爭房屋自93年7月起出現室內嚴重漏水之現象，主臥室內之衣櫥、天花板、木地板均泡水發霉致無法使用。嗣經兩造於93年9月11日會同同棟建物五樓之住戶及室內設計師鑑定結果，認為是被告施工不當所致。 嗣經鈞 院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果亦認系爭房屋主臥室頂版及5樓地坪之漏水現象係外牆之雨水經由5樓之地坪與外牆交接面滲入所致。原告因上開瑕疵已支出重新裝潢工程費新臺幣（下同）246,345元，又為依臺灣省土木技師公會建議改善瑕疵之方式修復系爭房屋，原告另必須支出修復費用60,000元，合計損失306,345元。又原告購入系爭房屋後始知系爭建物無用水權及用路權，系爭建物對外聯絡之道路，其中之一係桃園縣農田水利會池塘邊之堤防，另一是德寶建設股份有限公司所有之土地，均屬私有地，而上開所有權人均公告禁止系爭建物之住戶利用上開道路，足認系爭建物存有瑕疵，為此，原告多次要求被告賠償原告所受之損害306,345元及減少買賣價金350,000元，惟被告均置之不理，原告依民法債務不履行及物之瑕疵擔保之法律關係，自得起訴請求等語，並聲明：被告應給付原告656,345元；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：系爭房屋漏水之原因是起因於同棟建物5樓底版重新埋設水管所致，並非被告施工不當。且就漏水瑕疵之部分，被告委託唯爾設計工程有限公司估價結果，回復原狀之費用只需178,710元，被告亦同意回復原狀，但因原告不同意被告僱請之工人進行施工，才作罷。又系爭房屋係於93年
2月27日即已交屋，但原告卻至93年8月28日始向被告反應有滲水之現象，是該滲水之原因應是原告自行施工所致。至於系爭建物之用水問題，被告已向自來水公司申請設置自來水管線，雖水管管線無法依照原規劃路線埋設，但被告已經提供自來水供原告使用。至於○○○區○○○○○道路，均係計劃道路，只是尚未徵收而已，且該對外之通路均為既成巷道，已使用十多年，自無須取得所有權人出具之同意通行文件等語作為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、程序方面：㈠被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告605,482元。嗣於本院審理時請求判決命被告給付原告656,345元。核原告所為屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，先予敘明。
二、實體方面：㈠原告主張其向被告購買系爭房屋，系爭房屋已經被告交付使用之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡關於損害賠償請求部分：
1.原告主張因被告施工不當，致系爭房屋嚴重漏水之事實，業提出照片六幀為證。被告不否認上開漏水之事實，但辯稱係因同棟5樓地板重新埋設水管及原告自行施工不當引起，不可歸責於被告等語。惟經本院囑託臺灣省土木技師公會就上開漏水原因進行鑑定，其鑑定結果略以：系爭房屋依據所有權人陳述漏水經過及現場勘查建商事後對外推陽台窗戶周邊牆角及廚房外牆採取之塞水、防水等措施，目前主臥室之漏水問題暫時獲得解決，證實主臥室頂版之漏水現象為外牆之雨水經由5樓之地坪與外牆交接面滲入所致等語，有該公會於94年10月12日檢送之鑑定報告書可按。是被告之抗辯不足採信，應認上開漏水之瑕疵確係被告施工不當所致。
2.原告主張其於93年4月進住系爭房屋，但因上開漏水情事，致其新裝潢之衣櫥、天花板及木地板等物均泡水而發霉，致無法使用，其因重新裝潢而支出246,345元等情，業據原告提出照片6幀及估價單1紙為證，被告則不否認上開衣櫥等物因泡水而受損之事實，但辯稱：所需費用應為178,710元等語，並提出估價單1紙為證。經查證人 王景峰 於本院94年3月1日言詞辯論期日到院庭證稱略以：系爭房屋室內之裝潢設計是我處理的，原告所提估價單是我出具的。我出具之估價單都是基於我的專業所為之建議，各品名都是以一般行情價估算，並非原告主動告知欲施作之項目。