臺灣新北地方法院102年度訴字第2235號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2235號民事判決

裁判日期：民國103年05月08日

裁判案由：損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2235號原告 黃桂葒 訴訟代理人 楊久弘 律師複代理人 羅詩蘋 律師被告 林美珠 訴訟代理人 李進成 律師
劉依伶 律師被告 永慶 房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘 訴訟代理人 王曉婷 律師複代理人 陳心瑩 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國103年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林美珠應給付原告新臺幣參佰貳拾伍萬元及自民國一０二年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告林美珠負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰零玖萬元為被告林美珠供擔保後，得假執行。但被告林美珠如以新臺幣參佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許（最高法院94年度台抗字第980號裁定、98年度台上字第1486號判決意旨參照）。本件原告就其於民國102年2月5日購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號4樓房地（下稱系爭房屋）之事實，先位主張因系爭房屋屬特約條款之凶宅，其已依兩造間系爭房屋之買賣契約第12條第1項約定、民法第354條、359條規定解除契約，出賣人之被告林美珠應依民法第259條規定返還原告已付價金新臺幣（下同）325萬元，嗣再於102年11月28日準備二狀追加依民法第88條、92條撤銷購屋之意思表示，依民法第
179條規定請求被告林美珠返還原告已付價金325萬元，並於103年3月6日言詞辯論期日請求酌減違約金後，依民法第179條規定請求被告林美珠返還酌減之金額；備位主張則以倘認原告不得解除系爭房屋之買賣契約，被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）於締約過程違反受任人之義務，依不動產經紀管理條例第26條第1項、第2項規定及於103年1月6日準備三狀追加依民法第184條第1項規定，請求被告永慶房屋賠償原告因不得解除契約而遭被告林美珠沒入價金325萬元之損害，是原告先位聲明及備位聲明之請求，核屬複數被告之主觀預備訴之合併，其先、備位訴訟標的雖不相同，惟均基於系爭房屋買賣之同一基礎事實，攻擊防禦方法亦得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，被告林美珠、永慶房屋亦未拒卻而應訴進行言詞辯論，揆諸前揭說明，原告就此主觀預備合併之訴訟程序上應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）民國101年5月原告委託被告永慶房屋處理不動產買賣事宜，委託之際即再三強調所購買之房屋不能是兇宅；101年7月原告就新北市○○區○○路哈佛名第華廈進行斡旋，被告永慶房屋之員工林 孝儒 在解說不動產說明書時，原告發現該戶樓上4樓有燒碳自殺之非自然死亡歷史，當下即向 林孝儒 表示不需再談，原告必定不會購買此種房屋，並請下次介紹看屋前，一定要先做好調查，要求「為避免居住於兇宅及非自然死亡房屋會有任何不良影響，除原告所購買之房屋之外，同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，包括自殺、燒碳死亡、跳樓都不行，否則原告一律不予購買。」（下稱特約條款）；嗣林孝儒陸續介紹原告至多間房屋觀看，原告每每在看屋時均向林孝儒強調上開特約條款，並請其日後介紹原告看屋前，應先做好事前調查，除與屋主確認外亦須詳細調查，以確保房屋並未違反上開特約條款。
（二）102年1月中旬原告得知被告林美珠所有系爭房屋有意出售，遂委請林孝儒幫忙調查，並約定於當月26日參觀房屋，看屋過程中原告再次詢問林孝儒該屋及同棟其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外是否有非自然死亡之歷史，若有該等情事，原告即無須再看，林孝儒當場即回答沒有。隔日，原告在友人陪同下二度看屋，看屋過程中，原告及友人 曾明宏 再次詢問林孝儒是否詳加調查是否有特約條款情事，林孝儒當場亦表示沒有；其後林孝儒來電詢問是否喜歡系爭房屋，並再次向原告保證已調查無前開情事。102年1月30日原告再次賞屋，原告與友人再度重申系爭房屋不得違反前開特約條款，林孝儒當下保證已明白知悉原告需求且已盡完善調查，絕無違反特約條款之情事等語。
（三）102年2月5日，原告與被告林美珠於被告永慶房屋簽約中心討論房屋買賣契約事宜時，原告又再次與林孝儒確認系爭房屋是否有違反原告一直要求之特約條款，林孝儒當場表示沒有，於是在被告永慶房屋協調下，原告與被告林美珠開始討論價金事宜，被告永慶房屋向原告表示價金已談妥，林孝儒並拿系爭房屋之標的物現況說明書向原告解說，原告看到該說明書上之凶宅條款後，爰要求林孝儒在此條款旁邊備註原告之特約條款，惟林孝儒表示其已相當清楚原告需求，無須特別備註該條款，並保證系爭房屋確實無違反該特約條款，原告因相當注重此項要求，遂請林孝儒再去詢問屋主林美珠，確認系爭房屋並無發生上述情形，並請代為轉達若有違反情事，原告即不購買系爭房屋，林孝儒離去並請同事許先生幫忙詢問被告林美珠，被告林美珠表示沒有，再由許先生告知林孝儒，林孝儒再向原告表示系爭房屋確無違反特約條款，原告在相信永慶房屋及被告林美珠之保證後，才與被告林美珠簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），故應可認兩造已就系爭房屋成立上開特約條款。
（四）豈料，102年3月13日下午林孝儒電話通知原告，稱系爭房屋之隔壁住戶於同年1月24日在社區頂樓跳樓自殺死亡；為此，原告感到驚訝、無法接受，其再三強調特約條款，並請求林孝儒事先調查、確認，肯定之後才放心與被告林美珠完成簽約程序，除102年1月15日先支付之斡旋金新臺幣（下同）100,000元轉作簽約金外，亦於同年2月
7日、3月4日、3月11日，分別匯款100,000元轉簽約金、2,000,000元及50,000元至履保專戶，然被告永慶房屋卻從未告知有上開跳樓情事，已違反兩造特約條款，當下原告即在電話中向林孝儒表示欲解除系爭買賣契約，被告永慶房屋表示即使要解約也應先依約付款，以免因延誤付款時程而違約，致遭被告林美珠沒收已付之2,250,000元，遂要求原告儘速轉帳1,000,000元至履保專戶，至於解約部分被告永慶房屋會幫忙協商，原告因相信被告永慶房屋為專業仲介機構，遵其要求於102年4月8日再匯款1,000,000元至履保專戶（計匯款金額3,250,000元），嗣原告一再向被告永慶房屋表達解除契約意思，請其協助處理，並直接向被告林美珠表達解約之意。詎被告林美珠卻指摘原告缺乏履約之意，致原告迄今無法取回上開已匯至履保專戶之3,250,000元。
（五）先位請求即被告林美珠部分：
1、原告依法得解除系爭契約，且原告已明確表示解除系爭契約，應認系爭契約已經合法解除：
