宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 李樂濟
被 告 台北國寶大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上當事人間95年度店簡字第445號返還停車位等事件於中華民國9
5年12月6日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，
出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主 文
被告應將位於台北縣新店市○○段5831建號建物內編號第38號之
平面式停車位騰空交付予原告。
被告應給付原告新台幣伍萬柒仟元及自民國九十五年五月六日起
至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年三月一日起至將前開停車位交付原告之日
止，按月給付原告新台幣參仟元。
訴訟費用新台幣參仟肆佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時，原起訴聲明第二項請求被告給
付原告新台幣（下同）76,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年利率5%計算之利息，嗣於訴訟進行中，
不變更訴訟標的，變更原訴之聲明第二項請求被告給付之金
額為57,000元，核屬減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國（下同）92年8月19日經由本院執行處所為之
拍賣程序，拍得訴外人 陳建成 所有台北縣新店市○○街○○
巷○○號1樓、地下1樓之建物及台北縣新店市○○段5831建
號10000之115之所有權。依拍賣公告及土地登記謄本可知
，台北縣新店市○○段5831建號係位於地下三層，其主要
用途即為防空避難室兼停車場，原告拍定後於點交系爭房
屋時，經由使用訴外人陳建成之系爭房屋及系爭車位之人
蘇鳳英 指稱訴外人陳建成所有之停車位係編號第38號之平
面式停車位，並經訴外人 蘇鳳鳴 （原名 蘇麗鶯 ）交付與原
告占有，此有證人 劉翠華 及 林碧美 到庭證稱無誤，而當時
原告因於他處另有租約，故原告拍定系爭房屋與系爭停車
位後，並未立即搬入居住與使用系爭停車位；嗣即遭被告
無權占用出租予他人使用。又原告嗣遷入上揭房屋後欲使
用系爭停車位時，遭原告以已收回系爭停車位及要求原告
提出系爭停車位權狀為由而拒絕原告使用系爭停車位。惟
查被告僅係台北國寶大樓管理委員會（下稱管委會），被
告並未購買該停車位，故就系爭停車位並無所有權或處分
權；且依實務慣例，系爭停車位係前原買受人於向建商承
購房屋時，經由停車位預定買賣契約書之訂定，透過建商
達成停車位之分管協議，並由原買受人取得使用權，嗣後
亦一併遭拍賣。今原告既自法院拍賣而取得該建物及附屬
建物所有權，當然取得系爭停車位之所有權及使用權；被
告僅係管委會，並非所有權人亦非分管契約之使用權人，
根本無權處分或主張系爭停車位，且應承認原告有使用系
爭停車位之使用權，原告曾多次向被告請求，均遭被告拒
絕，原告亦向台北縣新店市調解委員會聲請調解，仍遭被
告拒絕致調解不成立。被告無權占用系爭停車位並出租他
人使用而獲有每月租金3,000元之利益，此舉並造成原告
無法使用系爭停車位而需另租停車位之損害。為此，原告
請求自調解不成立後即93年8月1日起至95年2月止共計19
個月之受有相當於租金之不當得利賠償金57,000元；暨自
95年3月1日起至前開停車位交付原告之日止，按月給付原
告相當於租金之不當得利賠償金3,000元。
（二）原告之前手陳建成取得系爭建物，係從訴外人 孫和聰 於84
年7月11日購置，而於89年1月26日始出賣予原告之前手即
訴外人陳建成，陳建成亦到庭證稱系爭建物雖係蘇鳳鳴借
其名購買，但據其知悉蘇鳳鳴確實有買系爭停車位，且因
此與建商有認識，所以還可以多利用一個車位。且依被告
所製作之台北國寶大樓管理委員會區分所有權人建物登記
謄本總面積第七頁最下方亦載明A棟33號1樓孫和聰之主、
附建物及共用（坪）為57.1，地下三層防空避難室共同持
分5.7坪、車位坪數3.7，車位編號38，故可知，被告亦承
認訴外人孫和聰自84年7月11日起至89年1月26日止，系爭
停車位之所有權人。故原告之前手即訴外人陳建成購買訴
外人孫和聰之系爭不動產暨原告經鈞院執行處而拍定之系
爭不動產，在建物面積及地下三樓持分完全不變的情形下
，原告當然係系爭停車位之所有權人，不因被告及被告委
任之管理保全公司以所謂訴外人陳建成係建商之人頭或原
告未提出分管契約而喪失原告依法取得之系爭停車位權利
