臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹北簡字第99號
原 告 池和宮
法定代理人 陳水泉
訴訟代理人 温瑞鳳 律師
被 告 吳立七
訴訟代理人 陳由銓 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國103年6月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
查本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將所有坐落新竹
縣○○鄉○○段○○○○○○號（下稱系爭429-1地號）土地內
，面積約120平方公尺，及地上房屋拆除（依本院鑑定為準
），交還原告。㈡被告應將所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○
○○號（下稱系爭402地號）土地內，面積約100平方公尺
，及地上房屋拆除（依本院鑑定為準），交還原告及全體共
有人；嗣經本院會同兩造履勘現場並測量，原告於民國（下
同）103年5月26日依測量結果具狀變更聲明為：㈠被告應將
系爭429-1地號土地內，如附件複丈果圖所示G部分、面積
24.35平方公尺地上建物拆除，交還土地與原告。㈡被告應
將系爭402地號土地內，如附件複丈成果圖所示F部分、面積
36.57平方公尺地上物拆除，交還土地與原告及全體共有人
等情，有民事準備書狀在卷可參（見本院卷第75頁），核與
前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）查系爭402地號、面積4,480.26平方公尺土地，原告權利
範圍為448026分之320083，另一所有權人 吳李桂 ，權利範
圍為448026分之127943；系爭429-1地號、面積8,570.28
平方公尺土地，原告權利範圍為全部，此有土地登記謄本
及地籍圖可證。又原告前法定代理人為 吳俊岸 ，已於100
年11月21日變更為陳水泉，此有新竹縣寺廟變動登記表可
參。
（二）兩造前於83年4月12日，訂立協議書，載明：池和宮（簡
稱甲方），經由委員會指派 許連蒲 、 李煙 、 吳清輝 、林友
明、 陳添旺 、 林桂 等六位委員全權處理與吳立七（簡稱乙
方），雙方之間土地使用糾紛，經雙方協議結果如後：
１、甲方願割讓乙方現有建築物住家連接北方寬十七台尺，深
與乙方現有之建築物同深之土地約二十坪左右交換乙方佔
有甲方土地及地上物（活動中心后面新建之房屋）。
２、雙方同意在拆除地上建築物時甲方遵守約定舊有活動中心
與乙方共同牆，不得拆除，須留予乙方使用，乙方須在民
國八十三年五月二十日前，無條件拆除，不得另再要求甲
方任何補償。
３、乙方爾後如欲興建建築物時，屋前不得超越現有之建築物
，如屆時乙方不遵守承諾，甲方得阻止乙方工程。
４、乙方現有房屋佔有之土地，及今割讓交換十七台尺之土地
，因屬旱地暫時不能分割，如以後法令更改，可以分割之
時，甲方須無條件分割給乙，分割時之代書費由甲方負擔
，土地增稅則甲乙負擔。
５、甲方在乙方連接土地如要興建建築物時，與乙方銜接之共
同牆須無條給予乙方共同使用，如甲方屆時要留巷道，則
乙方不得異議，更不得佔據甲方所留之巷道。
６、以上經雙方同意，恐口無憑，特立此協議書，雙方各持乙
份存證無誤。
（三）查被告現有建築物，分別在原告所有系爭429-1地號土地
內，占用如附件複丈果圖所示G部分、面積24.35平方公
尺；在系爭402地號土地內，占用如附件複丈成果圖所示
F部分、面積36.57平方公尺，顯已超過協議書第一條所
約定二十坪；且被告依該條後段應交還原告之土地及建物
，亦未交還原告，爰依法提起本件訴訟。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告所建門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○○○號房屋（下