⑴按系爭契約第12條第1項：「乙方（即被告林美珠）已明
確告知本買賣標的物於簽立本契約前無非自然身故之情事予甲方（即原告）知悉，惟嗣後查證本買賣標的物確曾發生非自然身故情事者，甲方得逕自解除契約，乙方應無條件返還價款予甲方。」；依系爭契約之標的物現況說明書第26項規定：「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓自殺）」，被告林美珠勾選「否」，另原告於簽約當下即向被告永慶房屋員工林孝儒表示在該條款旁加註特約條款，林孝儒表示其與被告林美珠皆已知悉原告之要求，故無須另外加註，原告仍請被告永慶房屋向被告林美珠轉達此特約條款並再次確認，被告林美珠保證確無違反該特約條款後，原告才簽訂系爭契約。是原告於購買系爭房屋過程中，一再向被告永慶房屋表示購買之標的不能違反特約條款而為凶宅情事，應認買賣雙方就系爭房屋之凶宅條款已成立特約條款，故系爭契約第12條第1項及標的物現況說明書第26條之凶宅範圍應不僅限於書面文字所述，而應探求當事人間真意，就非自然身故之範圍涵蓋至除原告所購買之房屋之外，同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，否則原告即不予購買，依法得解除系爭契約。系爭房屋既發生違反該特約條款情事，原告自得依系爭契約第12條規定解除契約。
⑵按民法第354條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保
其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。」；復按臺灣高等法院101年度上易字第930號判決意旨：「衡諸經驗法則，『凶宅』將會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係為民法所規定之瑕疵...又系爭買賣契約所附『標的物現況說明書』第13項『屋內是否曾經發生自殺、他殺或特異死亡情狀之情事？』乙項，被上訴人所勾選者亦為『否』，是上開約款及構成契約一部分之『標的物現況說明書』，亦足認被上訴人已於系爭買賣契約中，就系爭房屋內『確無非自然身故之情事發生』之品質為擔保，如不具備被上訴人保證之品質，被上訴人仍應負瑕疵擔保之責」。原告與被告林美珠既已就系爭契約成立該特約條款，足認被告林美珠就系爭房屋之買賣已違反特約條款，依上揭民法規定及判決意旨，被告林美珠自應負物之瑕疵擔保責任，原告自得解除系爭契約。
⑶102年3月13日原告接到林孝儒電話，已明白表示要解除
系爭契約，請其及被告永慶房屋代為轉達及處理，並於10
2年4月3日寄發台北光華郵局第255號存證信函（即原證3）予被告林美珠表示欲解除系爭契約，及於102年4月16日寄發台大郵局第22號存證信函，重申解約之意，其後再於102年5月6日委請律師寄發南海郵局第551號存證信函，向被告林美珠表示其確於102年2月5日簽約過程中，數次請被告永慶房屋向被告林美珠確認系爭房屋無違反原告要求之特約條款，並經被告林美珠及被告永慶房屋再三保證，故系爭契約確實已違反特約條款，可認系爭契約現已經原告合法解除。再者，被告林美珠亦曾函覆原證三之存證信函表示同意解約（即原證六），且實際上原告在102年4月24日591房屋交易網上已發現被告林美珠重新出售系爭房屋，是退步言之，系爭契約亦已因兩造合意而解除。
⑷按民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原
狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之。」；系爭契約既已合法解除，依民法第259條規定，買賣雙方自應負回復原狀之責，被告林美珠即應返還原告已支付之3,250,000元之價金及利息。又因原告是陸續於102年2月7日、3月4日、3月11日及4月8日匯款，爰請求自最後一筆款項匯出之日為起算之利息。
2、原告亦得依民法第88條及第92條規定撤銷原告購買系爭房屋之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告林美珠返還買賣價金：
被告林美珠為系爭房屋之屋主，對於系爭房屋之狀況本應掌握，實不能諉為不知。況依系爭契約第12條第1項約定，只要事後查證曾發生非自然身故情事，買方即得解除系爭契約，不以賣方事前知悉該非自然身故情事為必要；民法物之瑕疵擔保責任亦不以出賣人有故意或過失為必要，是縱然被告林美珠不知系爭房屋隔壁戶有發生非自然死亡之情事，亦無礙於原告依系爭契約第12條第1項及民法第
359條規定解除契約。被告林美珠一方面在系爭契約房屋現況說明書勾選沒有非自然身故情事，另一方面於本件訴訟過程中又稱其不清楚系爭房屋之狀況，其主張亦有矛盾之情，果其在本件訴訟中主張為真，然其卻在系爭契約房屋現況說明書勾選沒有非自然身故情事，且在簽約當時，還透過被告永慶房屋向原告保證系爭房屋沒有非自然身故情事，致原告相信其保證，而與之簽訂系爭契約，被告林美珠顯有詐騙原告之情，並因此導致原告陷於錯誤，而與被告林美珠簽訂系爭買賣契約，因該特約條款為原告決定是否購買房屋之重要之點，原告亦得依民法第88條及第92條規定撤銷原告購買系爭房屋之意思表示，原告爰以此份書狀表達該撤銷之意思表示，而該意思表示經原告撤銷後，依民法第144條第1項規定，系爭買賣契約視為自始無效，被告林美珠受領該買賣價金即屬無法律上原因，原告亦得依民法第179條規定，請求被告林美珠返還買賣價金。
3、退步言之，縱認原告解除系爭買賣契約不合法，被告林美珠亦不得沒收原告已支付之價金。
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。最高法院19年上字第1554號判例意旨稱：「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」，最高法院49年台上字第807號判例要旨：「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」。
⑵系爭契約簽訂後，原告已依約給付325萬元，其後未繼續
付款，乃原告認與被告林美珠間有特約條款存在，且已違反特約條款而主張解除契約，並非故意不履行，且系爭房屋尚未過戶予原告，被告林美珠事後業已另登廣告出售系爭房屋，依國內房價高漲之趨勢觀之，被告林美珠實可以較高價格出售系爭房屋，是被告林美珠實未因原告未繼續繳付價款而受有損害。
⑶又爭房屋於102年9月30日經出售予訴外人 徐光沐 ，依不
動產實價登錄查詢資料顯示，位於板新路1-50號、建物面積24.62坪、一房二廳之住宅大樓，於102年9月以每坪426,423元、總價10,500,000元出售，而參以系爭房地位於板新路15之1號、坪數亦約24.62坪（主建物54.96平方公尺、陽台9.49平方公尺、6596及6597建號共同使用部分81.400平方公尺，即24.623坪），同為一房二廳之住宅大樓，顯見原證十七之買賣標的即為系爭房屋，則被告林美珠以總價10,500,000元出售系爭房屋，高於兩造原約定之買賣總額10,200,000元，顯見被告林美珠實際上並未因解除系爭買賣契約而受有損害，加以原告支付3,250,000元後未繼續付款，乃係因原告認為與被告林美珠間有特約條款存在，被告已違反特約條款，而主張解除系爭買賣契約，並非故意不履行，故縱認原告解除系爭買賣契約不合法，被告林美珠亦不得沒收原告業已支付之價金，被告林美珠主張依系爭買賣契約沒收原告已付價金作為違約金，實屬過高，爰請求依民法第252條規定縮減違約金至零，再依民法第179條規定請求被告林美珠返還所酌減之金額予原告。