。
（三）91年度執字第30560號之拍賣公告中並未記載地下三樓即
建號5831之建物設有停車位一事，應屬執行法院之疏失而
疏未記載，實不影響建號5831之建物確實係設置停車位供
停車之用途。蓋建號5831之建物用途本係緊急避難室兼停
車場，且供作停車場之用途係確定之事實，故雖鈞院91年
度執字第30560號之拍賣公告與鈞院90年度執字第6333號
之拍賣公告就設有停車位之記載部分稍有不同，然鈞院91
年度執字第30560號係鈞院90年度執字第6333號執行事件
之續行，故此二事件之案號雖不同，惟此二執行事件均係
就同一債務人之同一不動產為拍賣行為，故雖鈞院91年度
執字第30560號之拍賣公告中並未記載建號5831建物設有
停車位之文字，但應不影響建號5831之建物確實係設置停
車位供停車之用途亦不影響原告拍定後所取得之持分與權
利。
（四）就鈞院民事執行處90年度執字第6333號事件之卷宗內容，
陳述意見如下：依鈞院民事執行處90年度執字第6333號事
件之卷宗資料內之鑑定報告第2頁可知，就訴外人陳建成
曾所有之台北縣新店市○○街○○巷○○號1樓、地下1樓之建
物及台北縣新店市○○段5831建號之10000之115之應有部
分所有權及土地鑑定總價為新台幣（下同）9,301,620元
；其中關於建物即台北縣新店市○○段6026之門牌台北縣
新店市○○街○○巷○○號1樓、地下1樓之建物及同段5831建
號中115/10000應有部分所有權等之鑑定價為5,504,820元
。再依鑑定報告之建物價值鑑定表之記載，系爭停車位即
台北縣新店市○○段5831建號中10000之115之應有部分所
有權，建物價值鑑定表歸類為獨立產權，且評估總值為77
4,685元。而依前揭執行卷中，90年8月17日之民事強制執
行進行單之記載，建物即台北縣新店市○○段建號6026之
使用情形係出租第三人蘇鳳鳴使用，故拍定後不點交；且
該事件承辦法官就系爭停車位即台北縣新店市○○段5831
建號記載為劃停車位且拍定後不點交，但同段建號5831中
10000分之115應有部分所有權未因不點交而降低系爭停車
位之價值，反以較鑑定價額為高之850,000元為第一次拍
賣價格，故顯非以非停車位之公有公共設施持分為拍賣價
格。
（五）就本件原告是否拍賣取得系爭建物之地下停車位使用權？
原告主張有，其理由如下
1.從停車位使用權源而論：
（1）按依修正前（下同）公寓大廈管理條例第三條第三款
，所謂區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，而停
車位係屬同條第五款之約定專用部分乃指公寓大廈共
用部分經約定特定區分所有權人使用者。同法第九條
第一項規定，原則上各區分所有權人應按其應有部分
比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權
，但另有約定者從其約定。因之，公寓大廈之約定專
用部分，必須以有共用部分之應有部分為前提，並且
原則上應按其應有部分之比例以決定其約定專用部分
之範圍。
（2）又分管契約係從屬於區分所有建物共同使用部分應有
部分之債權契約，除於應有部分移轉時，應隨同移轉
外，其債權契約不得與其所屬之應有部分分離而獨立
讓與，故停車位雖係基於就區分所有建物共同使用部
分有應有部分之全體共有人之分管契約而來，但仍須
以有應有部分為前提。是以，若共同使用部分之應有
部分多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無，則在解
釋上即應盡量將分管契約與應有部分結合，而不應將
之分離，否則即偏離分管契約係從屬於應有部分，不
得單獨讓與之原則。公寓大廈共同使用部分之應有部
分不得與主建物及土地分離單獨讓與，應有部分既不
得單獨讓與，則停車位係基於應有部分共有人之分管
契約而來，故應有部分未讓與，原則上停車位使用之
權能亦不得讓與。在共有人內部間，法律並未禁止應
有部分得轉讓予其他共有人，當應有部分為移轉時，
此時附隨於應有部分之分管契約，亦始會隨之移轉。
因此，將分管契約單獨自應有部分分離出來，認為只
要共有人間協議即可為分管之約定，與共有人應有部
分之移轉無關之見解，實悖離分管契約之本質。
（3）是本件原告於92年8月19日經由本院執行處所為之拍
賣程序中拍得訴外人陳建成所有之台北縣新店市○○
街○○巷○○號1樓、地下1樓之建物及台北縣新店市○○
段5831建號之10000之115之所有權。依拍賣公告及土
地登記謄本可知，台北縣新店市○○段5831建號係位
於地下三層，其主要用途即為防空避難室兼停車場，
面積為2688.78平方公尺，原告權利範圍為10000分之
115，換算成實際面積為30.9平方公尺（即9.35台坪
