高雄高等行政法院106年度訴字第265號判決

裁判字號：高雄高等行政法院106年訴字第265號判決

裁判日期：民國106年11月29日

裁判案由：綜合所得稅

高雄高等行政法院判決
106年度訴字第265號民國106年11月8日辯論終結原告 李西田 訴訟代理人 林湘絢 律師
陳樹村 律師被告財政部高雄國稅局代表人 洪吉山 訴訟代理人 侯惠月 上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國106年4月26日台財法字第10613912670號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告103年度綜合所得稅結算申報，原列報出售高雄市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）之財產交易所得新臺幣（下同）3,456,840元，經被告依實際查得之不動產買賣契約書等資料核定系爭房屋之財產交易所得14,418,847元，併課原告當年度綜合所得總額17,838,406元，並補徵稅額2,339,431元。原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）本件關鍵在於原告出售房屋之賣價為何？應適用何種規定課徵所得稅？本件應適用所得稅法施行細則第17條之2前段規定未適用，而適用後段之規定，為原處分違法之一。
１、原處分並未認定本件房屋之賣價為何，而係直接以(房地售出－購入之價額－必要費用)×【房屋評定現值(房屋評定現值＋土地公告現值)（本件為55.49％）】，直接計算出財產交易所得，並未認定本件房屋之賣價為何。此種認定原告財產交易所得之方式違反所得稅法第14條第1項第7類所規定財產交易所得之規定。本件原告係屬能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件，並非未申報或未能提出證明文件，而應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定，而不應依財政部核定標準核定之。本件原告能提出交易時之成交價額及成本之證明文件，其證據如下：(1)原始取得成本：原告於民國100年5月13日向堅山建設股份有限公司（下稱堅山公司）購買系爭房地，房屋之買價為1,140萬元，土地為2,660萬元，共3,800萬元，此有原告與堅山公司之不動產買賣契約書第17條特別約定事項註一：「本件買賣土地價款新臺幣貳仟陸佰陸拾萬元整，建物價款新臺幣壹仟壹佰肆拾萬元整。」交屋明細單及堅山公司所開立之統一發票6張可證，而此亦為兩造雙方所不爭執，此為原告買入系爭房屋之原始取得成本。(2)交易時系爭房屋之成交價額為2,000萬元：此有原告與買受人威緻百貨股份有限公司（下稱威緻公司）之不動產買賣契約書第2條載明，買賣總價陸仟柒佰萬元整（不動產買賣契約書影本：土地款4,700萬元，建物款2,000萬元）。在威緻公司於103年8月29日將買賣價金撥入玉山商業銀行七賢分行之價金信託專戶，且於103年9月4日該公司即已載明預付購置款轉固定資產，土地價金為47,484,137元及建物價金為21,079,810元，此有該公司103年1月1日至103年12月31日之分類帳可證。而此分類帳於被告105年8月5日函請威緻公司提供相關帳之證明，威緻公司於同年8月23日即已向被告提供在案，足證本件買賣契約成立時，雙方確有區分房屋及土地之買賣價額，否則買方公司怎麼會在其103年之分類帳上將土地及房屋價格分別登錄。該金額於103年9月4日該公司即買方業已製作傳票（傳票號碼為094003），當日完成過戶登記，該公司即將預付購置款轉固定資產，由此足可證明買賣雙方當時即有區分房屋及土地價額之合意，該公司始能定出該固定資產之價額，並非原處分或訴願決定所謂係雙方於103年10月8日點交時，事後才於契約書上補列劃分房地之各別價款。
２、買賣契約之房屋土地價格，雙方確實有區分，不論於何時約定，只要非被告調查時之事後偽造，豈有不加以認定之理。本件雙方就房屋土地之買賣價格於買賣契約第2條已載明總價款6,700萬元（土地款4,700萬元，建物款2,000萬元），而此價格之區分係經買賣雙方意思表示合致所為，姑不論該房地價格之區分係於雙方訂約時即已成立（參買方分類帳所載），縱該房地價額係於房地點交時之103年10月8日始予以加註，然至遲於此時亦足已證明買賣雙方就此房地之交易確有分拆房地價額之合意，如再對照前揭買方於103年9月4日之分類帳分拆土地及房屋分別入帳之記載，亦足證雙方就系爭房地確有分拆房地價格之約定無訛。此項分拆約定，亦有威緻公司於105年8月18日、8月23日回覆被告函，表示因作帳需要，經買賣雙方協議金額後於點交日103年10月8日加註「因該建築物至購入時已有21年，較為老舊，故依土地及房屋比例7：3分拆」可資證明。由此可知，威緻公司之函覆足證雙方於買賣時，因買方認為房屋老舊，要求房地比要分拆為「3：7」之價款，雙方至遲於本件房地點交時即已達成分拆價格之協議，並非雙方對此房地比並無約定。更何況威緻公司業已表明該房齡已21年，較為老舊，其要作為公司之固定資產乃要求賣方分拆房地比，如此明確之回覆，如何能謂雙方於買賣成立時並未分拆房地各別價格。
３、本件並非於被告查核時買賣雙方才加註，而威緻公司分類帳早已製作於103年9月4日即已分拆房地價格分別列示房屋及土地之各別固定資產價值，而此與該買賣契約之房地比加註約定互核一致，而威緻公司也無事後維護原告之必要，足以表明雙方就本件買賣確有分拆房地比之約定。詎被告卻無視原告已提出之實際房屋交易價額之證明文件即買賣契約，又無視威緻公司所提出之分類帳記載等證明文件，仍認本件係屬所得稅法施行細則第17條之2第1項後段之規定「未能提出證明文件而依財政部所發布之解釋函令公式計算財產交易所得」，而拒絕適用該施行細則即第17條之2第1項前段之規定「已提出交易時之成交價額之證明文件，應依所得稅法第14條第1項第7類核實認定」，其原處分及復查決定均有認定事實違誤及適用法律錯誤之違法，應予撤銷，另訴願決定逕予維持，未予糾正，亦有違法，而應併予撤銷。