（六）備位請求即被告永慶房屋部分：
1、若認原告不得解除系爭契約，按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或謂訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、民法第567條第1、3項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、不動產經紀管理條例第26條第1項及第2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。最高法院84年度台上字第1064號判決意旨稱：「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」；最高法院10
2年度台上字第481號判決意旨稱：「按房地買賣仲介人係受有仲介報酬之仲介專業人員，應盡善良管理人注意義務」，故房屋仲介應盡善良管理人之注意義務，就所銷售之房屋為詳盡之調查，否則亦應依民法第184條第1項負侵權行為損害賠償責任。
2、如認原告不得解除系爭買賣契約，原告於委託被告永慶房屋仲介購買房屋之際，即一再強調「除原告所購買之房屋之外，同棟之其他樓層不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事（例如：凶宅、自殺、燒碳死亡、跳樓等），否則原告一律不予購買」，並為被告永慶房屋之員工林孝儒知曉，其於為原告仲介締約機會時，自應就此詳加注意並盡善良管理人注意義務而為調查，然被告永慶房屋卻未就此詳盡調查義務，亦未將該條款加註於買賣契約中，令原告在不知系爭房屋隔壁戶有非自然死亡情形下，與被告林美珠簽訂買賣契約，以10,200,000元價格購買具特別條款情事之房屋，並支付3,250,000元款項，若原告知悉系爭房屋有違特約條款，根本不會購買，亦不會支付3,250,000元款項，是被告永慶房屋自有過失。原告自得請求被告永慶房屋負損害賠償責任。而原告所受損害，即為原告因此遭被告林美珠沒收之價金及原告為履行系爭買賣契約前所預付之代書費等規費即325萬元。
3、且依原證2、13及證人曾明宏於102年11月28日證詞可證，原告確有向林孝儒表示特約條款之需求，並透過林孝儒與被告成立特約條款，且要求林孝儒調查、確認系爭房屋有無特約條款情事，果因林孝儒未將特約條款告知被告，而使被告可依系爭買賣契約沒收原告已付價款，則林孝儒即有未將特約條款告知被告及未就系爭房屋詳盡調查之故意或過失，林孝儒為被告永慶房屋之員工即使用人，依民法第224條規定，林孝儒之過失即為被告永慶房屋之過失，原告自得請求被告永慶房屋負侵權行為損害賠償責任。
（七）對被告抗辯之陳述：
1、原告與被告林美珠間有特約條款約定：⑴被告永慶房屋102年7月29日民事答辯狀第3頁第4行稱
：「原告另向永慶房屋受僱人林孝儒表示希望買賣標的系爭房屋之正樓上、樓下、相鄰二邊之房屋也不能有兇宅之狀況，經被告永慶房屋受僱人林孝儒調查...」，顯見被告永慶房屋亦承認原告有提出特約條款，且原告與被告永慶房屋受僱人林孝儒102年3月15日之通話，原告表示「問題是每個人定義不一樣，我從跟你看房子每次在付斡旋，我都有跟你講說，我的定義是比較跟別人不一樣，我們是上、下、左、右隔壁都不能接受，我從上面都不能接受，我怎能接受隔壁哩！」，林孝儒回應稱「黃小姐當然，孝儒當然瞭解...」，及原告與被告永慶房屋林孝儒102年3月14日之對話，亦可證原告有向被告永慶房屋提出特約條款。
⑵原告與被告林美珠簽訂系爭契約當日，就系爭房屋有無違
反特約條款乙事，一再向被告永慶房屋受僱人林孝儒確認，並請其再向被告林美珠確認，且經林孝儒表示已向被告林美珠確認無此問題，此觀原告與被告永慶房屋受僱人林孝儒102年3月15日通話時，原告表示：「嗯！那曾先生曾先生就一直講說，好！事情發生在1月24、25，那我2月5號我跟屋主那時候價錢還沒談定，那時候我們約在文化路那邊你們那個永慶那邊，那邊樓上去雙方見面談，那這段期間我當天2月5號我也一直交代你啊！」，其回應：「黃小姐這部份，孝儒昨天有跟妳報告過，這個我們，那時候就已去問過。」，原告表示：「可是你記不記得2月5號簽約的時候，我還在看契約內容，契約內容我還問你說，這個這個問題我們很重視，我要你我要你像之前一樣，我說我要廣泛的定義，我要你寫下，你說這個都已經包含在裏面了，這個你有幫我問過了！」，其回應「對。」，原告表示「你就跟我，2月5日要你寫，你說這個就不用寫了！契約裏面都有。」、其回應：「契約裏面我們本來如果有當然就會押」；102年3月19日通話時，原告表示「那另外的話那個曾先生哪，他那個有打電話回來問，他講說那天的話你是不是有去跟屋主，2月5日簽約當天有沒有你跟你學長。你們有沒有問屋主，賣房子的屋主你有沒有問她說上、下、左、右她旁邊是不是有這種非自然死亡的？你有問嗎？」、其回應「上、下、左、右，我們之前，這一定有問。」，原告表示「我說簽約當天當初？」、其回應「簽約當天，簽約當天我們也有問屋主啊！」，原告表示「你有問屋主嗎？」、其回應「對啊！其時當初簽約我們檢附不動產說明書就會問屋主。」，原告表示「所以她是跟你講『沒有』嗎？」、其回應「對！對！對！她也是跟我講沒有，是說沒有。」自明。是被告林美珠不但已明確知悉原告提出之特約條款，且已承諾系爭房屋並無違反特約條款之情事，是原告與被告林美珠自已就特約條款意思表示合致，而有特約條款之約定，且該特約條款已涵蓋在系爭契約第12條第1項之範圍內，被告林美珠稱兩造間未有特別約定等語，實不足採。又上開錄音雖為原告與被告永慶房屋受僱人林孝儒之對話，然從林孝儒上開回應確實可證其已將原告要求特約條款之意思告知被告林美珠，並經被告林美珠允諾，被告林美珠以該等對話錄音與其無涉，不得證明有特約條款存在等語，自不足採。
2、系爭房屋隔壁戶於102年1月24日自該社區頂樓墜樓，業已違反特約條款：
⑴系爭房屋隔壁戶於102年1月24日墜樓，係因其從該社區
頂樓跳下，此觀被告永慶房屋受僱人林孝儒與原告102年
3月14日對話，原告稱：「可是他是從樓上這樣跳下來啊!」，其回應：「黃小姐其實，孝儒跟你解釋一下，如果樓上跳下來當場死亡...」、「他如果今天跳下來當場死亡...」；被告林美珠與原告102年7月14日對話，被告林美珠稱：「是就是那個那個孩子不曉得怎麼樣？...為什麼會突然想不開。她，聽她說有憂鬱症...那個小孩有憂鬱症。」即可得知。被告林美珠102年7月19日答辯狀改口稱，該隔壁戶係在樓頂平台抽煙因頭暈而失足跌落等語，顯是被告為卸責事後所為之辯詞而不足採；況且，如只是抽煙，何須緊鄰屋頂平台邊抽？抽煙又如何會造成頭暈？而不過是頭暈，為何會失足跌落？凡此均有可疑，被告林美珠上開辯詞，亦與常情不符。
⑵又原告既與被告林美珠達成特約條款，只要系爭房屋上、
下、左、右、屋內、屋外有非自然死亡之情事，即屬原告不願意購買之凶宅，則只要系爭房屋隔壁戶係自頂樓墜落，不論該等墜落是故意跳下，或不小心墜落，亦不論其墜落後是否當場死亡，只要其係自系爭房屋同社區頂樓墜落，並因該等墜落而導致最終死亡之結果，均應屬該特約條款所涵蓋之範圍，故系爭房屋隔壁戶102年1月24日自社區頂樓墜樓，已違反特約條款。被告林美珠辯稱該人係失足墜落且非當場死亡，依不動產交易慣例，不得認系爭房屋屬凶宅，被告永慶房屋辯稱該人係失足墜落且非當場死亡，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函示不得認為係凶宅等語，實已忽略其渠與原告就「凶宅」之定義已另行為較寬鬆之約定，無適用不動產交易慣例及內政部上開函示之餘地，渠等所舉該等主張自不足採。
