裁判字號：臺灣臺北地方法院108年簡上字第149號民事判決
裁判日期：民國109年03月04日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度簡上字第149號上訴人 陳天 予訴訟代理人 陳淑嬿 被上訴人 涂蘇金蓮 訴訟代理人 范值誠 律師複代理人 林桓誼 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年
1月16日本院臺北簡易庭107年度店簡字第505號第一審判決提起上訴，本院於109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人、被上訴人及訴外人 涂麗玲 、 林周儀菊 分別為門牌號
碼新北市○○區○○路○○巷○號1樓至4樓區分所有權建物（下稱系爭公寓）之區分所有權人，且為坐落基地即新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）共有人，應有部分各為4分之1。上訴人於民國105年3月24日取得前述中正路76巷1號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）及坐落基地之所有權（下稱系爭房地），被上訴人為前述中正路76巷1號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）之所有權人。被上訴人明知系爭土地並非其單獨所有，竟未經其他共有人同意，擅自占用如附圖即新北市新店地政事務所土地複丈成果圖（107年6月7日店測數字第68800號）所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分空地，在其上增建建物供其子即訴外人 涂中安 經營 惠民 商行，侵害上訴人及其他共有人對於1樓公共空地之共同使用權，並致上訴人受有相當於租金之損害，而獲有不當得利，上訴人自得請求被上訴人給付自105年3月24日起至107年12月24日止共計33個月之不當得利，依系爭土地之申報地價年息10％計算，即新臺幣（下同）175,375元【每平方公尺申報地價28,190元×90.49平方公尺×10％×(2+9/12)×1/4＝175,375元】，爰依民法第179條之規定，請求被上訴人給付其175,375元及遲延利息。
㈡上訴人取得系爭房地時，確實不知系爭土地共有人有何分管
協議。上訴人之前手與太平洋房屋仲介人員所提示之標的物現況說明書中，於「基地有無共有人分管協議或依民法第82
6條之1規定為使用管理或分割等約定之登記」、「有無約定專用或約定共用部分」、「共用部分有無分管協議」、「有無違建、禁建、改建或因此所生糾紛之情事」等項目均勾選「否」，故上訴人因此認定並無分管情事，並無原審所稱明知或可得而知存有分管協議之情事。再者，傳統公寓1樓或頂樓住戶占用共用部分之情形甚為常見，在未經詳細調查甚至透過司法訴訟確定前，是否屬無權占用均難以獲得確認，且在未實地測量前，亦無法確認是否真有占用及占用面積為何，原審認外觀上明顯可知悉使用狀態，上訴人購屋時斷無不加以查訪，亦無不詢問相關使用狀態緣由之理，而認上訴人分配租金係基於系爭土地共有人之默示分管協議而來，顯與書面資料及生活經驗法則不符，且依民法第826條之1第1項規定，苟未經合法登記，不得對抗任何第三人。系爭土地及建物係位於惠國市場內，被上訴人與涂中安占用系爭公共空地私設惠民商行，樓梯間前方空地則出租於訴外人 白淑瑩 擺攤，白淑瑩並將其攤位器具堆放於樓梯間，惟依公寓大廈管理條例第58條第1項規定，法定防空避難設備屬公寓大廈當然共用部分，不得約定專用，樓梯間為全體住戶共同使用，為防火、逃生、防災必備之空間，上訴人本來有收取白淑瑩交付之租金，嗣知悉係違法後，即未再分受租金。被上訴人於原審所提105年、106年租金收據影本，均無簽收日期及住戶請領簽名等內容，益證並無默示分管協議存在。
二、被上訴人答辯略以：㈠被上訴人就附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ土地（下稱系爭Ａ、Ｂ
、Ｃ土地）與系爭建物之其他住戶間有默示分管契約存在。系爭建物係於70年代即興建完成，為公寓大廈管理條例公布施行前即已取得建造執照之建物，系爭建物各住戶間就共有部分（即系爭Ａ、Ｂ、Ｃ土地）得約定由1樓住戶專用，自無公寓大廈管理條例第7條之適用。系爭Ａ、Ｂ、Ｃ土地上所建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）係訴外人 涂權生 於取得系爭
