裁判字號：臺灣高等法院臺中分院90年上字第341號民事判決
裁判日期：民國90年10月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十年度上字第三四一號
上訴人甲○○被上訴人第七商業銀行股份有限公司法定代理人 張啟仲 訴訟代理人 楊錫熙 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年三月十二日臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第三七三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人自民國八十九年十一月二十四日起至遷讓交還日止，按月給付被上訴人超過新台幣肆仟柒佰參拾壹元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠、原判決關於命上訴人應將坐落台中市○○區○○段第二二
七、二二八地號土地上門牌號碼台中市北屯區水景巷十三弄二十號（建號七三六號）房屋，及門牌號碼台中市○○區○○路一段二０七巷二五弄八號（建號八００號）地下室停車位遷讓返還被上訴人，並自民國（下同）八十九年十一月二十四日起至遷讓交還日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）陸仟玖佰伍拾伍元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按契約之成立，必須當事人雙方就契約內容之必要之點獲致意思表示之一致始
可，此觀之民法第一百五十三條第一項及第二項前段之規定，灼然至明；既然契約當事人須就契約之必要之點達成合意，契約始為成立，是以契約之必要之點係為契約之要素，即契約當事人應予履行之契約義務內容。次按，民法第三四五條第一項規定，買賣係為一方移轉財產權於他方而他方支付價金之契約，徵諸上開明文，標的及價金固為買賣契約之要素，然基於契約自由原則中當事人可自由決定契約規範內容之內容形成原則，標的及價金並不一定必為買賣契約僅有之必要之點，亦即雙方當事人於締結買賣契約時，除標的及價金外，若有其他在交易上被認為必要之點，則此項除價金及標的外之必要之點，仍須獲致雙方之合意，契約始能謂成立。查兩造就系爭不動產買賣價金給付之方式，係約定「本契約成立同時，由甲（即上訴人）先向乙（即被上訴人）給付新台幣三十萬元整為定金並充為價金之壹部…第壹次付款於增值稅、契稅單下來三日內付新台幣五十萬元正，並同時完稅及辦理貸款手續及抵押權設定。」，可知上訴人於作成第一次付款之行為時，貸款手續之申辦及抵押權之設定亦須同時為之，且查，系爭買賣不動產之貸款金額佔買賣總價之百分之八十以上，綜上可知，貸款金額之決定及申辦係為本件買賣契約之必要之點，除應有當事人雙方之合意外，亦應為當事人雙方義務履行之內容。
㈡詳查，上訴人向被上訴人買受系爭不動產，買賣價金總額原約定為四百五十萬
元，嗣因發生九二一地震，減為四百三十萬元，並約定四百萬元由被上訴人負責貸款於上訴人，然亦因地震之故，系爭不動產之價值減損，故貸款金額為被上訴人單方要求而減為三百五十萬元，據上約定，是以契約明文「…於增值稅、契稅單下來三日內付新台幣五十萬元正，並同時完稅及辦理貸款手續及抵押權設定。」，依約上訴人固負有給付五十萬元價金之義務，然揆諸上開「同時辦理貸款手續及抵押權設定」約定之明文及訂約當時雙方當事人之真意，被上訴人亦負有使上訴人順利完成貸款申辦手續之義務，換言之，就系爭買賣契約而言，被上訴人負有協助上訴人完成貸款申辦之協力義務，且因該項協力義務係為系爭買賣契約之必要之點，是以該項申辦貸款之協力義務即構成上訴人給付價金之對待給付義務。經查，系爭買賣不動產之增值稅、契稅核定之後，上訴人固發生給付五十萬元價金之義務，然被上訴人就系爭買賣不動產貸款之申辦，亦從未提供上訴人一切相關且必要之協助，被上訴人此一申辦貸款之協力義務既屬對待給付義務之性質，上訴人在被上訴人提供協助前拒絕買賣價金之給付，於法自非無據，被上訴人起訴所請，係無理由。
㈢本件被上訴人以上訴人未依約給付五十萬元並完納稅捐為由，主張解除契約云
云。惟詳觀契約之內容及當事人訂約之真意，貸款事宜實居最重要地位，倘貸款事宜不能辦成，則買賣契約即有不能履行問題，是上訴人於原審審理時，一再指陳本案實繫於貸款問題，目前亦僅係貸款尚未辦理完成而已。准此，原審判決所認「被告應於原告尚未核貸三百五十萬元貸款前，而於土地增值稅、契稅金額核定後起三日內先行繳付原告五十萬元，並完稅及辦理貸款手續。准此，被告自無從以本件貸款原告未能核貨相當金額情事，資為拒絕給付之理由。