），恰為一般停車位所須之面積，故依上述所知，被
告不得否認原告具備台北國寶大樓地下三層之共用部
分之應有部分，且可按應有部分之比例使用約定專用
部分之範圍，是原告當然與得系爭停車位之所有權及
使用權（即系爭停車位範圍）並無疑義。
2.就登記實務與交易安全而言：
按區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持
份），得於區分所有權人相互間移轉，即購買車位者得
為增加公共設施之持份變更，基於登記之公示性與絕對
效力，法律應先保護有辦理持份變更之區分建物所有權
人。
（1）蓋公寓大廈之停車位若未另行編定建號，辦理建物第
一次登記者，乃屬區分所有建物共同使用部分之應有
部分（即建物之持分），該應有部分原則上依該區分
所有建物之區分所有權人協議決定之。該建物共用部
分之應有部分（從權利）依公寓大廈管理條例第四條
第二項，應隨同主建物即區分所有建物之所有權即專
有部分（主權利）一併移轉，不得個別移轉與第三人
或為分割，以免妨害共同使用部分存在之功能，破壞
公寓大廈之共有關係。但在所有區分建物所有權人之
間，亦得將應有部分重為協議，將共同使用之應有部
分之權利範圍，作部分調整（讓與部分應有部分重為
協議，但不可達到全部移轉之地步），故在區分所有
建物共同使用部分經依法登記完畢，嗣後所有權人為
因應實際需要，如經相關區分所有權人及他項權利人
同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予
其他區分所有權人。
（2）準此，同一公寓大廈之區分所有權人，若向同一大廈
區分所有權人購買車位，依法可以辦理共用部分的應
有部分即持份之變更登記，乃可確定。因此共同使用
部分，其應有部分由各區分所有權人協議後，原則上
不得單獨移轉該共同使用部分之應有部分予他人，但
此他人係指公寓大廈共有人以外之第三人，而將其共
同使用部分的應有部分移轉於其他共有人，則為法律
所允許。是以，倘同一公寓大廈之住戶向其他住戶購
買停車位，而增加建物公設之應有部分，自得辦理應
有部分之移轉變更，以彰顯其對共有物使用之權利範
圍。此種情形，亦如同住戶外之第三人購買該區分所
有建物，除專有部分外，就其對公共設施之應有部分
加以登記，使足以表彰其對於共有物之權利範圍。因
此，購買車位之區分建物所有權人本有權要求賣車位
之住戶，就其共有部分之持份為移轉變更登記而不為
，如何僅憑與出賣人間之車位轉讓契約，對抗以繼受
前手權利並辦畢持份變更登記之共有人？再參諸土地
法第43條不動產權利登記公示有絕對效力之精神，將
依共有人間受讓契約而主張權利者，與除受讓前手權
利並辦理持份登記者，兩相比較，法律自因側重後者
。從而，若購買停車位之區分建物所有權人若未辦理
持分變更登記，自難再僅憑與前手所訂立之一紙車位
買賣契約，即足對抗已辦理持分變更登記之其他區分
建物所有權人。如此始能解決一停車位同時賣予同棟
大廈二位住戶之一位二賣爭議；同理，本件，被告主
張原告所取得之停車位原係配置於訴外人 魏錦輝 之35
號5樓名下，且因訴外人魏錦輝死亡之前未交付所謂
完整停車位資料，遭被告委任之管理保全公司所剝奪
停車位使用權，原告不明被告及被告委任之管理保全
公司有何權利剝奪原告依法取得之停車位權利？
（3）再按，未取得彰顯停車位之應有部分持分變更，若認
其已取得停車位之專用權，將使停車位專用權與共用
部分之應有部分分離，此時任何繼受者都要再個別探
知該表面雖有彰顯擁有停車位之區分所有權人，實際
上有無再將車位專用權出讓予他人，如此一來，金融
機構辦理貸款時將無從再依據彰顯車位之應有部分為
鑑估，整個停車位交易秩序亦將陷於極度的不安定。
故停車位之讓與必須與共用部分之應有部分讓與一致
，隨同應有部分一併移轉，始能兼顧交易秩序與從權
利之移轉應隨同主權利一併為之之法理。本件，原告
經拍的訴外人陳建成所有之台北縣新店市○○街○○巷
○○號1樓、地下1樓之建物及台北縣新店市○○段5831
建號10000分115之所有權。依拍賣公告及土地登記謄
本可知，台北縣新店市○○段5831建號係位於地下三
層，其主要用途即為防空避難室兼停車場，原告拍定
後於點交系爭房屋時，經由使用訴外人陳建成之系爭
停車位，且依原告調查證據聲請狀附件之被告所製作
之台北國寶大樓管理委員會區分所有權人建物登記謄
本總面積表第七頁最下方亦載明A棟33號1樓孫和聰之
主、附建物及共用（坪）為57.1，地下三層防空避難
室共同持分5.7坪、車位坪數3.7，車位編號38，此皆
與原告所有之權狀資料相符，被告竟目無法紀，無視
原告所有之持分，以所謂實際使用狀況及區分所有權
資料逐一比對自行建立所為停車秩序，並以訴外人陳
建成及蘇鳳鳴既無購買停車位專用使用權之契約書，