1樓房屋前，即由前屋主搭建，前屋主曾於該鐵皮屋經營自助餐生意，嗣系爭1樓房屋因買賣而轉手於涂權生，並由被上訴人在82年間於系爭鐵皮屋經營惠民商行至今。依上訴人前手即證人 汪昱 所述，系爭鐵皮屋於系爭土地上存在已久，且並未因系爭鐵皮屋使用情形而與被上訴人發生過任何糾紛，則其他住戶斷無不知系爭鐵皮屋使用情形之理，上訴人取得系爭3樓房屋所有權之前，並未見有何住戶反對被上訴人利用系爭鐵皮屋經營五金行之情事發生，顯見其他住戶對於系爭鐵皮屋之使用有所知悉，並互相容忍，未加干涉，應可認其他住戶為默示同意被上訴人使用系爭鐵皮屋。系爭建物為4層樓公寓，頂樓部分當初亦經全體住戶約定由4樓住戶林周儀菊搭建鐵棚及小房間，現並由林周儀菊於其上種花，數十年來未有任何住戶對4樓住戶之使用表示任何反對之意，可證系爭建物各層樓住戶間就頂樓部分應有默示分管契約存在。又系爭建物樓梯間曾於90年間即經由新北市○○區○○路○○巷○號（即系爭公寓）及3號全體住戶同意，出租予白淑瑩販賣養樂多，並允許其於樓梯間內擺設雜物，白淑瑩每年支付租金18,000元予1號2、3、4樓及3號2、3、
4樓住戶，嗣上訴人於105年3月購買系爭3樓房屋後，亦承繼原住戶間之協議而取得租金，此與證人汪昱所述相符，足證上訴人於承購系爭3樓房屋時即知悉各住戶就樓梯間及騎樓有出租他人之事實，應認被上訴人與其他住戶間就系爭
Ａ、Ｂ、Ｃ土地有默示分管契約存在。㈡上訴人係於105年3月24日取得系爭土地，原住戶間就系爭
Ａ、Ｂ、Ｃ土地有默示分管契約存在，依最高法院91年度台上字第2477號、97年度台上字第909號、102年度台上字第
823號判決意旨，受讓原共有人應有部分之第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。上訴人於承購系爭房屋之初，必然會經過被上訴人所經營之商行，且證人汪昱表示其與上訴人點交房屋時亦有將系爭建物樓梯口出租予白淑瑩之租金問題結清，實難謂上訴人不知系爭Ａ、Ｂ、Ｃ土地係由被上訴人使用，系爭建物樓梯口有出租予他人擺攤做生意等情，故上訴人對於被上訴人與其他住戶間分管契約之存在，即便非明知，亦有可得而知之情形。上訴人嗣後稱其不知上情應係推諉之詞。又民法第826條之1係於98年1月23日公布施行，而被上訴人與其他住戶間默示分管契約之發生已逾20年，明顯早於該條規定施行之前，不受民法第826條之
1於登記後始對於應有部分受讓人或取得物權之人具有效力規定之拘束。
三、原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人175,375元，及自訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠查系爭土地由上訴人、被上訴人、訴外人林周儀菊、涂麗玲
分別共有，應有部分各為4分之1，系爭公寓坐落於系爭土地上，上訴人為系爭3樓房屋之區分所有權人，被上訴人為系爭1樓房屋之區分所有權人，林周儀菊為前述門牌4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之區分所有權人，涂麗玲為前述門牌2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之區分所有權人等情，有新北市新店地政事務所107年5月16日新北店地資字第1074017309號函所附系爭土地登記謄本及上開建物登記謄本在卷可稽（原審卷第37至46頁）。又原審法官曾會同兩造至現場勘驗，系爭土地上有由被上訴人所增建之增建物，占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示（面積依序為：47.08平方公尺、34.08平方公尺、9.33平方公尺，共計90.49平方公尺），一部分作五金商行即惠民商行使用，一部分作倉庫使用等情，有原審107年9月5日勘驗筆錄、現場照片、新北市新店地政事務所於107年9月14日發給之土地複丈成果圖（即附圖）存卷可憑（原審卷第82至84頁、第86至91頁、第94至97頁、第110頁），均足堪採認為真實。又上訴人之訴訟代理人曾以上開占用事實對被上訴人及涂中安提出刑事竊佔罪告訴，經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官偵查後以106年度偵字第11702號為不起訴處分，復經臺灣高等檢察署檢察長以106年度上聲議字第5785號處分書再議駁回確定等情，亦經本院調取前述偵查案卷查閱無誤。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條本文、第181條但書分別定有明文。無權占用他人之土地可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。另按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。又民法上之法律行為有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書可資參照。再按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有第349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院107年度台上字第70號判決意旨參照）。共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。