」云云，即有違誤之處。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠查上訴人於上訴理由狀稱該房屋未完成買賣程序，係因被上訴人單方要求減少
貸款金額自肆佰萬元減至參佰伍拾萬元，使其經濟能力無法負擔云云。惟審視雙方之買賣契約，並以最簡單之數學計算得知，原先買賣金額肆佰伍拾萬元先抵銷因九二一地震之修繕費用貳拾萬元，買賣價格變更為肆佰參拾萬元，再扣除定金參拾萬元剩肆佰萬元，第一次付款完稅款伍拾萬元（並同時向被上訴人申請辦理貸款參佰伍拾萬元），以上皆合乎一般之買賣程序及付款金額，如果是要貸款肆佰萬元，則即無法符合雙方之買賣契約內之相關付款金額，由此可知上訴人所稱與事實不符。（450萬元-20萬元）-定金30萬元-完稅款50萬元=貸款350萬元。
㈡且上訴人於第一審法院開庭時，曾提及該房屋簽訂買賣契約時，因顧及其本身
無法辦理貸款之緣故，故未先經其女兒 莊秋萍 之同意前，即為其代理簽訂買賣契約，而其女兒於得知須辦理貸款須負擔參佰伍拾萬元債務時，即不願意購買該屋承擔債務，由此可知，上訴人一方面稱貸款額度太低，未能顧及買受人之時，即不願意購買該屋承擔債務，由此可知，上訴人一方面稱貸款額度太低，未能顧及買受人之經濟能力，另一方面其女兒卻因貸款額度太高（僅參佰伍拾萬元），而不願購買該屋，豈不自相矛盾。故被上訴人依約對莊秋萍發催告書，並得依約解除買賣契約；並本於所有權之作用依法對上訴人提起訴訟請求遷讓房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提不動產買賣契約書影本一份為證。
理由
一、本件被上訴人主張：其於八十八年四月一日經原審法院八十七年民執九字第二○○五○號強制執行事件，買受坐落台中市○○區○○段第二二七、二二八地號之土地（應有部分各為萬分之一四一）及其上建物第七三六建號，門牌號碼：台中市北屯區水景巷十三弄二十號之房屋，以及門牌號碼：台中市○○區○○路一段二○七巷二五弄八號地下室停車位，並辦畢所有權移轉登記等情，業據被上訴人提出與所述相符之土地、建物所權狀影本暨登記謄本、權利移轉證書影本為證（見原審卷第十一至十五頁、二十頁）。又上訴人甲○○原為上開房地之承租人，其租賃權經原審法院民事執行處裁定除去一節，復經被上訴人提出原審法院民事執行處八十八年一月二十一日通知影本一件附卷可按（原審卷第二一頁），是被上訴人主張此部分之事實堪信為真實。而上訴人租賃權經除去後，於八十九年五月二十九日以其女莊秋萍（此部分業經被上訴人撤回起訴）之名義與被上訴人簽定不動產買賣契約，以四百三十萬元之代價，向被上訴人購買上開房地，其中上訴人先於八十八年四月九日交付被上訴人三十萬元，做為本件買賣之定金，雙方並約定於土地增值稅、契稅核定後三日內，上訴人應給付被上訴人五十萬元做為第一次付款價金，並同時完稅、辦理貸款手續及抵押權設定事宜，而本件契稅業已於八十九年六月中旬核定，上訴人迄今尚未依約繳納第一次款項等情，亦經被上訴人提出不動產買賣契約書影本及台中市稅捐稽徵處八十九年度契稅繳款書在卷可憑（見原審卷第二五頁），且為上訴人所不爭執。惟上訴人以前開情詞為辯，然查：依兩造所訂不動產買賣契約書（見本院卷第三一頁）第三條所示：第一次付款，上訴人應於「增值稅、契稅單下來三日內付五十萬元，並同時完稅及辦理貸款手續及抵押權設定」。第二次付款：「於產權移轉登記完畢，甲方（即上訴人）辦妥銀行貸款付三百五十萬元，乙方第七商業銀行願負責貸款於甲方以移轉登記日期後五日後起算貸款利息」等語，核與上訴人所辯情節大致相符。換言之，依上開約定，上訴人應於被上訴人尚未核貸三百五十萬元貸款前，而於土地增值稅、契稅金額核定後起三日內先行繳付被上訴人五十萬元，並完稅（依同契約第九條約定除土地增值稅由被上訴人負擔外，其餘稅捐及代書費用均由上訴人負擔）及辦理貸款手續。準此，上訴人自無從以本件貸款被上訴人未能核貸相當金額情事，資為拒絕給付之理由。茲因上訴人於八十九年六月十八日契稅核定後尚未履行上開繳款義務，經被上訴人以存證信函催告上訴人於十日內依約繳納房屋契稅及支付價款，上訴人迄今仍未履行，上訴人自有遲延給付之情甚明。從而，被上訴人主張以本件起訴狀繕本之送達，做為解除本件買賣契約之意思表示，要無不合。
三、兩造所訂買賣契約既經被上訴人合法解除，依前開不動產買賣契約書第六條之約定，雙方約定產權移轉登記完畢付清價款日應將本件買賣標的物踏明界址點交於買受人莊秋萍管業、使用收益。依此約定本件買賣標的尚未物踏明界址點交於買受人莊秋萍管業、使用收益，而上訴人現仍占有使用系爭房地，並在該址一樓開設「雅提士裝潢公司」等情，業經原審法院勘驗現場查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷第四四、四五頁）。而上訴人占有系爭房地，其租賃關係既經法院裁定排除確定，其佔有行為顯無合法權源，故被上訴人依民法第七百六十七條前段規定，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，為有理由。