（二）本件縱認原告未能提出證明文件，亦應適用財政部104年4月1日所發布之「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，然原處分卻仍適用財政部83年1月26日台財稅字第000000000號（下稱財政部83年1月26日函釋）及101年8月3日台財稅字第10100568250號（下稱財政部101年8月3日令釋）解釋函，其適用法令顯有錯誤。稅捐稽徵法第1條之1第1項規定：「財政部依本法或稅法所發布之解釋函令，對於據以申請之案件發生效力。但有利於納稅義務人者，對於尚未核課確定之案件適用之。」本件係發生於000年度之財產交易所得，並非發生於000年度，而103年度財政部既已發布新函令，自應適用該有利於人民之新函令，不應仍適用不利於人民之舊函令，否則即違反稅捐稽徵法第1條之1第1項後段:「但有利於納稅義務人者，對於尚未核課確定之案件適用之。」之規定意旨。101年度以前個人出售房屋之財產交易所得，若未能提出實際交易金額之證明文件，或許可適用財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋，姑且不論因該解釋函令計算所得之公式所造成之民怨四起，以致財政部於103、104、105、106年度每個年度都發布前一年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，將豪宅和全國各地區之房屋交易所得加以區分，不再一律適用83年1月26日函釋及101年8月3日令釋之公式，此有財政部103年1月27日、104年4月1日、105年1月29日、106年2月8日所發布之102、103、104、105年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定可證。而各該102、103、104、105年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，均明示「茲依據所得稅法第14條第1項第7類及同法施行細則第17條之2訂定本規定。」亦足證該規定係在補充所得稅法施行細則第17條之2第1項「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」之規定。若謂102、103、104、105年度個人出售房屋之財產交易所得計算仍應適用前揭83年1月26日函釋及101年8月3日令釋，則財政部何必自103年開始每年度都另於個人綜合所得稅申報前發布前一年度房屋之財產交易所得計算標準？如此豈非多此一舉。亦足以證明83年1月26日或101年8月3日令釋之舊解釋函令，因不合理而必須變更。甚至於自102年度開始，財政部必須因應各該年度全國各地房屋交易情形，視各地房價交易之差異而因地制宜作出不同之計算標準，以符合實質課稅原則，避免造成南北過大的差異。若一律適用83年1月26日函釋或101年8月3日令釋所揭示之公式，將無法適度反應南北及全國各地房價及交易之差異性，只有形式上之公平卻未能顧及實質之公平，也造成與實質課稅不符之情形，因此於102年度以後，關於個人出售房屋財產交易所得之計算即應適用財政部針對各該年度所發布之個人出售房屋財產交易所得計算規定，而不應再適用83年1月26日函釋及101年8月3日令釋，否則財政部針對各該年度所發布之規定，即成具文。原處分既針對原告在103年6月間出售房屋之財產交易所得課稅，即應依適用財政部於104年4月1日所發布之「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，而不應再適用原83年1月26日函釋及101年8月3日令釋之舊解釋函，故其適用該舊解釋法令，即顯有錯誤。
（三）本件有裁量濫用之違法。
１、若原處分適用所得稅法施行細則第17條之2前段規定核實認定之結果，卻遠比同條後段依財政部核定標準核定更不利時，該核定恐怕就有問題。如果未申報或未能提出證明文件或未盡協力義務者，可以比有申報或有提出證明文件之納稅義務人獲得更好的結果時，則該行政處分之作成即有裁量濫用之違法，守法的人會比不守法不配合的人享有更高的利益，此無異鼓勵違法或不盡協力義務，如此豈非價值錯亂，因此財政部所頒布之核定標準，應該是個人出售房屋核定財產交易所得之最高標準，亦即最不利於納稅人的標準，否則人民若申報或提出證明文件卻獲得更不利處分，則何必再誠實申報呢？
２、茲將本件適用不同規定之所得額比較如下：┌──────┬────────────────┬───┐│適用法令依據│計算方法│所得額│├──────┼────────────────┼───┤│所得稅法施行│1、本件房屋於買入時1,140萬元│860萬││細則第17條之│2、賣出時為2,000萬元。│元。││2第1項前段│3、2,000萬元－1,140萬元＝860萬元││││。││├──────┼────────────────┼───┤│依104年4月1│1、實際總成交價6,700萬元。│557萬││日財政部令二│2、房屋評定現值/(土地公告現值＋│6,745││（一）3、豪│房屋評定現值)。│元。││宅標準：「臺│3、1,440萬3,500元/(1,155萬2,827│││北市及新北市│元＋1,440萬3,500元)＝55.49%。│││以外地區，房│4、6,700萬×55.49%＝3,717萬8,300│││地總成交金額│元。│││4千萬元以上│5、3,717萬8,300元×15%＝557萬6,7││││45元。││││││├──────┼────────────────┼───┤│依104年4月1│1、房屋評定現值1,440萬3,500元。│345萬││日財政部令二│2、1,440萬3,500元×24%＝345萬6,8│6,840││（二）（5）│40元。│元。││三民區依房屋││││評定現值24%││││計算。│││├──────┼────────────────┼───┤│依83年1月26│1、房地總價6,700萬元。│1,441││日函釋及101│2、買入房地總價3,800萬元。│萬8,84││年8月3日令釋│3、扣除必要費用301萬5,413元。│7元。││。│4、房屋評定現值/(土地公告現值＋││││房屋評定現值)。││││5、1,440萬3,500元/(1,155萬2,827││││元＋1,440萬3,500元)＝55.49%。││││6、6,700萬－3,800萬－301萬5,413││││元＝2,598萬4,587元。││││7、2,598萬4,587元×55.49%＝1,441││││萬8,847元。││└──────┴────────────────┴───┘