稱系爭房屋），均係無權占有原告之土地；被告並未提出
任何證據，證明有合法使用之權利存在。
２、被告主張「另系爭402地號土地於遺產分割時，係分予被
告，僅因礙於農地不克分割，而登記於被告侄子 吳俊雄 名
下，嗣吳俊雄過世，其妻子兒女皆拋棄繼承，而由其母即
被告大嫂吳李桂繼承。惟吳李桂亦承認被告房屋佔用之基
地屬被告所有，並同意由被告繼續占有使用。」，並無其
事。苟被告在遺產分割時，有任何權利，本於繼承關係，
依當時法令，縱無農民身份，仍可繼承登記，取得土地所
有權；殊無「而登記於被告侄子吳俊雄名下」之事；且訴
外人吳俊雄死亡後，其繼承人吳李桂並未承認被告房屋佔
用之基地屬被告所有，並同意由被告繼續占有使用。退一
萬步言之，系爭402地號土地，原告權利範圍為448026分
之320083，另一所有權人吳李桂，權利範圍為448026分之
127943，依民法第819條第2項「共有物之處分、變更及
設定負擔，應得共有人全體之同意」。故縱共有人吳李桂
一人片面之同意，亦不生效力。至被告提出之承諾書，原
告否認其真正，該承諾書無出具之年月日，且未有親筆簽
名，顯非真正。
（五）綜上，爰依所有權及系爭協議書之約定提起本件訴訟，並
聲明：
１、被告應將系爭429-1地號土地內，如附件複丈果圖所示G
部分、面積24.35平方公尺地上建物拆除，交還土地與原
告。
２、被告應將系爭402地號土地內，如附件複丈成果圖所示F
部分、面積36.57平方公尺地上物拆除，交還土地與原告
及全體共有人。
３、請准供擔保，宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告前於65年間，即在系爭402、429-1地號土地上，蓋
有如民事答辯狀附圖所示粉紅色E、F部分及在同段468
、601地號土地上蓋有如該附圖所示粉紅色G、D部分之
R.C造二樓房屋，以供被告及家人居住；嗣於66年間，兩
造雖成立買賣契約，然僅將系爭402地號土地（重測前為
紅毛段90-6地號）之一部，面積0.1500甲土地出賣予原告
，被告所蓋之上開建物及所屬基地，並未在出賣之範圍內
，此有兩造所訂立之買賣契約書為憑。而系爭402、429-
1及同段468等地號土地，均為被告之祖先所遺留，屬農
業用地，因礙於以往法令規定農地不得分割或變更為共有
，以致在遺產分割時，各繼承人所分得之土地，往往先登
記於他繼承人或有自耕農資格之人名下。
（二）原告於83年4月12日因擬使用新豐村活動中心後面被告建
物之土地，乃與被告相商而訂立系爭協議書，由原告割讓
予被告住家連接北方，寬17公尺，深與被告現有之住屋同
深，約20坪左右之土地，以與被告所有活動中心後面建物
及基地交換，而系爭協議書所稱「現有建築物住家」及第
㈢條所稱：「屋前不得超越現有之建築物」以及第㈣條所
稱「乙方現有房屋」之建築物或房屋，即係指上述被告於
65年間所建蓋之R、C造二樓房屋之謂，且被告全家自66
年起迄今均居住於此，而除上開R.C房屋外，被告另在新
豐村活動中心后面蓋有「新建之房屋」。而依上開協議書
所載，原告應給予被告之土地為被告現有建築物住家連接
北方，寬十七台尺，深與被告現有建築物同深，面積二十
坪左右，則原告應給予被告之土地位置，即應為附件複丈
成果圖所示之G及F之位置，否則，被告現有建築物之北
方，並無其他土地，原告可資以交換給被告。
（三）另依系爭協議書所載，原告非但不得拆除被告所有坐落於
系爭402、429-1地號土地上之房屋，更應將系爭房屋所
占用之土地及如附件複丈成果圖所示編號G、F之土地，
於法令准許分割之時，無條件分割予被告，此有下列事證
，可為證明：
１、系爭協議書第㈣條載明：乙方即被告現有房屋佔有之土地
，及今割讓交換17台尺之土地，因屬旱地暫時不能分割，
如以後法令更改可以分割之時甲方須無條件分割給乙，分
割時之代書費由甲方負擔，土地增值稅由乙方負擔。
２、原告更於98年8、9月間，出具承諾書乙紙予被告，承諾
系爭房屋及附圖所示使用面積及位置之土地，為被告所有
，若日後法令變更可辦理時，原告應無條件配合分割及產