四、按無正當權源使用他人土地房屋，致使該他人受有相當於租金之損害，而占有人亦有免付租金之利益，此為社會之通念，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付相當於租金之賠償金，自非無據；次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度台上字第三0七一號判例參照），又土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（最高法院四十九年度台上字第一二三0號判例參照）；另都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言(參看該條例第十六條)。至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，(同條例第四十六參照)與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同（但在舉辦規定地價或重新規定地價之當年以公告地價為公告現值，見同條例施行細則第六十四條），是故都市地方房屋之租金，縱未超過土地公告現值及建築物評定價額總額年息百分十，但已超過土地申報地價(未申報者依公告地價)及建築物評定價額總額年息百分之十者，仍為法所不許；且此係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院七十一年度台上字第三七五三號判決、四十三年度台上字第三九二號判例參照）。本件原審認定坐落台中市○○區○○段第二二七、第二二八地號之土地面積分別為一千六百七十二平方公尺及九百二十八平方公尺，被上訴人之應有部分各為萬分之一四一，公告土地現值均為一萬一千五百元，有土地登記謄本在卷可查，而建物部分即門牌號碼台中市北屯區水景巷十三弄二十號之房屋全部（建號第七三六號）、台中市○○區○○路一段二○七巷二五弄八號地下室停車位（建號第八○○號），依卷附台中市稅捐稽徵處八十九年度契稅繳款書所示，其契價分別為五十七萬七千八百元及四萬三千九二十六元。原審法院參酌系爭房屋所在，位居十層大樓之一、二樓，可做為店面使用，而附近皆為住家，並無商店，市況單純等情，認本件租金之核算以土地及其建築物申報總額年息百分之八為適當，其每月租金為六千九百五十五元（【{1672㎡+928㎡}×141/10000×11500元／㎡+577800元+43926元】÷12（月）×8%＝6955元（元以下四捨五入）云云，惟查系爭土地之當期申報地價為每平方公尺二千四百元，有土地登記謄本在卷可查，依原審認定本件租金之核算以土地及其建築物申報總額年息百分之八為適當計算，其每月租金為四千七百三十一元（【{1672㎡+928㎡}×141/10000×2400元／㎡+577800元+43926元】÷12（月）×8%＝4731元（元以下四捨五入），原審依土地之公告現值計算，尚有未當，而此計算方法屬強制規定，其超過部分無請求權，已如前述，亦即上訴人雖未為此抗辯，本院得依職權認定超過部分無請求權。是被上訴人請求上訴人自本件起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二十四日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付四千七百三十一元之損害金，於法並無不合，逾此範圍之請求，於法無據，原審判決准被上訴人請求損害金超過四千七百三十一元部分，尚有違誤，應廢棄原審此部分之判決，並駁回被上訴人此部分之請求其餘部分上訴人請求廢棄原判決並駁回被上訴人之請求，為無理由，其上訴應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於本結果不生影響，自毋庸再逐一論述，並此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十月三十日~B1民事第二庭審判長法官童有德~B2法官翁芳靜~B3法官黃永泉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官林玉惠中華民國九十年十一月一日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｈ