裁判字號：臺灣新竹地方法院110年簡上字第93號民事判決
裁判日期：民國111年06月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決110年度簡上字第93號上訴人 邱富美 訴訟代理人 龍其祥 律師被上訴人 聶啟智 上列上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年4月6日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭110年度竹北簡字第30號第一審判決提起上訴，本院於111年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落新竹縣○○市○○○路000號房屋騰空遷出，將房屋返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾陸萬元，及自民國一一零年十二月二十四日起至上開房屋騰空遷讓時止，按月給付上訴人新臺幣參萬伍仟元。
上訴人其餘之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件上訴人於原審聲明請求：一、被上訴人應將坐落新竹縣○○市○○○路000號房屋騰空遷出，將房屋返還上訴人。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）7萬元，及自民國109年9月1日起至上開房屋騰空遷讓時止，按月給付上訴人3萬5000元（見原審卷第1頁），嗣於上訴程序中，上訴人將訴之聲明二、更正為「被上訴人應給付上訴人56萬元，及自110年1月起至上開房屋騰空遷讓時止，按月給付上訴人3萬5000元。」（見本院卷第155頁），核屬不變更訴訟標的而補充事實及法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人部分
（一）上訴人於原審起訴主張：兩造於民國109年3月1日就坐落在新竹縣○○市○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自109年3月1日起為期3年，每月租金為新臺幣（下同）35,000元，租金應於每月10日前繳納。詎被上訴人遷入系爭房屋後，屢屢拖欠租金，4月份房租遲至5月19日始支付、5月份房租遲至7月1日始支付，且自109年6月份起即未依約繳納租金，經上訴人於109年8月13日以新竹三姓橋郵局52號存證信函及通訊軟體LINE催告被上訴人繳納租金並限被上訴人於收受後5日內繳納，逾期未繳系爭租約即終止等語，復又將存證信函張貼在系爭房屋門口，系爭租約於同年8月業已終止。嗣被上訴人雖於109年8月20日匯入繳納1個月租金及水電費，仍不影響系爭租約終止之效力，上訴人於起訴狀及110年3月23日開庭時亦表示終止租約之意思，被上訴人即應依約返還系爭房屋。為此，爰依兩造間租賃契約及民法第179條、第455條前段，請求被上訴人騰空返還系爭房屋予上訴人，並給付積欠7月、8月份租金70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止每月給付原告35,000元。並聲明：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還予原告。⒉被上訴人應給付上訴人70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付上訴人35,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
（二）於本院補充：按押租金定義未明文規定前，實務固有認為押金是擔保租金債務及損害賠償責任，積欠租金可以擔保金抵償，然依106年12月27日公布之「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱本條例）第3條第13款：「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」、第7條：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」等規定，應認押金是為擔保損害賠償責任及處理遺留物責任。本條例公布實施後，實務上均認押租金於租賃期間僅當其交付之數額「超過」二個月租金之總額部分，可以抵付租金（臺灣桃園地方法院民事簡易判決108年度壢簡字第125號、臺北地方法院107年度北簡字第11142號判決意旨可資參照）。依前所述，原審依最高法院44年台上字第516號判例認定承租人有給付押租金，須先以押租金抵償後仍遲付租金達2個月之租額，出租人始得終止租約，本件被上訴人於上訴人催告時雖已積欠上訴人109年6月至8月份租金105,000元、水電及瓦斯費用2,341元，共107,341元，因被上訴人積欠數額經抵充押租金70,000元後，僅為37,341元，尚未達2個月租金數額70,000元，自不生合法終止系爭租約之效力云云，自有疏率之處。又若鈞院仍認上訴人於起訴狀及原審言詞辯論終結前未表明催收之意思，上訴人即於110年12月20日言詞辯論期日為催收之意思表示，如被上訴人於三日內不補足積欠之租金，即為契約終止之意思表示。
二、被上訴人部分：
（一）原審之答辯：系爭租約租賃期間為3年，被上訴人已投入大量心力購買營業所需用具，現要求被上訴人遷讓系爭房屋，將造成被上訴人過多經濟上損失。況且，被上訴人曾繳付押租金，並已於109年5月11日、7月1日、8月20日支付3期租金，被上訴人未曾收受上訴人所寄發之存證信函。上訴人未依法定程序催告，突然於109年8月27日終止租約，其終止系爭租約並不合法等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
（二）於本院補充：上訴人承租系爭房屋，係供開設珠寶翡翠咖啡廳營業而非居住使用，並無租賃住宅市場發展及管理條例之適用。又依土地法第100條第3款規定，關於積欠租金金額是否已達2個月以上之認定，應以經扣抵押租金後所積欠之金額為要件，本件被上訴人曾支付押租金，經抵扣後，被上訴人於上訴人於催告時積欠金額未達2月以上，是上訴人主張其於109年8月19日合法終止系爭租約，顯屬無據。
三、經原審調查、審理後，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落新竹縣○○市○○○路000號房屋騰空遷出，將房屋返還上訴人。⒊被上訴人應給付上訴人56萬元，並自110年1月起至房屋騰空遷讓時止，按月給付上訴人3萬5000元。⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：⒈上訴駁回。⒉歷審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於109年1月17日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定：租賃期間自109年3月1日起為期3年，每月租金為35,000元，租金應於每月10日前繳納。
（二）被上訴人於109年3月17日，曾交付上訴人109年3月份租金35000元及7萬元作為「押租保證金」。
