臺灣澎湖地方法院民事簡易判決 97年度馬簡字第101號
原 告 甲○○
兼 訴 訟
代 理 人 乙○○
被 告 丁○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國97年11月5
日辯論終結，判決如下：
主文
定被告對於原告所有坐落澎湖縣馬公市○○段○○○號土地之地
上權地租為自民國九十七年六月十六日起每年租金新台幣貳拾貳
萬貳仟伍佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬肆仟玖佰捌拾伍元，由被告負擔二分之一，
餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告起訴時，依據所有權關係請求被告拆屋還地，但拆除返
還範圍尚不明確，故未核定訴訟標的價額，並分為簡易訴訟
程序審理。嗣經測量後，根據拆除返還範圍，核定訴訟標的
價額為新台幣（下同）1,345,500元。而原告於核定訴訟標
的價額後，繼續為本案言詞辯論，被告並同意以簡易訴訟程
序審理，依民事訴訟法第427條第4項規定，本件仍應適用簡
易訴訟程序審理。
二、原告起訴後，除拆屋還地之請求外，另行主張如因被告取得
地上權，原告不能拆屋還地時，備位聲明請求核定地上權之
地租，此部分應屬訴之追加，因其追加，符合民事訴訟法第
第255條第2項規定，自應准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：澎湖縣馬公市○○段○○○號土地（下稱系爭土地
）為原告所有，但土地上如附圖編號A至E所示五筆建築物，
被告均有事實上處分權，卻無權占有系爭土地，為此依據所
有權法律關係，訴請被告拆屋還地，同時，如因被告取得地
上權而不能拆屋還地時，則依據民法第876條第1項規定，訴
請法院核定地租。並聲明：①先位聲明：被告應將系爭土地
上如附圖編號A至E所示建築物拆除，將土地返還原告。②備
位聲明：定被告對於原告所有系爭土地地上權之地租。
二、被告抗辯：系爭土地及其上建築物，早年均為訴外人己○○
所有，己○○日後將土地設定抵押權，另將土地上如附圖編
號B至E所示四筆建築物之事實上處分權，讓與被告二人，而
系爭土地之後遭到抵押權人拍賣，此時被告二人依據民法第
876條第1項規定，應對土地取得地上權，而屬有權占有，故
原告訴請拆屋還地，自無理由，所要求地上權之地租，又屬
過高。並聲明：原告之訴駁回。
参、兩造不爭執之事實：
一、57年間，系爭土地上已有附圖所示建築物，該等建築物至今
均未辦理保存登記，僅有稅籍資料之登載，有卷內稅籍證明
及土地登記謄本可查。
二、82年7月17日，訴外人己○○取得系爭土地所有權，同時亦
為前述建築物之事實上處分權人，有本院96年度執字第1123
號卷（下稱執行卷）內土地登記謄本及本件卷內房屋稅籍紀
錄表可查。
三、82年8月12日，訴外人己○○將系爭土地設定抵押權予訴外
人澎湖縣第二信用合作社，但上述建築物，因並未辦保存登
記，不在抵押權設定範圍，有執行卷內土地登記謄本可查。
四、89年1月4日，訴外人己○○將前述建築物之事實上處分權，
移轉予被告二人，有稅籍資料可查。
五、96年12月20日，訴外人澎湖縣第二信用合作社對系爭土地根
據抵押權，進行強制執行程序，有前述執行案卷可查。
六、97年6月16日，原告透過執行程序，拍賣取得系爭土地所有
權，並領得權利移轉證書，有前述執行案卷可查。
肆、本件爭點：
一、被告是否取得系爭土地地上權而有權占有土地？
二、被告如果取得地上權，應如何核定地租？
伍、得心證之理由：
一、民法第876條第1項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬
於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物
拍賣時，視為已有地上權之設定。」而此一規定，於土地設
定抵押權後建築物另行讓與他人時，同樣適用，且不以建築
物辦妥保存登記為限，最高法院81年度台上字第2450號判決
要旨、民事法律問題研究彙編第2輯第182頁所載法律問題研
究意見可資參考。經查：