３、本件買方係公司法人，其買入房地要作為固定資產，試問若本件交易之房屋價格占全部交易之55.49%，則買受人威緻公司是否亦應依此比例列計，其固定資產價格即該房屋之價值應改列為6,700萬×55.49%=3,717萬8,300元。為何威緻公司並未如此認列？其向被告申報固定資產為2,000萬元，被告亦加以承認，如此豈非割裂認定？被告可以承認買方認定該房屋價格為2,000萬元，卻認定賣方出售房屋價格為3,717萬餘元，這豈非為課稅而課稅？況該房屋屋齡21年，買賣價格是因房屋所坐落之地段良好，可以作為商業使用，該房屋才會有價值，該21年房屋豈會占整個成交總額的一半以上？如此認定顯然與社會常情及土地經濟學之原理相違，蓋不動產之價值永遠是存在於地段。再者，21年的房屋買方豈會以55.49%之價格3,717萬列為固定資產？被告是否有請該公司調整嗎？若該公司將21年房屋認列為固定資產之價格，則該公司是否將每年提列更多之房屋折舊損失，而減少營利所得？本件原告買進或賣出之交易對象都是法人，都是經過會計師簽證之公司，皆須向被告申報財產目錄、資產負債表和營業狀況之公司，且必須依會計準則列帳申報之公司，該不動產交易價格皆客觀明確，堅山公司賣出價格之房地比為「3：7」，向原告購買之威緻公司提列買入之房地價格比也是「3：7」，惟獨在課徵原告個人買賣房屋之財產交易所得時卻認房屋價格比率高達55.49%，如此之課稅豈能令人心服？更何況房屋是逐年折舊，皆不可能占房地銷售總價的1/2以上！
４、依上表所示本件適用財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋之結果為財政部於104年4月1日所頒布計算（係針對未申報、未提供證明文件之豪宅所核定之房屋出售個人所得）之標準2倍有餘（55,767,452×2＝1,115萬3,490元，而本件卻為1,441萬8,847元）。該結果比現行施行之房地合一稅第1年之稅率45%還高（即本件：6,700萬元－3,800萬元－3,015,413元＝2,598萬4,587元；現行之房地合一稅：2,598萬4,587元×45%＝1,169萬6,064元。）。此為本件套用財政部101年8月3日令釋計算公式呈現如此不合理之原因。且此項所得之計算背離法令，104年核定標準也背離社會常情，更導致在土地交易免稅之情形下，房屋交易所得高於土地交易所得之不合理現象，而與個人出售房屋（不含土地）之實際所得背離之現象，亦違反實質課稅原則。
（四）綜上所述，本件被告核定系爭房屋之財產交易所得為14,418,847元，併課原告綜合所得稅，核定補繳稅額2,339,431元，實有違誤，訴願決定未予糾正，亦有未合。並聲明求為判決：原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。
三、被告則以：
（一）本件原告辦理103年度綜合所得稅結算申報時，以系爭房屋出售時之房屋評定現值14,403,500元之24﹪計算及申報財產交易所得3,456,840元。嗣被告以105年4月18日財高國稅鳳綜字第1050243341號函輔導原告，促請於文到10日內自動依實際買賣成交價款計算所得額後補報及補繳稅款事宜，原告於同年月27日提示買進及賣出房地皆有劃分各別價款之買賣契約書，依其所載原告係以總價3,800萬元（房屋價款1,140萬元及土地價款2,660萬元）向堅山公司購買取得，另於103年6月19日以總價6,700萬元（房屋價款2,000萬元及土地價款4,700萬元）出售予威緻公司。原告於105年8月31日按買進及賣出時皆已拆分之房地各別價款補報系爭房屋財產交易所得7,108,125元（含原申報3,456,840元），並補繳稅額999,802元及加計利息17,112元。惟被告於同年4月28日以財高國稅鳳綜字第1050243677號函請買受人威緻公司提供系爭房地之買賣契約書，與原告所提供之買賣契約書相同皆有劃分房地各別價款，被告另於同年5月2日以財高國稅鳳綜字第1050243678號函請國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）提供買受人威緻公司以系爭房地辦理設定抵押貸款時所檢附之買賣契約書，查得原告出售系爭房地總價為6,700萬元，惟未劃分房屋及土地各別價款，被告旋再於同年6月17日以財高國稅鳳綜字第1050244966號函請富住通不動產仲介經紀股份有限公司（下稱富住通公司）提供系爭房地之買賣契約書，亦未劃分房地各別價款，此有被告同年4月18日財高國稅鳳綜字第10502243341號輔導函、國泰世華銀行同年5月19日國世明誠字第1050000032號函、威緻公司同年6月21日威緻財字第0000000號函提供之買賣契約書、富住通公司同年7月20日提供之買賣契約書、原告103年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書、補申報申報書、繳款書及買賣契約書等附卷可稽。
（二）又經被告向威緻公司查證於系爭房地買賣契約書加註房屋及土地各別價款之時間、目的及劃分依據等，其函復僅表示係因做帳需要，經買賣雙方協議金額後於點交日103年10月8日加註，因該建築物至購入時已有21年，較為老舊，故依房屋及土地比例3:7分拆房地各別價款，此有威緻公司105年8月18日、8月23日威緻財字第0000000號函及第0000000號函附卷可稽。被告依查得相關資料，認定系爭房地於契約成立時並未拆分房地各別價款，乃依法律規定，並參酌財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋規定，按房地買進總額及賣出總額之差額中減除相關必要費用，依出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，核定系爭房屋之財產交易所得為14,418,847元【〔出售房地總價67,000,000元－買入房地總價38,000,000元－必要費用3,015,413元（契稅907,962元＋代書費18,030元＋規費43,720元＋印花稅25,423元＋仲介費1,700,000元＋代辦費11,291元＋土地增值稅262,987元＋防水工程費46,000元）〕×55.49%〔房屋評定現值14,403,500元/（房屋評定現值14,403,500元＋土地公告現值11,552,827元）〕】，併課原告綜合所得稅，依法核定補徵稅額2,339,431元，揆諸法律規定，原非無據，惟於復查階段因被告於計算必要費用時計算錯誤，經重新計算出售房屋之財產交易所得為14,419,291元【〔出售房地總價67,000,000元－買入房地總價38,000,000元－必要費用3,014,612元（契稅907,962＋代書費18,030元＋規費43,710元＋印花稅25,423元＋仲介費1,700,000元＋代辦費10,500元＋土地增值稅262,987元+防水工程費46,000元）〕×55.49%〔房屋評定現值14,403,500元/（房屋評定現值14,403,500元＋土地公告現值11,552,827元）〕】，尚較原核定財產交易所得14,418,847元為高，基於行政救濟不利益變更禁止原則，原核定仍應予維持，並無不妥。
（三）個人買賣不動產時，可資參考之市場行情（如建商廣告、仲介業者之文宣、媒體報導或實價登錄所標示之價格），多係以房地合併計價，故社會一般交易習慣，不會將房屋與土地分別估價，而是按房地合併後所產生之經濟效用為締約基礎（如自用住宅之居住價值、開店用之營業價值、交通運輸便利等因素），是計價過程亦以涵蓋土地與房屋之一個價格為之，事後也難再將土地與房屋部分區分為不同之價格，此有大院104年度訴字第341號、104年度訴字第456號及105年度訴字第140號、臺中高等行政法院101年度訴字第317號、最高行政法院102年度判字第352號及第673號判決可資參照。又房地合一課徵所得稅前之稅制架構下，出售土地之財產交易所得，係屬免稅所得，不併計綜合所得總額課徵所得稅，是以，即有不動產所有權人於出售房地時，試圖透過法律概念的操作，在同一筆收益中，增加土地獲利之比例，減少房屋獲利之比例，俾減低其所得稅之負擔。本件依買受人威緻公司說明表示，經雙方協議買賣金額後簽訂買賣契約，因做帳需要，於點交日始加註各別價款於買賣契約書上。足證原告與買受人威緻公司交易系爭不動產之真意係以房地合併後所產生之經濟效用為締約基礎，並非有合意議定房地各別價款，該加註行為僅係為配合買受人威緻公司帳載所需。
（四）再者，本件原告100年間購進前開房地時，買賣契約書所載之房屋價格占房地總價之比例為30﹪（11,400,000元/38,000,000元）；銀行貸款不動產鑑價報告所載房屋價格占房地總價之比例為65﹪〔24,950,380元/（24,950,380元＋13,434,820元）〕；房屋現值占房地現值之比例為61.61﹪〔15,663,000元/（15,663,000元＋9,759,663元）〕；次查，原告103年間出售系爭房地時之買賣契約書所載之房屋價格占房地總價之比例為29.85﹪（20,000,000元/67,000,000元）；房屋現值占房地現值之比例為55.49﹪〔14,403,500元/（14,403,500元＋11,552,827元）〕，以上除買入及出售時買賣契約書所載房屋價格占房地總價之比例為約30﹪外，與其他比例相較皆差距甚大。又查本件經依買受人威緻公司提供之103年度商業火災保險單，系爭房屋（建築物）之火險總保險金額為33,100,000元（含4個機械停車位），按一般商業習慣，房屋火災保險之保險金額即為投保標的物（即指建築物及機械停車位）之帳面價值或重置成本，且依保險法第72條後段規定：「保險人應於承保前，查明保險標的物之市價，不得超額承保。」是該保險金額應與系爭房屋之市場價格相當。另火災保險投保金額乃為保障銀行之債權，可見其乃經銀行及保險公司依據市場行情並評估貸放及承保風險等因素後，所為合乎行情之鑑價，故此銀行之估價為貼近於市場之實際成交行情，應可確信，此有大院105年度訴字第140號判決可資參照。再依一般常情，交易雙方議定買賣價格時，市場價格當為首要之參考依據，惟本件原告自行劃分之房地價格，卻完全未考量市場價格，且亦較火險總保險金額為低，自屬異常。末查，原告所劃分之房屋及土地各別價款為何至今仍未提供評估相關資料，僅稱，於103年買賣系爭房屋時，買賣雙方係參考高雄市地價查估用建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表得出系爭房屋折舊率為每年1.5%，經換算後，系爭房屋經過3年折舊後之價值為10,887,000元〔計算式：11,400,000×（1－1.5%×3）＝10,887,000〕，原告以2,000萬元出售系爭房屋，顯已高於系爭房屋之價值，實屬合理。惟個人出售房屋時之售價，除受增值、改良等因素影響外，亦會因建築完成年限不同而有所不同，即房屋售價中實已隱含折舊因素在內。惟影響房屋價格之因素並非只有折舊，因經濟成長而產生之自然增值或改良等，亦為影響房屋價格之重要因素，如同原告於訂定系爭房地之出售總價格時，亦非以買進價格為依據，而係綜合考量市場行情後，始與買方進行議價。綜上所述，原告自行拆分之房地價款並不具公信力，且未提供劃分各別價款之具體事證，其價款自難謂客觀、合理。況該買賣契約書其加註房地各別價款係於買受人威緻公司於系爭房地過戶完成後，僅係因帳載需要而為之行為，非為契約成立之真意，足顯原告基於本身租稅利益攀援他人帳務處理情形，非可執為系爭房屋財產交易所得之核課依據，是原告主張買賣契約書已拆分房地各別價款云云，核不足採。