㈢本件上訴人主張其於105年3月24日起登記為系爭土地共有
人之一，因系爭土地之空地範圍遭被上訴人以附圖所示增建物無權占用，認被上訴人獲有不當得利，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利等情，被上訴人雖承認占用事實，惟抗辯系爭土地及公寓之四位區分所有權人間就共用部分長年以來有默示分管契約存在，1樓約定由1樓住戶使用，4樓約定由4樓住戶使用，樓梯間及門口擺攤位置之租金由2、
3、4樓住戶平均收受，而有默示分管合意，上訴人於受讓應有部分時係明知或可得而知，亦應受拘束，被上訴人自不構成不當得利等情。是以，本件爭點應為：被上訴人抗辯有默示分管契約存在，就占用部分係有權占用，是否可採？倘被上訴人前揭抗辯不可採，則上訴人請求被上訴人返還不當得利，應給付之數額為何？茲析述如下：
⒈系爭公寓係於61年3月興建完成，上訴人係於105年3月
24日以買賣為原因登記為系爭3樓房屋及基地所有權人，被上訴人係於88年9月3日以夫妻贈與為原因登記為系爭
1樓房屋及基地所有權人（被上訴人之配偶涂權生係於77年間以買賣為原因登記為所有權人），林周儀菊係於73年
1月19日登記為系爭4樓房屋及基地所有權人，涂麗玲（與涂中安係姊弟）係於87年10月17日登記為系爭2樓房屋及基地所有權人等情，此由系爭土地之公務用登記謄本及上開建物登記謄本、異動索引所載內容即足得知（原審卷第37至45頁、第66至67頁）。
⒉被上訴人就分管契約存在一節，於原審提出林周儀菊及白
淑瑩為證人。證人林周儀菊於原審到庭證稱：伊於72年間搬進去，該公寓1樓樓梯門口有租給人家，伊有分到租金，三個月分1,500元，頂樓是伊4樓住戶在種花，1樓之公共地，據伊所知該公寓住戶從來未對1樓住戶使用情形抗議過等語（原審卷第127頁背面至128頁），亦曾在前述刑事案件證稱：伊搬入時，1樓的人即已使用系爭土地等語（臺北地檢署106年度他字第1774號卷第17頁）。而證人白淑瑩於原審到庭證稱：其在中正路76巷1號樓梯口租攤位做生意，因此認識兩造。其自83年起開始承租該處，租金原本是付給3樓汪先生，後來付給4樓林太太。當時是向汪先生承租，後來他搬走了才換向林太太承租，伊不知道該公寓之法定空地如何使用，但83年間來時，1樓就是這樣使用（如原審卷第90至91頁之惠民家庭五金商行照片），後來也都是這樣使用等語（原審卷第144頁背面至145頁），上訴人並提出照片標明白淑瑩擺攤之位置，確實係在1樓樓梯出入口（本院卷第171頁），足徵證人白淑瑩承租系爭公寓1樓之樓梯口擺攤已有多年，租金則由2樓、3樓、4樓住戶分受，此與被上訴人之抗辯亦無不合。對照上訴人於原審提及曾分配到樓梯口、樓梯間出租之租金（原審卷第61頁），於本院準備程序亦稱遷入後確有分受租金，一次收到三個月租金4,500元，收受二次，共計9,000元等情（本院卷第192頁），更徵二位證人所述上情係屬真實。上訴人雖主張係受 陳天予 以兇惡語氣要求而被迫收取租金云云，此乃變態事實，業經被上訴人否認在卷，上訴人亦未為任何舉證，所述自無可採。
⒊上訴人提出系爭房地之不動產買賣契約書為證，其上所載
賣方為汪昱、 汪聖軒 、 汪翎 （本院卷第201至213頁），核與系爭土地之異動索引表顯示汪昱等3人於102年7月
3日以繼承為由登記為所有權人、復於105年3月24日以買賣為由辦理所有權移轉登記予上訴人相符（本院卷第97至99頁）。上訴人聲請通知曾為共有人之前手汪昱到庭，經證人 汪昱具 結證稱：伊之父親 汪桂良 於102年間過世，系爭3樓房地由伊與汪聖軒、汪翎繼承，於105年間共同出售予上訴人。這棟公寓的1樓一直以來有一個賣東西的女子在1樓門口固定擺攤。伊小時候住在該處，90年左右全家搬離，東西仍放在該處，有時會回去看一下。在搬離之前，1樓的五金行應該就已經存在了。1、2樓是同一家人擁有，4樓姓林，1樓的空間出租給人家擺攤，1至
4樓應該都有分到租金，至少汪家當時有分到租金，伊與上訴人交屋時也有把租金結清。汪家沒有使用頂樓等語（本院卷第234至238頁），核與林周儀菊及白淑瑩之上開證言相符。證人汪昱在該處住居多年，曾為共有人之一，對於長久以來共有人間就共用部分之使用狀況應具有相當程度之認識，且其與兩造間並無利害關係，純因售讓系爭
