裁判字號：臺灣新北地方法院99年重訴字第268號民事判決
裁判日期：民國99年12月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決99年度重訴字第268號原告 簡慶煌 原告 簡慶輝 共同訴訟代理人 陳家慶 律師被告杰昇工程有限公司兼法定代理人 周敏杰 上一人訴訟代理人 陳兆瑛 律師複代理人 林祥鵬 上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國99年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告杰昇工程有限公司應將坐落臺北縣 板橋市 ○○段○○○○號土地上如附圖編號A所示面積53平方公尺及附圖B所示面積10平方公尺之地上建物拆除騰空，並將該部分之占用之土地交還原告簡慶煌及其餘共有人；並自民國自94年7月20日起至98年12月31日止按每月給付原告簡慶煌新臺幣玖佰貳拾肆元，另自99年1月1日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告簡慶煌新臺幣1274元。
被告杰昇工程有限公司應將坐落臺北縣板橋市○○段808、809、819地號土地上如附圖編號Ａ1面積44平方公尺、編號Ｃ面積2平方公尺、編號Ｃ1面積34平方公尺、編號Ｄ面積126平方公尺地上建物拆除騰空，並將該部分之占用之土地交還原告簡慶輝；並自民國自94年7月20日起至98年12月31日止按每月給付原告簡慶輝新臺幣玖零 陸肆元 ，另自99年1月1日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告簡慶輝新臺幣壹萬貳仟肆佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告杰昇工程有限公司負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：....㈠請求之基礎事實同一者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第252條第2、7項定有明文。
查原告基於民法第767條、第821條、第179條規定訴請被告周敏杰拆屋還地及返還不當得利額，無非係基於被告周敏杰無權占有系爭土地（系爭土地詳如後二㈠所述），嗣被告周敏杰辯稱並未占有系爭土地，而係杰昇工程有限公司占有（下稱杰昇公司）等語，原告爰追加杰昇公司為被告，而請求權基礎亦係基於民法第767條、第821條、第179條規定之法律關係，而請求拆屋還地及返還不當得利額，均同對被告周敏杰之請求部分。準此以觀，原告追加之訴其基礎事實均屬同一，僅係占有原告共有之土地究係被告周敏杰或杰昇公司或二人共同占有之差別，且原有之證據資料均得予以引用，況被告周敏杰復係杰昇公司之法定代理人，並不影響被告攻擊防禦方法；又基於紛爭一次解決之法理，亦無不利於被告，則被告雖表示不同意原告為訴之追加，尚乏依據，為本院所不取。是原告所為訴之追加，要無不合，應予准許。
㈡被告杰昇公司經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期
日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告簡慶煌為臺北縣板橋市○○段○○○○號土地（下稱800地
號土地）之共有人，原告簡慶輝則為同段808、809、819地號土地之所有權人（下稱808等地號土地），而被告就800地號土地及808等地號土地（下稱系爭土地）未經原告及其餘共有人全體同意，即於系爭土地興建如附圖所示部分之地上物（下稱系爭建物），作為私用。
㈡就被告周敏杰占有系爭土地部分：
⑴系爭土地係由被告周敏杰與訴外人 簡慶銘 訂立租約以供作
堆放工程雜物之用，至於被告周敏杰持其擔任負責人之杰昇公司開立客票支付租金，仍無礙於系爭土地租賃法律關係存於被告周敏杰與訴外人簡慶銘間。
⑵被告周敏杰係被告杰昇公司之負責人，故系爭土地應為被
告周敏杰出名承租後供被告杰昇公司使用，故系爭土地應同時為被告周敏杰及被告杰昇公司同時占用。
㈢就被告杰昇公司確係占有系爭土地部分：
被告周敏杰辯稱：系爭土地係由被告杰昇公司自89年起與訴外人簡慶銘以口頭約定租賃契約，而存有不定期租賃關係；又租金係由被告杰昇公司按月開立支票，給付租金予系爭土地所有權人，並由系爭土地共有人簡慶銘具領(收取)租金，故主張有權占有等語。另被告周敏杰訴訟代理人於99年9月13日庭期亦陳稱：系爭土地上之建物亦係由被告杰昇公司出資興建等語。是被告杰昇公司確有於系爭土地興建建物供作私用。
㈣被告使用系爭土地未依法經其他共有人同意：
⑴按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半
數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，民法第820條第1項訂有明文。
⑵訴外人簡慶銘僅為800地號土地共有人之一（應有部分3分
