臺灣嘉義地方法院93年度訴字第550號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年訴字第550號民事判決

裁判日期：民國94年06月30日

裁判案由：租佃爭議

臺灣嘉義地方法院民事判決93年度訴字第550號原告乙○○
三樓丙○○兼共同訴訟丁○○代理人被告甲○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國九十四年六月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落嘉義市○○段○○○○號，建，面積○．一一九五公頃、同段三九一地號，建，面積○．○六三三公頃土地，耕地租賃關係不存在。
被告應將前項所示兩筆土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告所共有坐落嘉義市○○段三八八、三九一、三九二地號土地出租與被告耕作，目前種竹，並訂有耕地三七五租約，其中三八八、三九一地號土地（下稱系爭土地），地目為建，原告曾於租期屆滿前以存證信函通知被告，該土地租期屆滿不再出租，且於法定期限內向嘉義市東區區公所申請收回系爭土地，然未被准許並核定續租，原告不服提起訴願遭決定駁回，遂提起行政訴訟，高雄高等行政法院以原告向嘉義市東區區公所申請收回系爭土地之事由，應屬私權爭執之事項，並非行政機關得予審究……而予駁回，爾後依耕地三七五減租條例第二十六條規定，經調解調處皆不成立。依最高法院八十八年台上字第一號判例意旨，按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。故系爭土地已無耕地三七五減租條例規定之適用，應准其收回耕地，不予補償。
（二）依內政部八十九年九月十八日台（八九）內地字第八九一二五六四號函釋：土地法第一百零六條對農地之認定，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者為農地，並認定屬耕地租用之範圍。惟最高法院六十二年度台上字第一六四七號、六十三年度台上字第一五二九號判例變更前，仍有耕地三七五減租條例之適用，然在該二判例變更後，耕地租用之租賃物以農地、漁地或牧地為限，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。且土地法第一百零六條，耕地租用所稱之農地者，係指農地、漁地、牧地三者而言，並非供農、漁、牧使用者皆為農地。由上所述，依內政部八十九年九月十八日台（八九）內地字第八九一二五六四號函釋，認定農地及耕地租用之行政命令，明顯與土地法第一百零六條、最高法院八十八年度台上字第一號判例相抵觸，依中央法規標準法第十一條規定，命令不得牴觸憲法或法律、憲法第一百七十二條規定，命令與憲法或法律牴觸者無效。本件系爭土地雖為都市計畫農業區土地，但在都市計畫發布前已為建地目，編定為可供興建住宅使用之建築用地，可建築房屋，其建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限……。參照都市計畫法台灣省施行細則第三十條規定。與系爭土地相毗鄰之同地段三八七地號土地（地目建）已相繼興建房屋。系爭土地既無耕地三七五減租條例之適用，其耕地租賃關係不存在，原告自可收回土地。
（三）並聲明求為判決：1、確認兩造間就坐落嘉義市○○段○○○○號，建，面積○．一一九五公頃、同段三九一地號，建，面積○．○六三三公頃土地，耕地租賃關係不存在。2、被告應將前項所示兩筆土地返還原告。3、訴訟費用由被告負擔。
（四）提出申請書、存證信函影本、戶籍謄本各一份、原土地登記簿謄本、土地登記謄本影本各二份、照片二幀為證。
二、被告方面：
（一）系爭土地為被告之父 林鼠 於三十八年六月十五日與原告依耕地三七五減租條例訂立耕地租約，約定作為耕作使用，且按約定給付地租，生產物為甘薯。被告依法繼承先父對系爭土地之承租權，並依法向主管機關辦理租約變更，自任耕作迄今，期間亦均按期繳付地租，原告遽然終止租約，將導致被告全家生計困難，故被告拒絕原告終止租約之決定，且系爭土地應有耕地三七五減租條例規定之適用，依耕地三七五減租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，而出租人收回自耕，依同條例第十九條之反面解釋須具備條件有三：一、出租人能自任耕作者。二、出租人所有收益不足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，不致承租人失其家庭生活依據者。本件原告租期屆滿時並未檢附相關文件證明符合上列三項條件。而被告亦於九十二年一月三日申請續訂租約，因此原告依法不得收回自耕。如原告要收回，應依耕地三七五減租條例規定，依終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償損失。
（二）系爭土地之地目雖記載為「建」，然土地使用分區編定為農業區。其地目係早期農業社會為耕作之需要，在該土地上有部分兼作遮陽與避雨用之簡易農業設施，依當時政策有上述設施者皆記載為「建」，此乃農業區裡有所謂「建」地目之由來，而今該農業設施因年久失修已不復存在。早期地目僅記載當時土地使用現況，目前主管機關內政部已擬規劃取消地目之記載，都市計畫內土地應依其分區使用管制，被告基於信賴保護、誠信原則，繼續作農業使用迄今。依內政部九十二年一月十五日台內地字第0920066118號函釋：「‥因民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕作或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。」，是以系爭土地訂定租賃契約之始地目為「建」，仍有耕地三七五減租條例之適用。本件經嘉義市耕地租佃委員會調處亦決議被告有繼續在耕作，應予被告續訂租約。