3、依被告林美珠所舉最高法院73年台上字第1173號判例可知，「物之瑕疵」之判斷標準可由當事人決定，且不以「物質上」應具備者為限；今被告林美珠既已與原告約定特約條款，保證系爭房屋之上、下、左、右、屋內、屋外均無非自然死亡情事，其與被告自已就系爭房屋之價值及品質與原告達成合意，則系爭房屋是否有瑕疵，參諸上開實務見解，自應按此雙方約定之特約條款定之，即只要系爭房屋之上、下、左、右、屋內、屋外均無非自然死亡之情事，系爭房屋即屬凶宅而有瑕疵，且從原告一再強調系爭房屋不得有該特約條款之情事，否則原告即不願購買系爭房屋可知，該等瑕疵對原告而言，實屬重大，一旦有該等瑕疵，原告自得依系爭契約第12條第1項及民法第359條規定解除系爭契約；從而，原告以系爭房屋隔壁戶有在同社區發生非自然死亡情事，而解除系爭契約，自有理由。被告林美珠主張判斷系爭房屋是否屬於「凶宅」，應依目前房屋仲介公司之規範，即以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」為斷，而忽略其已與原告達成特約條款，將坊間關於「凶宅」之定義放寬至「只要有非自然死亡之狀況即屬之」，被告林美珠該等主張自不足採。又原告起訴狀第11頁所稱「主臥室牆壁有嚴重龜裂」，實係台灣高等法院99年度上字第647號判決，原告援引上開判決係要說明被告永慶房屋之調查義務，並非稱系爭房屋有該等情事，被告林美珠102年7月25日答辯續狀第五點稱屬捏造等語，實有誤會。
4、被告林美珠稱其係在102年2月前刊登銷售廣告，原證七之廣告係友人未馬上將廣告徹下云云，與原證七及證物二所示內容不符，蓋證物二所示被告林美珠早有再出售系爭房屋之意思，且原證七第1頁簡先生之廣告，其有效期限為102年5月31日，縱如被告林美珠所稱廣告費繳交三個月，則自斯日往前推算三個月，亦應係在102年3月1日刊登，102年4月24日原告影印該廣告前四小時方才更新，是該廣告顯不可能是在102年2月以前委託刊登銷售；原證七第2頁李先生之廣告，其有效期限至102年8月28日，且於102年6月13日原告影印該廣告前14天有所更新，是上開該廣告顯示被告林美珠於兩造發生爭議後始行刊登，並非如其所述單純未撤下廣告而已。被告林美珠既不否認原告業已支付3,250,000元價金，則在系爭契約業已解除之情形下，被告林美珠應依系爭契約及民法規定返還價金，被告林美珠稱其未拿到分文，而謂原告不得請求等語，自屬無據。
5、系爭契約因被告林美珠違反特約條款經原告依法解除，原告並無違約之情，被告林美珠主張其已依系爭契約第11條第2項，解除系爭契約並沒收原告已付價金云云，自不足採；再縱認原告解除系爭契約不合法，原告並非故意不履行系爭契約，而係因系爭房屋有非自然死亡事件，且該事件又為原告於購買系爭房屋前，甚至於102年2月5日簽約時仍一再強調不能發生者，致兩造對系爭契約是否得以解除發生爭議，此顯不可歸責於原告，此為被告林美珠所明知，被告林美珠稱原告未予理會其寄發之存證信函，並主張解除系爭契約並沒收已收款項，顯與事實不符，且不足採，實則由原告密切與被告永慶房屋連絡，且積極寄發存證信函給被告林美珠可證，原告並無不予理會之情。
6、被告永慶房屋雖以系爭契約所附之建物現況確認表及不動產說明書，主張其已依一般通常檢查程序詳為調查云云；然該資料僅為被告林美珠就系爭房屋狀況之說明，不得證明被告永慶房屋已盡調查義務，況該資料亦與特約條款所要求之內容無涉，不能證明被告永慶房屋已就特約條款事項盡調查義務。再依被告林美珠及永慶房屋之主張，系爭房屋隔壁戶墜樓後，有叫救護車前來救援，系爭房屋之大樓管理員實不可能不知情，被告永慶房屋只需詢問管理員即可得知此事，該等調查顯非難事，而系爭房屋隔壁戶之墜樓係發生在102年1月24日，與兩造102年2月5日簽約間相差10天，被告永慶房屋亦有相當時間可予調查，然直至102年2月5日簽約當天被告永慶房屋仍告知原告系爭房屋無發生特約條款之情事，若非被告永慶房屋刻意隱瞞，就是被告永慶房屋未盡其調查義務致不知該情事，不論何者，被告永慶房屋均已違背其受任人義務，而應負債務不履行或民法第184條第1項侵權行為之損害賠償責任。若被告永慶房屋係故意隱瞞而誘騙原告簽定系爭契約，其行為更已構成詐欺，更應依民法第184條第1項規定負侵權行為損害賠償責任。依被告林美珠與原告102年7月14日之對話，被告林美珠否認被告永慶房屋有詢問其系爭房屋有無特約條款之情事，果被告林美珠此等主張屬實，然被告永慶房屋卻告知原告其已詢問被告林美珠，且查無特約條款情事，則可見被告永慶房屋確有故意隱瞞原告、誘騙原告簽定系爭契約之情，被告永慶房屋更應負債務不履行或民法第184條第1項侵權行為之損害賠償責任。
7、嗣原告一再要求被告永慶房屋安排與被告林美珠會面處理解除契約及後續事宜，被告永慶房屋均稱被告林美珠無意與原告協商，直至原告聲請調解時，被告林美珠方於102年3月26日出席調解委員會，被告林美珠表示係被告永慶房屋稱原告避不見面，顯見被告永慶房屋實在玩兩面手法，藉此機會從中賺取仲介費，依被告林美珠所述，其寄給原告證物二到證物四之存證信函，都是被告永慶房屋要其寄出表達不想和解之意，被告永慶房屋稱其依原告要求安排與被告林美珠進行協商，然被告林美珠不願意等語，實與事實不符，而可見其心態、手法之可議。被告林美珠不願返還原告已付之價金予原告，被告永慶房屋卻已將系爭房屋之所有權狀返還予被告林美珠，顯有不公。再被告林美珠稱其另購他屋之訂金1,000,000元遭沒收云云，殊不論被告林美珠就此並未舉證以實其說，其主張是否屬實，已非無疑，且縱然屬實，亦與本案爭點無涉。
8、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。兩造簽訂系爭買賣契約時，已就特約條款達成合意，並經被告永慶房屋員工林孝儒表示，該特約條款已為系爭契約第12條第1項及所附標的物現況說明書所涵蓋，而為系爭契約之一部，則系爭契約之解釋自不應拘泥於系爭契約第12條第1項及現況說明書所載文字，而應按訂約當時之真意予以解釋。況就此特約條款，本不以訂立書面契約為必要，縱然系爭契約未記載特約條款事項，原告與被告林美珠仍已透過被告永慶房屋就特約條款達成口頭上之合意，該特約條款仍已成為系爭買賣契約之一部，而有拘束被告林美珠之效力。又該特約條款所指意義，不僅指相鄰系爭房屋之正上、下、左、右房屋，而係包含所欲購買房屋所在之整棟建築物，蓋原告之女對於鬼神之事非常敏感，故原告於購屋之時特別重視風水，此情有陪同原告與被告永慶房屋洽商及看屋之證人曾明宏可證。102年10月17日原告訴訟代理人提及被告永慶房屋帶看、原告本欲購買之另間房屋（即哈佛名第），因發生非自然死亡事件，而遭原告拒絕購買乙事，該非自然死亡事件雖發生在系爭房屋相鄰之正樓上，然無礙於兩造特約條款約定係包含整個社區，而非僅止於相鄰系爭房屋之正上、下、左、右房屋。實則正因哈佛名第房屋事件，原告又再次向被告永慶房屋提及特約條款，並強調其係要求整棟建築物都不能有非自然死亡事件，此情亦可參原證十三原告與被告永慶房屋員工林孝儒102年3月14日對話譯文可知。
9、被告林美珠在電話中與原告說明墜樓事件時稱：「是就是那個孩子不曉得怎麼樣?」、「為什麼會突然想不開。她聽說她有憂鬱症」、「那個小孩有憂鬱症」，顯見該人顯是因憂鬱症而跳樓，並非被告林美珠102年10月14日民事答辯（一）狀所稱之頭暈失足墜落，被告林美珠主張顯係事後為脫免責任所為卸責之詞，並非事實。至該人墜落後，其當場心肺功能即已停止，此情可向新北市政府消防局調閱當時之救護技術表，即可得知，而該人之心肺功能既已當場停止，實際上等同當場死亡，至於送醫後，醫院還有進行急救，乃是醫院一般對於急診患者都會進行之急救療程，該等急救療程只是醫院之SOP，以免事後爭議，是被告林美珠以102年10月14日民事答辯（二）狀所附被證六主張該人並非當場死亡，並不足採。原告要求之特約條款是只要發生非自然死亡事件，無論是否是自殺或失足墬落，是否當場死亡，皆涵蓋在內，是該等墜樓事件仍符合特約條款之要件，而屬兩造約定之「凶宅」，原告自得依系爭契約第12條第1項及民法第359條規定解除系爭契約。