（一）系爭土地及其上如附圖所示未辦保存登記建築物，於82年
8月12日，均屬訴外人己○○所有，而己○○當時僅將土
地設定抵押權予澎湖縣第二信用合作社，建築物則另於89
年間移轉事實上處分權予被告二人，嗣於97年6月16日，
系爭土地遭到拍賣，由原告拍定等情，為兩造所不爭執，
已如前述。因此，被告二人依據民法第876條第1項規定，
對系爭土地應視為已有地上權之設定。
（二）原告雖主張建築房屋當時，土地所有人與房屋所有人為使
用借貸關係，該借貸關係為債之關係，不能於土地所有權
移轉後，對抗原告之所有權云云。惟查，系爭土地上之建
築物為57年以前建造，當時房屋所有人與土地所有人之間
法律關係如何，已無可考，但不能證明與兩造有關，更與
被告二人取得之法定地上權無涉。同時，被告二人為己○
○之子，二人自承由己○○處取得建築物後，並未支付使
用土地之代價等語，故被告二人於土地拍賣前使用土地，
顯然基於使用借貸關係而非租賃關係。然而，系爭土地拍
賣時，被告二人依據法律之明白規定，已經取得地上權。
因此，被告二人雖不能以使用借貸關係主張有權占有，仍
可依據法定地上權主張有權占有。
（三）系爭土地上之建築物，散佈在土地各處，有附圖可查，如
果將地上權之範圍限定在建築物所在之處，不僅殘餘土地
割裂難以利用，各建築物亦將無法出入而失其效用。因此
，兩造均認建築物占用系爭土地之範圍，應以整筆土地為
準。從而，被告抗辯對系爭土地之全部有地上權存在一節
，應屬可採。原告基於所有權法律關係，訴請被告拆屋還
地，於法無據，應予駁回。
二、民法第876條第1項規定之地上權，其地租由當事人協議定之
，協議不諧時，得聲請法院定之，觀之該條規定即可得知。
有關被告取得系爭土地地上權應付之地租，雙方於本院審理
中無法達成協議，故原告訴請本院核定地上權之地租，於法
有據，茲就核定地租之方式說明如下：
（一）原告於97年6月16日取得系爭土地所有權，被告則於同日
取得法定地上權，故兩造地租之起算日，應自當日開始計
算，且以整筆土地計付，已如前述。
（二）有關地租之計算，土地法第105條準用第97條之規定，設
有租用基地建築房屋時最高地租之限制，但該等規定，根
據最高法院近來之見解，乃是國家對於住宅租金之政策管
制，並不適用於營業用房屋及倉庫，最高法院95年度台上
字第1907號、2148號判決要旨可供參考。在本件情形，系
爭土地雖坐落在住宅區，且其上建築物部分是以住家用途
核課稅捐，有卷內稅籍紀錄表可查。不過，系爭土地所在
位置，緊鄰澎湖縣馬公市○○路郵局及多間診所，附近即
為市場，商業十分繁盛，有勘驗筆錄可查，而被告亦一再
口頭表明日後將作為麵包店之倉庫使用。因此，以土地實
際利用情形言之，本件地租之計算，不受前述土地法住宅
租金之管制，而應以市價合理計算其租金。
（三）有關土地之市價，按照執行卷內資料，可供參考之價格有
三：其一為按土地公告現值核算之3,760,500元，其二為
土地鑑價結果之4,451,400元，其三為原告應買價格之507
萬元。由於公告現值為政府課稅之依據，常有偏離市價之
疑慮，原告拍定價格則為原告個人主觀之評價，因拍賣當
時無人與原告競標，或有評價過高之問題，鑑價結果則為
持有專業證照人士所為判斷，且執行當事人均無異議，應
較為客觀可採。因此，本件地租之計算，應以鑑價結果之
4,451,400元作為計算基準，同時，由於被告地上權之期
限，應算至地上物滅失為止，屬於長時間之使用收益，故
地租之變動，較不受財產種類及投資報酬率短期波動之影
響，則法定利率之週年利率5%，仍為合法且客觀之標準。
而按此標準計算結果，被告取得法定地上權後，每年應給
付原告之地租，應核定為年租金222,570元，並判決如主
文第1項所示。
三、假執行部分：本件定兩造地上權地租部分，為形成之訴，並
無假執行之問題。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 97 年 11 月 19 日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
法官陳介安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 19 日
書記官 林長義