臺灣嘉義地方法院96年度簡上字第3號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院96年簡上字第3號民事判決

裁判日期：民國96年05月16日

裁判案由：給付管理費

臺灣嘉義地方法院民事判決96年度簡上字第3號上訴人甲○○訴訟代理人 楊漢東 律師被上訴人好望角公寓大厦管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國95年12月6日本院嘉義簡易庭95年度嘉簡字第1250號第1審判決提起上訴，本院於96年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟壹佰陸拾元由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人係嘉義市○○○路573之3號好旺角大樓之區分所有權人（嘉義市○○○路573之6號），並自民國94年7月份起至95年1月份止，於該大樓地下室有32個車位，自95年2月份起則有25個車位，惟上訴人積欠自94年7月份起至95年10月份之車位管理費總計新台幣（下同）134,700元未繳納，屢經催討無效，爰訴請判決上訴人給付被上訴人134,700元及自支付命令送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
（二）地下室停車場並非所有住戶每戶使用，因此購買車位住戶者，本於使用者付費之原則，需分攤部分照明、水電、清潔、消防、公共安全之監控等費用，委員會以清潔費名義統籌收受每1車位每月300元，均經當初有車位住戶同意並繳交多年，並無異議，上訴人一再以地下室清潔費與管理費混淆此抗辯毫無理由。
（三）本大樓店面管理費係以店面大小區分，有每月300、500、600元不等，與停車場之清潔費無所關連，且地下室收費之標準均經大樓建造完成時，建商依管銷成本與委員會協調訂定，非上訴人一人隨性評估高低。
（四）並聲明：1、上訴駁回。2、訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
（一）該大樓地下室之車位面積及走道均十分狹小，被上訴人又未善盡維修管理之責任，且不准許將車位租給大樓住戶外之人使用，故每個車位收取300元之清潔費顯然過高，被上訴人應將財務報表完全公開供查核。
（二）區分所有權人基於「公寓大廈管理條例」之規定或規約之約定所繳納之公共基金或依同法第10條第2項所繳納之管理費，與地下室停車場之清潔費乃因另為清潔之必要所額外收取之費用，兩者係屬兩事。原審法院混淆兩者之不同而為不利上訴人之認定，實屬有誤。又因被上訴人未為清潔行為，上訴人乃依民法264條之規定提出同時履行抗辯。
（三）好望角大樓區分所有權人會議曾決議限制上訴人所有之地下室機械式停車位需繳納高達300元之清潔費而無法有任何租金收益，又輔以好望角大樓1樓之住戶每月繳納之管理費亦僅為300元，兩者相較，誠有違憲法23條比例原則之規定。縱認上訴人按月每1停車位應繳納300元之停車清潔費，渠等費用亦屬過高，而應予以酌減。
（四）被上訴人主張上訴人所有每個停車位每月應繳納清潔費300元，並無任何依據。雖然被上訴人一再主張此項收費標準有經過大樓住戶區分所有權人會議決議通過，但並未見有合法決議之會議記錄。被上訴人所提出95年10月20日之會議記錄柒討論事項中第4項。雖記載「本大樓自成立以來，即規定地下室停車位清潔費每位每月300元」，但該項記錄並無決議或表決，與其他1、2、3項均有正式表決結果，顯然不同，不生決議效果。至於地下室停車位清潔費之收費標準每位每月300元是否自大樓成立以來即有規定？何時規定？如何規定？規定之程序是否得合法有效拘束全體住戶？應找出直接之決議內容，不容被上訴人要以95年10月20日未經表決之記錄冒充。如果大樓成立以來就沒有合法有效之規定得拘束全體住戶，並不因95年10月20日之會議記錄有前揭記載而變成有規定。
（五）根據被上訴人提出94年6月26日與95年6月23日之區分所有權人會議出席人數分別為35戶與42戶，均未達好旺角大樓98戶之半數，顯然被上訴人召開區分所有權人會議並不合法。
（六）依被上訴人提出之收取停車位收據分析，每月大約只有4個住戶繳納停車位清潔費，並非被上訴人向全體住戶均有收取。
（七）停車位收取之清潔費是否有包含分擔其他之費用，應以會議表決之內容為準，不是被上訴人在本件訴訟中說了就算。如果有效表決之內容只限於清潔費，被上訴人必須舉證有支出清潔費用才能向停車位所有人收取。
（八）被上訴人既然限制上訴人不得將多餘停車位任意出租他人，限制上訴人停車位之使用收益權限，上訴人1人不可能使用2、30個停車位，卻要按停車位數全數負擔清潔費，權利、義務不相當，違反被上訴人所強調收取清潔費是使用者付費之原則，被上訴人收取清潔費之標準違背誠信原則。而且這種收費標準對停車位較多之住戶不利益，對其他沒有停車位或停車位較少的住戶有利益，豈可由沒有停車位之住戶或停車位較少之住戶以會議方式表決停車位之收費標準？更何況上訴人所有車位為58分之32，其他人最多只有58分之3，縱有會議表決，亦屬違法無據。違背民法有關共有人應分擔共有物管理費用之大原則。
