臺灣雲林地方法院民事判決 108年度虎簡字第215號
原 告 王柏秋
王柏鐺
王柏郎
王柏銚
兼 共 同
訴訟代理人 王焌榮
被 告 廖珍珠
廖偉鈞
廖珍儷
廖美裕
歐 廖美智
廖美富
廖明港
廖明振
訴訟代理人 洪千雅 律師
上列當事人間請求增加租金事件，本院於民國109年6月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣柒萬捌仟玖佰伍拾貳元。
被告承租原告共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，面積507.
98平方公尺之土地，每年租金應自民國109年1月1日起調整為
按當年度申報地價年息百分之八計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬玖仟陸佰壹拾伍元由被告連帶負擔十分之八
，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，法院
適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為
已有前項（適用簡易程序）之合意。民事訴訟法第427條第
4項定有明文。查本件原告起訴請求調整租金，為形成之訴
，非民事訴訟法第427條第2項第8款所定之給付訴訟（司
法院83廳民一字第1425號研究意見參照），且本件訴訟標的
金額大於新臺幣（下同）500,000元，應適用通常程序，惟
兩造已於民國109年1月17日簡易程序言詞辯論期日不抗辯
而為本案言詞辯論，揆諸上開說明，視為已合意適用簡易程
序，先予敘明。
二、被告廖珍珠、被告廖偉鈞、被告廖珍儷、被告廖美裕、被告
歐廖美智 、被告廖美富、被告廖明港經合法通知，未於言詞
辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰
依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，面積50
7.98平方公尺之土地（下稱系爭土地），為原告共有，因系
爭土地上有訴外人 廖炎泉 所興建之建物，占有使用系爭土地
，原告前向本院訴請訴外人廖炎泉之繼承人即被告應拆屋還
地，經本院107年度訴字第486號判決認定系爭土地與其上
建物間有不定期租賃關係及使用系爭土地全部，而判決原告
敗訴確定，而今系爭土地之地價一再調整增高，107年1月
申報地價為每平方公尺7,576元、土地公告現值為每平方公
尺37,654元，108年1月土地公告現值則為每平方公尺38,7
70元，然被告每年僅付172,527元，客觀上顯不相當，爰依
民法第442條之規定，起訴請求調整租金，並請求判決結果
以申報地價年息百分之幾表示，以節省日後訴訟之勞費，綜
上，聲明：被告應自108年6月1日起至返還系爭土地之日
止，按月連帶給付原告32,070元。
二、被告辯以：
㈠被告廖珍珠、被告廖偉鈞、被告廖珍儷、被告廖美裕、被告
歐廖美智、被告廖美富、被告廖明港均未到庭，亦未提出書
狀作何聲明或陳述。
㈡被告廖明振辯以：調整租金之訴為形成之訴，應該自原告起
訴後才會變動租金，希望原告的請求是依照起訴後來做租金
的調整，另外，原告於70年間所提起之調整租金之訴，當時
臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）是以申報地價年
息3%做認定，而雲林縣基地租金之收取辦法，是以申報地價
年息5%計算，希望本院能比照此辦法做調整，並同意判決結
果以申報地價年息百分之幾表示，本件原告之請求太高，綜
上，聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠系爭土地為原告共有，系爭土地上有訴外人廖炎泉興建如雲
林縣虎尾地政事務所複丈日期107年12月17日土地複丈成果
圖所示A、B建物，被告均為訴外人廖炎泉之繼承人，兩造
間就系爭土地全部存有不定期租賃關係等情，業據兩造於本
院107年度訴字第486號拆除地上物返還土地事件攻防綦詳
，並經本院107年度訴字第486號拆除地上物返還土地事件
認定在卷，由本院調取上開卷宗審閱屬實，故就上開事實之
認定，自有爭點效之適用，本院得採為判決之基礎。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而
依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付
或變更其他原有之效果，民法第442條前段、第227條之2
第1項分別定有明文。而決定增減之標準，仍以租賃物本身
之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金
之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院48年12月29日民
、刑庭總會會議決議參照）。是以，租賃物為不動產者，其
價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額
之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標
準。再未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申
報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地
價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁
榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已
有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之
固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2
第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第
2446號判決意旨參照）。
㈢查系爭土地曾有2次調整租金之訴，分別為本院74年度訴字
第44號、78年度訴字第100號（上訴案號：臺灣高等法院臺
南高分院，下稱臺南高分院，78年度上易字第194號）事件
，其中74年度申報地價為每平方公尺760元，78年度申報地
價為每平方公尺3,600元，業據本院調取上開判決原本審閱
無訛，而如今系爭土地86、89、93、96年度申報地價為每平
方公尺6,096元、99年度申報地價為每平方公尺6,453元、
102年度申報地價為每平方公尺6,754元、105年度申報地
價為每平方公尺7,576元，有系爭土地地價第一類謄本在卷
可憑（見本院卷第48頁），實不可同日而語，足見系爭土地
價值確已調昇，是揆諸前揭規定，原告訴請本院調整租金，
自屬於法有據。
㈣次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經
濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，
並非必達申報總地價年息百分之十最高額，是並非以土地申
