裁判字號：臺灣臺北地方法院105年簡上字第191號民事判決
裁判日期：民國105年10月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度簡上字第191號上訴人 許逸宏 被上訴人 林政彥 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年1月19日本院新店簡易庭104年度店簡字第406號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國105年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾柒萬捌仟陸佰貳拾貳元，及自民國一○五年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬捌仟壹佰伍拾壹元。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
本判決第二項、第四項所命給付部分得假執行。但被上訴人如分別以新臺幣貳拾柒萬捌仟陸佰貳拾貳元、新臺幣肆萬捌仟壹佰伍拾壹元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上開規定於簡易訴訟之上訴程序亦適用之，同法第436條之1亦有明文。經查，上訴人於原審依租賃及不當得利之法律關係，主張被上訴人應騰空返還門牌號碼新北市○○區○○路○○○號12樓房屋（下稱系爭房屋），及應給付租金新臺幣（下同）100,700元，暨自民國104年4月9日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人43,000元相當租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，以及自存證信函送達翌日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付上訴人租金5倍之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理時，上訴人於105年7月6日就被上訴人於105年4月1日返還系爭房屋後，上訴人因租賃契約而生之費用及損害，追加請求被上訴人給付上訴人48,151元，有本院105年7月6日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第43-44頁），核其追加之訴與原訴均係基於租賃關係，請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：上訴人於103年8月8日與被上訴人簽訂租約，約定將其所有系爭房屋出租予被上訴人，雙方約定租期1年，租賃期間自103年6月15日起至104年6月14日止，每月租金43,000元，押金為86,000元（下稱系爭租約）。被上訴人自103年10月16日起即未支付租金，僅於103年11月支付23,000元，已積欠2個月以上租金，上訴人分別於104年3月9日、同年4月7日寄發存證信函催告，並聲明終止系爭租約及請求被上訴人返還系爭房屋。嗣被上訴人於105年4月1日返還系爭房屋，惟未依系爭租約之約定，繳納遲延期間之水電、瓦斯費，且未歸還系爭房屋配置之8套冷氣遙控器、2套大門電子鎖及1套車庫遙控器，致上訴人受有水電、瓦斯費12,651元、遙控器及電子鎖3,700元之損害，且被上訴人未保持系爭房屋原狀，致系爭房屋牆壁受損、髒汙而不堪使用，上訴人另花費31,800元施工回復原狀。又被上訴人自104年4月9日起至105年4月1日返還系爭房屋之日止，並無占有系爭房屋之正當權源，而獲有相當於租金之不當得利，並致上訴人受有損害，參酌兩造間簽訂之系爭租約約定每月租金為43,000元，且系爭房屋可使用坪數為73坪，附含2個車位，則被上訴人獲得之利益即為每月之租金43,000元，詎原審酌減為35,000元，上訴人尚得請求8,000元之差額。另系爭租約第6條約定違約金之計算為每月按租金之5倍計算即215,000元，法院依民法第252條規定，固得予以酌減，惟仍應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害與可受利益等情形，以為酌定標準。且違約金具有懲罰金或預定損害賠償額之功能，原審酌減至零，違背民法第252條之規定等語。為此，爰依系爭租約第3條、第6條前段、第9條、第12條前段及民法第455條規定，請求上訴人因租約而生之費用及損害，及依民法第179條、系爭租約第12條請求相當於租金之不當得利及違約金。
二、被上訴人抗辯略以：上訴人請求每月30,000元不當得利之租金，就系爭房屋交通甚不便利、建物現今狀況已屬老舊等情觀之，顯屬過高。又系爭租約約定之違約金過高等語。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應將系爭房屋騰空返還予上訴人。被上訴人應給付上訴人100,700元，暨自104年4月9日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付上訴人35,000元，及自104年6月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並減縮原上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應自104年4月9日起至105年4月1日止，按月給付上訴人8,000元及自105年4月1日起按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應自104年4月9日起至105年4月1日止，按月給付上訴人215,000元之違約金及自105年4月1日起按年息5%計算之利息。㈣被上訴人應給付上訴人48,151元（被上訴人敗訴部分未據其聲明不服，不在本院審理範圍）。被上訴人未提出答辯聲明。
四、得心證之理由：上訴人上訴請求被上訴人於104年4月9日起至105年4月1日止，每月除給付相當於租金之不當得利35,000元外，尚應給付每月8,000元，及違約金每月215,000元，以及依系爭租約請求費用48,151元。茲論述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。上開規定係屬強行規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號民事判例要旨參照）。又土地法第97條第1項所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。而所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。
