裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第671號民事判決
裁判日期：民國112年08月11日
裁判案由：給付租金
臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第671號原告即反訴被告 鍾錦良 訴訟代理人 張進豐 律師上一 人複 代理人 杜宥康 律師訴訟代理人 郝宜臻 律師被告即反訴原告 鍾畇蓁 訴訟代理人 黃傑琳 律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將桃園市○○區○○街00號房屋如附圖一編號1A、1B、1C、2C、2D、3A、4C、4D套房騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣349,900元，及自民國111年8月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國111年1月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1B、2C、2D套房之日止，按月給付原告新臺幣2,500元、3,500元、3,200元；及自民國111年9月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1A、4C、4D套房之日止，按月給付原告新臺幣4,500元、3,400元、3,500元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、核定反訴被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋（桃園市○○區○○段000○號）占用反訴原告所有坐落桃園市○○區○○段000000地號土地，每月租金為新臺幣1萬元。
五、反訴被告應給付反訴原告新臺幣51,000元，及自民國110年4月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國110年4月8日起至系爭房屋拆除之日止，按月於每月7日給付反訴原告新臺幣1萬元，及各自每月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、本訴訴訟費用由被告負擔93%，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔79%，餘由反訴原告負擔。
八、本判決第一項於原告以新臺幣62萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,866,667元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第二項前段於原告以新臺幣116,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣349,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項後段於各期到期後，原告以如附表二「原告擔保金額」為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表二「被告擔保金額」為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第五項前段於反訴原告以新臺幣17,000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣51,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第五項後段於各期到期後，反訴原告以新臺幣3,000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣1萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十三、原告及反訴原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：原告起訴係聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）248,390元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自民國110年3月1日起至桃園市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）如附圖一編號1A、1B、1C、2C、2D、3A、4C、4D套房（下合稱系爭8間套房）租約到期日止，按月給付原告每間套房3,200元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中經數次之變更，最後聲明如後開原告訴之聲明所示（壢簡字卷第199頁反面、200頁；訴字卷第62、63頁），變更金額部分核屬擴張應受判決事項之聲明；追加請求遷讓房屋部分，仍係基於原告起訴時主張兩造間委任關係終止，被告無權占有系爭8間套房之同一基礎事實，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於98年間向被告購買系爭房屋（1、2樓已登記為桃園市○○區○○段000○號，3至5樓為增建物），因被告為系爭房屋坐落之土地即桃園市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，故原告委任被告出租系爭8間套房，所收取之租金作為系爭土地之租金，惟被告仍需給付原告系爭8間套房之水、電、網路費。嗣因被告未給付自107年7月1日至109年7月31日之水、電、網路費，故原告業以109年10月16日律師函向被告終止委任契約，被告於109年11月3日收受該函後委任契約即已終止，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭8間套房，及依民法第179條規定，請求被告返還委任契約終止後所收取之系爭8間套房租金349,900元（計算式詳如訴字卷第67至68頁，其中1C及3A套房自109年11月起均未出租）及其中6間套房（編號1A、1
B、2C、2D、4C、4D）如附表一按月給付欄之租金，暨原告代墊之上開水、電、網路費145,990元（明細如壢簡卷第22頁）等語。並聲明：㈠被告應將系爭8間套房騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告495,890元，及自民事訴之變更暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自111年1月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1B、2C、2D套房之日止，按月給付原告9,200元；及自111年9月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1A、4C、4D套房之日止，按月給付原告11,400元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於98年7月1日將系爭房屋1、2樓出售並移轉所有權登記予原告，惟被告仍保留其上3、4樓及5樓鐵皮屋之事實上處分權。嗣於98年間，兩造協議以S型方式分配系爭房屋1至4樓之套房，由被告分得系爭8間套房，原告分得其餘7間套房，各自出租使用。兩造間無委任關係，被告是基於所有權人地位使用系爭8間套房。系爭房屋之水、電用戶名為被告，費用自被告帳戶中扣除，被告亦未曾使用原告之網路，原告請求被告給付水、電、網路費為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告為系爭房屋之所有權人。
1.原告向被告買受系爭房屋，於98年7月13日登記為所有權人，系爭房屋登記層數為2層，有建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第122、124頁），故原告為系爭房屋之所有權人。
2.被告雖辯稱原告僅為系爭房屋1、2樓之所有權人，被告為增建之3、4、5樓之事實上處分權人云云。惟：
⑴按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人
，取得動產所有權，民法第811條定有明文。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，或僅具構造上之獨立性，但無使用上之獨立性而常助原有建築物效用之附屬物，不得獨立為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院110年度台上字第2407號民事判決意旨參照）。
⑵本院於111年12月21日勘驗系爭房屋現為1至4樓磚造建物
，5樓為鐵皮加蓋。1樓有前、後門，1、2樓未相通（據被告稱是其將1、2樓相通之門封閉），2樓有獨立樓梯可通往2至5樓（訴字卷第225頁）。並有照片及勘驗影片附卷可參（訴字卷第141至171、227至235頁及證物袋）。
⑶被告雖將1、2樓相通之門封閉，但並未申請將2樓登記為
獨立建物，則1、2樓僅有1個所有權。另3至5樓增建物並無獨立出入口，不具構造上及使用上之獨立性，故3至5樓增建物無獨立之所有權或事實上處分權，而是附合於原登記之系爭房屋所有權範圍，亦即1至5樓只有1個所有權。
⑷依被告陳稱其向訴外人購買系爭房屋時已有3、4樓，嗣
被告加蓋5樓鐵皮屋後才將系爭房屋出售予原告，則被告出售系爭房屋予原告並移轉所有權登記予原告，原告即為系爭房屋之所有權人。
㈡原告終止委任關係後，被告無權占有系爭8間套房。
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；民法第528條、第549條第1項分別定有明文。
2.系爭房屋坐落之系爭土地自81年4月30日起迄今登記為被告單獨所有，有土地登記第一類謄本附卷為憑（壢簡字卷第52頁）。嗣被告於98年7月13日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，有建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第122、124頁）。兩造不爭執原告未曾給付地租予被告，目前系爭8間套房由被告管理使用等情（訴字卷第176頁），則被告經原告同意出租使用系爭8間套房，被告未曾給付使用系爭8間套房之對價予原告，原告也未給付使用系爭土地之對價予被告，應認兩造確實有成立由被告出租使用系爭8間套房，被告所收取之系爭8間套房租金抵付地租之協議，此協議性質上應為委任契約。
3.被告雖辯稱有花錢整修系爭8間套房云云，然兩造既約定由被告出租管理系爭8間套房，由被告收取租金抵付地租，則被告為提高租金收益而整修系爭8間套房，並未違背委任契約內容，無法據此推論兩造間非委任契約，故被告所辯，並不可採。
4.依民法第549條第1項規定，委任契約既可任意終止，則原告於109年10月16日以律師函向被告終止委任契約（壢簡字卷第16至17頁），被告於109年11月3日收受該函（壢簡字卷第18頁）後委任契約即已終止，從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空返還系爭8間套房，自屬有據。
㈢原告得請求被告返還不當得利之金額若干：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
2.兩造間委任契約於109年11月3日終止，終止後被告即無權使用系爭8間套房，被告不爭執系爭8間套房（其中1C及3A套房自109年11月起均未出租）每月租金如附表一「每月租金欄」之金額，且其中6間套房（1A、1B、2C、2D、4C、4D套房）仍繼續出租（訴字卷第76、77、278頁），則被告無權占有系爭8間套房而受有利益，因原告先前同意被告出租系爭8間套房，故以租金計算被告所獲利益及原告所受損失，應屬合理，且在被告未騰空遷讓返還各該套房前，仍受有利益，不因被告嗣後未出租而不同。
3.原告主張被告應返還委任契約終止後所收取之租金349,900元（計算式詳如訴字卷第67至68頁），惟委任關係終止日為109年11月3日，則原告得請求之不當得利起始日，應自終止日翌日即109年11月4日起算，且依原告主張之期間計算，原告得主張之不當得利金額應為352,534元（計算式如附表一「已到期金額欄」），因原告僅請求349,900元，故以原告主張之金額349,900元為準。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還委任契約終止後所收取之系爭8間套房租金349,900元，暨其中6間套房如附表一「按月給付欄」之金額，均屬有據。
4.原告另請求被告給付系爭8間套房自107年7月1日起至109年7月31日止之水、電、網路費145,990元（明細如壢簡卷第22頁）。經查：
⑴兩造不爭執系爭8間套房自107年7月1日起至109年7月31
日止之水、電、網路費均由被告帳戶中扣款。由原告將系爭房屋之水、電、網路費匯入被告帳戶，再由被告計算系爭8間套房之水、電、網路費並匯入原告帳戶等情（訴字卷第177、278、279頁）。
⑵然被告否認原告已將自107年7月1日起至109年7月31日止
之水、電、網路費匯予被告（訴字卷第284頁）。原告亦未提出已給付上開期間之水、電、網路費予被告之證據（壢簡字卷第21、22、114、115頁之存摺內頁為104年至106年間之匯款明細），且原告提出之原證9、14手寫結算表（壢簡字卷第22、116、117頁），未據被告簽名，被告亦否認實質上真正（訴字卷第131頁）。故原告依民法第179條規定請求被告返還代墊水、電、網路費145,990元，為無理由。
四、按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182條第2項前段所明定。此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，該項利息應自受領時或知無法律上之原因時起算，尚與民法第233條第1項規定之法定遲延利息有間（最高法院110年度台上字第1893號民事判決意旨參照）。原告請求被告返還不當得利349,900元，則被告至遲自收受民事訴之變更暨準備狀繕本時知悉無法律上原因，故原告併請求自上開書狀繕本送達被告之翌日即111年8月20日起（111年8月19日送達，訴字卷第127頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭8間套房騰空遷讓返還予原告；及依民法第179條規定，請求被告給付如主文第二項之金額予原告，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：
一、本件本訴為原告主張被告無權占有系爭8間套房，請求被告騰空遷讓返還系爭8間套房及返還不當得利。被告則提起反訴主張系爭房屋無權占用系爭土地，先位請求原告拆除系爭房屋、返還系爭土地及請求返還不當得利，暨備位請求核定系爭土地租金及給付租金（壢簡卷第38、39頁）。兩訴訟在事實上關係密切，審判資料相牽連，合於反訴要件，應予准許。
二、反訴原告先位訴之聲明第一項為：反訴被告應將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予反訴原告。嗣於本院審理中變更上開聲明為：反訴被告應將系爭房屋如附圖二第1層（面積91.09平方公尺）、第2層（面積86.67平方公尺）拆除，將系爭土地返還予反訴原告（訴字卷第269至271、280頁），為減縮請求拆除範圍，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告為系爭房屋1、2樓所有權人，系爭房屋無權占有反
訴原告所有之系爭土地，爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求反訴被告拆除系爭房屋1、2樓，及給付自提起反訴日（110年4月7日）回溯5年之不當得利758,640元，及按月給付12,644元（占用面積87平方公尺×109年申報地價8,720元/平方公尺×年息20%÷12個月）及法定遲延利息。倘認系爭建物非無權占有系爭土地而推定有租賃關係，因兩造不能協議定其租金數額，爰備位依民法第425條之1第2項或類推適用民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭土地租金為每月12,644元，並請求反訴被告按月給付租金及給付自提起反訴日（110年4月7日）回溯5年之租金758,640元及法定遲延利息等語。
㈡先位聲明：
1.反訴被告應將系爭房屋如附圖二第1層（面積91.09平方公尺）、第2層（面積86.67平方公尺）拆除，將系爭土地返還予反訴原告。
2.反訴被告應給付反訴原告758,640元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自反訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋拆除之日止，按月給付反訴原告12,644元，及自各應清償之日起算，至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。㈢備位聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告758,640元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自反訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋拆除之日止，按月給付反訴原告12,644元，及自各應清償之日起算，至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋及系爭土地原均為反訴原告所有，反訴原告僅讓與系爭房屋所有權予反訴被告，兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權，反訴被告並非無權占有系爭土地，反訴原告請求拆屋還地及返還不當利為無理由。又兩造就土地租金數額於反訴被告終止委任契約後無法達成協議，反訴原告得請求之土地租金數額至多自109年11月4日起算等語置辯。聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權。
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。
2.查系爭房屋及系爭土地原均為反訴原告所有，反訴原告僅讓與系爭房屋所有權予反訴被告等情，有土地登記第一類謄本、建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第52、122、124頁）。則兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權，故反訴被告並非無權占有系爭土地，從而，反訴原告先位請求反訴被告拆屋還地及返還不當得利均無理由。
㈡系爭土地租金核定為1萬元。
1.當事人間之租賃關係在符合民法第425條之1第1項規定要件成立時，承租人即有支付租金之義務，僅因當事人就租金數額無法協議，方由法院核定租金數額。兩造間就系爭土地之租賃關係應於98年7月13日反訴被告登記為所有權人時成立。惟兩造先前已約定由反訴被告委任反訴原告出租使用系爭8間套房，並由反訴原告收取系爭8間套房租金抵付系爭土地租金，自無需由法院核定租金。嗣兩造上開委任契約於109年11月3日經反訴被告終止，終止後之系爭土地租金兩造未能達成協議，故本院僅核定自109年11月4日起至系爭房屋得使用期限內之系爭土地租金。
2.兩造同意系爭土地租金核定為每月1萬元（訴字卷第281頁），則反訴原告請求反訴被告給付自109年11月4日至提起反訴日（110年4月7日）前1日之租金51,000元【計算式：
（1萬元×5月）＋（1萬元÷30日×3日），元以下四捨五入】，及自反訴狀繕本送達翌日起即110年4月8日起（於110年4月7日送達，壢簡字卷第29頁）至系爭房屋拆除之日止，按月給付1萬元予反訴原告，為有理由，逾此範圍，為無理由。
3.按承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。兩造間未約定租金支付日期，則依前開規定，應於每期屆滿時支付，因反訴原告請求自110年4月8日起按月支付租金，則每期屆滿日為每月7日，故應於每月7日給付租金，並於每月8日起負法定遲延責任。
四、末按，民法第425條之1第2項核定租金訴訟雖屬形成之訴，然所形成之法律關係尚非於判決確定時始發生效力，是出租人請求法院核定租金並請求承租人給付，其給付請求權並非判決確定時始告發生，就起訴前之租金部分，因在法院核定前尚無確定給付期限，應於法院核定之租金數額範圍內，如出租人於起訴前未為催告，其遲延利息即自起訴狀繕本送達承租人之翌日起算；如起訴前已催告或為民法第229條第2項所定除起訴外之相類行為，則自承租人受催告（催告未定期限）、收受送達之翌日或催告期限屆滿之翌日起算遲延利息。另就起訴後之租金部分，則以法院所核定之給付日期即清償日之翌日起算遲延利息（臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。故反訴原告就起訴前之租金，併請求自反訴狀繕本送達翌日起即110年4月8日起（於110年4月7日送達，壢簡字卷第29頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告就起訴後之租金，併請求自各應清償之翌日起即每月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；請求自各應清償之當日起算利息，因尚未遲延，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，反訴原告先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求反訴被告拆屋還地及返還不當得利，為無理由，應予駁回；反訴原告備位依民法第425條之1第2項請求本院核定租金為每月1萬元並請求反訴被告給付如主文第五項之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年8月11日
民事第三庭法官吳佩玲附圖一、系爭8間套房位置圖（印自壢簡字卷第65頁）附圖二、桃園市中壢地政事務所111年11月17日中地法土字第43200號土地複丈成果圖附表一、不當得利金額套房編號期間每月租金已到期金額（A）按月給付1A109年11月4日至111年8月20日，共21個月又17日。4,500元97,050元自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月4,500元1B109年11月4日至110年12月16日，共13個月又13日。2,500元33,583元自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月2,500元1C未出租2C109年11月4日至110年12月1日，共12個月又28日。3,500元45,267元自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月3,500元2D109年11月4日至110年12月15日，共13個月又12日。3,200元42,880元自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月3,200元3A未出租4C109年11月4日至111年4月1日，共16個月又29日。3,400元57,687元自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月3,400元4D109年11月4日至111年8月25日，共21個月又22日。3,500元76,067元自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月3,500元共計352,534元備註：⒈期間欄係依原告主張之日期（訴字卷第67至68頁），惟委任關係終止日為109年11月3日，則原告得請求之不當得利起始日，應自終止日翌日即109年11月4日起算。⒉A欄計算式：期間×每月租金，不足1個月則以天數÷30日計算，元以下四捨五入。⒊原告得請求之不當得利金額應為352,534元，惟原告僅請求349,900元，故以原告主張之金額349,900元為準。附表二、主文第二項後段擔保金套房編號原告擔保金額被告擔保金額1A1,500元4,500元1B900元2,500元2C1,200元3,500元2D1,100元3,200元4C1,200元3,400元4D1,200元3,500元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月11日
書記官龍明珠