10、被告永慶房屋員工林孝儒雖曾向證人曾明宏表示系爭房屋沒有發生特別條款事件，惟系爭房屋是否有發生特別條款情事，仍要依系爭房屋實際狀況觀之，而非以林孝儒向證人曾明宏所述內容為斷；系爭房屋所在建築物既發生有人從頂樓墬樓，顯見林孝儒向證人曾明宏所述內容並不實在，林孝儒即未盡其查證義務。購屋為人生大事，所涉金額不斐，不但要準備相當的自備款且須背負20年房貸，對一般受薪階級而言更非同小可，此外，購屋時另需考量地點、生活機能、屋況、環境等，是在真正做出購買特定房屋之決定前，四處看屋、比較，亦屬事理之常，且為大部分購屋之人均會做的事，被告林美珠僅以林孝儒帶原告看了多處房屋，卻只有本件成交，即謂原告小心謹慎，進而稱系爭房屋確非凶宅云云，實屬率斷；在購屋時資訊不對等之狀態下，購屋民眾往往仰賴房仲及原屋主提供的資訊，而原告即係因一再與被告永慶房屋員工林孝儒確認系爭房屋無特約條款情事，方與被告林美珠簽訂系爭買賣契約，被告林美珠徒以系爭契約之簽訂即謂系爭房屋非凶宅，亦有倒果為因之謬誤。另證人曾明宏102年11月28日證稱「我問原告是否有將特別條款告訴屋主，原告說林孝儒回答說沒有發生特別條款的事件。」可證，簽訂系爭買賣契約時，被告永慶房屋員工林孝儒有向被告林美珠詢問系爭房屋是否有特約條款情事，被告林美珠稱其不知特約條款之事，顯非事實。再被告林美珠既稱其就賣屋之事均委由林孝儒為之，林孝儒即為被告林美珠之代理人，原告既已向林孝儒表明特約條款之意，並經林孝儒受領該意思表示，依民法第103條第2項規定，其效力自等於原告已向被告林美珠為之，被告林美珠不得諉為不知。
11、被告林美珠所提被證六「亞東紀念醫院診斷證明書」，姑不論其上所載病人姓名「 吳岳駿 」是否即為自系爭房屋所在建築物墬樓之人，縱為同一人，其上診斷記載「到院時無生命徵象」，顯見該人在到醫院前即已死亡，且依該墜樓之人在新北市政府消防局之死者救護技術表記載，該墜樓之人應於墜樓當場即已無生命徵象，至於被告林美珠所提被證六記載「至急診急救」，乃是一般醫院對於坐救護車送到醫院之急診病患都會有的基本作業流程，蓋醫院為避免事後家屬怪罪而產生爭議，即便已知病患已死亡，仍會進行約30分鐘之急救程序，尚不得以該診斷證明記載有急救情形，而謂墜樓之人非當場死亡，故該墜樓之人墜樓後之實際狀況，仍需依新北市政府消防局之死者救護技術表所載而定。
13、證人曾明宏102年11月28日具結證稱：「（法官：原告在
102年2月買房子的過程，你是否參與？）2月5日的簽約時我不在，但是之前在看這間房子的過程，我有陪原告看過二次這間房子。」、「（法官：這二次是由仲介公司誰陪同？）林孝儒陪同，屋主不在。」、「（法官：原告有沒有跟林孝儒要求買這間房子不可以是凶宅？）有，但是特別條款是在含上下左右及週圍及這個社區的該棟建築物不能有非自然死亡的事件。」、「（法官：為何在本件買賣契約並沒有將特別條款約明在契約上？）那天我不在場，原告有打電話給我說成交價是多少，我問原告是否有將特別條款告訴屋主，原告說林孝儒回答說沒有發生特別條款的事件。」、「（原告訴訟代理人：你們當初有跟林孝儒說含屋外也不可以有非自然死亡事件？）有。」、「（原告訴訟代理人：你們跟林孝儒說不能有上開非自然死亡之事件，林孝儒如何回答？）他說他知道我們的需求。」、「（被告訴訟代理人王：特約條款是你們在意的事項？）是的。我們每次提到這特別條款會說的清楚。」、「（被告訴訟代理人王：如果你是說整棟不是凶宅的話，為何還要強調上下左右？）因為先前都是跟林孝儒說上下左右週圍跟這個社區的該棟。」等語，可證原告於購屋時確實一再跟被告永慶房屋之員工即證人林孝儒強調特約條款，且林孝儒不但已知特約條款之真意，並已就特約條款事項詢問屋主即被告林美珠，顯見原告與被告林美珠間確有特約條款之約定。至於系爭買賣契約未載明特約條款，乃因證人林孝儒已說沒有發生特別條款的事件，此亦有證人曾明宏同日證詞可證，亦為證人林孝儒所不否認，就此特約條款，只要雙方達成合意，縱然未有白紙黑字的書面契約，亦無礙於該等特約條款之成立，且事後證明系爭房屋確有發生特約條款情事，林孝儒當時所述並不實在。又證人曾明宏雖為原告前夫，惟與原告現已無婚姻關係，已依法就其證詞具結，且購買系爭房屋之人為原告，證人曾明宏就本案實無任何利害關係，被告林美珠徒以證人曾明宏與原告曾有夫妻關係，即謂其證詞偏頗等語，自不足採。
14、證人林孝儒為被告永慶房屋員工，並未就其證詞具結，且其為實際為被告永慶房屋帶原告看屋之人，若原告主張為鈞院所採，其極有可能因此遭被告林美珠或永慶房屋追究責任，而與本案有直接利害關係，自難期待其為真實陳述，尤其是與特約條款有關部份之證詞，其此部分證詞可信度自大有可議，其證詞又與經具結之證人曾明宏證詞不符，是林孝儒之證詞自不足採，被告林美珠主張依證人林孝儒證詞，特約條款不包含整棟社區云云，顯無理由。至證人林孝儒就原證二、原證十三譯文所為解釋，顯與對話內容之文意不符亦有違常理，蓋果原告當時所述內容有誤，證人林孝儒理應向原告解釋清楚，以避免誤會，並釐清責任，而不會順著原告所述應允，然證人林孝儒卻稱：「客戶的反應我們不會第一時間去否認他」，且證人林孝儒雖稱他「不認同原告講的內容」，但在該等對話譯文中卻沒有看到證人林孝儒對原告有任何解釋及說明，尤有甚者，證人林孝儒在原證十三明確表示「頂樓跳下來是整個社區，如果當場死亡是整棟社區都算」，但其於開庭時卻稱「我的意思不是這樣」，在在顯示證人林孝儒就原證二、原證十三譯文解釋之證詞顯係事後卸責所為狡辯之詞。
（八）綜上，先位聲明以：⑴被告林美珠應給付原告3,250,000元，及自102年4月8日起按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。備位聲明以：⑴被告永慶房屋應給付原告3,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告林美珠答辯以：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。次按，默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾，最高法院21年上字第1598號判例足資參照。原告應依民事訴訟法第227條規定，就其主張與被告約定有特約條款乙事負舉證責任。兩造簽訂之不動產買賣契約書第十五條特別約定事項並無如原告起訴狀所稱之特約條款；被告林美珠自始至終不知原告有所謂特約條款之要求，原告僅詢問系爭房屋有無非自然死亡事件發生，其業已據實以告並無此事，原告事後卻以有特約條款情事提出解約要求，被告林美珠頓感莫名。
（二）再原告即使有向被告永慶房屋之員工林孝儒提及特約條款乙事，此亦乃原告與被告永慶房屋之約定與被告林美珠無關。原告另稱：「有要求訴外人林孝儒於凶宅條款旁備註原告主張之條款，惟林孝儒表示其已相當清楚原告之需求，無須備註該條款，並保證系爭房屋確實無違反該特約條款」云云，然因不動產買賣契約書中並無備註該特約條款，被告林美珠無從知悉原告有向林孝儒為此要求，是以買賣雙方從頭到尾無此特約條款之約定，至為灼然。是原告與被告林美珠既無特約條款事項之約定，不動產契約書中亦未明載該特約條款，原告自不得反捨不動產契約書文字之記載而更為曲解，原告主張被告林美珠違反特約條款而欲為解約，委不足採。