以及停車位使用之編號證明，亦非停車位實際使用人
，原告所有之系爭車位應歸屬全體區分所有權人共有
，而由管委會代為管理出租，其租金收入充作大樓維
護基金云云為由，拒絕原告使用系爭停車位；然如上
所述，被告並無系爭停車位之所有權或處分權，渠竟
以上述理由否認原告之所有權並禁止原告停車，顯無
理由。若如被告所云，則土地法之公示效力顯然不存
在，蓋系爭停車位乃係包含於公共設施應有部分之內
，故不成為單獨抵押與查封之標的乃屬當然，自不因
原告係嗣後拍賣取得或被告自行認定，而改變系爭停
車位之性質，故土地法登記公示絕對之效力及交易安
全，顯然被被告破壞殆盡。
3.就公寓大廈約定專用之法理言：
按停車位依公寓大廈管理條例第3條第5款及第9條第1項
，屬於區分所有建物共用部分之約定專用部分。對於該
部分之使用應依設定專用權之法律關係定之。為保障專
用權人之法律地位與維持交易安全，區分所有權人（共
用部分之共有人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會
決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專用權消滅（
日本建物區法第31條第1項參照）。
（1）關於共用部分專用權之設定方式可以銷售房屋時之讓
售契約，亦可依公寓大廈之規約為之。依讓售契約約
定停車位專用時，若建商於銷售時，對於購買停車位
者，與未購買停車位者於讓售契約已為約定，購買停
車位空間持有較多之應有部分，並享有停車位之專用
權人；凡未購買停車位空間之應有部分者，已放棄對
停車位空間之專用權利時。為保障專用權人之法律地
位與維持交易安全，區分所有權人（共用部分之共有
人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會決議或修訂
規約之方式，變更專用權或使專用權消滅。
（2）本件系爭停車位係地下三層編號第38號車位使用權人
，原告對該共同使用部分建號5831之應有部分10000
之115，依卷內該區分建物登記謄本所載，其共同使
用部分權利範圍自10000分之31起至10000之243不等
，其間權利範圍之多寡，取決於該大廈區分所有權人
是否有購買停車位空間。則就本件而言，未購買停車
位者，已視為對停車位專用權之拋棄，停車位之分管
乃為有購買停車位者間之分管契約（如車位大小、種
類與位置之分配），並非已購買車位者與未購買車位
者之分管約定，而得由未購買車位者隨時變更分管契
約，否則購買車位者隨時將遭遇因分管契約變更，而
被取消車位之不合理現象，交易安全即無從維護。
（3）停車位約定專用於各區分所有權人買受區分所有權部
分時即已確定，縱認被告管理委員會得依分管契約公
告各停車位所有人，並以配置圖公告之，此無非係就
已確定之分管契約加以確認，被告管理委員會之公告
並不能取代區分所有權人對於停車會專用權之約定，
對不能以此剝奪停車位專用權人之地位。又依公寓大
廈管理條例第31條第1項第5款規定，約定專用或約定
共用事項屬區分所有權人會議特別決議事項，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三
分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分
所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同
意行之。管委會之職務依該條例第34條明定無權對約
定專用部分（車位）作任何變更。此項區分所有權人
特別決議事項亦不得由區分所有權人會議授權管委會
為之。易言之，縱本件原告前手及訴外人陳建成取得
彰顯停車位之應有部分後，未曾向被告管理委員會報
備或登錄；然揆諸上揭說明，被告管理委員會無權對
約定專用部分之停車位為任何之變更處置，其自行公
告停車位使用權人無由因此而受到保護。
4.就分管契約觀點言：
（1）查系爭停車位係位處台北國寶大廈之地下三層，與該
大樓其他共同使用部分例如防空避難室、機械室、水
箱等公共設施共同編列同一建號即台北縣新店市新核
電5831建號，建物門牌台北縣新店市○○街○○巷123
戶公共設施，並登記為該大樓全體123戶區分所有權
人共有，此有原告提出之土地登記謄本及被告答辯狀
自認可證。然地下三層汽車停車位之使用權應專屬購
買地下層汽車停車位者所有，未承購汽車停車位者不
得主張權利或干預，僅於緊急避難時購買者應無償提
供作為避難使用。茲查上述5831建號其主要用途即為
防空避難室兼停車場，面積為2688.78平方公尺，原
告權利範圍為10000之115，換算成實際面積為30.9平
方公尺（即9.35台坪），恰為一般停車位之所須之面