權移轉予被告或被告之利害關係人。
３、另系爭402地號土地於遺產分割時係分予被告，僅因礙於
農地不克分割，而登記於被告侄子吳俊雄名下，嗣吳俊雄
過世，其妻子兒女皆拋棄繼承，而由其母即被告大嫂吳李
桂繼承，吳李桂亦承認被告房屋佔用之基地屬被告所有，
並同意由被告繼續占有使用。
４、此外，原告池和宮位於被告房屋鄰旁，如被告係無權占有
該土地，則原告何能容忍被告之房屋繼續無條件長期使用
原告之土地，且長達將近40年，不但未請求被告拆屋還地
，甚將被告屋前之20坪土地讓與被告，而由被告建蓋鐵皮
屋於其上。
５、綜上，在在足證被告所有系爭房屋之基地及如附件複丈成
果圖所示編號G、F範圍之土地，係因限於法令未能辦理
移轉登記，被告乃為實際權利人，自得占有使用。
（四）此外，被告依兩造交換土地之協議取得系爭土地後，乃在
附件複丈成果圖所示G及F土地搭蓋鐵皮屋，作為倉庫等
用途。茲從上開鐵皮屋坐落於系爭房屋住家連接北方，寬
十七台尺，深與被告現有建築物同深，占地面積約18.43
坪（即附件複丈成果圖編號G加F，再加上四週空地後，
占有範圍，與二十坪相當），而鐵皮屋前方與被告現有建
築物齊一，未超越現有建築物等情以觀，足見被告所有之
上述鐵皮屋係全然建蓋在原告依協議書交換給予被告之土
地上，被告並非無權占有原告土地。
（五）綜上所述，依兩造所訂立之協議書及原告出具之承諾書所
載，原告就被告現有房屋之基地及鐵皮屋佔用之土地，均
應依約無條件分割給被告，然今原告不但未依約履行此項
義務，反而提起本件拆屋還地之訴，顯為無理。並聲明：
１、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
２、如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭402地號土地為其與訴外人吳李桂共有，系
爭429-1地號土地為其所有；被告搭建之鐵皮屋分別占用
系爭402地號，如附件複丈成果圖所示F部分、面積36.5
7平方公尺土地，及系爭429-1地號，如附件複丈成果圖
所示G部分、面積24.35平方公尺土地等情，業據提出土
地登記第二類謄本2份、地籍圖謄本及現場照片（分別見
本院卷第4至6頁、第48、49頁、第77至80頁）等為證，
且為被告所不爭執，復經本院會同兩造及新竹縣新湖地政
事務所履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖
在卷可按（見本院卷第61至63頁、第67至68頁），自堪信
為真實。
（二）原告又主張被告係無權占用系爭402地號，如附件複丈成
果圖所示F部分、面積36.57平方公尺土地，及系爭429-
1地號，如附件複丈成果圖所示G部分、面積24.35平方
公尺土地乙節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是
本件茲應審究者為：被告是否有權占用上開土地？原告請
求被告拆除地上物，並將占用土地返還原告及原告與其他
共有人有無理由？經查：
１、門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○號之系爭
房屋，房屋稅起課日為68年1月，加強磚造面積分別為60
.6平方公尺、80.3平方公尺，另鋼鐵造部分面積為48.5平
方公尺，起課日為75年8月等情，有新竹縣政府稅捐稽徵
局房屋稅籍證明書在卷可參（見本院卷第87頁）；而兩造
係於83年4月12日簽定系爭協議書，是系爭協議書簽定時
，被告所有之系爭房屋即已存在，堪予認定。
２、又查，兩造於系爭協議書中約定：「㈠甲方（即原告，下
同）願割讓乙方（即被告，下同）現有建築物住家連接北
方寬十七台尺，深與乙方現有之建築物同深之土地約二十
坪左右交換乙方佔有甲方土地及地上物（活動中心后面新
建之房屋）。㈡雙方同意在拆除地上建築物時甲方遵守約
定舊有活動中心與乙方共同牆，不得拆除，須留予乙方使
用，乙方須在民國八十三年五月二十日前，無條件拆除，