（九）並聲明：1、原判決廢棄。2、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人係嘉義市○○○路573之3號大樓之區分所有權人，並自94年7月份起至95年1月份止，於該大樓地下室有32個車位，自95年2月份起則有25個車位，惟上訴人積欠自94年7月份起至95年10月份之車位管理費總計134,700元未繳納之事實，有存證信函、建物登記謄本、建物所有權狀等可證，並為兩造所不爭執，自屬真實。
四、被上訴人主張90年以前之區分所有權人大會會議記錄，因年代已久，不復尋得。惟依好望角公寓大厦管理委員會90年之區分所有權人大會會議記錄記載：「管理費仍原標準收費」；「地下室機械停車位維修案：車位屬私人者，由住戶自行協調維修」。此有該記錄影本可證（見原審卷第35頁）。其後91至95年之區分所有權人大會會議即未再對管理費之收費標準作出任何決議，以上有91至95年區分所有權人會議記錄。另據被上訴人所提之收據所示， 翁永賢 、 翁金虎 、 張紋玲 、 曾巧米 繳納89年6、7月之汽車清潔費共600元。 廖年盛 、 劉錦夙 、 蕭如容 、 蔡和金 繳納89年8、9月之汽車清潔費共600元，其後自91至95年間，亦陸續有他區分所有權人每月繳納汽車清潔費300元之事實。顯見上開91年之區分所有權人大會會議所指之「管理費仍按原標準收費」實則已含汽車清潔費每月300元無誤。是縱使好望角公寓大厦管理委員會於91年以後，未再對管理費或清潔費作何決議，然其後91至95年間亦係依循先前之繳費標準收取，顯見91至95年間之區分所有權人大會會議，並未推翻先前90年之決議，亦即90年決議之效力仍繼續存在。按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例第24條定有明文。是上訴人自94年間成為好望角公寓大厦之區分所有權人，自應繼受並遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，上訴人主張「收費標準未經大樓住戶所有權人之合法決議通過，及上訴人所有車位為58分之32，其他人最多只有58分之3，縱有會議表決，亦屬違法無據。違背民法有關共有人應分擔共有物管理費用之原則」云云。顯不可採。
五、上訴人以：「該大樓地下室之車位面積及走道均十分狹小，被上訴人又未善盡維修管理之責任，且不准許伊將車位租給大樓住戶外之人使用，故每個車位向伊收取300元之清潔費顯然過高而不合理，被上訴人應將財務報表完全公開供查核」等語，資為抗辯。惟按民法第264條第1項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件，是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生。區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之清潔費，其性質上應為公共基金，此區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間則就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，故由管理委員會就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤之費用依委任人之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓大廈管理條例第36條第7款），區分所有權人所應分擔之公共基金與管理費用，並非上開委任事務之對價，二者間並無對待給付之對價關係。是上訴人雖抗辯地下室車位面積及走道均十分狹小，被上訴人又未善盡維修管理之責任，未將財務報表完全公開等語，惟此屬被上訴人管理系爭社區車位之方式是否失當之問題，上訴人如認管理委員會之管理方式有不妥之處，或清潔費收取過高，乃屬住戶管理之內部問題，應屬住戶自治之範疇，區分所有權人若認管理委員會或管理委員不稱職，自可以改選方式予以撤換，而非以拒繳清潔費之方式抗衡，且被上訴人之清潔費請求權與管理委員會之義務並無對待給付之關係，故上訴人以此資為拒絕給付管理費之理由，洵無足採。再者，停車清潔費每月300元衡諸現在生活水平，亦無違憲法23條比例原則之規定。況且縱認清潔費每月300元確屬過高，然此私人團體間之內部事務，應循該私人團體即區分所有權人之會議決議調整，除非區分所有權人之會議決議有違法而無效之情事，法院得以介入審查外，至於有關決議之內容有關費用之繳交額度，並非司法得以介入審查。是上訴人請求酌減停車清潔費，非法院所得審酌，其請求並無理由。
六、又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。從而，被上訴人依據公寓大廈管理條例上開規定，請求上訴人給付上開欠繳之車位清潔費134,700元及自支付命令送達翌日即95年5月5日起至清償日止按年息5%計算之利息，即屬正當，應予准許。至於上訴人主張其他住戶有未繳納之情事，惟姑不論此是否為真，然此係管理委會應向未繳納之住戶收取，上訴人不得以此據為不繳納車位清潔費正當化之事由。從而原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國96年5月16日
民一庭審判長法官林世芬
法官吳芝瑛法官馮保郎以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國96年5月17日
書記官王立梅