至於被告提出之估價單有價差，是因為有些項目，例如地板部分，被告所報價格不含表面材料，其他像燈具部分有泡水之情形，被告的估價單也不包括，再者櫥櫃部分，我的估價是拆除重做，被告只作修補等語。另比較兩造提出之估價單，被告所提估價單工程項目部分，其中拆除工程份少了收納高櫃、床頭板、展示高櫃及訂製沙發之拆除，及毀損燈具之回復，另收納高櫃、床頭板、展示高櫃部分僅作修補，足認證人王景峰之上開證言應為可採。而查上開因漏水而毀損之物，其質地均係木質，容易受潮，是從表面觀察，雖僅一部因泡水而發霉、損毀，但其餘部分亦可能受波及，且僅作一部修補，則修補部分之木紋、色澤等外觀，亦不能與未修補部分一致，自難謂係回復原狀，又被告提出之估價單上所列拆除工程既然較少，且其中一部又僅為修補，則其所估清潔、搬運等費用自然較少，且又漏估燈具毀損部分。從而，原告主張為回復原告其所受上開損害應支出之工程費用為246,345元乙節，應為可採。
3.原告主張為改善上開漏水現象，另須支出費用60,000元事實，業據提出估價單1紙為證，並為被告所不爭執。核該估價單所載改善方式與上開鑑定報告建議之改善方式即應針對外推窗框四周及外牆轉角牆壁與樓版交接面，可能形成裂縫或孔隙空洞處，經鑽孔後內部灌注Epoxy（環氧樹脂）填補，以補強其保固期限等情相符，是原告此部分之主張，亦為可採。
4.按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第227條定有明文。本件因可歸責被告之事由，被告給付有瑕疵（漏水）之系爭房屋與原告，自屬瑕疵給付；又該給付另致原告受有上開裝潢損毀之損害，為加害給付，原告因此分別支出費用60,000元及246,345元，依上開規定，自得請求被告賠償。從而，原告依據債務不履行之規定請求被告賠償306,345元，於法有據，應予准許。
㈢關於減少價金部分：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。
2.原告主張系爭建物對外聯絡道路均為私有地之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張上開土地之所有權人豎立告示牌公告禁止通行，或以鐵片圍籬封鎖，不讓通行，被告未提供系爭建物對外聯絡道路等情，業據原告提出被告不爭執真正之照片11幀為證，被告亦不爭執，亦為可採。被告雖辯稱略以：上開聯外道路，均係計畫道路，僅未徵收而已，且上開農田水利會之堤防是既成道路，原告等住戶通行可不經農田水利會之許可等語。惟查，上開聯外道路所在縱係計畫道路用地，但既未徵收，則上開土地仍為私有，除屬既成道路或經所有權人同意通行或鄰地所有人得主張通行權等情形外，上開土地所有權人本於所有權之權能，自得禁止他人進入，本件上開土地之所有權人亦分別已公告或設置圍籬等方式表明禁止他人通行，且被告主張上開堤防通道為既成道路一節，又未舉證證明，自非可採。是原告之上開主張亦為可採。
3.查系爭房屋所在之系爭建物為住宅，其有無對外聯絡道路，該道路設置是否適當、對外聯絡便捷與否等事，均影響系爭房屋之交易價值。系爭建物目前對外聯絡道路或經土地所有權人以圍籬封鎖，或經公告禁止通行，隨時有被封鎖而不能通行之可能，且上開事實亦經媒體詳盡報導，亦有剪報及網頁附卷可按，則原告主張被告所交付之系爭房屋有減損其價值之瑕疵，主張減少價金乙節，應為可採。又系爭建物為被告所建築，其對於系爭建物完成後之對外聯絡道路為何，應知之甚詳，是其對於將來進住之人對外通行將可能遭受前開困難乙事自不能諉為不知，但其於出賣系爭房屋時並未告知原告，顯係故意不告知瑕疵。本院斟酌本件瑕疵之態樣及被告故意不告知瑕疵等一切情事，認為原告定得請求減少之價金以200,000元為適當，逾此範圍之請求，不能准許。
三、從而，原告請求被告給付506,345元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求於法無據，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年3月6日
民事第三庭法官林望民上列為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年3月6日
書記官曾建中