之1），原告從未同意簡慶銘出租系爭土地，難謂被告杰昇公司與系爭上地所有權人間成立租賃契約關係。
⑶姑不論系爭土地之租賃關係，究係存在訴外人簡慶銘與被
告周敏杰或被告杰昇公司間，然系爭土地之出租即屬共有物之管理行為，依法本應經系爭土地共有人決議，始得拘束其他共有人，如被告周敏杰或被告杰昇公司與訴外人簡慶銘就系爭土地確存在租賃關係，並經共有人依法決議，亦應由渠等負舉證之責，否則被告占用系爭土地，乃無權占有。
㈤存在訴外人簡慶銘與被告周敏杰或被告杰昇公司間就系爭土地之租賃關係業已終止。
⑴訴外人簡慶銘與被告周敏杰或被告杰昇公司就系爭土地之
租賃關係，業經雙方同意於98年底終止在案。此可參被告周敏杰於99年9月13日提出之答辯狀所檢附被告杰昇公司支付租金明細可知，租金最後給付期日為98年12月31日，其後即未見給付租金之證明。
⑵另依被告周敏杰之訴訟代理人於99年9月13日當庭陳稱被
告杰昇公司業於99年年初搬離系爭土地上之建物等語。足證訴外人簡慶銘與被告周敏杰或被告杰昇公司間就系爭土地之租賃關係業已終止，故被告周敏杰或被告杰昇公司就系爭土地仍辯稱因租賃關係而得合法占用，顯與事實不符。
㈥被告無權占有如附圖所示系爭土地，且被告杰昇公司確於系
爭土地上興建地上物。而原告為系爭土地所有權人或共有人，自得本於民法第821條、第767條訴請被告拆除系爭建物，並將其無權占用系爭土地部分返還予各該土地所有權人之原告及全體共有人。
㈦請求相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別訂有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例可參。而利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條亦訂有明文。是被告二人受有使用系爭土地之利益，致原告二人及其他共有人受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告二人償還相當於租金之價額。則被告二人應按月賠償原告二人自94年7月20日至返還土地之日止相當於租金之損害（即自99年7月20日本件起訴日回溯五年即94年7月20日起）為法之所許。又按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，第105條規定：「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，而土地法第97條所謂土地價額，應依法定地價定之；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條訂有明文。又在平均地權條例施行區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦訂有明文。
⑵依複丈成果圖所示被告二人占用系爭土地上面積各為63、
44、2、160平方公尺，而系爭土地之申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）7280元。而原告簡慶煌就800地號土地應有部分為三分之一，原告簡慶輝就808等地號土地持份為全部，則原告二人應得請求系爭建物相當於租金之損害以年息10%計算，依此計算各為：
①簡慶煌部分：
每月租金之利益為1274元（計算式：被告無權占用之土地面積63×申報地價7280×年息10%×應有部分1/3÷12月=1274）。
②簡慶輝部分：
每月租金之利益為12497元(計算式：被告無權占用之土地面積206【44＋2+160】×申報地價7280×年息10%×÷12月=12497，小數點以下四捨五入)。
㈧原告訴之聲明：
⑴被告周敏杰應將坐落800地號土地上如附圖所示A部分面積
53平方公尺之鐵皮屋及附圖Ｂ所示面積10平方公尺之廁所拆除騰空，並將面積63平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人，並自民國94年7月20日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡慶煌1274元。
⑵被告周敏杰應將808等地號土地上如附圖所示Ａ1部分面積
44平方公尺之鐵皮屋、附圖C所示面積2平方公尺之鐵皮棚架、附圖Ｃ1所示面積34平方公尺之鐵皮棚架及附圖D所示面積126平方公尺之鐵皮棚架拆除騰空，將面積206平方公尺之基地交還原告簡慶輝，並自民國94年7月20日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡慶輝12497元。
⑶被告杰昇公司應將800地號土地上如附圖所示A部分面積53
平方公尺之鐵皮屋及附圖Ｂ所示面積10平方公尺之廁所拆除騰空，並將面積63平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人，並自民國94年7月20日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡慶煌1274元。