不得另再要求甲方任何補償。」等情，是系爭協議書第㈠
條中既約定原告願割讓「現有建築物住家連接北方寬十七
台尺，深與乙方現有之建築物同深之土地約二十坪」之土
地予被告等情，且兩造均不爭執上開協議書第一條之「現
有建築物」乃指新竹縣○○鄉○○路○○○號之系爭房屋（
見本院卷第94頁背面），則如附件複丈成果圖所示0-0-0-
0-0-0-0-0連線範圍內即為系爭房屋坐落之土地，已難認
該部分土地為系爭協議書第㈠條所約定原告應割讓交付予
被告之20坪土地範圍。再參以系爭協議書第㈣條另約定：
「乙方現有房屋占有之土地及今割讓交換之十七台尺之土
地，因屬旱地，暫時不能分割，如以後法定更改可分割之
時，甲方須無條件分割給乙，分割時之代書費由甲方負擔
，土地增值稅則由乙方負擔」等情，益徵系爭協議書第㈠
條所約定原告應割讓交換之土地自不含括被告所有系爭房
屋坐落土地範圍內。
３、又被告抗辯兩造約定交換土地之位置為系爭房屋屋前牆面
（房屋北方牆壁）起算與現有鐵皮建物同寬、計算66.12
平方公尺之土地，現況系爭房屋屋前以鐵皮鋼架搭蓋一層
樓高倉庫使用，寬度與系爭房屋同寬，深度約成人5、6步
伐距離，倉庫佔用原告所有系爭402地號土地即編號F部分
、面積為36.57平方公尺，占用系爭429-1地號土地即編號
G部分，面積為24.35平方公尺，占用面積合計為60.92平
方公尺（經換算後為18.4283坪），業據本院履勘現場屬
實，並有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按。則被告所
搭蓋之上開鐵皮倉庫，面積顯未逾越系爭協議書中約定割
讓面積20坪之範圍；且參酌附件複丈成果圖，被告搭建之
鐵皮倉庫確係位於系爭房屋之北方位置，核與系爭協議書
第㈠條約定「甲方願割讓乙方現有建築物住家連接『北方
』寬十七台尺，深與乙方現有之建築物同深之土地約二十
坪」之位置相符。是綜上事證，被告辯稱其於83年4月間
曾與原告簽定系爭協議書，約定原告交換如附件複丈成果
圖所示5-6-7-8之土地範圍供其使用等情，應堪採信。
４、按在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖
買受人尚未為所有權移轉登記，惟其占有土地既係出賣人
本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人
自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第
389號判例可資參照）。查系爭402地號土地、如附件複
丈成果圖所示編號F、面積36.57平方公尺土地，及系爭
429-1地號土地、如附件複丈成果圖所示編號G、面積24
.35平方公尺土地，既係原告同意割讓交付予被告使用，
並立有系爭協議書為憑，參諸前揭判例意旨，縱前開交換
土地未為所有權移轉登記，然被告本於系爭協議書之法律
關係主張其占有上開土地有正當權源，非屬無權占有，為
有理由。
（三）綜上所述，被告所搭建之鐵皮屋固分別占用原告所有系爭
402地號土地，如附件複丈成果圖所示F部分、面積36.5
7平方公尺土地，及原告共有系爭429-1地號，如附件複
丈成果圖所示G部分、面積24.35平方公尺土地，惟其非
屬無權占有，從而，原告主張依民法第767條之規定及系
爭協議書約定，請求被告拆屋還地即無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併
予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證
，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列
，附此敘明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月18日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中華民國103年6月18日
書記官陳明芳