積，足認該公寓大廈之地下層停車位係以獨立使用權
併同土地持份產權、建物公共設施面積持分產權方式
出售。故原告信賴拍賣公告計算公共設施持分，且拍
賣公告亦載明5831建號地下三層係設有停車位，故該
持分應包含車位在內，且依上述亦與原告調查證據聲
請狀附件之被告所製作之台北國寶大樓管理委員會區
分所有權人建物登記謄本總面積第七頁最下方亦載明
A棟33號一樓 孫和聰主 、附建物及共用（坪）為57.1
，地下三層防空必難室共同持分5.7坪、車位坪數3.7
相符。是若原告未相對取得公共設施之持分，則原告
為何比其他人增加3.7坪之車位面積？被告又如何認
定停車位所有權人？
（2）次查，公寓大廈管理條例第九條第一項規定，原則上
各區分所有權人應按其應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其
約定。則擁有表彰停車位持分面積之原告，按其持分
比例較多而有使用停車位之權能，亦與該條規定意旨
相符。且本件紛爭之緣起係被告見原告係由拍賣取得
而無與建商之原始買賣房屋、車位買賣契約書及停車
位分管契約等相關資料，而恣意以自行認定之使用權
人及被告自己而變更停車位分管契約，故被告上述行
為顯然違法及亦不得因此認為其他共有人已為默示同
意。
（3）再查，原未向建商購買系爭停車位之其他區分所有權
人，若未購買系爭停車位之持份，即得逕取得系爭停
車位之使用權，而可對抗已買得停車位持分面積之原
告，則未購買車位之人，即可約集多數未購買車位之
共有人決議取消或變更原已購買車位之少數其他共有
人，如此原購買車位之共有人既得權如何保障。同理
，如原未購買車位持分之區分所有權人，可以不必購
得車位之持分而對抗擁有車位持分之共有人，則與原
分管契約相違背，已放棄之權利可以假藉另一形式之
方法，迴避共有人間分管契約之約定，而重新復活，
而依原共有人分管契約購買表彰車位使用持分之人，
卻需無故蒙受損害，此豈係事理之平？
5.在法院拍賣取得公寓大廈區分所有權時與一般買賣在判
斷上應無不同：
(1)依民法買賣節之規定，出賣人負有瑕疵擔保責任，除
非契約成立時明之瑕疵已存在。然契約成立前，買受
人得向出賣人或其代理人直接索取相關證明文件或查
看標的物，以了解是否有瑕疵存在。然於拍賣情形，
由法院代出賣人為之，依強制執行法第七十七條明定
查封筆錄應記載不動產所在地、種類、實際狀況使用
情形及其他應記明事項，同法第七十七條之一規定，
執行法官及書記官並負有調查義務，而法院拍賣並不
負瑕疵擔保權利。而實務上對於停車位之權利歸屬，
執行法院通常未加以認定而委由當事人間另行訴訟處
理。參與法院拍賣之人信賴查封筆錄及拍賣公告事實
所載，並不能強行課予投標之人查證標的物是否具有
瑕疵之責，蓋執行法院以公權力調查上無從查得，如
何強課投標人負此義務。況停車位之爭議，迄今司法
實務尚無定論，其涉及之相關法律及法律見解，並非
一般買受人到現場查問毫無法律常識之管理員或住戶
所能了解。從而，不得以法拍為由對投標人課以明知
或可得而知分管契約之責任。
(2)在衡量原區分所有權人若欲受讓停車位可為表彰車位
之持分變更，與一般買受人之證明義務間，基於法律
經濟分析之觀點，契約控制以一般買賣容易藉由契約
約定控制風險，法拍不能藉由相互磋商控制風險，只
能憑法院公告判斷權利狀態，為維護法拍市場之公示
性與信賴性，兩相權衡應側重保護參與法拍之買受人
，而非不具公示性（未為持分移轉變更登記）之車位
使用權受讓人。
(3)本件，依拍賣公告可知，原告係分別就系爭建物及停
車位鑑定估價後拍得，因停車位係以公共設施之持分
為前提，目前強制執行實務之鑑估乃對於該建物之應
有部分加以鑑估，不另對於車位之價值有無加以鑑估
，從而對於應有部分加以鑑估實則以包含於車位之價
值在內。
（六）綜上所述，本件原告於92年8月19日經由鈞院執行處所為
之拍賣程序中拍得訴外人陳建成所有之台北縣新店市○○
街○○巷○○號1樓、地下1樓之建物及台北縣新店市○○段58
31建號之10000之115之所有權後，並以辦理足以表彰車位
使用權能之公共設施應有部分之移轉變更登記，在此情形
，原告之所有權及交易安全之維護應優先於被告所稱之系
爭停車位繳費收據及登記均非原告、拍賣公告並無停車位
之記載等理由。從而，原告爰依民法第179條不當得利及
第184條侵權行為損害賠償、民法第767條所有物返還請求
權、排除侵害請求權等之法律關係，請求被告給付賠償金
及返還系爭停車位等語。
（七）提出執行處公告、土地及建物登記謄本、測量成果圖、調
解不成立書等件為證
三、被告則以下列情辭置辯，求為判決駁回原告之訴：
（一）被告台北國寶大樓管理委員會（下稱管委會）成立於民國
（下同）83年，當時遷入住戶僅30餘戶，而建商仍有大量
