裁判字號：臺灣新北地方法院112年訴字第2685號民事判決
裁判日期：民國113年06月06日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第2685號原告 張忠 訴訟代理人 陳勵新 律師被告 劉蓉蓉 訴訟代理人 繆璁 律師
繆忠男 律師複代理人 繆博宇 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１兩造於民國111年5月18日簽署不動產買賣契約書，原告以新
臺幣(下同)710萬元向被告買受坐落新北市○○區○○段0000○號（面積67.93平方公尺，權利範圍全部）、1566建號（面積2
62.51平方公尺，應有部分248320分之147700）及同段744地號(面積329.68平方公尺，應有部分000000000分之0000000)，雙方合意以本院為第一審管轄法院。原告與房屋仲介洽談期間，特別強調1566建號須為原告完全使用，而被告於簽署買賣契約書有檢附78年9月1日由區分所有權人 楊文彬 等人立具之同意書予原告，讓原告相信可以完全使用1566建號。被告於標的物現況說明書就系爭地下室之增建部分即1566建號，勾選未曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議，就其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有何補充），亦勾選否。被告告知1566建號之使用權為原告之權利，但須無條件開放地下層供全棟住戶緊急避難使用及台電配電室等維護使用。被告先前於110年3月27日正義之星大廈管理委員會第二屆區分所有權人會議時，曾提案欲將1566建號部分出租予第三人，經該次區分所有權人會議以地下室之共有部分屬防空避難室予以否決，被告遂未將系爭地下室1566建號共有部分出租予第三人。被告卻隱瞞上情，向原告佯稱1566建號共有部分為原告自主任意使用，原告於111年6月13日登記取得所有權後，整建地下室，花了42700元及93000元，以供原告放置布料使用。嗣於112年8月10日正義之星第三屆區分所有權人會議，區分所有權人楊文彬否認有簽署系爭同意書。正義之星大廈管理委員會要求原告須於112年9月30日前淨空地下室公設區、防空避難室等空間，原告不得不將地下室予以清空，拆除鐵架又花了15萬元。
２原告係以710萬元之價額向被告購買1555建號（面積67.93平
方公尺，約20.5坪）及1566建號（總面積262.51平方公尺，原告應有部分面積約47.2坪），做商業及倉管使用，每坪建物權利價額約10.5萬元，原告卻無法使用系爭地下室47.2坪，受損金額為355萬元（請送不動產估價師鑑定），綜上，原告共損失0000000元。原告依民法第348、349、353條之規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。又被告明知其就地下室之全部並無專用之權利，卻施用詐術，告知原告得單獨使用地下室之全部，並交付系爭同意書及前手買賣契約影本給原告，致原告誤信其就地下室全部有專用使用權，被告所為係不法故意侵權行為，應依民法第184條第1項前段，負損害賠償責任。又本件買賣契約，雙方約定原告就系爭地下室一樓之公共區域得由原告專用，結果卻是遭管理委員會要求原告要淨空地下室公設區、防空避難室，無法使用地下室全部，是本件買賣契約因可歸責於被告之事由，致為不完全給付致生損害，被告應依民法第277條第1、2項負損害賠償責任。原告請求擇一為有利於原告之判決，請求被告賠償0000000元(285700+0000000=0000000)。
３委請不動產估價師事務所鑑定原告就1566建號無法使用47.2
坪，損失之金額或影響不動產交易價額為何?４並聲明：被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：１被告將系爭地下室暨基地以總價710萬元，每坪價額34萬6000
元售予原告，是不包含1566建號之全部使用權。依內政部實價登錄價額所示，門牌號碼新北市○○區○○○路000號8樓，每坪價額為54萬407元。被告之前手將地下室清空後，於000年00月間將系爭地下室暨基地以總價700萬元出售予被告，迄被告將系爭地下室暨基地出售予原告，此期間被告均未曾使用過系爭地下室，所繳納之電費均為基本電費而已。兩造所立系爭不動產買賣契約書第二條及第三條有關增建（違建）或占用部分，均未有任何勾選，表示並無任何增建（違建）或占用部分。另系爭不動產買賣契約書之標的物現況說明書第3項「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）（若是，須檢附資料）」一欄勾選否；第6項「是否有其他分管協議或使用管理或分割等約定（若是，須檢附資料）」一欄勾選否；第18項「是否有增建部分」一欄勾選是，並在備註說明欄位內勾選地下室，此一地下室之增建係指地下室屋頂上之通風管線之增建。至於系爭大樓之地下室，含1555建號及1566建號建物，均無客觀增建（違建）或占用部分之事實。原告迄未舉證證明系爭地下室有何「增建（違建）或占用部分」之處，遑論被告自購入系爭地下室，迄出售予原告，均未實際使用地下室，更無增建之事實，從未與其他區分所有權人或住戶發生「權利主張」之爭議，因此在系爭不動產買賣契約書之標的物現況說明書第22項「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議」一欄勾選否。被告於108年11月購入系爭地下室暨基地時，前手曾交付78年9月1日系爭大樓早期部分區分所有權人所出具之同意書影本，因該同意書僅係影本而非正本或原本，無法據以主張權利，被告僅係依循前例，將系爭同意書影本轉交給原告。被告否認系爭買賣契約標的有包含1566建號共有部分由原告享有專用權，如有包含，一定會在買賣契約書上記載，惟遍查契約並無此記載，可知兩造並無此約定等語置辯。