（三）六十三年最高法院曾有判例認定建地如確為耕地使用，便可適用耕地三七五減租條例，於八十八年最高法院雖變更見解，認為建地不得適用耕地三七五減租條例，但被告租約係於六十三年以前即簽定，與另二筆土地在政府之輔導下一起以同一條件依耕地三七五減租條例規定向原告租用，其間歷經多次換約、繳交租金等，租佃雙方均無異議，亦無糾紛，原告實不應突然要求無償毀約，索回租用耕地。況依誠信原則，法律後例不得破前例，否則人民如何遵守既定契約，且被告年事已高，已無換業謀生能力，僅靠耕作維持生計，若原告一定要毀約索地，必須依例先為必要之補償，以免被告生活陷入困境。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
（五）提出嘉義市政府都市計畫土地使用分區證明書、內政部函、嘉義市耕地租佃委員會調處程序筆錄、高雄高等行政法院九十二年度訴字第一二四○號判決、臺灣省嘉義市私有耕地租約影本各一份、嘉義市政府私有耕地租約變更結果通知書影本二紙、核定續訂租約通知書影本三紙為證。
三、本件耕地因出租人終止租約收回耕地所引起之爭議，經嘉義市東區區公所耕地租佃委員會調解不成立，以及嘉義市政府耕地租佃委員會調處不成立，分別有嘉義市東區區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及嘉義市政府耕地租佃委員會調處筆錄各一份附卷可參，依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，故原告提起本件訴訟符合法定程序，本院應予受理。
四、原告所共有坐落嘉義市○○段三八八、三九一、三九二地號土地，於三十八年六月十五日與被告之父林鼠，依耕地三七五減租條例訂立耕地租約，約定作為耕作使用，且按約定給付地租生產物為甘薯。其中三八八、三九一地號土地，地目為建，原告在九十一年十二月三十一日租期屆滿前，於九十一年十一月二十七日以存證信函通知被告，系爭土地租期屆滿不再出租，且於九十二年二月十一日向嘉義市東區區公所申請收回系爭土地，然未被嘉義市東區區公所准許並核定續租，原告不服提起訴願遭決定駁回，遂提起行政訴訟，高雄高等行政法院以原告向嘉義市東區區公所申請收回系爭土地之事由，應屬私權爭執之事項，並非行政機關得予審究而予駁回；爾後依耕地三七五減租條例第二十六條規定，經調解調處皆不成立。此有原告提出之申請書、存證信函影本各一份及原土地登記簿謄本、土地登記謄本影本各二份，被告提出之嘉義市耕地租佃委員會調處程序筆錄、高雄高等行政法院九十二年度訴字第一二四○號判決、臺灣省嘉義市私有耕地租約影本各一份、嘉義市政府私有耕地租約變更結果通知書影本二紙、核定續訂租約通知書影本三紙為證。並為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、茲本件所應審酌者，厥為１系爭二筆建地有無耕地三七五租約之適用？２如無耕地租約之適用，有無民法租賃規定之適用？３原告得否請求返還該二筆建地？茲分別說明如后：
（一）按依最高法院八十八年台上字第一號判例意旨：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例業經變更，不得再予援用，為本院最新之見解。」（按此號判例即本件最高法院第一次發回之判決，相同見解參照最高法院八十八年四月十三日、八十八年度第三次民事庭會議決議(一)），故租賃標的如係非農、漁、牧用地，縱供耕作使用，仍無耕地三七五減租條例規定之適用。
（二）查系爭土地乃原告與被告之父林鼠，於三十八年六月十五日，依耕地三七五減租條例訂立耕地租約，約定作為耕作使用，且按約定給付地租生產物為甘薯。嗣於七十四年變更承租人為被告等情，為兩造所不爭執，並有臺灣省嘉義市私有耕地租約、嘉義市政府私有耕地租約變更結果通知書各一份為証。本件系爭二筆土地之地目為建地既非屬農、漁、牧用地，則依上開說明，兩造間對系爭二筆建地之權利義務關係，即無耕地三七五減租條例之適用。從而原告請求確認二造間就系爭二筆建地之耕地租賃關係不存在，即屬有據，此部分應予准許。
（三）查兩造間所訂立之私有耕地租約，內載承租之土地包括系爭二筆土地，惟因系爭二筆土地為建地，而非農、漁、牧用地，無耕地三七五減租條例之適用，已如前述，但兩造間就系爭土地之租賃如符合民法一般租賃之規定者，自仍有民法一般租賃之適用，因此本件應審究是否符合一般租賃之規定。按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。本件原告向來均有收取被告給付之租谷。關於承租非農、漁、牧用地供耕作使用者，在最高法院變更上開法律見解之前，依變更前之六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例意旨，仍認係耕地租賃，已如前述。而本件系爭耕地租約係三十八年所訂定，被告承租系爭二筆建地及一筆田地，事實上均作為耕地使用。由是觀之，系爭土地自承租迄今均作為耕作使用，顯見在締約之時，雙方應即有承租土地供耕作之用之意思。被告就系爭二筆土地既有繳交租金，顯已符合民法一般租賃之規定，而就系爭二筆土地成立一般租賃關係。
（四）兩造間就系爭二筆建地既有民法普通租賃關係，且系爭建地租賃因無耕地三七五減租條例之適用，而原告在九十一年十二月三十一日租期屆滿前，於九十一年十一月二十七日以存證信函通知被告，系爭土地租期屆滿不再出租，終止租約，則原告請求被告將系爭二筆建地返還被告，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告請求確認二造間就坐落嘉義市○○段○○○○號，建，面積○．一一九五公頃、同段三九一地號，建，面積○．○六三三公頃土地，耕地租賃關係不存在。被告應將前項所示兩筆土地返還原告，為有理由，應予准許。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果，核與判決結果均無影響，爰不以一一論述，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國94年6月30日
臺灣嘉義地方法院民事庭
法官柯月美以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年6月30日
書記官洪麗惠