餘屋及車位持續銷售中，至87年時建商之餘屋或經銷售或
遭法拍，終告一段落，期間建商交付之停車位資料與管理
權並不完整；且移交管委會之管理基金新台幣（下同）80
0,000元，全遭退票。管委會於完成督促程序後，將建商
掌控未售之車位陸續出租抵債，而於建商即訴外人魏錦輝
於89年11月死亡後，管委會始著手清理車位使用人與專用
使用權之產權登記資料，並於91年清理完成『台北國寶汽
車順位停車表』。92年則完成『產權車位資料』及『92年
台北國寶停車位管理資料』。其中詳列所有權人及使用人
姓名、車號、自用或出租，並由警衛查對，以維護停車秩
序。其中地下三層編號38號原登載於魏錦輝名下，經比對
整理後改登載為管委會，並為全體區分所有權人共同共有
。原告提出被告管委會於87年製作之建物登記謄本總面積
表第七頁最下方載明A棟33號一樓孫和聰，車位編號38號
應為誤植；並已於91年清理時予以更正。建物登記謄本總
面積表之主要用途，為收取管理費用之坪數及區分所有權
人名冊之依據，車位之記載僅屬參考資料。訴外人建商魏
錦輝之繼承人 胡玉成 ，訴請返還該37號車位為其所有，管
委會於93年6月7日以民事陳報狀陳明為誤植，故正確之車
位資料以92年3月完成之停車位管理資料為準。系爭建物
經法拍，原告拍得日期為92年8月19日，故系爭停車位於
法拍前即非訴外人即債務人陳建成所有，而訴外人陳建成
亦無購買停車位專用權之契約書及停車位使用之編號證明
，亦非停車位實際使用人，系爭停車位應歸全體區分所有
權人共有。
（二）系爭大樓由建商魏錦輝以預售屋方式出售，由嘉虹建設公
司為其履約保證人，81年7月取得使用執照，台北縣新店
市○○段5831建號地下三層面積共2688.78平方公尺，由
全體區分所有權人共同持分，核定停車位共54部，於81年
完成第一次建物登記；但建商83年起發生財務危機，其後
續銷售餘屋時，依承購人之需要而破壞其自訂之分管協議
，以鈞院86年度民執正字2902號、新店市○○街○○巷○○號
16+17樓建物之清償債務案為例，債務人 阮秀琴 、魏錦輝
持分系爭地下三層建物萬分之211（公設持分萬分之107，
雙車位持分萬分之104）原配車編號為43及44號，其中編
號44號車位於85年11月5日售予訴外人 楊慕儀 ，再於85年1
2月28日售予 安燮齊 ，另43號車位售予 黃世平 ，致21號16+
17樓雖持分公設10000之107，另增車位使用權持分雙車位
10000分之104，債務人魏錦輝卻聲明無地下三層停車位之
不合理現象。
（三）另由台北地方法院90民執庚字第6333號與台北地方法院91
民執庚字第30560號拍賣公告與執行筆錄內容比較：
1.90年度民執庚字第6333號公告附表之使用情形欄位內第
2款載明『建號5831之建物，設有停車位，拍賣不動產
所有權係應有部分，拍定後不點交』。其所引具之查封
筆錄有誤，簡述如下：『90年4月20日查封當時在場人
員蘇鳳鳴自稱係被告之妻並表明未有租賃情形，且稱標
的不動產為自助，並經執行書記官記明筆錄...』、『
依據陳建成之戶籍謄本可知，被告蘇鳳鳴確實非陳建成
之妻...』，另訴外人蘇鳳鳴於第6333號執行案為被告
身份，曾抗辯表示『...查封當日被告陳建成之妻並不
在場，應為被告蘇鳳鳴之母親在場，故前開查封筆錄之
記載顯然有誤，又執行法院亦有發覺前開錯誤，...』
（90訴字5899號判決書第2、6頁內容參照）。是故前開
查封筆錄蘇鳳鳴聲稱停車位出租與另一被告之說顯然有
誤，不足採信。
2.91年度民執庚字第30560號公告附表之使用情形欄位內
第2款載明『5831建號拍賣所有權應有部分，拍定後不
點交。』，另訴外人蘇鳳鳴於92年5月7日第30560號執
行筆錄中並未表示其有使用停車位。
3.91年度民執庚字第30560號公告已刪除『設有停車位』
字樣。原告則係於該強制執行程序中依該公告內容拍得
系爭建物。
4.縱上所述，原告引用鈞院90年度民執庚字第6333號公告
及錯誤之執行筆錄內容，稱系爭5831建號自始即認定有
系爭停車位。惟經鈞院91民執庚字第30560號公告及執
行筆錄更正，原告並無取得系爭停車位之所有權及使用
權，。
（四）原告於95年9月27日言詞辯論時稱前主委安燮齊其地下三
層持分僅萬分之107（公設基本持分萬分之55，車位持分
萬分之52）有車位使用權；同理，原告持分萬分之115（
公設基本持分萬分之63，車位持分萬分之52），應有車位
專用使用權云云。惟訴外人安燮齊係於85年向前手楊慕儀
購買房屋及停車位，並持有有楊慕儀交付停車位產權及使
用權同意書，而原告卻無證物可證明擁有B3層第38號車位
使用權。原告雖主張地下三層編號38號停車位係訴外人蘇
鳳鳴交付原告占有。但訴外人蘇鳳鳴既非所有權人，亦非
實際使用人，其交付並無法律效力，此由蘇鳳鳴與房屋出