（五）依所得稅法規定，房地合一課徵所得稅前，個人出售土地及出售房屋，分屬免稅所得及應稅所得（財產交易所得）範疇，致出售房地不動產之人，於劃分房地出售價格時，有增加土地及降低房屋比例，俾減低所得稅負擔之動機。是基於公益，稅捐稽徵機關審核個人出售房地不動產申報應納綜合所得稅案件時，自應審慎確實，防止出售房地不動產之人為減低其應負稅賦，恣意約定提高土地獲利比例及壓低房屋獲利比例，且若發現所約定房地價格比例顯有異常時，稅捐稽徵機關基於核實課稅原則，即可予以調整。至房地價格比例如何始稱異常，當以房地交易當事人所劃分房地價格比例，與依據具有客觀公信力標準計算劃分房地價格比例，兩者差距大者而言。現行稅捐稽徵機關審查個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，則自房地買進總額及賣出總額之差額，減除所支付之相關必要費用後，得再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。再者，依平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」及房屋稅條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每3年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」即土地公告現值係直轄市或縣（市）政府每年調查地價動態○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，而房屋評定現值則由不動產評議委員每3年依據法定事項評定後，交由直轄市或縣（市）政府公告，是稅捐稽徵機關按房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，以計算房屋之財產交易損益，具客觀公信力，且係各種判斷方案操作容易，又最接近事實之公平計算方法，此有最高行政法院102年度判字第352號判決可資參照。
（六）「……就關於房屋未單獨買入並賣出之情形，為核實計算房屋交易部分之淨所得額，須就出售房地總價額減除原始買入該房地支出之成本及因取得、改良及移轉該房地而支付之一切費用，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益之意旨，核屬財政部本於中央財稅主管機關地位就前引所得稅法第14條第1項第7類第1款及其施行細則第17條之2第1項規定之適用所為之職權解釋，並無悖離各該規定之旨趣，被告自得援以適用。」此有大院106年度訴字39號及最高行政法院96年度判字第1782號、102年度判字第673號暨104年度判字第137號判決意旨可參照。而依財政部104年4月1日台財稅字第10304649640號令（下稱財政部104年4月1日令釋）訂定「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」：「依據所得稅法第14條第1項第7類及同法施行細則第17條之2訂定本規定如下：一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定核實認定。二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：……3.臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣4,000萬元以上。（二）除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額：1.直轄市部分：……(5)高雄市：1.鼓山區、三民區、新興區及前金區：依房屋評定現值之24%計算。……。」本件買賣契約書並非有合意議定拆分房地各別價款，加以房屋與土地售價劃分顯不合理，如前所述，且其交易價格及成本費用均已查核明確，是以被告參酌財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋規定核定系爭房屋之財產交易所得，依法有據，原告主張按財政部104年4月1日令釋各種標準計算之財產交易所得，核無足採。
（七）按「租稅法所重視者，應為足以表徵納稅能力之實質經濟事實，而非其外觀之法律行為，故在解釋適用稅法時，所應根據者為經濟事實，不僅止於形式上之公平，應就實質上經濟利益之享有者予以課稅，始符實質課稅及公平課稅之原則。」「有關課徵租稅構成要件事實之判斷及認定，應以其實質上經濟事實關係及所產生之實質經濟利益為準，而非以形式外觀為準，否則勢將造成鼓勵投機或規避稅法之適用，無以實現租稅公平之基本理念即要求。」有最高行政法院81年度判字第2124號判決及82年度判字第2410號判決可資參照。即租稅法所重視者，應為足以表徵納稅能力之實質經濟事實，而非其外觀之法律形式，對實質上相同經濟活動所產生之相同經濟利益，應課以相同之租稅，始符合租稅公平，否則勢將造成鼓勵投機或規避稅法之情形，無以實現租稅公平之基本理念及要求。本件原告係於103年6月間立約出售前開房地，同年5月間，有一案外人出售同基地房地，該房屋及其坐落基地面積均與系爭房屋及其坐落基地相當，亦為買受人向銀行辦理貸款時之買賣契約書未劃分房地各別價款，於事後補充約定房地之各別價款，該案業經被告依財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋規定，按房地買進總額及賣出總額之差額中減除相關必要費用，依出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算該屋之財產交易所得，且已繳清稅款確定在案。按相同經濟活動所產生之相同經濟利益，應課以相同之租稅，故本件系爭房屋與上述案外人出售前開房屋之財產交易所得應採行一致性之標準，否則將形成變相鼓勵逃漏稅之不公平現象。依此，被告乃依查得資料，參酌財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋，按房地買進總額及賣出總額之差額中減除相關必要費用，依出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，核定系爭房屋之財產交易所得為14,418,847元，併課原告綜合所得稅，並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、前揭事實概要所載各情，業經兩造分別陳述在卷，復有原告103年度綜合所得稅結算申報書、補申報書，被告103年度綜合所得稅核定通知書（更正後）、不動產買賣契約(買入及賣出)、被告105年4月18日財高國稅鳳綜字第1050243341號輔導通知函、復查決定書、訴願決定書等附卷（原處分卷第1-3、148-152、186-188、129-140、120-124、144、345-35
6、513-534頁）可稽，足堪認定。本件兩造之爭點為：被告以房地買進總額及賣出總額之差價，並減除相關必要費用後，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算原告出售系爭房屋之財產交易所得為14,418,847元，是否適法？茲分述如下：