（三）被告林美珠二、三年來長期居住於高雄，故與原告簽訂不動產買賣契約書前並不清楚同棟樓房有人墜樓死亡乙情，此節乃被告永慶房屋員工林孝儒102年3月13日下午通知原告，原告又再轉知被告林美珠並提出解約要求，被告林美珠始知同棟樓房有人墜樓，是其自無法事先告知原告同棟樓房有人墜樓，原告主張被告林美珠違反特約條款而欲解約即無理由，矧以被告林美珠並未與原告有此種特約條款約定。嗣被告林美珠詢問死者之母，其表示：「其子於
102年1月26日左右約友人至住處，且相談甚歡後送友人下樓，其後告知要至樓頂平台抽菸，因頭暈不慎失足而跌落至一樓路邊，當時仍有呼吸，經送亞東醫院急救30分鐘後始過世」，又表示「其子並未留有遺書，應係不慎失足始墜樓」，是系爭房屋之隔壁住戶並非至社區頂樓自殺至為明顯，矧以該住戶亦未當場死亡，足證系爭房屋之隔壁住戶並未發生非自然死亡事故，自無原告所謂發生特約條款情事，原告主張被告林美珠違反特約條款而欲解約即無理由。
（四）參台灣高等法院90年度上易字第401號判決意旨，可知系爭房屋隔壁住戶不慎自頂樓失足，系爭房屋並不因而成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難以認為他人在該頂樓非自然死亡將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。亦即該名住戶非自殺，亦非於其住家跳樓，更未於一樓地面當場死亡，自不影響系爭房屋居住品質或減少價值，而無所謂物之瑕疵。系爭房屋既未有物之瑕疵，原告即無從行使民法上物之瑕疵擔保請求權，亦無從取得同法第359條所定之解除權，故原告解除契約並不生效力。又系爭房屋並未具有物之瑕疵，故原告主張被告林美珠應負物之瑕疵擔保責任云云，洵屬無據。
（五）被告林美珠與原告無特約條款之約定、系爭房屋未有非自然死亡事故亦非凶宅，系爭房屋隔壁住戶係失足不慎墜樓且未當場死亡，故同棟樓層亦未有非自然死亡事件，原告逕自主張解約難謂有理由，是已然違反不動產契約書約定，被告林美珠於102年5月6日以左營榮總郵局第551號存證信函催請原告履約，然原告置之不理，遂於102年5月9日以左營榮總郵局第917號存證信函向原告表示解約，並告知原告應負違約責任。從而，被告林美珠自得依不動產契約書第11條第1項、第2項：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、「如果甲方毀約不買或其他違約情事，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」之約定向原告解除買賣契約，並沒收原告已給付之3,200,000元價金。
（六）證人曾明宏與原告曾有夫妻關係，其證詞應有所偏頗，所為有利原告之證詞應不足採信，縱非如此，亦應就其證詞之證明力有所存疑。被告永慶房屋員工林孝儒就系爭房屋確實已盡查證義務，系爭房屋確實非凶宅，否則依原告小心謹慎之作風（因林孝儒帶原告看了多處房屋，卻只有本件成交）絕不可能與被告林美珠簽約，實際上系爭房屋亦非凶宅。至特別條款之內容為何、原告是否有告知林孝儒伊購買之房屋必須符合特別條款等情，均非被告林美珠所能知悉，因被告林美珠近年來長期居住在高雄，賣屋之事均委由林孝儒為之，林孝儒也從未向被告林美珠提及特別條款乙事，被告林美珠僅於102年2月5日簽約當天與原告碰面，並就買賣價金磋商，是日亦無任何人向被告林美珠提及特別條款，僅詢問其系爭房屋是否為凶宅，故原告與林孝儒間如何對話、溝通及約定，被告均不知悉，買賣契約上亦無註記特約條款，是特約條款之約定即不存於原告與被告林美珠間，原告以被告林美珠違反特約條款請求解約並返還價金，難謂有理。
（七）證人林孝儒證稱：「（法官：在你陪原告看房屋期間原告有沒有跟你提過凶宅的事？）有一次帶員告看哈佛明第社區，原告原本考慮的那間房屋的正樓上是凶宅，所以後來看的房子只要房子的上下左右含本戶是凶宅，原告就不要了」、「（法官：原告有沒有跟你要求過不要買社區內有發生非自然死亡的房子嗎？）沒有要求過社區，但是有要求由過上下左右鄰居及本戶。」，可知原告縱有向證人林孝儒提及特約條款，該約定之內容亦應為「房子的上下左右鄰居含本戶不可是凶宅」，而不包含整棟社區，更不可○○○區○○○路。另要強調的是，無論特約條款內容為何？（即是否包含整棟社區都不能是凶宅）系爭房屋之隔壁鄰居均非凶宅，因該住戶係於102年1月26日至樓頂平台抽菸，因頭暈不慎失足而跌落至一樓路邊，而非至該社區頂樓自殺死亡；再者，跌落至一樓路邊時仍有呼吸，經送亞東醫院急救30分鐘後始過世，足證系爭房屋之隔壁住戶並未發生非自然死亡事故，而不符特約條款內容，原告主張被告林美珠違反特約條款請求解約並返還價金即無理由。
（八）對於原告主張被告林美珠事後轉售系爭房地予第三人徐光沐之價格，被告林美珠不爭執，但被告林美珠在出售系爭房地予原告後，原在102年4月21日向高雄永慶不動產購買高雄市○○區○○街○○○號透天房地，支付100,000元斡旋金及定金，豈料，因為原告毀約，致其前開款項遭人沒收，102年10月被告林美珠要再購買高雄嫩江街房地時，賣方已要價20,000,000元，房價較先前增加三分之一，被告林美珠之損害要向何人請求？其來回奔波之金錢及精神耗損實難以估算，顯已超過沒收之違約金。
（九）綜上，原告之請求應無理由，聲明：⑴原告先位之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、被告永慶房屋答辯以：
（一）原告依民法第184條、不動產經紀業管理條例第26條及民法第224條請求被告永慶公司賠償3,250,000元，則原告應就渠所主張因被告之故意過失行為造成渠受有損害負舉證之責。蓋民法第184條第1項、不動產經紀業管理條例第26條規定、均以被告永慶房屋有故意或過失之行為並造成原告受有損害為前提，故原告應就被告永慶房屋有故意或過失行為、受有損害之數額，及其所受之損害與被告永慶房屋之行為有因果關係加以證明。惟被告永慶房屋並無任何於執行仲介系爭房屋買賣業務，並無任何故意或過失之行為及違反受任人義務，而須對原告負損害賠償責任：
1、被告永慶房屋之受僱人林孝儒於執行系爭房屋仲介買賣業務過程中，除多次帶原告至現場看屋外，被告永慶房屋並依法以不動產說明書，檢附相關附件及賣方所填寫之「建物現況確認表」，向原告解說系爭房地之產權、買賣雙方應負擔費用、系爭房地管理使用情形、建物瑕疵情形及產權相關應注意事項等，經原告詳閱其內容及附件資料等無誤後，始同意購買。參經原告簽名確認之「不動產說明書」第4頁第柒條〔產權相關注意事項〕之內容，詳載系爭房屋半徑200公尺以內有即將興建之高架橋情形、鄰近週邊（200公尺）有宮廟。足見被告永慶房屋就系爭房屋依一般通常檢查程序得發見之瑕疵，均已詳為調查，並以不動產說明書向原告為解說，且經原告確認知悉，同意依現況承受而購買。被告永慶房屋針對系爭標的專有部分也有進行調查，並無發生兇殺、自殺或非自然死亡之情事；原告另向林孝儒表示希望買賣標的系爭房屋之正樓上、正樓下、相鄰二邊之房屋也不能有凶宅之狀況，經林孝儒調查，也未有凶宅之非自然死亡情事，是被告之受僱人林孝儒已善盡調查義務方仲介成交。
2、簽約成交後，林孝儒為協助原告處理話機問題，拜訪系爭房屋同層對面鄰居，經同層對面鄰居102年3月12日晚間告知，方知悉102年1月下旬同層隔壁鄰居兒子至系爭房屋社區探視母親，因母親不在而到頂樓抽菸，因失足不慎自頂樓墜落到大樓騎樓外，經送醫急救40分宣告不治，故無原告所稱有正樓上、正樓下、相鄰二邊有凶宅之情事。系爭房屋及其正樓上、正樓下、相鄰二邊之房屋雖都無非自然死亡情事，但林孝儒知悉有人於頂樓失足墜落死亡，仍立即於102年3月13日通知原告，並依原告要求安排原告與被告林美珠協商，但因被告林美珠不同意解除契約，原告並於102年4月8日自行匯入完稅款。