㈡被上訴人自104年4月9日起即無權占有上訴人所有系爭建物
，為兩造所不爭，則被上訴人受有相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，於法尚無不合，應予准許。又本院斟酌系爭房屋為鋼筋混凝土造樓房第12層，有系爭房屋、土地建物所有權狀在卷可憑（見原審卷第72-73頁），被上訴人為住家自用，距離約不到1公里處有捷運小碧潭站，附近交通尚稱便利，此經本院查詢GOOGLEMAP地圖可知，核其周邊環境，工商業繁榮之程度、上訴人將系爭房屋出租，每月可收取43,000元之經濟價值，有上訴人所提出之系爭租約在卷可稽（見原審卷第17-20頁）等情狀，及系爭房屋坐落之地號為新北市○○區○○段○○○○○○號土地，面積1,187.37平方公尺，上訴人所有權利範圍為488/10000，104年公告地價每平方公尺為21,200元，105年公告地價每平方公尺31,800元；又系爭房屋經新北市政府稅捐稽徵處核定104年度、105年度、106年度之課稅現值分別為1,732,800元、1,710,200元及1,687,600元，業據上訴人 陳明 ，並有新北市政府稅捐稽徵處106年課稅明細表在卷可查（見本院卷第81頁），則上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利損害金，應以上開土地申報地價及房屋課稅現值，按土地法第97條第1項所定租金最高不超過土地、建物申報總價10%之標準核算為適當。上訴人於104年每月得請求相當於租金之不當得利金額為22,629元（計算式：[1,187.37×21,200×80%×488/10000×10%÷12]＋[1,732,800×10%÷12]＝22,629，元以下四捨五入，下同）；上訴人於105年每月得請求相當於租金之不當得利金額為26,536元（計算式：
[1,187.37×31,800×80%×488/10000×10%÷12]＋[1,710,200×10%÷12]＝26,536），原審判決就相當於租金之不當得利金額判命被上訴人給付每月35,000元，已高於前開計算金額，上訴人再上訴請求被上訴人每月給付8,000元，核無可採。
㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見原審卷第18頁反面），兩造既未另訂定違約金性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。而被上訴人未依約遷讓返還系爭房屋予上訴人，上訴人自得本於前開約定請求給付違約金。本院審酌上訴人雖因未能取回系爭房屋而受有損害，兩造約定之租金為每月43,000元，然依土地法前揭規定，系爭房屋每月租金不得高於土地及建物申報年息總價10%，是系爭租約第6條約定之違約金計算基準，即應以此為準，又被上訴人應於104年4月9日返還系爭房屋予上訴人，延至105年4月1日始予返還，期間長達1年等一切情狀，認上訴人請求被上訴人按原租金5倍計算每月之違約金，尚屬過高，上訴人所得請求之違約金應以每月租金之1倍為適當。被上訴人於104年4月9日起至105年4月1日止無權占有系爭房屋，104年共占有8月又23天，105年共占有3月又1日，而上訴人於104年每月得請求相當於租金之不當得利金額為22,629元，每日得請求相當於租金之不當得利金額為744元（計算式：[1,187.37×21,200×80%×488/10000×10%÷365]＋[1,732,800×10%÷365]＝744），105年每月得請求相當於租金之不當得利金額為26,536元，每日得請求相當於租金之不當得利金額為870元（計算式：[1,1
87.37×31,800×80%×488/10000×10%÷365]＋[1,710,200×10%÷366]＝870），故上訴人得請求相當於租金1倍之違約金共278,622元（計算式：[22,629×8]+[744×23]+[26,536×3]+[870×1]=278,622）。是以，上訴人請求被上訴人給付278,622元之違約金，及自105年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之主張，則屬無據，不應准許。
㈣另上訴人追加請求被上訴人給付104年4月9日起至105年4月1
日止之水電、瓦斯費12,651元、未保持系爭房屋原狀返還系爭房屋配置之8套冷氣遙控器、2套大門電子鎖及1套車庫遙控器3,700元，及上訴人因僱工修理系爭房屋所生之費用31,800元，共計48,151元，並舉欣欣天然氣股份有限公司天然氣繳費通知單、臺灣電力公司繳費憑證、現場照片9張、房屋清潔、修理、粉刷費用之收據（見本院卷第48-54頁、第63頁）為證，核屬相符。對於上開事實，被上訴人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視同自認，堪認上訴人上開主張為真實，應予准許。
五、綜上，上訴人上訴請求被上訴人給付違約金278,622元，及自105年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨追加請求被上訴人賠償損害及回復原狀之費用48,151元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之違約金部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄，改判如主文第2項所示。逾此範圍之部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並非有理，應予駁回。又本件命被上訴人給付之金額未逾新臺幣50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，職權宣告被上訴人供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。另法院為終局判決時，不待當事人聲明，應依職權為訴訟費用之裁判。是本院自不受上訴人主張訴訟費用均應由被上訴人負擔之拘束，併此敘明。
中華民國105年10月26日
民事第八庭審判長法官鄭佾瑩
法官劉庭維法官林欣苑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年10月26日
書記官黃巧吟