（一）按「本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：……第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」行為時所得稅法第9條、第14條第1項第7類第1款及同法施行細則第17條之2第1項所明定。
（二）次按「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。」「核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、……有關成本及費用之認列規定如左：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。」「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第000000000號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。」亦分別為財政部83年1月26日函釋、83年2月8日台財稅字第000000000號函釋（下稱財政部83年2月8日函釋）及財政部101年8月3日令釋所規定。
蓋現行稅制關於出售房屋及其基地所生之財產交易所得，採取土地與房屋分離課稅方式，土地部分僅按土地公告現值課徵土地增值稅，其所得不計入所得稅之稅基內，此觀所得稅法第4條第1項第16款規定出售土地所生之財產交易所得屬於免稅所得項目至明。然揆諸社會一般交易習慣，出售不動產時，通常未將房屋與土地分別估價，而係按房地合併後所產生之經濟效用為締約基礎，將房屋與所坐落之基地一併出賣，計價過程亦以涵蓋土地與房屋之單一價格為之。若容認出售房地不動產之人，透過法律概念的操作，在同一筆收益中，增加土地獲利之比例，減少房屋獲利之比例，俾減低其所得稅之負擔，則明顯悖離實質課稅原則。是財政部為因應上揭問題，先後作出前揭函、令釋，其意旨已明揭房地買進及賣出之總價如經查核明確，僅因買進及賣出均未劃分，或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，由於無法具體認定房屋之買進或賣出之價格，則應自房地賣出總額及買進總額之差額，再按「出售時」之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益，經核其並無違背行為時所得稅法第14條第1項第7類第1款及同法施行細則第17條之2第1項規定，自得援用（最高行政法院96年度判字第1782號、102年度判字第352號、第673號判決、104年度判字第137號、105年度判字第21號判決意旨參照）。
（三）經查，原告於100年4月向堅山公司以總價3,800萬元購入系爭房屋及其坐落基地（房屋價款1,140萬元、土地價款2,660萬元），嗣於103年6月19日以總價6,700萬元出售予訴外人威緻公司。原告原依103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，以系爭房屋評定現值14,403,500元之24﹪計算及申報財產交易所得3,456,840元。嗣經被告以105年4月18日財高國稅鳳綜字第1050243341號函輔導原告依實際買賣成交價款計算所得額並補報繳稅款，原告遂於同年月27日提示買進及賣出房地皆劃分各別價款之買賣契約書（買進房屋價款1,140萬元、土地價款2,660萬元；出售房屋價款2,000萬元、及土地價款4,700萬元），並補申報系爭房屋財產交易所得為7,108,125元（含原申報3,456,840元），並補繳稅額999,802元暨加計利息17,112元，此有原告103年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書及補申報書、自動補報稅額繳款書、買賣契約書（買入及賣出）及被告105年4月18日財高國稅鳳綜字第1050243341號函等在卷足參。然查，被告函詢買受人威緻公司，其所檢附之買賣契約書雖亦劃分房地價格，惟函詢威緻公司以系爭房屋及其坐落基地申辦貸款之國泰世華銀行，及仲介系爭房屋之富住通公司，兩者所檢附之買賣契約書則未劃分房地價格，經被告再次函詢威緻公司，該公司表示因做帳需要，經買賣雙方協議後於點交日103年10月8日在契約加註房屋及土地之各別價格，並因系爭房屋屋齡已有21年，故依房屋及土地比例3:7分拆房地各別價款，此亦有威緻公司105年8月18日、8月23日威緻財字第0000000號函及第0000000號函、國泰世華銀行105年5月19日國世明誠字第1050000032號函暨不動產買賣契約書、鑫大會計師事務所提供之不動產買賣契約書附卷（原處分卷第34-38、75-82、64-68頁）可稽，堪認為事實。綜上，原告將系爭房屋及其坐落土地併同出賣，因出賣當時（即買賣契約成立時）未劃分房屋及土地各別價格，而無法具體認定系爭房屋賣出之價格，則被告依上揭財政部83年1月26日函釋、83年2月8日函釋及101年8月3日令釋意旨，以其買進賣出費用之歸屬因無法分離房屋或土地，自須先將費用自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算系爭房屋之財產交易損益，乃以原告出售系爭房地之總售價6,700萬元減除原始取得成本3,800萬元及契稅等相關必要費用3,014,612元後餘額，按「出售時」房屋評定現值14,403,500元占土地公告現值11,552,827元及房屋評定現值14,403,500元之比例（55.49%）計算，核定原告之財產交易所得14,419,291元，併歸課原告當年度綜合所得總額，惟因原核定將必要費用多計801元（參原處分卷第110、126-128頁），復查決定基於行政救濟不利變更禁止原則，仍維持原核定14,418,847元，參諸前揭規定，於法並無不合。