⑷被告杰昇公司應將808等地號土地上如附圖所示Ａ部分面
積44平方公尺之鐵皮屋、附圖C所示面積2平方公尺之鐵皮棚架、附圖C1所示面積34平方公尺之鐵皮棚架及附圖Ｄ所示面積126平方公尺之鐵皮棚架拆除騰空，將面積206平方公尺之基地交還原告簡慶輝，並自民國94年7月20日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡慶輝12497元。
三、被告周敏杰辯稱：系爭土地係由被告杰昇公司自89年起與訴外人簡慶銘以口頭約定租賃契約，而存有不定期租賃關係；又租金係由被告杰昇公司按月開立支票，給付租金予系爭土地所有權人，並由系爭土地共有人簡慶銘具領（收取）租金，為有權占有；系爭土地上之地上物亦係由被告杰昇公司出資興建等語。併為答辯聲明：駁回原告之訴。
四、被告杰昇公司經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、原告與被告周敏杰不爭執之事實：㈠800地號土地為原告簡慶煌及訴外人簡慶銘、 簡慶星 所共有
，應有部分各為三分之一之事實，併有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第7頁）。
㈡808等地號土地所有權人為原告簡慶輝一人單獨所有之事實
，併有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第24至26頁）。㈢如附圖（測量成果圖）所示測量標示之地上建物佔用之位置
及面積，係被告杰昇公司興建及占有之事實，併有現場照片可稽（見本院卷第11頁、第27至30頁）。
㈣被告杰昇公司有簽發自89年10月30日起至93年6月30日止之
支票（如被證一所示明細表之日期、金額），均由訴外人簡慶銘收受，併有支票正反面影本之事實（見本院卷第43至55頁）。
六、本件爭執點，在於被告是否無權占有系爭土地？茲論述如下：
㈠有關原告請求被告拆屋還地部分：
經查：
⑴800地號土地為原告簡慶煌及訴外人簡慶銘、簡慶星所共
有，應有部分各為三分之一之事實，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第7頁）。又808等地號土地所有權人為原告簡慶輝一人單獨所有之事實，亦有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第24至26頁），均可認定為真正。
⑵系爭土地上之系爭建物，經本院依原告聲請，前往現場勘
驗及囑託臺北縣板橋地政事務所派員測量屬實，製有複丈成果圖可稽（見本院卷68至70頁），而如附圖（複丈成果圖）所示測量標示之系爭建物佔用之位置及面積，為被告周敏杰亦即被告杰昇公司之法定代理人自承係被告杰昇公司出資興建占有之事實，併有現場照片可稽（見本院卷第11頁、第27至30頁），且依照片顯示確有被告杰昇公司名義之招牌在系爭土地之建物上，甚屬明確。又被告杰昇公司確有簽發自89年10月30日起至93年6月30日止之支票（詳如卷內被證一所示明細表之日期、金額，見本院卷第43），均由訴外人簡慶銘收受，併有支票正反面影本之事實（見本院卷第44至55頁），顯示被告杰昇公司使用系爭土地係有支付該等支票款代價之事實；而訴外人簡慶銘不論係向被告杰昇公司或被告周敏杰收受該票款，亦僅顯示係訴外人簡慶銘與被告杰昇公司或被告周敏杰間之關係，尚不足憑認原告有同意訴外人簡慶銘出租系爭土地予被告杰昇公司或被告周敏杰之事實。況被告杰昇公司經合法通知，既未到場辯論亦未提出書狀作任何之答辯。足見系爭土地上如附圖所示測繪之系爭建物均係被告杰昇公司興建所有且無權占有之事實，應可認定。
⑶如附圖所示之系爭建物，既係被告杰昇公司所興建及無權
占有，已如前述，則顯非被告周敏杰興建所有，復非被告周敏杰所占有之事實。原告主張系爭建物為被告周敏杰無權占有之事實，為被告周敏杰所否認，原告就此主張積極有利之事實，並未依民事訴訟法第277條本文規定舉證以實其說，尚乏憑據，自難採信。
⑷再者，原告更主張系爭土地係被告周敏杰向訴外人簡慶銘
承租等語，惟為被告周敏杰所否認，原告就此主張積極有利之事實，亦未依民事訴訟法第277條本文規定舉證以實其說，尚乏憑據，殊難採信。
⑸按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為同法第821條所明定。
基上，系爭土地為原告所有或共有，而為被告杰昇公司擅自興建系爭建物如附圖所示，而無權占有如附圖所示之系爭土地範圍之事實，應可認定。被告周敏杰則乏證據證明有無權占有系爭土地之事實。是原告分別依民法第821條、第767條訴請被告杰昇公司拆除如附圖所示之系爭建物，分別返還占有該範圍之系爭土地予原告及其餘共有人，於法有據，應予准許。至於被告另訴請被告周敏杰拆除如附圖所示系爭建物，返還占有該部分之土地，尚乏依據，為無理由，應予駁回。
㈡有關原告請求被告給付不當得利部分：
經查：
⑴如前所述，原告並未積極舉證證明被告周敏杰確有無權占