租人陳建成所立之租賃契約，其條文第一條記載使用範圍
『新店市○○街○○巷○○號1樓』，並無租用地下停車位之
記載可知。且被告於91年1月起即出租系爭停車位，每月
租金3,000元，原告之前手或其他關係人並沒有提出異議
，顯有違常理。
（五）原告稱系爭建物其權利範圍為萬分之115換算為實際面積
為30.9平方公尺（即9.35台坪），恰為一般停車位之所需
面積，足認該公寓大廈之地下層停車位具獨立使用權併同
土地持分產權，建物公共設施面積持分產權方式出售，故
原告信賴拍賣公告計算公共設施持分，且拍賣公告亦載明
5831號地下三層係設有停車位，故該持分應已含車位在內
。惟法拍公告5831建號拍賣所有權應有部分，拍定後不點
交且並未載明有停車位，亦無載明該持分萬分之115包括
停車位，又區分所有權人共123人而車位僅有54個，是據
被告管委會87年9月18日第五屆第六次委員會議之決議『
近來有取得法拍屋之住戶，要求依其持分地下三層防空避
難室兼停車場之比率分配停車位，誤認為本會刁難，經初
步瞭解，從事法拍屋之業者，依其持分比率估計並擅自加
註其擁有地下停車位若干，造成管理上之困難，故本會應
重新聲明立場如下：本大樓地下三層防空避難室兼停車場
，其產權屬全體區分所有權人所共有，且法院於拍賣公告
中均載明地下三層所有權係共有部分，拍賣後不點交，任
何交易糾紛均自行負責與本會無關』，該公告於90年2月
22日再度張貼於大門入口及各棟電梯間公告欄及地下停車
場明顯處持續至今，原告參與本案投標時必親至現場勘查
多次，卻無視於管委會之公告，僅依持分比率自認為當然
有車位專用使用權，其草率如是，難以令人置信。且於89
年11月建商魏錦輝死亡之前類似案件，管委會均告知拍得
人，管委會可提供相關證據，協助提出法律訴訟爭取權益
。
（六）鑑價結果並未明確表示有停車位，原告所指之鑑價如以總
價5,504,820元除以建物總坪數66.4坪（包括系爭5831建
號持分萬分之115約合9.35坪），其每坪單價為82,904元
，另以原告所指系爭5831號建物價值為774,865元除以9.3
5坪，其每坪單價為82,854元，兩者僅差50元，與一般交
易習慣將5831建號為應有部分之防空避難室，併入主建物
計同一價位相同，故其鑑價並不足以證明其鑑價即證明車
位價格。又持有5831建號持分萬分之115者，並非都應有
車位使用權，以本件建商魏錦輝其配偶阮秀琴原持有系爭
大樓21號16及17樓，系爭5831建號持分萬分之211，原配
置B3及44號車位二個於法拍前被債務人轉售，其後於查封
筆錄聲稱『...無停車位』及『...未配置停車位』，而
原告辯論意旨狀二，其附件比對表第3頁指出，持分萬分
之115至萬分之211而無停車位專用使用權者共有包括原告
乙○○等10位，是顯然並非持分萬分之115以上者都當然
有停車位專用使用權。且系爭5831建號並非專指原告所稱
之第38號車位，而係指本棟大樓附屬建物之地下三層建物
，其用途為防空避難室兼停車場，其停車場設有54個停車
位。地政機關以5831建號為統稱列管，並非特指某一停車
格。
（七）被告提出台北地院91度字60560號法拍公告、預定停車場
買賣契約書、91年台北國寶汽車順位停車表及繳費收據、
92年台北國寶大樓停車位管理資料及繳費收據、地下三層
停車位分配表、查封筆錄、聲明書、台灣高等法院民事判
決書等件為證。
四、按依強制執行法所為之拍賣，應解釋為買賣之一種，即債務
人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立
於出賣人之地位，仍適用民法關於買賣之規定。原告主張其
於92年8月19日因拍賣拍得訴外人陳建成所有之台北縣新店
市○○街○○巷○○號1樓、地下1樓之建物及台北縣新店市○○
段5831建號之10000分之115之所有權之事實，業據其提出91
年度執字第30560號拍賣公告及土地及建物登記謄本等件為
證，並為被告所不爭執，應可採信其此部分主張之事實為真
正。惟被告則辯以原告雖因拍賣取得系爭土地暨建物所有權
，但不包含系爭編號第38號之停車位。故本件之爭點在於原
告是否因拍賣取得系爭停車位之所有權，亦即出賣人即訴外
人陳建成就系爭停車位有無所有權，使原告得因買賣繼受取
得該系爭停車位之所有權。經查：系爭建物所有權原係由訴
外人孫和聰所有，後由陳建成及原告經由買賣及法院拍賣方
式接續取得，此有台北縣新店地政事務所製作之該系爭建物
異動索引表附卷可稽，而依被告87年間製作之區分所有權人
建物登記謄本總面積表，載有A棟33號1樓所有權人孫和聰、
主（附）建物及共用部分57.1（坪）、就地下三層防空避難
室部分則記載共同持分5.7坪、車位坪數3.7坪、車位編號38