２並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：兩造於111年5月18日簽署不動產買賣契約書，原告以710萬元向被告買受坐落新北市○○區○○段0000○號（面積
67.93平方公尺，權利範圍全部）及1566建號（面積262.51平方公尺，應有部分248320分之147700）及同段744地號(面積329.68平方公尺，應有部分000000000分之0000000)，被告向原告佯稱1566建號共有部分為原告自主任意使用，原告於111年6月13日登記取得所有權後，整建地下室，花了42700元及93000元，以供原告放置布料使用。嗣於112年8月10日正義之星第三屆區分所有權人會議，楊文彬否認有簽署系爭同意書。正義之星大廈管理委員會要求原告須於112年9月30日前淨空地下室公設區、防空避難室等空間，原告不得不將地下室予以清空，拆除鐵架又花了15萬元，原告無法使用系爭地下室47.2坪，受損金額為355萬元，為此依民法第348、
349、353條、第184條第1項前段、第227條第1、2項，請求被告賠償原告所受之損失0000000元等情；被告則以：被告將系爭地下室暨基地以總價710萬元，每坪價額34萬6000元售予原告，是不包含1566建號之全部使用權。系爭不動產買賣契約書之標的物現況說明書第3項「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）（若是，須檢附資料）」一欄勾選否；第6項「是否有其他分管協議或使用管理或分割等約定（若是，須檢附資料）」一欄勾選否，被告於108年11月購入系爭地下室暨基地時，前手曾交付78年9月1日系爭大樓早期部分區分所有權人所出具之同意書影本，因該同意書僅係影本而非正本或原本，無法據以主張權利，被告僅係依循前例，將系爭同意書影本轉交給原告。被告否認系爭買賣契約標的有包含1566建號共有部分由原告享有專用權，如有包含，一定會在買賣契約書上記載，惟遍查契約並無此記載，可知兩造並無此約定等語置辯。經查，原告所買受之標的為坐落新北市○○區○○段0000○號（面積67.93平方公尺，權利範圍全部）及1566建號（面積262.51平方公尺，應有部分248320分之147700）及同段744地號(面積329.68平方公尺，應有部分000000000分之0000000)，此為兩造所不爭執，原告復稱被告告知原告得自主使用1566建號之全部，此為被告所否認。經查，系爭不動產買賣契約書之標的物現況說明書第3項「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）（若是，須檢附資料）」一欄勾選否；第6項「是否有其他分管協議或使用管理或分割等約定（若是，須檢附資料）」一欄勾選否；買賣契約書之特約事項亦無記載原告就1566建號得享有專用權。再查，1566建號係供新北市○○區○○○路000○000號共同使用，有防空避難室、水箱、機械房，總面積262.51平方公尺，原告應有部分為248320分之147700，除原告外，另有10個共有人，見1566建號建物登記第二類謄本(卷第245頁)。既然1566建號係登記為11個區分所有權人共有，原告主張其可以占用1566建號全部，則必須證明共有人間全體同意由某一個共有人占用1566建號之全部，而該占有人為被告之前手或前前手，被告再將此專用權讓與原告。原告固然提出同意書(卷第17頁)、買賣契約書(見卷第19、21頁)為證，惟查，該同意書為影本，立同意書人記載為 楊五常 、 楊清華 、楊文彬、某股份有限公司(名稱被印文遮蓋看不清楚)，據證人 許昶偉 證稱其於交接主委的會議時，聽到現任主委楊文彬親口說同意書的簽名不是伊親簽，他覺得這件事應該不算數等語(見卷第314頁)，則原告所提之同意書之真正自屬可疑。
又觀諸卷第19、21頁買賣契約書影本所載，出賣人為 陳武盛 ，買受人為 李木村 ，該買賣契約書第20條其他約定(一)乙方(按為賣方)須負責將上開建築物之壹、貳、柒、捌樓之購買所有人無條件同意予甲方地下一樓完整使用及自用權，可見此份買賣契約簽立時，尚欠同棟1、2、7、8樓所有權人之同意地下室由買方李木村使用。而之後買方是否有取得1、2、
7、8樓所有權人之同意書，亦未見原告舉證證明。又據證人許昶偉證稱:伊自105年開始住進正義之星迄今，並沒有發生地下室由取得地下室專有權之人使用全部地下室，110年3月27日正義之星社區第二屆區分所有權人會議亦以1566建號屬防空避難室為由，否決被告提案將1566建號出租予第三人等語(見卷第308、310頁)，而被告於108年11月14日與其前手 陳淑君 、 葉容廷 、 潘亭宇 間所簽之買賣契約書，亦無約定由被告取得1566建號專用權(見被證4)，依常理，被告自己並沒有專用1566建號之事實，且1566建號係大樓共用部分，有防空避難室、水箱、機械房，自105年以後沒有約定專用之情形，殊難想像被告會與原告約定1566建號由原告專用。是原告主張兩造間買賣契約包含1566建號之專用權，尚難採信。1566建號面積262.51平方公尺，是大樓共用部分，原告應有部分為248320分之147700，應有部分面積約47.2坪，其對於1566建號之全部均有使用收益權，原告稱其無法使用系爭地下室47.2坪，與事實不符。綜上，原告依據民法第348、3
49、353條、第184條第1項前段、第227條第1、2項，請求被告賠償0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，原告請求委請不動產估價師事務所鑑定原告就1566建號無法使用47.2坪，損失之金額或影響不動產交易價額為何?即無調查之必要，附此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國113年6月6日
民事第七庭法官陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年6月6日
書記官黃頌棻