有系爭土地之事實。則原告請求被告周敏杰給付不當得利，自乏依據，應予駁回。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。按再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文。故無權占有他人土地，土地所有權人得請求相當租金之不當得利，以不超過土地申報價額年息百分之10為限，且上開法文所稱「申報總價額年息百分之10為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件被告杰昇公司無權占有如附圖所示系爭土地部分，已如前述，是原告自得請求被告杰昇公司給付不當得利額甚明。
⑶本院經查被告周敏杰提出杰昇公司向訴外人簡慶銘承租系
爭土地之金額（承租範圍如本院卷第11頁附圖之範圍），89年10月起至94年6月每月為45000元，95年7月起至98年12月每月租金額為67000元，此有卷附明細表及支票影本可稽（見本院卷第43至55頁），併參考系爭土地之自94年迄至98年公告地價均為每平方公尺6600元，準此計算申報地價每平方公尺5280元（原告並未申報地價，公告地價之八成視同申報地價），自99年公告地價均為每平方公尺9100元，準此計算申報地價每平方公尺7280元（原告並未申報地價，依法公告地價之八成視同申報地價），此為政府資訊公告且本院依職權所知悉之事實（見卷附臺北縣地政資訊服務繼網），此有卷附土地謄本在卷可稽，又系爭土地坐落臺灣縣板橋市○○路○○○巷31之2號，尚非屬繁榮地帶，亦經本院前往現場勘驗可稽；再依被告杰昇公司承租使用之範圍約略1109平方公尺（見原告提出之附圖，本院卷第11頁），則依被告杰昇公司支付每月67000元租金額計算，約略係按占用面積1109平方公尺，以申報地價每平方公尺7280元計算之百分之十點多而得、如按被告杰昇公司支付每45000元租金額計算，約略係按占用面積1109平方公尺，以申報地價每平方公尺5280元計算之百分之十點多而得等情，爰斟酌系爭土地之位置、商業繁榮程度及被告杰昇公司前給付訴外人簡慶銘月租金額（使用面積範圍大於本件原告請求之面積）、被告杰昇公司利用系爭土地之經濟價值等一切情狀，並參酌土地法第105條準用第97條第1項之規定，因認原告得請求被告杰昇公司給付相當於租金利益之不當得利，應以占用系爭土地面積當年度申報總價年息10%計算，核屬相當公允合理。準此計算，原告簡慶煌請求自起訴之日往前5年即94年7月20日起至98年12月31日止，按被告杰昇公司無權占用800地號土地面積63平方公尺之3分之1每月即受有相當於租金額924元（94年至98年止申報地價每平方公尺為5280元，則按其占用面積三分之一及該申報地價，依年息百分之十計算結果，每月應為924元，元以下採四捨五入。）、自99年1月1日起至拆遷還地之日止，按被告杰昇公司無權占用800地號土地面積63平方公尺3分之1，每月即受有相當於租金額1274元（自99年起申報地價每平方公尺為7280元，則按其占用面積三分之一及該申報地價，依年息百分之十計算結果，每月應為1274元。）之利益，原告簡慶煌每月即受有該金額之損失。是原告簡慶煌得請求被告杰昇公司占用之期間即自94年7月20日起至98年12月31日止按每月給付924元、及自99年1月1日起至返還如附圖編號Ａ、Ｂ部分土地之日止，按每月給付1274元之不當得利金額部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。其次原告簡慶輝請求之不當得利金額，以按被告杰昇公司占用如附圖編號Ａ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ部分土地之面積及該部分土地申報地價總額年息百分之10計算不當得利之金額，準此計算，原告簡慶輝請求自起訴之日往前5年即94年7月20日起至98年12月31日止，按被告杰昇公司無權占用808等地號土地面積44、2、34、126平方公尺（共計206平方公尺）每月即受有相當於租金額6064元（94年至98年止申報地價每平方公尺為5280元，則按其占用面積206平方公尺及該申報地價，依年息百分之十計算結果，每月應為9064元。）、自99年1月1日起至拆遷還地之日止，按被告杰昇公司無權占用808等地號土地面積206平方公尺，每月即受有相當於租金額12497元（自99年起申報地價每平方公尺為7280元，則按其占用面積206平方公尺及該申報地價，依年息百分之十計算結果，每月應為12497元。）之利益，原告簡慶輝每月即受有該金額之損失。是原告簡慶輝得請求被告杰昇公司占用之期間即自94年7月20日起至98年12月31日止按每月給付9064元、及自99年1月1日起至返還如附圖編號Ａ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ部分土地之日止，按每月給付12497元之不當得利金額部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年12月27日
民事第二庭法官李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月27日
書記官蔡於衡