號。由此可知訴外人即原告之前前手孫和聰當時應有系爭停
車位之使用及所有權，而原告既是輾轉繼受取得該系爭建物
所有權，亦應取得該停車位之所有權，雖被告辯稱該區分所
有權人建物登記謄本總面積表就該停車位之記載為誤植，而
應以被告92年3月完成之停車位管理資料為準，而於該資料
中該車位之所有權為全體區分所有權人共有，而由管委會即
被告管理出租。惟被告並未提出該記載係誤植之證據及依據
何資料作為更正之基礎。且原告之前手即出賣人陳建成亦到
庭證稱系爭建物雖非其出資購買，而係由蘇鳳鳴借名登記，
但其與蘇鳳鳴為好友，且常常至系爭房屋作客，當初確實有
買停車位，且證人劉翠華及林碧美亦證稱其於點交時有在警
衛室上看到車位38號上面是陳建成的名字，而蘇鳳鳴亦告知
38號是其所有之停車位。故尚難認被告主張應以其92年3月
完成之停車位管理資料為準之主張為可採。另就系爭建物面
積而言，原告持有系爭台北縣新店市○○段5831建號之115/
10000之所有權，該系爭建物面積為2688.78平方公尺，換算
成原告持有之面積為30.9平方公尺（即9.35坪），符合一般
停車位所需之面積。另系爭建物之拍賣價格係以90年度執字
第6333號鑑價之結果為基礎，而為91年度執字第30560號拍
賣所沿用，此從抵押權人陽信商業銀行股份有限公司民事強
制執行聲請狀聲請以前案（即90執字第6333號）第四次拍賣
最低價額5,670,000元作為本件執行第一次拍賣之底價可知
，且業經本院調卷確認，而系爭建物即台北縣新店市○○街
○○巷11～37單號地下3樓，範圍115/10000，鑑價之結果為每
坪82,854元，總價為774,685元，系爭拍賣鑑價既仍以90年
度執字第6333號為基礎，而於該拍賣公告中原本即有系爭建
物設有停車位之記載，且證諸該鑑價總金額，顯已將系爭建
物視為有停車位之設置，而非一般公共設施共同使用部分之
應有部分持分為鑑價。綜上所述，無論係依據所有權移轉之
連續，或依其登記坪數及拍賣金額，均應認原告已取得系爭
編號38號之停車位，雖原告無法提出被告所謂之停車位產權
及使用權同意書，然因原告取得系爭停車位所有權係經由拍
賣取得，且係前案視為撤回後之再執行的第三次拍賣取得，
其所能提出者係法院所核發之權利移轉證書，且系爭建物經
歷拍賣，及訴外人蘇鳳鳴（原名蘇麗鶯）之借名登記予陳建
成，故不能單以原告無法提出停車位產權及使用權之同意書
，即認原告無所有權。又雖被告提出系爭編號38號停車位於
91年1月起出租他人，均無人異議，可認原所有權人陳建成
並無停車位所有權等語，但原所有權人陳建成證稱以其所知
，當初確有買停車位，且系爭建物系於90年4月20日第一次
執行查封時即記載系爭不動產設有停車位編號38號，自己使
用，況查封後，系爭不動產之使用情況未明，且據證人陳建
成所言，蘇鳳鳴可使用之停車位有2個，因此究竟為何蘇鳳
鳴未對被告出租編號38號之停車位表示異議，不得而知，且
亦無從證明蘇鳳鳴究竟有無異議，被告不得以無人異議，即
認系爭停車位可由被告管理並出租。故原告因拍賣取得之
5831建號，權利範圍115/10000之建物所有權內，除包含共
同持分外，並有系爭編號38號之停車位所有權，從而原告依
所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還停車位，為有
理由。又無法律之原因而受利益，至他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。原告有系爭停車位
之使用權已如前述，是被告無權占有系爭停車位並出租他人
使用，收取租金，為無法律上之原因而受有利益。而依被告
自陳系爭停車位每月租金3,000元，依上揭規定，原告請求
被告返還自調解不成立後即93年8月1日起至95年2月止計19
個月，合計57,000元（193,000）之不當得利及自起訴狀
繕本送達之翌日即95年5月6日起至清償日止按年利率5％計
算之法定利息。暨自95年3月1日起至返還停車位止，按月給
付相當於租金之不當得利賠償金3,000元，為有理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權
宣告假執行。
七、依民事訴訟法第78條及87條規定本件訴訟費用額，依後附計
算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官馮姿蓉
法官熊誦梅
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 3 月 21 日
法院書記官馮姿蓉
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費 3,420元
合計 3,420元