報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第30
71號判決意旨可資參照）。又城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；上開規定，
於租用基地準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定
有明文。本件被告係向原告承租土地作為建築房屋使用，係
屬租地建屋之關係，自應受土地法第97條規定之限制。本院
斟酌系爭土地位於○○鎮○○路與水源路口，傍全聯福利中
心，鄰虎尾早市，步行可至7-11便利商店及大型五金百貨商
行（豪又豪），光復路為虎尾對外主要道路之一，工商繁榮
，生活機能及交通均相當便利，而據證人 陳二郎 表示，其使
用附圖所示A部分建物，係作為直排輪之營業使用等語（見
本院卷第200頁背面），復有照片在卷可憑（見本院卷第
176頁至背面），而B建物部分懸掛「三叔公古早味便當招
牌」，被告陳稱並未營業等語（見本院卷第155頁），故本
院審酌上情及被告利用系爭土地之情形，認以系爭土地申報
地價每平方公尺7,576元之年息百分之8計算為適當，依此
計算，每月租金應調整為25,656元（計算式：7,576元×50
7.98×8%×1/12＝25,656元，角不計入），逾此部分之金
額，核屬過高。
㈤被告固抗辯並未受有租金之利益等語，然而，本件被告居住
於新北市或臺北市，甚至旅居國外，均未居住於系爭土地，
顯然並無迫切之自住需求，而上開建物無論被告係閒置或出
租或出借他人使用，均使原告無法使用收益系爭土地，使原
告所有權與使用權分離，本院衡酌系爭土地位於虎尾鎮之精
華地帶，如以東仁路附近東興段0000-0000地號土地之出租
情形而言，面積120.39坪土地租金每月30,000元，換算租金
為每平方公尺75元，有內政部實價登錄查詢結果可憑，而東
興段1171地號土地之公告現值及公告地價均較系爭土地低，
是以，系爭土地租金如以申報地價年息8%計算只有每平方公
尺約50元，並無過當，故被告所辯並非可採。至於被告抗辯
系爭土地必須附連使用同段226地號土地才可通往光復路，
而同段226地號土地為雲林縣虎尾鎮公所之土地，租金為申
報地價年息5%，故原告請求過高等語，並提出同段226地號
土地登記第二類謄本及雲林縣縣有非公用基地出租作業要點
為憑（見本院卷第101頁、第137至138頁），然而，本件
系爭土地上之建物已經緊臨光復路與水源路，有現場照片在
卷可憑（見本院卷第157至161頁），被告是否有向雲林縣
○○鎮○○○○○段○○○○號土地，因被告並未提出此部分
之證明文件，尚難憑採，然無論被告是否有向雲林縣○○鎮
○○○○○段000地號土地，關於公有土地之租金並不當然
得以比附援引私人土地之租金，本件審酌系爭土地之地理位
置以及利用情形，應以申報地價年息8%為可採，本院認定
已如前述，是被告所辯，並不足以影響本院之認定，附此敘
明。
㈥按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法
第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金
以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而
失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租
金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付
清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意
思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給
付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚
未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第
1877號判決意旨參照）。被告固抗辯起訴後才會變動租金等
語（見本院卷第99頁背面、第135頁背面），然形成判決固
於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之
時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既
往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成
之法律效果即溯及既往發生。本件原告訴請調整租金，性質
上屬形成之訴，法院所定調整地租間之起算日，亦非不得溯
及既往發生效力。查本件原告於108年8月20日起訴請求調
整租金，而108年度之租金於訴訟繫屬中即109年1月間給
付完畢，為兩造所不爭，核屬起訴前並未按原約定租額付清
之情形，則本院准許增加租金之判決，應自出租人調整租金
之意思表示時起算。又查本件原告已於前案即本院107年度
訴字第486號拆除地上物返還土地事件中請求追加調整租金
（此部分訴之變更追加遭程序駁回），而該案於108年5月
24日判決，顯然調整租金之意思表示於該案言詞辯論終結前
已經到達被告，故原告請求自108年6月1日起算調整租金
，核屬有據。又兩造均不爭執當年度租金期間係自當年度1
月1日至12月31日，則108年6月1日至108年12月31日之
租金應為179,592元（計算式：25,656元×7個月＝179,59
2元），而被告於109年1月已經給付原租金額度172,527
元完畢，換算每月14,377.25元（計算式：172,527元÷12
＝14,377.25元），則應視為108年6月1日至108年12月
31日已給付100,640元（計算式：14,377.25元×7個月＝
100,640元，角不計入），扣減後尚餘78,952元（計算式：
179,592元-100,640元＝78,952元）差額未給付。
四、綜上，原告依民法第442條及土地法第97條第1項、第105
條之規定，請求被告連帶給付78,952元（此部分為108年度
調整後差額），及自109年1月1日起至返還系爭土地之日
止，按年以申報地價年息8%計算之租金，洵屬有據，應予准
許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認對
判決之結果不生影響，爰不一一條列。
六、本判決第一項係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。本判決第二項內容乃形成一定之實體法上法律關
係，性質上無法假執行，復無任何急迫情事，乃不依職權宣
告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
本件訴訟費用額，依後附計算表確定如主文所示金額。
中華民國109年7月3日
虎尾簡易庭法官洪儀芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法
院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國109年7月3日
書記官郭美儀
計算表（新臺幣）
第一審裁判費39,115元
證人旅費500元