（四）原告雖主張其屬能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件，並非未申報或未能提出證明文件，而應依所得稅法第14條第1項第7類及同法施行細則第17條之2第1項前段規定核實認定，而不應依財政部核定標準核定之云云。按所得稅法係採「核實課稅」為原則，前揭所得稅法施行細則第17條之2第1項規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類第1款規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」其前段即表明此原則；至其後段規定，乃僅於納稅義務人未能提示證明文件且稅捐稽徵機關未查得具體事證時，例外規範稽徵機關得按財政部頒布標準核定此財產交易所得，而所謂財政部核定標準乃指財政部所頒布之各年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。又目前稅制關於出售房屋及其基地所生之財產交易所得，採取土地與房屋分離課稅方式（105年度起已採行房地合一），土地部分課徵土地增值稅，其所得不計入所得稅之稅基內，此稽之所得稅法第4條第1項第16款規定出售土地所生之財產交易所得屬於免稅所得項目至明。惟社會交易習慣多以房屋與其坐落基地作為單一筆交易標的合併計價，而出售人為減低其所得稅負擔，常有將房地買賣總價任意調增其土地售價，以減少房屋獲利比例之情形，若容許其任意為之，明顯悖離實質課稅原則。是財政部83年1月26日函釋係鑑於房屋因併同其基地計價出售之情形（總價經查核明確），因欠缺單獨核實計算房屋售價之基礎資料，必須採行推計方式認定其價額，而須按房地總售價金額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該房地而支付之一切費用，以計算其淨所得額後，再按房地所占價值比例計算房屋之財產交易損益。即上開財政部83年1月26日函釋係供所屬稅捐稽徵機關辦理核實認定之依據，並非屬於所得稅法施行細則第17條之2第1項後段規定之情形。原告主張其屬能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件，並非未申報或未能提出證明文件，應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定，被告未依規定核實認定，而依財政部核定標準核定之，顯屬違法云云，顯有誤解。
（五）原告雖訴稱本件並非於被告查核時買賣雙方才加註，而威緻公司分類帳早已製作於103年9月4日即已分拆房地價格分別列示房屋及土地之各別固定資產價值，及買賣契約之房屋土地價格，雙方確實有區分，不論於何時約定，只要非被告調查時之事後偽造，豈有不加以認定之理云云。惟查：
１、原告自行申報時即以系爭房屋出售時之房屋評定現值14,403,500元之24%計算及申報之財產交易所得為3,456,840元。嗣經被告查獲並輔導其補申報始提出載有土地款4,700萬元、建物款2,000萬元之不動產買賣契約書。而原告提供之不動產買賣契約雖載明土地款4,700萬元、建物款2,000萬元，惟經被告向買受人威緻公司函詢系爭房地買賣契約加註房屋及土地各別價款之時間、目的及劃分依據等，該公司分別於105年8月18日函覆表示：「1.契約書加註土地及房屋價格。是因做帳需要。此土地及房屋金額是經買賣雙方協議後加註的。2.此建築物竣工日期為民國82年，建築物距本公司購入日期已21年，建築物較為老舊。其計算式依土地及房屋比例7:3分拆」及同年8月23日函覆表示：「1.‧‧‧簽約日期為103年6月19日。加註日期為103年10月8日，為點交日。」等語。又負責經辦系爭房屋貸款之國泰世華銀行及負責仲介之富住通公司所提供之不動產買賣契約書亦皆未分載土地及建物價格。而證人 高菁霞 於本院106年11月8日言詞辯論程序亦證稱：「因為當初買方以威緻百貨公司法人公司戶簽約，買賣雙方任何一方係公司戶，我們都會主動問房屋土地如何拆分，當時賣方有提買的比例，我確實金額沒有計入簽約那時候，當時買方有說回去要讓他們的會計師計算，所以簽約現場才沒有寫上，待下次雙方見面時再於合約書上補寫‧‧‧」「他們通常先講好價格，代書去，才開始簽約，前面都沒有跟代書提到簽約的細節，他們講好價格，代書去就是簽約，所以其實現場不管係相關的像會計師接洽，那個時候都沒有。‧‧‧」適足證明，雙方於買賣之初僅就土地房屋總價達成合意，惟因威緻公司為一營利事業，依法令規定有將系爭土地及房屋分列於財產目錄及登載帳冊之必要，經證人提醒後，其為求帳載合於營利事業入帳規定，需由其會計師核算決定，始於事後以加註方式表明房地各別價款，以符合規定。
２、至於原告主張不論買入或賣出都有申報當初稅率，且皆主張房地之比例為3:7；且因房屋有折舊問題，被告計算方式以5:5計算，使房屋經歷多年之後反而增值，不合常理云云。惟影響房屋價格之因素並非只有購買價格及自然折舊，社會經濟發展之自然增值、增建或改良等，均為影響房屋價格之重要因素。查，買受人威緻公司僅函覆因做帳需要，於點交日始加註各別價款於買賣契約書上，並未說明劃分房地比例為3:7之理由。又原告於買入系爭房屋及其坐落基地後，除買入時契約書所分載之房屋價格占房地總價之30%（11,400,000元/38,000,000元）外，其房屋現值占房地限制之比例為61.61%【24,950,380元/（24,950,380元＋13,434,820元）】，且原告於100年間以系爭房屋及其坐落基地向永豐商業銀行貸款時，該銀行之不動產鑑價報告評估系爭建物總價24,950,380元占不動產總價之65%，火災保險投保金額為33,560,000元，有永豐銀行不動產鑑價報告書（原處分卷第266-272頁）可參，其買入契約書所劃分之房地比例已屬有疑；又本件買受人於103年間向國泰世華銀行申貸，其不動產鑑價表雖未區分土地建物總價，然其保險試算明細亦顯示總保險金額為33,095,475元，參諸銀行鑑價多參考標的物鄰近物件之成交價格，且火災保險投保金額乃銀行債權之保障，則經銀行及保險公司依據市場行情評估承貸風險等因素後，所為合乎行情之鑑價及保險金額，較能反映市場之實際成交行情，應可確信。而系爭房屋價格不論是銀行鑑估價格或保險金額均明顯高於原告主張之金額，原告稱以2,000萬元出售系爭房屋，顯已高於系爭房屋之價值，實難採據。又契約自由雖係私法自治之原則，固應予尊重，然憲法規定人民有納稅之義務，自無容許納稅義務人藉契約自由之形式，脫免其納稅義務。如前所述，為避免出售房地不動產之人，透過法律概念的操作，減低其所得稅之負擔，雖財政部陸續發布上揭相關函釋以計算房屋之財產交易損益，而所得稅法施行細則第17條之2第1項亦規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」然而，稅捐稽徵機關仍應查明認定人民提出劃分房地交易價格契約之證明力，非謂不論其真實與否，祇能依契約所載認定，否則無異容認出賣人藉契約之形式規避租稅負擔，悖離實質課稅原則。本件原告迄未提供其劃分房地價款之合理依據，僅援引堅山公司賣出時及買受人威緻公司帳務所需而劃分之房地價款作為計算自身財產交易所得之依據，空言主張都有申報當初稅率，且皆主張房地價格之比例為3:7云云，要難採據。
３、綜上各情，原告與買方簽約時所談妥者僅為交易總價格，並非就房地各別銷售價格有合意，原告與威緻公司於點交日所為上開拆分房地價款之契約加註，單純為嗣後配合威緻公司作帳需求，並非原告出售系爭房屋時已劃分而約定之真實房屋售價，洵堪認定。
（六）又原告主張本件縱認原告未能提出證明文件亦應適用財政部104年4月1日所發布之「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，然原處分卻仍適用財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋，其適用法令顯有錯誤，並有裁量濫用之違法云云。然查：
１、本件原告係經被告以105年4月18日財高國稅鳳綜字第1050243341號函輔導補申報後，始提出不動產買賣契約，且該契約僅載明房地總價款並於事後加註各別價款，已如前述，則本件既經原告提示證明文件，自應依所得稅法施行細則第17條之2第1項前段規定核實認定，並就僅查得銷售總價款者，依財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋認定土地房屋各別價款，據以認定財產交易損益，無從適用所得稅法施行細則第17條之2第1項後段所定得依系爭財產交易所得標準認定之餘地。是被告參照財政部83年1月26日函釋按房地總售價金額減除原始取得成本及移轉支付之一切費用，以計算其淨所得額後，再按房地所占價值比例認定其房屋之財產交易損益，並無違誤。
２、又原告提出3個計算式主張被告核定補徵稅額方式有裁量濫用之違法云云。然本件應適用所得稅法第14條第1項第7類及同法施行細則第17條之2第1項前段，核實認定，並搭配財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋計算損益，已如前述。至於財政部於104年4月1日訂定發布之「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」規定如下：「
一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定核實認定。二、個人出售房屋，未依前點規申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：１、臺北市，房地總成交金額新臺幣7,000萬元以上。２、新北市，房地總成交金額新臺幣6,000萬元以上。３、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣4,000萬元以上。（二）除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額：１、直轄市部分：‧‧‧（５）高雄市：①鼓山區、三民區、新興區及前金區：依房屋評定現值之24%計算。‧‧‧」惟查，上開所得計算規定第一點僅重申可取得或查得實際交易價額仍應依所得稅法相關規定核實認定；第二點則規定無法取得或查得交易價額時方可採行推計方式認定其所得額，與前揭財政部83年1月26日函釋及101年8月3日令釋係輔助稽徵機關辦理核實認定之依據，並無扞格。本件原告取得成本明確，有不動產買賣契約（買入、賣出）在卷可循，並無適用所得稅法施行細則第17條之2第1項後段所定得依系爭財產交易所得標準之餘地；亦核與前揭103年度個人出售房屋財產交易所得規定就符合前開要件之情形者，始得為推計課稅之情形有別。是原告主張不應適用舊釋令，並以此質疑被告核計之稅捐，要無足取。
３、至於原告主張本件房屋價值之認定於公司法人買入時可帳列2,000萬元，惟個人出售時卻改依房屋價格占全部交易之55.49%，即6,700萬×55.49%=3,717萬8,300元認定，則本件固定資產價值有割裂認定之嫌云云。查本件係綜合所得稅事件，與營利事業所得稅之認定有別；且營利事業就契約未明定房屋及土地價款時，其拆分依據尚涉及營業稅徵收率等考量因素（營利事業所得稅查核準則第32條第3款參照），並須配合商業會計（或財務會計）法等相關法規之規定，自難比附援引，是原告此部分主張，亦無足採。
五、綜上所述，原告之主張均不足取。則被告依據查得資料，核定系爭房屋之財產交易所得額14,418,847元，歸課核定原告當年度綜合所得總額17,838,406元，補徵稅額2,339,431元，核無違誤；訴願決定予以維持，亦無不合；原告起訴意旨求予撤銷，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年11月29日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官邱政強
法官黃堯讚法官吳永宋以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││之一者，得不│格或為教育部審定合格之大學或獨││委任律師為訴│立學院公法學教授、副教授者。││訟代理人│2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││列情形之一，│二親等內之姻親具備律師資格者。││經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││院認為適當者│。││，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││審訴訟代理人│依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國106年11月29日
書記官洪美智