3、原告僅向林孝儒要求本戶及其正樓上、正樓下、相鄰二邊之房屋不能有凶宅之情事，且林孝儒也確實有向管理員詢問，確實無前開情事，有以下證物以及證詞可資證明：
⑴原證二：3月15日下午九點十五分第四頁第12行原告電話
中提到「我的定義是比較跟別人不一樣，我們是上、下、左、右隔壁都不能接受，我從上面都不能接受，我怎能接受隔壁」、原證二：3月19日下午九點十六分第一頁第二十九行「我們的定義是包含上、下、左、右鄰居都不行」原證三：台北光華郵局存證號碼255號內容為「本人購買之房屋包括同樓層左、右鄰居、樓上、樓下住戶都不能有非自然死亡」。
⑵原證十三：3月14日下午九點二十分第六頁第八行「我們上、下、左、右不能接受這種情形」。
⑶證人林孝儒102年11月28日言詞辯論筆錄「（法官：原告
有跟你要求過不要買社區內有發生非自然死亡的房子嗎？）沒有要求過社區，但是有要求過上下左右鄰居及本戶。」⑷綜前，原告不論是電話中或是能詳為說明之存證信函，甚
至，本件起訴狀所列「除原告所購買之房屋外，同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事。」，皆可知原告所稱之特約條款定義皆為「本戶及上、下、左、右鄰居不能有非自然身故死亡之情事」而非「整個社區」無疑。
⑸證人曾明宏102年11月28日言詞辯論筆錄：「（法官：原
告有沒有跟林孝儒要求買這間房子不可以是凶宅？）有，但是特別條款是在含上下左右及周圍及這個社區的該棟建築物不能有非自然死亡的事件。」；惟證人曾明宏之證詞不僅與原告所提原證二、原證三、原證十三所提之內容不一致外，也與原告起訴狀所陳，其有要求「同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，包括自殺、燒炭自殺、跳樓都不行」之內容不同。又被告訴訟代理人詢問：「（為何錄音檔都只有提到上下左右不能接受這種情形？）因為每次講電話的時候很冗長，所以不可能在電話裡把這些字眼說的很清楚。」，但若原告特約條款確實有包含該棟建築物都不能有凶宅之情事，而原告無法於電話中說清楚，則原告應可於書面文件敘明係包含「該棟建築物」，惟原告於原證三之存證信函之書面以及起訴狀內，也都未表明有要求「該棟建築物」不能有凶宅之情形，故可知證人曾明宏陳述特約條款「該棟建築物」之證言，顯與事實不符，並不可採。
⑹系爭房屋係87年10月28日建築完成之雙併12樓層建物，整
棟共有34戶，自87年至今已轉手多次，若責令仲介須調查整棟大樓是否皆無凶宅之情事，絕非仲介業者調查能力所及範圍，故被告永慶房屋在原告擴大要求調查範圍，依仲介能力也僅能擴大至本戶上、下、左、右，已是調查能力極限，被告永慶房屋絕不可能願意承接調查能力以外之居間委託，承此原告向被告永慶房屋要求調查的範圍確實僅限於本戶及本戶相鄰之上、下、左、右戶有無凶宅之情事。
（二）若依原告起訴狀所陳，其有要求「同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，包括自殺、燒炭自殺、跳樓都不行」之特約條款，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函所示：「按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包含主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（及陳屍之專有部分），即在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）』」，則可知所謂屋外有非自然死亡之情事，應係指在專有部分有求死而致死之狀況，而系爭房屋係有人於頂樓（非自本戶或本戶上、下、左、右戶之專有部分，也非系爭房屋所在該棟大樓任何其他戶的專有部分）失足墜落死亡（非從本戶或本戶上、下、左、右戶專有部分有求死行為致死，也非系爭房屋所在該棟大樓任何其他戶的專有部分有求死行為致死之行為），自非屬於原告所指之特約條款事項。
（三）按台灣高等法院95年上字第162號判決：「己○○所稱太平洋房屋公司違反公平交易法第24條規定，無非以太平洋房屋公司未盡居間義務…己○○所受損害乃因其違約在先，遭丁○○解除契約沒收已付價款108萬元，要與太平洋房屋公司上開行為無相當因果關係。」，本件原告所稱渠所受有之「損害」，乃因其違反與被告林美珠間之買賣契約而遭沒收違約金，顯與被告永慶房屋之行為間無相當因果關係可言，原告請求無理由至明。按法律訂定之目的，乃使全體社會成員於行使權利負擔義務時有共同規則可遵循，方不至於淪為各自主觀行為，影響社會秩序。本件情形，除法規已有明訂買賣契約各項權利主張方式、更有雙方同意之買賣契約各項文件可供遵循，原告之主張無非其「主觀」認定無履約之義務，是若將此原告堅持違約所生應支付違約金之結果反歸諸被告永慶房屋，無異懲罰無強制原告遵循契約約定能力之被告永慶房屋。綜上，原告尚未被沒收違約金，故並無損害，即便原告被沒收3,250,00
0元違約金之損害，乃其擅自違約之結果，與被告永慶房屋之行為二者間，並無任何因果關係之相當性，原告主張被告應負3,250,000元之損害賠償責任，無理由至明，況原告目前也尚未有任何買賣價金遭被告林美珠沒收。
（四）本件被告永慶房屋已履行完畢與原告間之仲介買受系爭房地之居間合約，被告永慶房屋受僱人林孝儒於執行仲介系爭房地買賣業務過程中並無故意、過失情事。從而，原告主張其因被告永慶房屋未盡調查義務，受有系爭房地買賣已付價金共3,250,000元之損失，自屬無據。聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
五、法院之判斷：
（一）本件原告係透過被告永慶房屋員工林孝儒之仲介，於102年2月5日以1020萬元向被告林美珠購買系爭房屋，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告已陸續於
102年2月7日、3月4日、3月11日及4月8日支付共
325萬元之價金予被告，並存入兆豐國際商業銀行中和分行、帳號00000-00000-0000之受託信託財產專戶即履保專戶內之事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本一件及繳款憑條影本四紙為證（見原證15、8），且為被告林美珠及永慶房屋所未爭執，洵堪認定。
（二）先位被告林美珠部分：