3樓房地予上訴人而受通知到庭作證，衡情亦無刻意偏袒何方之必要，所述證言自具有極高之可信度。至於上訴人所提之標的物現況說明書，雖於「基地有無共有人分管協議或依民法第826條之1規定為使用管理或分割等約定之登記」、「有無約定專用或約定共用部分」、「共用部分有無分管協議」等欄位均勾選「否」（本院卷第41頁），由於分管協議係涉及法律概念之用語，一般人未必能精準掌握或理解，且系爭土地及系爭公寓共用部分所涉之分管契約確實並無辦理地政登記（詳下述），自不能僅憑前述說明書勾選之內容，即謂分管協議不存在。證人汪昱既已明確證述如上，自應以其證言內容作為判斷之佐證。綜參上情，更足顯示系爭土地及系爭公寓之公共空間確實係如被上訴人所述，多年以來，係由1樓住戶使用1樓空地，
4樓住戶使用頂樓，而1樓樓梯口及樓梯間出租予白淑瑩擺攤做生意之租金則由2、3、4樓住戶分受，彼此間就公共空間各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益而各自占用之部分，未予干涉，已經歷多年。
是以，被上訴人抗辯於上訴人遷入之前，共有人間即已有默示分管合意存在等情，係屬真實且可採信。
⒋系爭土地及系爭公寓位於惠國市場內，被上訴人占用系爭
土地搭蓋之增建物，從外觀一望即知係供惠民家庭五金行使用，應無以肉眼觀察仍難以查見之情形。上訴人自陳於
105年間承購系爭3樓房地前，曾親至現場查看，於查看時，以目視方式應可查知系爭土地於系爭公寓坐落基地以外部分已有上開占用情事。衡諸常情，一般人承購不動產之前，理應會對於房地四周之使用狀態加以探問查訪，倘對於公共空間、共用部分之管理及利用甚為在意，在目視查知上開占用情事時，理應會先行了解詳情、再評估是否仍願承購。依系爭土地及系爭公寓共用部分之現共有人（林周儀菊、被上訴人）、以往共有人（汪昱）所述，共有人間確實具有默示分管合意，此等分管合意，應屬上訴人在承購前可得而知之內容，且實際上，上訴人於登記成為共有人後，亦曾分受其他共有人所交付因出租分管範圍取得之租金，足徵上訴人係因早已知悉系爭土地及系爭公寓共用部分之共有人間有上開默示分管協議存在，而就分管範圍可分受之租金予以收受。上訴人援引之民法第826條之1第1項前段規定（「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力」），係於98年1月23日增訂，而上開分管協議顯然係於前揭條文增訂施行之前早已存在，自無從以有無依上開條文辦理登記作為是否使應有部分之受讓人或取得物權之人受拘束之認定基準，而應依上述釋字第
349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形，以資判斷在民法第826條之1修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力。且所謂明知或可得而知，並不以知悉分管範圍精確面積為必要，上訴人質疑在未經訴訟、未經測量前，無從確認是否有占用及占用面積，故無明知或可得而知之可能云云，自無足採。依上開說明，上訴人應係知悉（至少有可得而知之情事）有上開分管契約存在，則其因受讓系爭土地及系爭公寓共用部分之應有部分，自應受上開分管契約之拘束。是以，被上訴人抗辯前揭分管契約對於上訴人應有效力，係屬有據，被上訴人據此主張占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示範圍係有權占有，所受占有利益具有法律上原因等情，應屬有理。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條不當得利之規定，主張被上訴人占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示之空地部分，構成不當得利，要求被上訴人返還相當於租金之利益云云，然因被上訴人抗辯共有人間有分管契約關係一節應屬可信，則被上訴人占用上開部分自非「無法律上原因」，不構成不當得利，上訴人據此請求被上訴人返還相當於租金之不當得利共計175,375元及遲延利息，自無可採。原審為上訴人全部敗訴之判決，認事用法並無違誤。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決違法不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提其餘證據資料，經本院斟酌後，核於本判決結果不生影響，爰不予逐一論述。上訴人雖聲請通知不動產仲介人員 沈安 到庭作證，欲證明其承購之系爭3樓房地公共空間並無分管契約存在等情，然此部分已依上訴人聲請而傳訊前手所有權人汪昱到庭作證如上，關於共有人間就共用部分有無分管契約存在一節，曾在該處居住且為共有人之汪昱勢必較仲介人員更為清楚，證人汪昱既已具結證述綦詳，自無再傳訊證人沈安之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年3月4日
民事第四庭審判長法官蔡政哲
法官姚水文法官張婷妮以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中華民國109年3月4日
書記官鄭以忻