（三）被上訴人曾於109年5月19日、7月1日支付109年4、
5月租金。
（四）上訴人曾發送109年8月13日以新竹三姓橋郵局存證號碼第000052號存證信函遭退回（如原證2即原審卷第31頁及原審卷第71至74頁），並於109年8月14日以LINE傳送同上開存證信函內容及張貼存證信函於系爭房屋門口之照片予被上訴人（如原證3，原審卷第33頁），被上訴人知悉此LINE訊息內容。
（五）被上訴人於109年8月20日曾支付37341元（包含6月房租及水電），此後未曾支付租金。
（六）被上訴人仍未交還系爭房屋
五、本院之判斷：本件上訴人主張被上訴人前向其承租系爭房屋，因被上訴人未依約按時繳納租金，上訴人遂於109年8月13、14日終止系爭租約，然被上訴人迄今仍未遷離返還系爭房屋予上訴人，且尚積欠租金，依租賃及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓系爭房屋，並給付上訴人積欠之租金及不當得利等語，被上訴人則否認前開請求，辯以上訴人催告其給付租金並不合法，亦不得終止系爭租約等語。依此，本件爭點厥為：
（一）上訴人請求被上訴人將系爭房屋返還予上訴人，有無理由？（二）上訴人請求被上訴人給付56萬元及自110年1月起至系爭房屋騰空遷讓時止，按月給付35000元，有無法律上依據？
（一）上訴人請求被上訴人將系爭房屋返還予上訴人，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。另按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年台上字第554號判例要旨參照）。
⒉經查，被上訴人於締約後未依約按時給付租金（實際繳付
情形如兩造不爭執事項（二）、（三）所示），上訴人遂於109年8月14日曾以LINE通訊軟體訊息通知被上訴人於5日內繳清已積欠之租金，屆期如未付清，租約即行終止等語，此後被上訴人曾於109年8月20日支付37341元（含109年6月份租金及其他積欠之水電費）予上訴人，然被上訴人迄今仍未交還系爭房屋等情，為兩造所不爭執之事實（見兩造不爭執事項（一）至（六）），應認與事實相符。⒊依前所述，系爭租約雖為定期租賃，惟揆諸前揭說明，仍
應類推適用土地法第100條第3款規定，是應以被上訴人遲延給付逾2個月，且欠租之數額扣除押金後，已達2個月之租額時，上訴人始得終止系爭租約。本件上訴人主張終止系爭租約之日期110年8月31日，迄至該日止，被上訴人積欠尚未繳納之租金為7萬元（即110年7月10日、同年8月10日租金各3萬5,000元，總計7萬元），扣除被上訴人已交付之押金7萬元後，積欠租金之數額尚未達2個月之租額，則依民法第440條第2項、土地法第100條第3款規定，上訴人自不得據以終止系爭租約，故其於110年8月14日為終止系爭租約之意思表示即不生效力，其主張系爭租約已於109年8月31日終止，應屬無據。上訴人固以前語主張其終止租賃契約係屬合法，然租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款就「租賃住宅」定義為：「指以出租供居住使用之建築物」，應限於純粹住宅使用，若租賃用途有營業性質，已非純粹住宅使用，得不受租賃專法相關規定之拘束。本件被上訴人自稱承租系爭房屋，係供開設珠寶翡翠咖啡廳營業而非居住使用，而兩造系爭租賃契約特約條款中亦有多項關於「房客商業行為」之約定（見原審卷第27頁），應認系爭租約並非純以住宅使用為目的，而無上開法律規定之適用。況細譯租賃住宅市場發展及管理條例第7條之文字內容，僅規定「押租金不得超過二個月租金之總額」，同條第二項亦載明押租金得作為「清償租賃契約所生之債務」之用，而租金本為租賃契約所生之債務，本可以押租金抵扣之，實無從進一步以跳躍之邏輯推論該條規定具「交付之押租金數額『超過』二個月租金之總額部分，始可抵付租金」之意旨。本院認前開規定對前述土地法第100條第3款、民法第440條第2項規定需欠租之數額扣除押金後，已達2個月之租額時，出租人始得終止系爭租約之規定並無影響，上訴人前開主張應屬誤會，附此敘明。
⒋然查，上訴人於本院110年12月20日準備程序期日曾當庭對
被上訴人表達催告收取積欠之租金及若未於3日內繳付租金即終止系爭租賃契約意思，此有本院準備程序期日筆錄在卷（見本院卷第55頁）。依前所述，被上訴人經上訴人於110年12月20日催告後，始終未交付或提存積欠之租金，至110年12月23日，已歷經相當期間，而被上訴人於110年12月23日前欠繳之租金於扣除押租金7萬元後，金額已達56萬元（計算式：3萬5000元*18月【109年7月至110年12月】-7萬元＝56萬元），已逾2個月之租額且已遲延給付逾2個月，是上訴人於110年12月23日終止系爭租約，合於民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，自生其效力，系爭租約應係於110年12月23日終止。
⒌綜上所述，上訴人合法終止系爭租約後，被上訴人已無合
法占有系爭房屋之權源，依民法第455條規定，上訴人請求被上訴人將系爭房屋全部騰空並遷讓返還上訴人，自屬有據，應予准許。
（二）上訴人請求被上訴人給付新臺幣56萬元及自110年1月起至系爭房屋騰空遷讓時止，按月給付35000元，有無法律上依據？
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約既已於110年12月23日終止，則被上訴人自109年7月起至110年12月止積欠之租金，經以押租金7萬元抵充後，尚積欠上訴人56萬元（計算式同前），是上訴人就此部分之請求，應予准許。
2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被上訴人於系爭租約終止後，無合法占有權源，迄未返還系爭房屋，致上訴人受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被上訴人無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，是以，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人自110年12月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人35,000元，亦屬有據，逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。
（三）綜上所述，上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及給付上訴人56萬元及自110年12月24日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人35,000元，屬有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結：本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國111年6月29日
民事第一庭審判長法官林南薰
法官林麗玉
法官張詠晶本件正本證明與原本無異。
不得上訴。中華民國111年6月29日
書記官陳佩瑩