1、原告主張其經由被告永慶房屋員工林孝儒仲介看屋過程，已要求特約條款「為避免居住於兇宅及非自然死亡房屋會有任何不良影響，除原告所購買之房屋之外，同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，包括自殺、燒碳死亡、跳樓都不行，否則原告一律不予購買。」，原告與被告林美珠簽訂系爭契約時，亦請林孝儒向被告林美珠確認系爭房屋並無違反原告要求之特約條款後才簽約，詎簽約後林孝儒以電話通知原告稱系爭房屋之隔壁住戶於同年1月24日在社區頂樓跳樓自殺死亡，系爭房屋既發生違反該特約條款情事，已具有減少價值之瑕疵，原告自得依系爭契約第12條規定、民法第359條規定解除契約，原告已於102年4月3日寄發台北光華郵局第255號存證信函予被告林美珠表示欲解除系爭契約，並102年4月16日寄發台大郵局第22號存證信函重申解約之意，故系爭契約已經原告合法解除，縱退步言，被告林美珠亦曾就原告102年4月3日通知解除系爭契約之存證信函另以存證信函回覆原告表示同意解約，系爭契約亦已因兩造合意而解除，況且，被告林美珠既已向原告保證系爭房屋沒有非自然身故情事，顯有詐騙原告之情，原告亦得依民法第88條及第92條規定撤銷原告購買系爭房屋之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告林美珠返還買賣價金，再退步言之，縱認原告解除系爭契約不合法，被告林美珠沒收原告業已支付之價金為違約金亦屬過高，應酌減至零後，依民法第179條規定返還酌減之金額予原告等語，被告林美珠則辯稱：兩造簽訂之系爭契約並無如原告所稱之特約條款，被告林美珠亦不知原告有所謂特約條款之要求，原告僅詢問系爭房屋有無非自然死亡事件發生，其業已據實以告，且因被告林美珠長住高雄，於簽約後始知悉系爭房屋隔壁住戶之子曾於102年1月26日至樓頂平台抽菸而不慎失足跌落至一樓路邊，惟未當場死亡，故系爭房屋內並無發生非自然死亡事件，自非凶宅，原告主張解約難謂有理由，被告林美珠前於102年5月6日以存證信函催請原告履約，原告置之不理，被告林美珠已於102年5月9日發函向原告表示解除系爭契約，被告林美珠自得依系爭契約第11條第1項、第2項規定沒收原告所給付之全部款項，且被告林美珠所受損害已超過沒收之違約金等語，是以本件首應審酌者乃原告是否已合法解除系爭契約？
2、原告已合法解除系爭契約：⑴按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其
一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。民法第799條第1項定有明文。查，系爭房屋所在乃係一地上12層住宅大樓之區分所有建築物，此有系爭契約所附產權調查表可稽，而依系爭契約第1條不動產標示及買賣權利範圍之約定，可知原告向被告所購買之標的物乃係包含⑴新北市○○區○○段○○○號（持分175/10000）土地、⑵門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號4樓之建號0000號主建物、附屬建物（權利範圍全部）、⑶建號0000號之共同使用部分（權利範圍186/10000）、⑷建號0000號之共同使用部分（權利範圍175/10000），且其所謂共同使用部分，乃係指建號0000號部分之電樓梯間等及建號6597號部分之屋頂突出物等，此參系爭契約書所附產權調查表之建物標示說明自明。⑵又原告主張其與被告林美珠有約定除原告所購買之系爭房
屋外，同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡情事之特約條款乙節，為被告林美珠所否認，而於系爭契約及標的物現況說明書亦未見有此等特約文字之約定，自難遽為認定被告林美珠就其他區分所有人之專有部分亦與原告約定不能有非自然死亡之情事。
⑶惟依兩造於系爭契約第12條其他約定第1項所約定：「乙
方（即被告）已明確告知本買賣標的物於簽立本契約前無非自然身故之情事予甲方（即原告）知悉，惟嗣後查證本買賣標的物確曾發生非自然身故情事者，甲方得逕行解除契約，乙方應無條件返還價款予甲方。」，並參以被告林美珠於標的物現況說明書第26項勾選「否」之記載「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓死亡）」，被告林美珠顯已針對原告所購買之買賣標的物提出未曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓死亡）之保證，並約定原告有契約解除權，且其等於系爭契約之相關約定，復未見有與內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函所示：「按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」持有期間，於其建築改良物之專有部分（包含主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（及陳屍之專有部分），即在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）』」之相同約定，而將系爭房屋非屬專有部分之其他共用部分予以排除於被告林美珠所保證之買賣標的物範圍外，是依系爭契約第1條及第12條之約定，應認被告林美珠就其出售予原告之系爭房屋包含主建物、附屬建物之專有部分及電樓梯間、屋頂突出物等共用部分均屬其於系爭契約所保證不能有非自然身故情事發生之區域範圍。
⑷然查，於兩造102年2月5日簽訂系爭契約前，系爭房屋
所在大樓即曾發生其他住戶之子於102年1月27日晚間自大樓屋頂墜落1樓路邊，於同時20時59分送到醫院時已無生命徵象，同日21時30分停止急救之事實，有被告林美珠所提亞東紀念醫院診斷證明書在卷可參（見被證6），則此件發生於系爭房屋共用部分之屋頂墜樓之事件，不論是否自殺或意外，亦不論是否當場死亡或送醫急救3、40分鐘後死亡，既非自然身故，並因墜樓發生死亡之結果，自屬兩造於系爭契約第12條其他約定第1項所約定於買賣標的物發生之非自然身故情事，原告得逕行解除契約至明。⑸是以，原告以系爭房屋有住戶跳樓死亡事件為由，於102
年4月3日以台北光華郵局255號存證信函通知被告林美珠解除契約，並經被告林美珠於102年4月9日以左營榮總郵局第648號存證信函回覆已收受原告102年4月3日之存證信函無訛，此有存證信函影本二件在卷為證（見原證3、6），系爭契約已經原告行使解除權而合法解除，洵堪認定。
3、按「嗣後查證本買賣標的物確曾發生非自然身故情事者，甲方（即原告）得逕行解除契約，乙方（即被告林美珠）應無條件返還價款予甲方。」系爭契約第12條其他約定第
1項定有明文，又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第
259條第1、2款亦有明文，本件兩造有關系爭房屋之買賣契約既經原告合法解除，當事人雙方負有回復原狀之義務，被告林美珠自應返還價款予原告。從而，原告請求被告林美珠返還其所受領之價款325萬元，及自最後一次受領日即102年4月8日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告既已依系爭契約第12條約定及民法第259條規定，解除系爭契約，請求返還已付價款，而獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一金錢請求而屬選擇合併關係之原告其餘請求審究，併此敘明。
（三）按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告對先位被告林美珠之請求為有理由，已經准許如上，則原告對備位被告永慶房屋備位之訴部分，即毋庸審究，應予述明。
（四）本件原告及被告林美珠均陳明願供擔保後，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
（五）本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認與本件判決結果無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年5月8日
民事第二庭法官葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月8日
書記官何嘉倫